Отключен JavaScript

У вас отключен JavaScript. Некоторые возможности системы не будут работать. Пожалуйста, включите JavaScript для получения доступа ко всем функциям.

Момент возникновения права собственности

Автор -KirillT- , 06 Jun 2003 11:28

Авторизуйтесь для ответа в теме

Сообщений в теме: 84

#1 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 06 June 2003 - 11:28

Сегодня столкнулся с таким вот вопросом.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит гос.регистрации, ПС у приобретателя возникает с момента такой регистрации, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕННО ЗАКОНОМ.
В соответствии с п.1 ст.624 ГК РФ в законе или договоре может быть установленно, что арендованное имущество ПЕРЕХОДИТ В СОБСТВЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Эти номры позвляют сделать вывод о том, что в ст.624 установленно исключение из общего правила устанволенного в п.2 ст.223 и при наличии соответствующего условия в договоре аренды имущество переходит в собственность арендатора не с момента гос.рег., а с момента внесения выкупных платежей.

Вот такая у меня логика

.
Если есть у кого какие мысли по этому поводу, предлагаю высказаться.

Наверх

#2 -Smertch-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 06 June 2003 - 11:40

KirillT логика логичная

, хотя, конечно, основам регистрационной системы противоречит (хотя наша система сама не очень-то этим основам соответствует

)

Наверх

#3 -hrman-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 06 June 2003 - 12:09

Имхо, в статье 624 речь идет о имуществе "вообще", а что касаемо недвижимости, то ПС только с момента регистрации права.

Наверх

#4 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 06 June 2003 - 12:54

hrman

а что касаемо недвижимости, то ПС только с момента регистрации права.

На какой норме ГК Вы основываетесь?

Наверх

#5 vicing2002

Старожил
1606 сообщений

Обратиться Публикации

Отправлено 06 June 2003 - 13:24

KirillT

полостью согласен с hrman. 624 Эта общая норма применяемая без спефики самой вещи. Чесно говоря щас нет времени ковыряться вконсультанте. Как нидь потом попробую обосновать.

лишь бы не забыть

Наверх

#6 -Smertch-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 06 June 2003 - 13:33

Забавно получается, если подойти с точки зрения правил разрешения коллизий:
я имею в виду lex specialis derogat lege generali.
Есть общее правило: ст.223 - ПС с момента передачи.
И есть два исключения - специальных нормы:
1) на недвижимость - с момента регистрации,
2) при выкупе после аренды - с момента внесения всей покупной цены.
А теперь вопрос: какая норма специальнее? Ан неполучается - ни одна из них не специальнее другой. Вот и гадай теперь...

Наверх

#7 -Kain-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 06 June 2003 - 18:14

Smertch
А как Вам такой вариант: "они обе специальные"
Только каждая является специальной для различных случаев.

Наверх

#8 LawArt

Старожил
1598 сообщений

Обратиться Публикации

Отправлено 06 June 2003 - 19:20

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации (131 ГК), государственная регистрация - акт признания и подтверждения перехода прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона о регистрации...).
Этот казус порожден терминологической непоследовательностью (интересный момент подметил Константин Ильич в своей книге "Собственность в гражданском праве - переход права собственности подлежит регистрации и в то же время переход права собственности происходит в момент регистрации).

Наверх

#9 -Smertch-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 07 June 2003 - 17:22

Kain да, они обе специальные по отношению к общей - с момента передачи. Но нам-то нужно выбрать одну из них, так что нужно определяться, какая из них специальнее.

Наверх

#10 Mister Muscle

медвежий папа

молодожён
1518 сообщений

Обратиться Публикации

Отправлено 08 June 2003 - 21:45

Если быть точным, то п. 2 ст. 223 устанавливает, что ПС переходит в момент регистрации "отчуждения". Объясните мне кто-нибудь, что законодатель подразумевал под отчуждением - действия сторон? Т.е. - сделку? Или все же переход права? Тогда что регистрируется, если право переходит в результате регистрации. (Не офф-топ, не?)

