Сообщений в теме: 72

[J.D.Morrison]

Люди добрые... Позвольте задать до боли тупой вопрос...

Является ли фундамент (или фундамент с куском стены) возможно зарегистрированный как объект незавершенного строительства (а возможно и нет) - зданием, строением или сооружением?

Вопрос может показаться теоретическим и философским, но тем не менеее он имеет большое значение... Поделитесь мыслями (ссылками), плиз...

[Trubnik]

J.D.Morrison объект незавершенного строительства в качестве такового и регистрируется и никаким образом не является зданием, сооружением, по причине отсутствия основных регистрационных данных - кадастрового номера для примера. Если вопрос поднят по причине передачи/принятия незавершенки в залог, то можно еще отметить, что зарегистрированный залог на незавершенку сохраняется даже при сдаче объекта, т.е. завершениее его строительством.

[J.D.Morrison]

Вопрос связан несколько с другим... Подходит ли мое описание под фразу: "...земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями." Поскольку фраза в законе четкая, хотелось бы понять - а если здание еще не готово?... то как?...

[J.D.Morrison]

Жаль, что тема никому не интересна...

[finik]

J.D.Morrison

Является ли фундамент (или фундамент с куском стены) возможно зарегистрированный как объект незавершенного строительства (а возможно и нет) - зданием, строением или сооружением?

Полагаю, что незавершенное строительство - часть сооружения, но в соответствии с согласованным проектом, и потому не самовольная постройка.
Незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба.

Почитайте. http://www.monodom.r.../053056124.html

[Trubnik]

Является ли фундамент (или фундамент с куском стены) возможно зарегистрированный как объект незавершенного строительства (а возможно и нет) - зданием, строением или сооружением?

- нет, нет и еще раз нет.
Согласен с finik это недвижимое имущество, но рассматривать его как отдельное здание в юридическом понимании нельзя - это объект незавершенного строительства можно и дальше рыться в теории, но действенно могут помочь тока спецы от строительства, а я вижу только юридическое разделение понятий без их технического обоснования.

[Loksy]

Где-то в году 1992-1993 Юрлицу предоставили землю в бессрочное пользование для "строительства зданий социально-былового назначения" - как было написано в свидетельстве на землю.
Кроме свидетельства, есть еще договор о совместной деятельности с администрацией - администрация земельку, а юрлицо посредством строительства улучшает социально-бытовые условия населения.
Потом юрлицо что-то строило, но году вроде в 1995 перестало.
Сейчас оно очухалось и решило от земельки с недостроем этим избавиться.
А документов то никаких и нема.
1. Может ли юрлицо просто передать покупателю права на землю? И плевать, что там что-то на ней есть...
2. Если юрлицо решит зарегить незавершенку, а потом ее продать - то где оно может взять отсуствующие документы? в архитектуре? А еще где?
3. А может ли юрлицо позвать БТИ, чтоб БТИ просто описало, что это за фигня такая на земельном участке юрлица находится - и потом юрлицо по описанию БТИ эту фигню продаст без всякой проектно-сметной документации? Можно ли так?
Подскажите, пожалуйста!

[Olshi]

1. Да.
2. Вопрос кто строил? проект, договор подряда или что-нить есть? ... я думаю нет.
3. нет.

Я бы сделал так: Вызвал БТИ, сделал техпаспорт.
Далее 3 варианта - 1. мохнатая лапа в ФРС (ранее ГУЮ) и вам зарегистрируют все что угодно.
2. Найти что-нибудь в плане приватизации рядом похожее и с документами. Например, я однажды взял справку в КУГИ, что колодец, на самом деле Водонапорная башня с пристройкой в 100 кв.м.
3. Иск о признании права собственности:
продать третьему лицу, предмет договора по техпаспорту. он к Вам с с требованием, лучше физику, чтобы в СОЮ рассматривали - там легче решение выдержать: процесс пройдет так -
- продал ?
Да продал!
- почему не регистрируешь?
- не могу...
Суд решил, признать право собственности. Решение суда + техпаспорт - зарегят без проблем.

!!! Если схема без третьего лица - ответчиком по иску муниципалы

[Loksy]

Olshi

Спасибо за ответы!

2. Найти что-нибудь в плане приватизации рядом похожее и с документами. Например, я однажды взял справку в КУГИ, что колодец, на самом деле Водонапорная башня с пристройкой в 100 кв.м.

не было там вроде приватизации...

