Сообщений в теме: 108

[Pastic]

Есть МКД, есть квартира. Собственники в 1998 году выполнили ряд работ, затрагивающих общее имущество МКД (в т.ч. уменьшающих его - присоединили часть крыши, коридор с выходом на крышу к квартире) без решения ОСС. Потом в 1999 году получили разрешение ОМС на эту реконструкцию (не спрашивайте как, тогда все было проще) и больше ничего не делали.

В 2025 году решили зарегистрировать все это в Росреестре, получили ожидаемый отлуп из-за отсутствия согласия всех собственников, провели ОСС, на котором 100% не получили (только 80 с небольшим).

Я - на стороне других собственников, которые против реконструкции.

Сейчас идем с иском о признании решения ОСС недействительным и возник вопрос по действию закона во времени.

Со одной стороны, ОСС проведено в 2025 году, т.е. применяется ЖК РФ, который требует кворума 100%, его нет, решение ничтожно.

С другой стороны, реконструкция выполнена и разрешение на нее получено до введения в действия ЖК РФ в 2005 году, который в этой части обратной силы не имеет.  

Какие будут мнения?

[Horatio Nelson]

С другой стороны, реконструкция выполнена и разрешение на нее получено до введения в действия ЖК РФ в 2005 году, который в этой части обратной силы не имеет.   Какие будут мнения?

а кто считался собственником "общего имущества МКД" до введения в действия ЖК РФ?

[remеdium]

Если порядок проведения реконструкции в 1998 году был соблюдён, то решение ОСС со 100 процентам не нужно. Непонятно, как его можно признать недействительным, на каком основании? Незаконен отказ Росреестра, можно обжаловать его.
Ещё вариант: признание права собственности по приобретательной давности.

[Марелла21]

Через суд пробовать?! При условии, что было на тот момент разрешение администрации. Привлекать администрацию. Но нужно будет привлекать и гжи и заключение пожарников (я так предполагаю).
Нл проверить ЖК РСФСР на всякий случай, я не помню, что там было про перепланировку.
И квартира то была приобретена на коммерческой основе? Какой на 98 г был статус?

[Pastic]

а кто считался собственником "общего имущества МКД" до введения в действия ЖК РФ?

 

С 1994 года - собственники всех помещений, ст. 290 ГК РФ. Ничего принципиально не поменялось.

 

 

Если порядок проведения реконструкции в 1998 году был соблюдён, то решение ОСС со 100 процентам не нужно.

 

интересно как может решение ОМС лишить собственников части общего имущества?

 

 

Нл проверить ЖК РСФСР на всякий случай, я не помню, что там было про перепланировку.

 

это не перепланировка

[Horatio Nelson]

С 1994 года - собственники всех помещений, ст. 290 ГК РФ. Ничего принципиально не поменялось.

ну раз так, то можно использовать общие нормы ГК РФ о порядке владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

[Pastic]

ну раз так, то можно использовать общие нормы ГК РФ о порядке владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

 

Я склоняюсь вообще к тому, что поскольку предмет спора - оспаривание решения ОСС, то применяются нормы, действующие на момент проведения собрания, т.е. 2025 года. 

[Horatio Nelson]

Я склоняюсь вообще к тому, что поскольку предмет спора - оспаривание решения ОСС, то применяются нормы, действующие на момент проведения собрания, т.е. 2025 года. 

 

В 2025 году решили зарегистрировать все это в Росреестре, получили ожидаемый отлуп из-за отсутствия согласия всех собственников, провели ОСС, на котором 100% не получили (только 80 с небольшим). Я - на стороне других собственников, которые против реконструкции.

а я не совсем понял... А о чем собрание было? 

Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 16 August 2025 - 12:46

[remеdium]

Невнимательно прочитал. Решил, что нужно защитить интересы тех, кто присоединил часть. Если оспаривать решение с другой стороны, то, безусловно, нужно применять закон на время проведения собрания.
Однако возможное истребование имущества у захватчиков наткнется на СИД.

[Horatio Nelson]

А, теперь я понял. То есть было проведено собрание, в решении собрания все за, но участвовали не все собственники. Соответственно надо оспорить решение собрания по отсутствию кворума. Ну тут действительно, применяются те нормы, которые действовали на момент решения собрания.

[Денежка]

Pastic, а кондоминиума не было тогда?

[Марелла21]

Pastic,а что же это, если не перепланировка? И регистрировать в росреестр они что пошли? Не измененные ли данные о своем помещении в результате... чего?

[Ури]

Вроде бы ВС или КС высказался, что ОИ МКД - это имущество ограниченное в обороте - ст. 129 ГК РФ.

Ч.1 ГК РФ действует с 1 января 1995 г.

Сроки давности на защиту незаконно отчужденного права собственности на ОИ МКД не распространяются.

П.С. В Москве фокусы с "присоединением чердака или подвала" не проходят, суды дают отлуп когда собственники квартиры идут в суд обжаловать отказ Росреестра внести в ЕГРН бОльшую площадь квартиры полученную в результате "перепланировки-присоединения"

Сообщение отредактировал Ури: 16 August 2025 - 15:08

[Horatio Nelson]

Pastic,а что же это, если не перепланировка?

перепланировка это когда в квартире, а здесь реконструкция с уменьшением общего имущества. 

[Марелла21]

Horatio Nelson, 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения

[Ури]

перепланировка это когда в квартире, а здесь реконструкция с уменьшением общего имущества

 

Ага, потому что оформляют "согласование на перепланировку" - ч. 1 ст. 26 ЖК РФ.

Потом в 1999 году получили разрешение ОМС на эту реконструкцию (не спрашивайте как, тогда все было проще)

[Pastic]

,а что же это, если не перепланировка?

 

реконструкция. 

[Марелла21]

И всë это натолкнуло на мысль, что поскольку перепланировку необходимо регистрировать, а регистрируем мы в наше время, то и решениее ОСС необходимо. 

[Ури]

Потом в 1999 году получили разрешение ОМС на эту реконструкцию

 

В соответствии с Градостроительным кодексом, "реконструкция" в (на) объекте капитального строительства должна выполняться по проекту, который требует согласования не с ОМСУ. 

Экспертиза проектной документации наверное не требуется.

А может и требуется

Причём "реконструкция" это реконструкция ОКС а не квартиры.

[Pastic]

В соответствии с Градостроительным кодексом

 

Который принят в 2004 году

[Ури]

Прикалываетесь?

[Horatio Nelson]

Причём "реконструкция" это реконструкция ОКС а не квартиры.

ну а у нас тут что? не реконструкция ОКС? 

[Марелла21]

Pastic, ну во-первых, вы сами назвали свою тему перепланировкой. Во-вторых, 

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Horatio Nelson, у нас ничего. Так как это всë незаконно по новым правилам. Это самовол 

[Pastic]

В любом случае,

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2022 г. N 5-КГ21-153-К2

 

 

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущими присоединение к реконструированному (переустроенному, перепланированному) помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

[Ури]

ВС РФ не сослался на норму права:
Уменьшение ОИ МКД только с единогласного решения всех собственников ч. Ст. 36 ЖК РФ

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Реконструкции дома - объекта капитального строительства а не квартиры
Требования к реконструкции я привёл выше.

То есть два вопроса:
Проектная документация на реконструкцию МКД
Решение ОСС