Наверх

#11 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 10:13

Спасибо всем за ответы, но к сожалению они так и не разрешили возникший вопрос.
Дело в том, что ГК не содержит общей нормы устанавливающей правовое значение гос.регистрации. Ст.131 говорит лишь о том, что все права подлежит гос.рег., но не дает ответа на вопрос, какое значение имеет эта регистрация - правообразующее или правоподтверждающие. Исходя из этого, я предлагаю решать вопрос о значении гос.рег. в каждом конкретном случае, например, если мы говорим приобретательной давности, то здесь гос.рег. носит правообразующий характер, если о самовольной постройке либо о наследстве, то регистрация носит правоподтверждающий характер.
ЧТо касается п.2 ст.223 ГК РФ, то он является диспозитивным. Следовательно, ст.624 ГК РФ вполне укладывается в рамки исключения из общего правила установленного в п.2 ст.223.

У меня был в пятницу процесс, я задвинул все эти мысли, но судья в иске все равно отказала, интересно, что она напишет в мотивировке.

Наверх

#12 AlexL

=^-^=

Старожил
1507 сообщений

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 11:20

KirillT
привет, по-моему, в основной своей мысли ты не прав (а в мысли про провоподтверждение, возникновение ты прав) здесь специальная норма тока та, где говорится что с момента регистрации пс возникает...а ст.624...это касабельно имвущества ваапче..а не недвижки...здесь отличие м/у неормами не лекс спесиалис...а в целевом назначении вещи, т.е. её природе...во как..ептеть...

Наверх

#13 -SaleN-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 11:30

AlexL

здесь специальная норма тока та, где говорится что с момента регистрации пс возникает...а ст.624...это касабельно имвущества ваапче..а не недвижки

Привет!
Мне честно говоря кажется не совсем убедительным довод о том, что ст.624 об имуществе вообще. Этот довод мог иметь смысл в то случае, есил бы в нашем была общая норма о том, что ПС возникает с момента регистрации, но такой нормы нет.
А указание ст.624 можно понимать и так, что в этом случае ПС на любое имущество возникает с момента истечения срока аренды. И это абсолютно укладывается в п.2 ст.223 ГК РФ.

Наверх

#14 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 11:32

Последний пост был мой

Наверх

#15 -Chiko-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 12:02

KirillT Думаю,твое понимание было бы правильным в случае, если в ст. 223 была бы оговорка "если иное не установлено законом". Тада - да. Такого нет, и системное толкование двух норм дает следующий вывод: право собственности в случае с арендой с выкупом возникает с момента регистрации. Но регистратор должен проверить уплату всех платежей по договору.
Кстати, регистрируется все-таки не "переход", а само право.

Наверх

#16 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 12:11

Chiko

Думаю,твое понимание было бы правильным в случае, если в ст. 223 была бы оговорка "если иное не установлено законом"

Дык там такая оговорка имеется как раз

)

Добавлено:

Кстати, регистрируется все-таки не "переход", а само право.

А это принципиально разве?

Наверх

#17 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 12:39

Для того что бы понятно было почему я так упираюсь, опишу суть дела.

Контора А сдала конторе Б здание (очень крутое, 2,% тыс кв.м. + евроремонт) в арнеджу с правом выкупа сроком на 2 года и 2 мес. Спустя год, контора Б полностью вносит все вукпные платежи указанные в договоре. После этого, между конторой Б и конторой С заключается договор цессии. по которому Б уступает С все права по договору аренды. А, основываясь на этой цессии здание по акту передает конторе С и за ней УЮ регистрирует ПС. После этого контора С продает это здание конторе Д, за котроой так же УЮ регистрирует ПС.
После всех этих "махинаций" контору Б признаеют банкротом, а ее управляющий обращается ко мне с целью вернуть здание

Наверх

#18 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 13:02

Я подал в суд иск о признании ничтожным договора цессии и договора купли-продажи. Но потом понял, что так я здание не получу т.к. Д является добросовестным приобретателем. В лучшем случае, я могу взыскать сумму выкупных платежей (цессия не была оплаченна).
Поэтому я решил занять другую позицию. В суде я заявил, что мы (контора Б) стали собственниками здания с момента внесения выкупных платежей, следовательно цессия ничтожна, т.к. права требования отсутствовали и самого договора аренды уже небыло. Если суд признает меня собственником, это означает, что имущество выбыло помимо моей воли, следовательно я могу истребовать здание от Д.

