Сообщений в теме: 47

[Eulenspiegel]

Возможна ли следующая ситуация : арендатор и арендодатель заключают договор аренды на срок более года, арендатор отдает договор на госрегистрацию, которая длится, как известно, месяц. Договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации. До этого момента арендодатель заключает договор с другим лицом/пытается признать договор не заключенным?
Прямого ответа на данный вопрос я не нашел, буду рад, если дадите советы и ссылки на практику.

[Dremlin]

Вопрос-то в чем?

Может ли в этом промежутке заключить договор аренды? Может, краткосрочный, на неопределенный срок, на срок более года + ускоренная регистрация договора.
Признать незаключенным? Что признать?

[civileius]

Eulenspiegel, два постановления с прямо противоположными позициями:
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 по делу N 11694/07 (Постановление ФАС Поволжского округа от 27.01.2009 по делу N А55-3730/08);
Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2006 N Ф09-9087/06-С3.

Вообще решение вопроса теоретически уходит в разрешение проблемы разграничения обязательственных и вещных сделок (разумеется если объект передан Вам по акту).

[Eulenspiegel]

Dremlin, вопрос в том, может ли арендодатель до того, как закончится государственная регистрация договора аренды, заключить новый договор на то же имущество. И какие существуют средства защиты от этого?

civileius, исходя из Постановления Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 по делу N 11694/07 получается, что арендодатель может делать что угодно, пока договор аренды не зарегистрирован, но какие последствие этого? Возмещение убытков арендатору? Если можно подробнее про вещные и обязательственные сделки, Вы говорите про то, что акт-приема передачи передает право даже в случае незаключенности договора аренды?

[БиВ]

Dremlin, вопрос в том, может ли арендодатель до того, как закончится государственная регистрация договора аренды, заключить новый договор на то же имущество. И какие существуют средства защиты от этого?

Ну а кто же ему помешает? Другое дело - последствия такого договора.

Если можно подробнее про вещные и обязательственные сделки, Вы говорите про то, что акт-приема передачи передает право даже в случае незаключенности договора аренды?

1. С момента передачи, но до регистрации договора, "арендатор" является законным владельцем, поэтому может защищать свои интересы любыми, предусмотренными законом способами.
2. Новый арендатор не может истребовать вещи у первоначального арендатора. У него есть только обязательственный иск к арендодателю.

[Pastic]

1. С момента передачи, но до регистрации договора, "арендатор" является законным владельцем, поэтому может защищать свои интересы любыми, предусмотренными законом способами.

Это кто сказал? Аналогия с куплей-продажей тут неприменима.

[Eulenspiegel]

Pastic, так что, исходя из вышесказанного получается, что арендодатель до регистрации договора никакими вещноправовыми способами защиты не обладает?

[Pastic]

так что, исходя из вышесказанного получается, что арендодатель до регистрации договора никакими вещноправовыми способами защиты не обладает?

Арендатор, наверное?
Он и после регистрации ими не обладает, поскольку аренда - обязательственное право.

[Eulenspiegel]

так что, исходя из вышесказанного получается, что арендодатель до регистрации договора никакими вещноправовыми способами защиты не обладает?

Арендатор, наверное?
Он и после регистрации ими не обладает, поскольку аренда - обязательственное право.

Арендатор, конечно. Как это не обладает? Он же получается владельцем имущества и может использовать, например, негаторный иск. Или я не правильно Вас понял?

[Chiko]

Pastic,

это сказал Пленум 10/22

[Pastic]

это сказал Пленум 10/22

не про аренду.

Он же получается владельцем имущества

на основании незаключенного договора?

[Eulenspiegel]

это сказал Пленум 10/22

не про аренду.

Он же получается владельцем имущества

на основании незаключенного договора?

Вы же сказали, что он и после регистрации не имеет, т.к. арена обязательственное право. Я про это.

[Pastic]

Вы же сказали, что он и после регистрации не имеет, т.к. арена обязательственное право.

Все верно. И наличие между сторонами договора аренды обязательственных правоотношений требует защиты прав арендатора только исками из договора, но не вещными.

[IAY]

Pastic,

Как-то мне не совсем понятно. Вроде бы владение получено от собственника и по воле собственника. Что, получается, что это владение - незаконное, так?

Игорь

[Pastic]

Как-то мне не совсем понятно. Вроде бы владение получено от собственника и по воле собственника. Что, получается, что это владение - незаконное, так?

