Перейти к содержимому


Фотография
- - - - -

Договор управления с УО в МКД - публичный договор?


Сообщений в теме: 36

#1 contoso

contoso
  • Старожил
  • 1693 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 November 2026 - 14:07

Исходя из практики, любой гражданин пострадавший в результате неисполнения УО своих обязанностей является потребителем, даже если он не собственник и не сторона договора. Можно ли сказать, что этот договор управления является публичным?

потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

 

Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

 

 


  • 0

#2 yis7

yis7
  • Старожил
  • 1249 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 November 2026 - 15:08

 

заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/14e9738be002fe3ab76c0d580b863aac1ac65fb7/

Нет тут "публичности" ...


  • 0

#3 Ури

Ури
  • Старожил
  • 3330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 November 2026 - 22:10

Исходя из того, что договор управления МКД - свой для каждого МКД, а в каждом МКД имеется конкретное количество собственников и нанимателей квартир а также собственников нежилых помещений и машиномест (!), то - нет, не публичный. 

Только для собственников помещений в конктретном МКД.


Сообщение отредактировал Ури: 02 November 2026 - 22:58

  • 0

#4 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 6285 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 November 2026 - 23:33

Ури, yis7,contoso, К+ такое содержит:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024 N 20АП-7610/2024 по делу N А62-5308/2024
 

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.10.2025 по делу N А33-17773/2025


Из буквального толкования положений статей 161, 162, 46 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором для управляющей организации в отношении собственников помещений в управляемом ею многоквартирном доме.

 

И как я понял, КС тоже не считает, что договор управления МКД не является публичным:

 

Постановление Конституционного Суда РФ от 02.07.2024 N 34-П

"По делу о проверке конституционности статей 426, 428 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Е.А. Гилевской"
 
Это как с продажей, например, оружия. Продавец не со всяким обратившимся заключит договор, а только с тем, у кого есть лицензия. Количество тех, кто с лицензией, ограничено, но с каждым из них заключается публичный договор. 
И не со всяким с лицензией, а только с тем, кому нужен товар, который есть у продавца.
 
УО если имеет возможность оказывать такую услугу, как управление конкретным МКД, то договор должно заключить с каждым из жителей этого МКД, и все условия, в т.ч., цена, будет одинаковая (расценки за кубы, метры, жителя), но объём услуг у каждого жителя может быть разным, в зависимости от объёма, площади и количества проживающих).

Сообщение отредактировал Денежка: 03 November 2026 - 00:15

  • 0

#5 Concrescere

Concrescere

    A live

  • Partner
  • 14041 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 November 2026 - 23:46

гражданин пострадавший в результате неисполнения УО своих обязанностей

Потерпевший в деликтном обязательстве?


  • 0

#6 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 6285 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 November 2026 - 00:18

Исходя из практики, любой гражданин пострадавший в результате неисполнения УО своих обязанностей является потребителем, даже если он не собственник и не сторона договора. Можно ли сказать, что этот договор управления является публичным?

Можно сказать, что договор управления является публичным для тех, кто его заключил.

"Любой гражданин" это кто такой? Прохожий турист, на которого с крыши МКД снег упал? 


  • 0

#7 Concrescere

Concrescere

    A live

  • Partner
  • 14041 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 November 2026 - 01:07

 

Исходя из практики, любой гражданин пострадавший в результате неисполнения УО своих обязанностей является потребителем, даже если он не собственник и не сторона договора. Можно ли сказать, что этот договор управления является публичным?

Можно сказать, что договор управления является публичным для тех, кто его заключил

 

Насколько помню, говорить о публичности договора имеет смысл только на стадии его заключения.


  • 0

#8 contoso

contoso
  • Старожил
  • 1693 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 November 2026 - 01:08


Исходя из практики, любой гражданин пострадавший в результате неисполнения УО своих обязанностей является потребителем, даже если он не собственник и не сторона договора. Можно ли сказать, что этот договор управления является публичным?

Можно сказать, что договор управления является публичным для тех, кто его заключил.
"Любой гражданин" это кто такой? Прохожий турист, на которого с крыши МКД снег упал?
Вс сказал, что любой прохожий на которого снег с крыши упал является потребителем( услуг), а не только собственник заключивший договор. Из этого не следует, что договор публичный?