Наверх

#19 -Chiko-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 13:28

KirillT Может быть такое возражение.

В ст. 131 исключений нет. Право собственности подлежит государетсвенной регистрации и считается возникшим только с такого момента.

Вообще, я больше не могу придумать иных возражений кроме этого. С точки зрения буквального толкования ты, скорее всего прав. Но тогда оказывается перевернутой вся система представлений о регистрации, поэтому системное толкование должно отвергнуть такую точку зрения.

Наверх

#20 LawArt

Старожил
1598 сообщений

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 14:00

Chiko прав, право собственности на недвижимое имущество по нашему законодательству не возникает по традиции или в связи с уплатой цены, а только в силу государственной регистрации.

Наверх

#21 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 16:29

Chiko

В ст. 131 исключений нет. Право собственности подлежит государетсвенной регистрации и считается возникшим только с такого момента.

Да, в ст.131 нет исключений, но там и нет указания на то, что права возникают только с момента регистрации. Ст.131 содержит лишь общее указание на необходимость регистрации прав и не дает нам ответа на вопрос о правовом значении такой регистрации. Поэтому кстати в ней и нет никаких исключений.

Но тогда оказывается перевернутой вся система представлений о регистрации, поэтому системное толкование должно отвергнуть такую точку зрения.

А почему система оказывается перевернутой интересно? Я ведь говорю не вообще, а только о частном случае - аренде. Когда мы говорим, что ПС на самоволку или ПС на наследственную массу возникает не с момента гос.рег., то "система" выдерживает и не "ломается";) А тут, просто всплыло еще одно исключение из общего правила.

LawArt

право собственности на недвижимое имущество по нашему законодательству не возникает по традиции или в связи с уплатой цены, а только в силу государственной регистрации.

Вот Вы упоминаете "наше законодательство", а конкретную норму этого самого законодательства можете привести? Я думаю, что нет.
Неприятие моей идеи мне кажется связанно с тем, что все мы привыкли к тому, что ПС возникает с момента регистрации и перестали задумывается (либо вообще никогда не задумывались) над этим вопросом. А ведь если разобраться и покопаться в этом самом законодательстве, то мы не найдем такого общего правила, скорее наоборот, мы найдем целый ряд случаев, когда регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Наверх

#22 -Gone-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 09 June 2003 - 17:04

Мне кажется, что решение может быть таким.
Договор аренды, предусматривающий переход права собственности к арендатору, является, на мой взгляд, смешанным договором (с куплей-продажой), поскольку по такому договору происходит возмездная передача права собственности на вещ. Об этом, кстати, говорит и название статьи "выкуп...", а также словосочетание "выкупной цены", использованное в тексте пункта 1 статьи 624. Следовательно, на основании п 3 ст 421 к такому договору применяются в соответствующих частях нормы о договоре аренды и нормы о договоре купли-продажи. В соответствии же с п 1 ст 551 нк переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистраци. Отсюда вывод, что право собственности на недвижимость, возникающее из договора аренды с правом ВЫКУПА, также подлежит регистрации.
В описанной ситуации, мне кажется, сделку по продаже здания конторе С можно признать недействительной. Дело в том, что как разъяснил ВАС до регистрации ПС за покупателем недвижимости он не вправе ею распоряжаться, поскольку ее собственником остается продавец (впрочем и продавец не вправе после передачи недвижимости распоряжаться ею). Покупатель признается лишь законным владельцем такой недвижимости (Пленум о защите ПС).
Но выбытие здание от конторы Б произошло, по моему мнению, по ее собственой воле, поскольку она заключала сделку (не важно, что недействительную).