3. Иск о признании права собственности:
продать третьему лицу, предмет договора по техпаспорту. он к Вам с с требованием, лучше физику, чтобы в СОЮ рассматривали - там легче решение выдержать: процесс пройдет так -
- продал ?
Да продал!
- почему не регистрируешь?
- не могу...
Суд решил, признать право собственности. Решение суда + техпаспорт - зарегят без проблем.

!!! Если схема без третьего лица - ответчиком по иску муниципалы

Если продать объект по техпаспорту третьему лицу - то в каком объеме к этому лицу перейдет земелька? Там большой кусочек земли, а объект занимает лишь часть всего земельного участка, выделенного под строительство.
Еще мне непонятно, почему покупатель не сможет зарегистрировать свое право собственности на постройку? Мне кажется, что право он зарегистирует, но вот с достройкой этого добра у него возникнут проблемы - проектно-сметной документации то нет...
Или вы имеете в виду, что продавец должен уклоняться от регистрации?
Объясните, пожалуйста...

[Natiros]

Юрлицу предоставили землю в бессрочное пользование для "строительства зданий социально-былового назначения" -

Может ли юрлицо просто передать покупателю права на землю? И плевать, что там что-то на ней есть...

1. Да.

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Юридические лица, за исключением указанных выше, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
П. 2. ПОСТАНОВЛЕНИЯ Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11:
Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001), должны признаваться недействительными в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) либо не подлежащими применению в соответствии со статьей 12 ГК РФ как противоречащие закону.

Loksy
Olshi

А теперь еще раз поясните, пожалуйста, КТО, КОМУ и КАКОЕ право может сейчас «передавать»

[Olshi]

Разделим вопрос на две части
1. с недвижкой все понятно.
2. земля: лучше зарегистрировать ее сейчас в общем порядке, но можно и через суд... пусть новый покупатель оформляет

полномочных органов

по-моему, тут про суд речь не идет, а говориться про др. госорганы, так как, например, решение суда недействительным не признаешь.

[Natiros]

Olshi

Разделим вопрос на две части
1. с недвижкой все понятно.
2. земля: лучше зарегистрировать ее сейчас в общем порядке, но можно и через суд... пусть новый покупатель оформляет


Цитата
полномочных органов


по-моему, тут про суд речь не идет, а говориться про др. госорганы, так как, например, решение суда недействительным не признаешь.

Вы на самом деле считаете, что понятно изложили свои мысли?

[Loksy]

Olshi

Разделим вопрос на две части
1. с недвижкой все понятно.
2. земля: лучше зарегистрировать ее сейчас в общем порядке, но можно и через суд... пусть новый покупатель оформляет

Мне непонятно как раз с недвижкой. С землей понятно, что просто так мы ее не передадим....

Natiros ))))
А если недвижку просто продать - то за ней последует земельный участок? Сможет ли новый владелец недвижки оформить землю на себя в том же объеме, что и продавец? Продавцу то она представлялась "под строительство", то есть, и покупатель сможет оформить тоже "под строительство"? Как полагаете?

Или мы тут опять упираемся в тот случай, когда покупателю достанется лишь земля под самим недостроем?

[Natiros]

Loksy

А если недвижку просто продать - то за ней последует земельный участок? Сможет ли новый владелец недвижки оформить землю на себя в том же объеме, что и продавец? Продавцу то она представлялась "под строительство", то есть, и покупатель сможет оформить тоже "под строительство"? Как полагаете?

Или мы тут опять упираемся в тот случай, когда покупателю достанется лишь земля под самим недостроем?

1) "недвижкой" объект станет только после регистрации, а до этого еще ой как далеко, я так понимаю.

2) "старый" владелец участка чтобы им распорядиться должен его переоформить в собственность или аренду. Если он сможет оформить в собственность - вопрос с возможностью передать в тот же участок, отпадает, надеюсь.. Остается аренда
из Пленума (Вы говорили, кстати, что прочитали его) :
15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Получается, что с передачей всего участка проблем нет. Проблема у Вас будет как раз в том, чтобы теперь оформить земельный участок и зарегить недострой...А уж продать их потом будет проще простого))
Только я не пойму.. Вы сегодня говорили, что Вас клинит на ст. 35 ЗК.. пото спрашиваете

А если недвижку просто продать - то за ней последует земельный участок?

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, является передача права на занятый им участок.

Кроме того, чуть дальше сказано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- кадастровый номер участка;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка;
- обременения участка и ограничения его использования.