Исходя из практики, любой гражданин пострадавший в результате неисполнения УО своих обязанностей является потребителем, даже если он не собственник и не сторона договора. Можно ли сказать, что этот договор управления является публичным?

Можно сказать, что договор управления является публичным для тех, кто его заключил
Насколько помню, говорить о публичности договора имеет смысл только на стадии его заключения.
Еще когда в прокуратуру есть желание пожаловаться на нарушение прав неопределенного круга лиц )
  • 0

#9 Concrescere

Concrescere

    A live

  • Partner
  • 14041 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 November 2026 - 01:12

"Любой гражданин" это кто такой? Прохожий турист, на которого с крыши МКД снег упал? 

Или на машину которого дерево во дворе дома упало ...


  • 0

#10 Ури

Ури
  • Старожил
  • 3330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 November 2026 - 14:14

Или на машину которого дерево во дворе дома упало

 

Это если придомовой ЗУ поставлен на кадастровый учет и включен в состав ОИ МКД и УО-шка занимается его обслуживанием.

Если "во дворе дома" деревья растут на ЗУ находящемся в собственности публичного образования то по деликту будет отвечать хозяйствующий субъект которому публичное образование поручило обслуживание СВОЕГО ЗУ. А это не всегда УО данного дома.


Сообщение отредактировал Ури: 03 November 2026 - 14:31

  • 0

#11 contoso

contoso
  • Старожил
  • 1693 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 November 2026 - 18:01

Это если придомовой ЗУ поставлен на кадастровый учет

Вы знаете хоть один участок не поставленный на кадастровый учёт?

 

включен в состав ОИ МКД

А кто его должен туда включить, если МКД находится на нём?

 

УО-шка занимается его обслуживанием.

Ну конечно речь об этом случае.


Сообщение отредактировал contoso: 03 November 2026 - 18:01

  • 0

#12 Ури

Ури
  • Старожил
  • 3330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 03 November 2026 - 18:57

contoso

К чему это всё?
Вы не получили ответы на первоначально заданные вопросы?
  • 0

#13 contoso

contoso
  • Старожил
  • 1693 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 04 November 2026 - 18:56

contoso

К чему это всё?
Вы не получили ответы на первоначально заданные вопросы?

Вот и я не смог понять к чему Вы все вышесказанное написали, вот и спросил Вас.
Появились новые вопросы и не получил)

Сообщение отредактировал contoso: 04 November 2026 - 19:59

  • 0

#14 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 6285 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 04 November 2026 - 21:25

Вы знаете хоть один участок не поставленный на кадастровый учёт?

Ничего себе заявка) Не буду утверждать, что не откадастрирована ещё большая часть территории России, но именно "придомовых" участков без учёта - тысячи. Участки под самими МКД (по границе фундамента) успешнее сформированы, хотя тоже далеко не все. 

Это, например, Купчино, Санкт-Петербург:

Прикрепленный файл  НеСформированы.jpg   169.18К   0 скачиваний


  • 0

#15 Ури

Ури
  • Старожил
  • 3330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 00:09

Вы знаете хоть один участок не поставленный на кадастровый учёт?

 

Если придираться к словам и терминам, то следует различать "земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" и "земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Во втором случае они самые как раз поставлены на кадастровый учет, у них есть границы, кадастровый номер, площадь и собственник. 

Но нет таких МКД которые "стоят" на ЗУ находящихся в гос или мун. собственности.

Большинство МКД в РФ до сих пор "стоят" на  "землях, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" соответственно "дворовая территория МКД" это то что я написал выше:

 

Если "во дворе дома" деревья растут на ЗУ находящемся в собственности публичного образования то по деликту будет отвечать хозяйствующий субъект которому публичное образование поручило обслуживание СВОЕГО ЗУ

 

с уточнением: на ЗЕМЛЯХ находящихся в собственности  публичного образования


  • 0

#16 contoso

contoso
  • Старожил
  • 1693 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 01:28

Большинство МКД в РФ до сих пор "стоят" на  "землях, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" соответственно "дворовая территория МКД" это то что я написал выше:

Если "во дворе дома" деревья растут на ЗУ находящемся в собственности публичного образования то по деликту будет отвечать хозяйствующий субъект которому публичное образование поручило обслуживание СВОЕГО ЗУ

Вот тут дошли до ВС, суд сказал:

https://kad.arbitr.ru/Card/8471a43f-6984-40a8-8759-86eec6bc2a8b

Как правильно указывал ответчик, наличие государственного кадастрового учета земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории.  

