Посмотрела поиском все, что смогла, но нашла только жалкие крупицы (упоминание того, что "в нашем договоре такой пункт есть" или "арендодатель такого точно не может"). Если что-то пропустила, буду признательна за ссылку. По всему интернету тоже ничего толкового.
Вопрос в том, имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в помещение в случае неуплаты арендных платежей (если это предусмотрено в договоре/ не предусмотрено в договоре). Анализ судебной практики показал, что суды воспринимают такое условие договора аренды как законное и признают за арендодателем право на ограничение доступа, если это предусмотрено договором. При этом в некоторых случаях суды даже признают право арендодателя на получение с арендатора арендной платы за период, когда доступ в помещение был ограничен. Т.е. в принципе что ответить работодателю (он же арендодатель) в общих чертах ясно: нужно включить условие в договор и тогда скорее всего суд встанет на нашу сторону, причем желательно также оговорить, что арендатор не освобождается от внесения арендной платы за данный период, хотя не факт, что суд в данном вопросе встанет на нашу сторону.
Однако пытливый ум требует четкого понимания происходящего с точки зрения права, потому что его (ум) все-таки что-то беспокоит. В связи с этим создаю тему.
Во-первых, беспокоит что: является ли обязанность оплатить аренду встречной по отношению к обязанности предоставить помещение? Почитав комментарии и статьи, я так поняла, что это вопрос спорный. Если поразмыслить, то тоже как-то не вяжется. Вот то, что без передачи помещения обязанности платить аренду возникнуть не может - это вроде как понятно. Но как насчет наоборот? Насколько я понимаю, если считать, что наоборот - это тоже встречное, то арендодатель вправе приостановить исполнение, т.е. ограничить доступ. Т.е. тогда все вроде получается просто со ссылкой на ст. 328 ГК.
С другой стороны, г-н Карапетов в работе Приостановление исполнения обязательства как способ защиты прав кредитора пишет: "Аналогичная ситуация возникает и в случае, когда арендодатель приостанавливает допуск сотрудников арендатора в сданное ему помещение из-за накопления задолженности по арендной плате. Здесь при погашении долга арендатор возобновляет использование помещения, но на период, когда он не допускался в помещение, встречные обязательства сторон считаются безвозвратно прекращенными. Если, например, арендатор не допускался в помещение 30 дней, пока не погасил накопившийся долг, то впоследствии он не обязан платить за эти 30 дней, в течение которых он был лишен возможности использовать помещение, а арендодатель не обязан пролонгировать период пользования на эти 30 дней. Де-факто договор в части этих 30 дней просто расторгается".
Т.е. неясно во-вторых: приостановление или все-таки расторжение? Мне как-то неясна мысль о расторжении. Может быть, кто-то пояснит...
Отсюда плавно вытекает и мое третье беспокойство: обязан ли арендатор оплачивать период, когда доступ был ограничен. Опять же в теории частенько пишут, что нет, мол, исходя из содержания норм об аренде, следует, что арендатор обязан платить только за фактическое пользование. Цитата Карапетова из той же оперы.
Однако попалось постановление 11 арбитражного апелляционного суда (Дело №А72-2592/2013), где указано: "Поскольку арендные платежи за декабрь 2011 г. и январь 2012 г. выполнены арендатором с нарушением установленных договором сроков, арендодатель был вправе воспользоваться положениями пункта 5.4 договора и ограничить доступ арендатора в помещения, в т.ч. и путем запирания дверей. Указанное обстоятельство согласно условиям договора, не освобождает ответчика от обязанности оплачивать арендные платежи, в том числе и в тот период, когда доступ арендатора в арендованные помещения был ограничен".
В других решениях по данной теме не было прокомментировано, имеет ли арендатор право требовать уплаты аренды за этот период. Так что получается? Если в договоре указать, что арендатор не освобождается от уплаты аренды, то можно взыскивать впоследствии?
Ну, и последняя проблема: а что если в договоре не указано право арендодателя ограничить доступ в случае неуплаты аренды в срок? Все судебные решения (которые действительно как один признают законность этого права) ссылаются в обоснование исключительно на договор. Стало быть, если в договор этого условия не включить, то ограничение доступа будет неправомерным? Как же тогда ст. 328?
Надеюсь, изложила не слишком утомительно. Буду признательна за рассуждения и комментарии.
