Сообщений в теме: 30

[madbot]

В соответствии с ГРК, замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов - это кап ремонт.

Есть какие-нибудь документы или судебная практика, где бы более конкретно определялось, что такое замена ОТДЕЛЬНЫХ элементов. Какие элементы отдельные, а какие нет?

Например, есть дом 1000 м2. Если мы в нем поменяли 200 м2 перекрытий с деревянных на железобетонные, это вроде формально "замена отдельных элементов на иные улучшающие показатели". Хотя так из общих соображений кажется, что это реконструкция.

Если все таки это можно натянуть на капремонт, можно это как-то объяснить стой надзору ?


И последнее: например, был чердак (реально был). Дальше деревянные перекрытия поменяли на жб и сделали на чердаке помещения. При этом, реконструкции не произошло. Как внести эти сведения в кадастр, ЕГРП? (для простоты можно считать, например, что и перекрытий не меняли, просто сделали ремонт на чердаке).

Понятно, что многие таким образом как-то понавносили несуществующих чердаков и т.д., а если он реально есть?
Мне кажется, если прийти в росреестр, там сразу попросят разрешение на строительство и т.п.

[Sania]

madbot, смотрели ВСН 58-88 (р). "Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"?

сделали на чердаке помещения. При этом, реконструкции не произошло

мне кажется (хотя я могу ошибаться) - так не бывает.

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

у Вас изменится количество этажей, общая площадь, некоторые градостроительные коэффициенты (коэффициенты застройки или как они там называются) - все это очень даже параметры ОКС.

если прийти в росреестр, там сразу попросят разрешение на строительство и т.п.

скорее всего

Сообщение отредактировал Sania: 08 February 2013 - 10:09

[rfs33]

В соответствии с ГРК, замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов - это кап ремонт.

Есть какие-нибудь документы или судебная практика, где бы более конкретно определялось, что такое замена ОТДЕЛЬНЫХ элементов. Какие элементы отдельные, а какие нет?

Например, есть дом 1000 м2. Если мы в нем поменяли 200 м2 перекрытий с деревянных на железобетонные, это вроде формально "замена отдельных элементов на иные улучшающие показатели". Хотя так из общих соображений кажется, что это реконструкция.

Если все таки это можно натянуть на капремонт, можно это как-то объяснить стой надзору ?


И последнее: например, был чердак (реально был). Дальше деревянные перекрытия поменяли на жб и сделали на чердаке помещения. При этом, реконструкции не произошло. Как внести эти сведения в кадастр, ЕГРП? (для простоты можно считать, например, что и перекрытий не меняли, просто сделали ремонт на чердаке).

Понятно, что многие таким образом как-то понавносили несуществующих чердаков и т.д., а если он реально есть?
Мне кажется, если прийти в росреестр, там сразу попросят разрешение на строительство и т.п.

Если раньше был чердак и теперь чердак, то это капремонт. И Росреестр Вам не нужен.
Если был чердак, а стали помещения, то реконструкция и т.д.
Определяющий фактор не качество и количество изменённых элементов, а наличие или отсутствие указанных в предыдущем посте изменений параметров ОКСа.
Не всякая реконструкция, однако, требует РНС.

[Sania]

Не всякая реконструкция, однако, требует РНС.

согласен, но трудно представить себе "преобразование" чердака дома (я так понял - жилого?) в помещения (я так понял - обособленные неизвестного назначения?), чтобы такое "преобразование" "не затрагивало конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности"

[Stoner]

Sania,
в К+ полно практики судебной и по более суровым вещам, нежели преобразование чердака в помещения

[Sania]

Stoner, практики, что на эти суровые вещи не требуется РнаС? Полез искать
... может не там смотрел, но из того, что видел:
суды применяют п.4 ч.17 ст.51 ГрК преимущественно в случаях, когда бремя доказывания наличия/отсутствия затрагивания надежности, безопасности возложено (теми же судами) не на застройщика, а на административный орган ...
В любом случае многое зависит от того, что за помещения madbot строит и хочет зарегить

Сообщение отредактировал Sania: 11 February 2013 - 11:54

[madbot]

Да, сорр, мэдбот отвлекся немного, но вернулся

1) Дом нежилой
2) Был чердак. готов и оставить его в качестве чердака (все равно собираюсь сдавать в аренду под офисы - вполне снимут и чердак )
3) Единственное, он хоть и был чердаком, его площадь не была внесена в общую площадь. Тем не менее, например: был гипсокартон, потом вы его отодрали и оштукатурили стены - тем самым увеличили площадь - явно должны просто сделать новые БТИ.
Когда в Москве перепланировка - пишут: площадь объекта изменилась в результате .... (обычно перепланировки). Хотя по поводу что-такое перепланировка это вообще отдельный разговор
Т.е. пытаюсь сказать, что я ничего не реконструировал: помещения, площади, объемно-планировочные решения сохранились. Отремонтировали чердак, который и раньше был, но, почему-то, не был включен в площадь...
ВСН посмотрю - но не смотрится, что они для меня обязательны.