 

Несмотря на то, что земля была муниципальная.

 

PS Я считаю, что застройщики слишком долго были неприкасаемыми и это привело к тому, что на одном сформированном и поставленном на кадастровый учёт участке возникает несколько объектов недвижимости. Это приводит таким парадоксам, как :

 - с одной стороне участок на котором стоит МКД является ОДС собственников помещений. С другой стороны на этом участке стоит несколько МКД( + школы, улицы итд)

 - закон требует, чтобы перед вводом МКД в эксплуатацию участок сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом  были внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Логично, что имеется ввиду участок земли, который после ввода в эксплуатацию станет ОИ собственников. Сейчас без этого и разрешения на строительство не дадут. Но такого не происходит. Застройщики трактуют, что просто такой участок должен быть и строят на нём много объектов недвижимости.


Сообщение отредактировал contoso: 05 November 2026 - 01:31

  • 0

#17 Денежка

Денежка
  • Старожил
  • 6285 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 03:53

Вс сказал, что любой прохожий на которого снег с крыши упал является потребителем( услуг), а не только собственник заключивший договор. Из этого не следует, что договор публичный?

ВС такого не говорил.

Он, наоборот, вывел, что хотя такой прохожий и не попадает в категорию потребителей, как она сформулирована в ЗоЗПП, тем не менее к этим отношениям всё равно применяется ЗоЗПП в силу специальной нормы п. 2 ст. 14 ЗоЗПП

 

При этом, как следует из положения п. 2 ст. 14 Закона о защите прав потребителей, право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается не только за самим потребителем, но и за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет.

(пп. 2 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18 октября 2023 г.)

 

 

Т.е. из мнения ВС РФ никак не следует суждение о типе договора (публичный или непубличный), ВС подчеркнул, что вообще наплевать, есть у потерпевшего договор или нет.

 

П.с. Строго говоря, из этого мнения ВС вообще не следует и то, что к потерпевшим-непотребителям прям весь ЗоЗПП может применяться, включая и п. 6 ст. 13 про потребительский штраф. Тут ВС в очередной раз просто "дополнил" закон.


Сообщение отредактировал Денежка: 05 November 2026 - 04:19

  • 0

#18 Ури

Ури
  • Старожил
  • 3330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 13:07

Цитата

 

Я открыл по ссылке определение ВС РФ - не увидел именно этой цитаты


  • 0

#19 Ури

Ури
  • Старожил
  • 3330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 13:19

Застройщики трактуют, что просто такой участок должен быть и строят на нём много объектов недвижимости.

 
Встречал практику, когда при вводе МКД в эксплуатацию (подписание акта приемки госкомиссией) застройщику давали "разумный срок" на установление границ, постановку на кадастровый учет и госрегистрацию ЗУ относящегося к ОИ МКД.
В "застарелых случаях" когда об этом "забывали" то инициативные собственники квартир в МКД напрягали местные органы власти этим заняться, а это - незапланированные бюджетные расходы
  • 0

#20 yis7

yis7
  • Старожил
  • 1249 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 14:34

на кадастровый учет и госрегистрацию ЗУ относящегося к ОИ МКД.

Часто такие участки оформляли в "границах отмостки МКД", не включая остальную площадь.

Кроме этого в ДУ МКД помимо двухсторонних условий содержаться обязательный перечень работ установленный другими НПА, изменять которые стороны не вправе и такие требования могут  содержать формы "публичности": "снег в башка,... подскользнулся упал очнулся гипс (с)


  • 0

#21 contoso

contoso
  • Старожил
  • 1693 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 15:46

Я открыл по ссылке определение ВС РФ - не увидел именно этой цитаты

Там по ссылке решения всех инстанций.  Цитата суда была из одного из них. ВС подтвердил, что всё законно.