Наверх

#23 -KirillT-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 10 June 2003 - 09:56

Gone
Спасибо за ответ, но к сожалению (или к счастью) Вы не правы.
Дело в том, что у нас есть п.3 ст.609 ГК РФ который говорит, что к этим договорам применяются только нормы о форме договора купли-продажи. На это в частности обращает внимание ВАС РФ в п.2 своего письма о договорах аренды. Там сказанно, что аренда с правом выкупа это самостоятельный институт отличный от купли-продажи и на него распростроняются только те нормы, которые регулируют форму договора К.П. Так что ст.551 здесь ни как не применить.
И вообще смешаный договор, это суть договор непоименованный образыванные в результате сочетания известных ГК договорных моделей. В данном же случае, аренда с правом выкупа это закрепленная в ГК самостоятельная договораня модель, следовательно он в принципе не может рассматриваться как смешанный договор.

Что касается выбытия имущества по воле (или без нее), то Вы так же не совсем правы. Дело в том, что имущество будет считаться выбывшим по воле, если его собственник совершил какие либо действие направленные на передачу его во владение иного лица. Б таких действий не совершал, оно вообще не совершало ни каких сделок с этим зданием. Б совершило сделку по уступке права требования, предметом которой выступало не существующее право, а не само здание.

Наверх

#24 -Gone-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 10 June 2003 - 13:21

Не могу не признать, что смешанность договора аренды с выкупом для меня не бесспорна. конечно пункт 3 ст 421 говорит о смешении договоров, предусмотренных законом. А рассматриваемый договор сам предусмотрен законом. Поэтому, здесь с Вами Кирил, наверно, нужно согласиться. Я лишь попытался оправдать свое "смутное сомнение" в том, что гос. регистрация в рассматриваемом случае не нужна. Пока больше оправдать его (сомнение) нечем.
А на счет выбытия здания согласиться с Вами не могу. Вы сами пишите, что Б совершило сделку по уступке права требоваия. Но это право - право аренды здания. Передать же право аренды здания, не передавая само здание мне кажется невозможным - такое право без здания ни кому не нужно. Хотя акт о передаче здания подписывался между А и С, однако само здание к моменту подписания акта находилось во владении Б. Для того, чтоб А могло передать здание С, Б должно было передать его А. Либо оно само непосредствено передало здание С, а составленный между А и С акт фикция. В любом случае Б совершило фактическую традицю. Поэтому выбытие здания, мне кажется, произошло по воле Б.

Наверх

#25 -Chiko-

не юрист

Обратиться Публикации

Отправлено 10 June 2003 - 13:25

KirillT Дерзай, конечно, но я почему-то в успехе сомневаюсь - все твои рассуждения базируются на норме, которая, скорее всего, является ляпом законодателя. Ну не продумали они, что аренда с правом выкупа может быть в отношении и недвижимых вещей. Тогда эта норма звучала бы по-иному. Я думаю, что в судах на такое отклонение от системы устоявшихся представлений о госрегистрации вряд ли пойдут.

Потом расскажи о результатах.

Наверх

Обратно в Недвижимость

Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Момент возникновения права собственности

#1 -KirillT-

#2 -Smertch-

#3 -hrman-

#4 -KirillT-

#5 vicing2002

#6 -Smertch-

#7 -Kain-

#8 LawArt

#9 -Smertch-

#10 Mister Muscle

#11 -KirillT-

#12 AlexL

#13 -SaleN-

#14 -KirillT-

#15 -Chiko-

#16 -KirillT-

#17 -KirillT-

#18 -KirillT-

#19 -Chiko-

#20 LawArt

#21 -KirillT-

#22 -Gone-

#23 -KirillT-

#24 -Gone-

#25 -Chiko-

Количество пользователей, читающих эту тему: 0

Войти