[Sania]

madbot, в площадь здания не включаются площади чердака неэксплуатируемого и технического.

был гипсокартон, потом вы его отодрали и оштукатурили стены - тем самым увеличили площадь - явно должны просто сделать новые БТИ.

согласен

(все равно собираюсь сдавать в аренду под офисы - вполне снимут и чердак )

правильно: проект реконструкции, (экспертиза - ?), РнаС, РнаВЭ и на выходе - "нежилые помещения, назначение - офис"
либо (до случая) -

в К+ полно практики судебной и по более суровым вещам, нежели преобразование чердака в помещения

На мой взгляд - второй путь явно неправильный (на чердаке сейчас нет (?) ни вентиляции, ни естественного освещения, ни электричества наконец; и Вы их хотите официально по договору сдать в аренду как помещение под офис )

[Stoner]

Ну, нет вентиляции на чердаке, в чем проблема, что после строительно-монтажных работ она появится, не пойму?
Просто вызвать БТИ и оставить чердаком бывший чердак не получится, потому что, как правильно отмечено выше, в общую площадь чердак не войдет никак, см. п. Г.4. СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009
Но ничего не мешает переделанный в полноценный этаж бывший чердак отразить в документах техинвентаризации после проведения работ и зарегить право на него как на нормальный этаж, - ну, мансарду, на крайний случай.
Для начала вот посмотрите:
Постановление ФАС Центрального округа от 14.12.2009 по делу N А14-14855/2008/478/19
согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.12.2001 36 АА 492562 ООО "ОМЕЛЛА" является собственником нежилого помещения (магазин) I литеры А, А1, А2 площадью 805,3 кв. м., расположенного в подвальном помещении и на первом этаже встроенно-пристроенной части многоэтажного жилого дома .
Обществом произведена перепланировка указанного объекта, в результате которой объект представляет собой нежилое встроенное помещение в литерах А, А1, А2 площадью 882,4 кв. м. Общая площадь помещения увеличена на 77,1 кв. м за счет ранее не учтенных площадей в литере А1, пересчета и уточнения площадей, разрешение на перепланировку не предъявлено.
суд пришел к выводу, что в результате перепланировки и переустройства спорного помещения произошло увеличение общей площади на 77,1 кв. м за счет включения ранее не использовавшихся площадей вентиляционной камеры, переоборудования погрузочной эстакады на первом этаже и включения ее площади в общую площадь помещения, а также переоборудования фасадной части здания с включением площадей, ограниченных наружными фасадными колоннами, в общую площадь помещения. При этом внешние границы здания не изменились.
согласно заключению эксперта от 12.03.2009, экспертному исследованию ООО "ЭРТех" от 08.10.2008 при выполнении переоборудования и перепланировки не была существенно изменена схема работы основных несущих конструкций здания, произведенные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации перепланированных помещений, а также жилого дома и не противоречат требованиям СНиП.
Следовательно, в соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется.

Сообщение отредактировал Stoner: 12 February 2013 - 11:39

[Sania]

Stoner, возможность такого пути я осознал с первого раза, и спорить не планирую . Остается лишь брюзжать...
"Правильно" настроенный эксперт, а с его подачи и суд рассматривает понятие безопасности исключительно как "не рухнет".
В то время как техрегламент о безопасности зданий

... устанавливает минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), в том числе требования:
1) механической безопасности;
2) пожарной безопасности;
3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;
4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;
5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;
6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;
7) энергетической эффективности зданий и сооружений;
8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Именно поэтому называю "свой" путь "правильным", хотя судя по представленной Вами практике отнюдь не самым эффективным по времени и затратам

[Rik78]

Здесь важно понять не изменилась ли геометрия чердака (зачастую в таких случаях поднимают конек и т.п.) Если да - на лицо реконструкция, т.е. "изменение параметров объекта кап строительства"... Если нет, то необходимо доказать то, что чердак реально был. Например предоставить старые БТИ, где он фигурирует, скажем, за итогом общей площади по зданию. Я бы собрал еще в дополнение заключение СРО-шной строительной организации о том, что это не реконструкция, по возможности получил бы ответ из Стройнадзора об отсутствии необходимости получения Разрешения на реконструкцию в данном случае и пошел бы в Росреестр. Там на 99% получил бы отказ, по причине реконструкции и пошел бы в суд его оспаривать.
Еще не понятно о каком городе идет речь ибо правоприменительная практика у субъектов РФ разнится...

[madbot]

Stoner, Sania,

Спасибо большое.
Про не включению в общую площадь понял. И решение суда оч. полезное

Sania, Rik78,

Какой путь правильный я понимаю . Вопрос в том, что сами чиновники в этом городе действуют не правильно. И большинство вообще в итоге забивают на все и строят (причем изменяя высотные параметры и т.п.). Я же хочу пойти по более мягкому и формально правильному пути: сделал проект капитального ремонта СРО-шной организацией, будут такой же организацией по договору официально производить работы, потом вызывать БТИ и т.д.
Главное, чтобы во время работ не создали существенных проблем...