Встречал практику, когда при вводе МКД в эксплуатацию (подписание акта приемки госкомиссией) застройщику давали "разумный срок" на установление границ, постановку на кадастровый учет и госрегистрацию ЗУ относящегося к ОИ МКД.

Ну вообще, законом такое действие не предусмотрено. Дом или вводят в эксплуатацию или нет. Но исходя из социально значимого статуса застройщиков могу допустить, что с ними и такие чудеса возможны.


Сообщение отредактировал contoso: 05 November 2026 - 15:53

  • 0

#22 Mex@

Mex@
  • Старожил
  • 1523 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 15:53

Если УК/ТСЖ бездействуют, то могут  и по отмостке  обрезать. Но, обычно, из муниципальных архивов подымаются все схемы, начиная с отвода под строительство МКД


  • 0

#23 contoso

contoso
  • Старожил
  • 1693 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 16:15

ВС такого не говорил. Он, наоборот, вывел, что хотя такой прохожий и не попадает в категорию потребителей, как она сформулирована в ЗоЗПП, тем не менее к этим отношениям всё равно применяется ЗоЗПП в силу специальной нормы п. 2 ст. 14 ЗоЗПП

В Определении СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2025 г. N 33-КГ25-4-К3  суд признал гражданина потребителем, хотя он и не был собственником в МКД


Если УК/ТСЖ бездействуют, то могут  и по отмостке  обрезать.

А при чём тут УК/ТСЖ? 


Кстати, никто не помнит, почему, если сосулька упала на голову с крыши, то отвечает УО(исполнитель работ), а не собственники имущества? А если лопнула труба внутри квартиры по причине брака/не качественной установки, то за потоп отвечает собственник квартиры, а не исполнитель?


Сообщение отредактировал contoso: 05 November 2026 - 17:00

  • 0

#24 yis7

yis7
  • Старожил
  • 1249 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 17:10

начиная с отвода под строительство МКД

Так  под строительство на время, а не под эксплуатацию навсегда :)

Ввод в эксплуатацию МКД и меняет эти сроки и основания.

 

то отвечает УО(исполнитель работ), а не собственники имущества?

С чего решили? Если сосулька возникла на самовольно возведенной кровле над балконом последнего этажа прилетит его собственнику. УО может отвечать только за общее имущество...

 

А если лопнула труба внутри квартиры по причине брака/не качественной установки, то за потоп отвечает собственник квартиры, а не исполнитель?

И тут требуется уточнение - какая труба? В квартире "стояки" воды, канализации  и отопления с радиаторами = ОИ МКД, и за них несет ответственность УО, если не докажет, что  собственник без согласования внес изменения в тех.конструкцию ОИ МКД, например заменил радиаторы и они стали причиной аварии.. А вот если потекла труба, после первого запорного устройства от стояка тогда отвечает собственник помещения.


  • 0

#25 contoso

contoso
  • Старожил
  • 1693 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 05 November 2026 - 17:22

С чего решили? Если сосулька возникла на самовольно возведенной кровле над балконом последнего этажа прилетит его собственнику. УО может отвечать только за общее имущество...

Я не про самовольно возведенное. Я про сосульку, которая упала с крыши. УО отвечает перед собственниками, у нее с ними договор. Причинителем вреда в общем случае является собственник(и) имущества с которого упала сосулька - собственники помещений в МКД, которые в силу закона обязан его содержать заключив договор управления.

 

 

потекла труба, после первого запорного устройства от стояка тогда отвечает собственник помещения.

С чего это собственник, а не производитель брака или не качественный установщик, как в случае с УО? Практика однозначна - взыскивается с собственника квартиры, а тот потом может предъявить дальше по цепочке.


УО, если не докажет, что  собственник без согласования внес изменения в тех.конструкцию ОИ МКД

Даже если не собственник внёс(а например, бывший собственник), то текущий собственник будет отвечать за это.


Сообщение отредактировал contoso: 05 November 2026 - 17:23

  • 0