То ли я не понимаю Ваших воросов, то ли Вы нормы изучаете "по диагонали"

[Natiros]

А если недвижку зарегистрировать, а землю не переоформлять? А потом продать недвижимость.
Что тогда получится с землей?
Я понимаю, что без земли нельзя, но если возьмут, заключат договор, зарегистрируют переход права на недвижку...
На какую часть земли тогда сможет рассчитывать покупатель?

К сожалению, действующим заонодательством Вы не определите в данный момент на что и на каком праве он в таком случае может рассчитывать, т.к. обязывая указывать данные об участве в договоре купли-продажи здания ГК позволяет обойтись без упоминания о правах на него. Другими словами, вопрос о предмете в части прав на земельный участок остается в данном случае за рамками договора. Именно на этот случай рассчитана ст. 552 ГК РФ. Нормы этой статьи подлежат применению в первую очередь в той ситуации, когда сторонами не решен в договоре вопрос о правах на земельный участок. Они призваны восполнить допускаемый законодателем пробел в договорах, но не до такой степени, чтобы точно ответить на поставленный вопрос. Эту ситуацию пытался переломить Земельный кодекс, но раз такие вопросы до сих пор возникают, у него это плохо получилось
Во-первых, земельный участок (право на него) подлежит передаче покупателю здания вместе со зданием (ст. 552 ГК РФ), то есть он является тем самым недвижимым имуществом, о котором в договоре должны содержаться сведения, позволяющие определенно его установить. Во-вторых, установить расположение здания на каком-либо земельном участке можно лишь в том случае, когда определены этот земельный участок, его местоположение, площадь и границы.

Положения ст. 552 ГК РФ не могут в полной мере восполнить пробел в договоре. Поскольку продавец здания может быть не только собственником земельного участка, постольку и покупатель может приобрести не право собственности, а какое-то иное право. Надо полагать, что разумно действующий покупатель, рассчитывающий реально получить права на участок, соглашается приобрести здание с передачей ему вполне конкретных прав на вполне конкретный земельный участок, а не при условии, что вопрос о земельном участке будет каким-то образом решен в будущем то ли в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, то ли п. 3 той же статьи.

Покупатель здания должен быть осведомлен о тех правах на земельный участок, которыми располагает продавец. Отсутствие таких сведений в договоре не означает, что приобретателю здания будет передано право собственности.
Вопреки общей направленности правового регулирования сделок с недвижимостью законодатель позволяет сторонам не договариваться о правах на землю. Такой вывод позволяет сделать общий смысл ст. 552 ГК РФ, а также содержание п. 2 этой статьи, устанавливающего, что, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности. Вряд ли законодатель имел в виду, что права на земельный участок не характеризуют предмет договора, не охватываются соглашением сторон, не интересуют участников отношений, что для покупателя здания безразлично, станет он собственником земельного участка или только арендатором, или землевладельцем с иными вещными или обязательственными правами. Вызывает сомнение также и то, что законодатель, признавая права на земельный участок частью предмета договора, позволил сторонам только в этой части не достигать соглашения о предмете. Почему же законодатель требует определить в договоре местоположение, площадь и границы земельного участка, а запись о праве оставляет на усмотрение контрагентов?

Вывод. Покупатель в вашей ситуации может, конечно на ЧТО-ТО рассчитывать, но по согласованию с собственником участка, т.к. если он встанет в ПОЗУ , то будет вашему покупателю тема для долгих и бесплодных споров.
ИМХО, разумеется)))

[Loksy]

Natiros
Огромное спасибо!!

[gala77]

Мошенница, чтобы не платить по долгам, 09 марта 2005 года продала свой недооформленный офис (объект, незавершенный строительством) как жилую квартиру в один день с наложением на него ареста. Договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрирован регпалатой в один день с наложением ареста на объект недвижимости. Мы считаем, что эта сделка мнимая, подали иск о признании сделки недействительной. Каковы наши шансы?

[maus34]

Мошенница, чтобы не платить по долгам, 09 марта 2005 года продала свой недооформленный офис (объект, незавершенный строительством) как жилую квартиру в один день с наложением на него ареста.

Объект незавершенный строительством не может быть жилым помещением, независимо от того, как он запроектирован.
Что написано в ЕГРП в графе "Объект права"?

Почему вы считаете сделку именно мнимой?
Мнимость очень трудно доказать.