По причинам, обозначенным выше, обращаться заранее в Стройнадзор не хотим

Понятно, что если бы власть была нормальной, они бы выдали мне, для начала, град план участка (что предусмотрено в ГРК), а не отвечали бы, что я сам должен для них сведения для этого градплана собрать )))
А судится по каждому шагу (по градплану, потом по тому, что они там напишут, потом по разрешению и т.д.) я не хочу, жизни не хватит. Лучше уж один раз. И в процессе сдать это в аренду

[Stoner]

Rik78,
если бы у Вас из стройнадзора такое письмишко получилось, отказ Росреестра никак бы не вырисовывался. зарегили б стопудов
про итоги общей площади по зданию с чердаком - см. внимательно пост №9
и привязывать реконструкцию к геометрии чердака тоже нет никакого рационального зерна
madbot,
делать проект можно и нужно также и во исполнение "лихого" плана тоже, одно другому никак не противоречит.
по сбору доков для градплана тоже есть судебная практика: предоставление доков об условиях подключения к сетям инженерного обеспечения необходимо. если Вы это имеете в виду под сбором для них доков - то придется собирать, боюсь
хотя вот у нас в регионе административный регламент соответствуующего органа, уполномоченного на выдачу градпланов, чудесным образом игнорирует упомянутую суд. практику и не предусматривает необходимости засылать заявителя за этими доками

Сообщение отредактировал Stoner: 12 February 2013 - 19:47

[madbot]

Stoner,

меня интересовали в градплане только высотные отметки

А заставляли они, в первую очередь, получать данные из комитета по памятникам

[Stoner]

это они зря, конечно: могли в рамках межведомственного взаимодействия сами получить

[madbot]

ну на мой то взгляд не могли, а должны были. но они знают, что комитет тоже незаконно ничего не выдает
Пишет- у нас данных нет, чтобы дать что-то разрабатывайте за свой счет проект зон охраны близлежащих памятников (в лучшем случае, а в худшем всего квартала). А не хотите разрабатывать - подождите лет 15 (потому что уже 15 прошло и разработано их силами мало что)

ну да ладно, это уже флуд

[gorynych_77]

Всем доброго времени суток!

Помогите разобраться. Ситуация следующая. В МКД на первом этаже есть нежилые помещения. Необходимо сделать в них ремонт. Однако ремонтные работы еще и связаны с усилением нескольких плит перекрытия, т.к. будет устанавливаться тяжелая конструкция и по расчету проектировщика новая нагрузка на плиту не проходит. Вопрос следующий - относятся ли работы по усилению плит перекрытия к реконструкции объекта, либо это можно делать в рамках капитального ремонта.

[Serdgio2006]

относятся ли работы по усилению плит перекрытия к реконструкции объекта, либо это можно делать в рамках капитального ремонта

новый объект возникает?

[gorynych_77]

Нет, площадь помещений не изменяется, происходит только перепланировка помещений на 1 этаже. 

[Serdgio2006]

Нет, площадь помещений не изменяется, происходит только перепланировка помещений на 1 этаже. 

Вы не заметили того что сами дали ответ на свой вопрос?

[gorynych_77]

Я согласен, но есть стройнадзор - который считает это реконструкцией, т.к. затрагиваются несущие конструкции дома

[Serdgio2006]

т.к. затрагиваются несущие конструкции дома

каким образом? Вы крушите несущие стены? Вы крушите плиты перекрытия? Или вы укрепляете плиты перекрытия и несущие стены?

[gorynych_77]

Рассуждения такие: происходит увеличение нагрузки на перекрытие, следовательно и на фундамент здания (после усиления), что в итоге приводит к изменению расчетной схемы здания. По их мнению - это однозначно реконструкция. Как доказать им что это кап.ремонт пока непонятно.

[Serdgio2006]

происходит увеличение нагрузки на перекрытие

это понятно

 

следовательно и на фундамент здания (после усиления)

не находите в этих словах бред? До уселения значит не увеличилась нагрузка на фундамент, а установив металлическую конструкцию для уменьшения стрелы прогиба плиты перекрытия вес которой (конструкции) составляет кило 200 получаем увеличенную нагрузку на фундамент Данная. усиливающая конструкция опирается на что своим основанием? наверное она уходит в подвальное помещение? 

[gorynych_77]

Совершенно верно,в подвальном помещении устанавливаются металлические стойки на отдельный фундамент, на которые в свою очередь опираются металлические балки. Есть один нюанс - горизонтальные балки одной частью опираются на стойку, а второй на существующие фундаментные блоки. Получается, что вроде как затрагиваются несущие конструкции здания.