а где Вы вообще увидели что-то о передаче владения?

[IAY]

Pastic,

а где Вы вообще увидели что-то о передаче владения?

Действительно странно. Че-то мне показалось, что имущество передано арендатору, но прочитав тему еще раз, понял, что это ниоткуда не следует. Сорри.

Игорь

[Eulenspiegel]

Pastic, Вы хотите сказать, что арендатор, получив имущество по акту и по действительно договору не сможет использовать вещные иски?

[Pastic]

Вы хотите сказать, что арендатор, получив имущество по акту и по действительно договору не сможет использовать вещные иски?

1. Договор не может быть ни действительным, ни недействительным, если он незаключен.
2. У арендатора вообще нет вещных исков, поскольку право аренды - право обязательственное, чтобы ни говорили некоторые ученые.

[Dremlin]

Pastic, а к третьим лицам (не к арендодателю) у арендатора тоже не может быть вещных исков?

[IAY]

Eulenspiegel,

Уточните, плиз. Имущество передано во владение арендатора или нет?

Игорь

[Eulenspiegel]

Вы хотите сказать, что арендатор, получив имущество по акту и по действительно договору не сможет использовать вещные иски?

1. Договор не может быть ни действительным, ни недействительным, если он незаключен.
2. У арендатора вообще нет вещных исков, поскольку право аренды - право обязательственное, чтобы ни говорили некоторые ученые.

Прошу прощения, по заключенному договору. Не могли бы Вы подробнее обосновать свою точку зрения, насколько я знаю, не только ученые, но и судебная практика идет по пути признания за арендатором. Вы различаете договор как предпосылку и акт сдачи-приемки как основание для перехода владения?

IAY, имущество, теоретически, передано во владение и пользование.

[Pastic]

не только ученые, но и судебная практика идет по пути признания за арендатором.

ок, жду судебную практику удовлетворенного виндикационного или негаторного иска арендатора.

[IAY]

Eulenspiegel,

IAY, имущество, теоретически, передано во владение и пользование.

Нельзя ли подробнее? Что значит теоретически?

Игорь

[Eulenspiegel]

Pastic, практики действительно мало, но по большей части отказывают не на основании того, что по 305 арендатор не может использовать вещные иски, а на основании недоказанности препятствий. Но есть и примеры удовлетворения требований : Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 января 2004 г. N А56-5257/03, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 ноября 2003 г. N КГ-А40/8752-03-Б.

"Поскольку ст.ст. 304, 305 ГК РФ арендатору предоставлено право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, от любых лиц, включая собственника соответствующего имущества, суд признал исковые требования правомерными.
Вещно-правовые способы защиты, в том числе в виде предъявления негаторного иска, предоставлены в силу ст. 305 ГК РФ не только собственникам, но и лицам, владеющим имуществом по иным основаниям, предусмотренным законом или договором. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом по смыслу данной нормы негаторный иск может быть предъявлен как в случае, когда нарушение права не связано с лишением владения, так и в случае, когда нарушение права соединено с лишением владения, но при этом носит самостоятельный характер - выражается не только в лишении владения. По настоящему делу судом установлено, что нарушение права выражается в действиях, препятствующих использовать арендованное имущество."

IAY, теоретически в том смысле, что я говорю про абстрактную ситуацию, а не про конкретный пример.

Сообщение отредактировал Eulenspiegel: 21 July 2011 - 13:50

[Pastic]

"Поскольку ст.ст. 304, 305 ГК РФ арендатору предоставлено право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, от любых лиц, включая собственника соответствующего имущества, суд признал исковые требования правомерными.
Вещно-правовые способы защиты, в том числе в виде предъявления негаторного иска, предоставлены в силу ст. 305 ГК РФ не только собственникам, но и лицам, владеющим имуществом по иным основаниям, предусмотренным законом или договором. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом по смыслу данной нормы негаторный иск может быть предъявлен как в случае, когда нарушение права не связано с лишением владения, так и в случае, когда нарушение права соединено с лишением владения, но при этом носит самостоятельный характер - выражается не только в лишении владения. По настоящему делу судом установлено, что нарушение права выражается в действиях, препятствующих использовать арендованное имущество."

Это все замечательно, но хотя ФАС в данном случае и сослался на нормы ст. 304-305, по сути иск - из договора.