Сообщений в теме: 741

[Jazzanova]

Lawyerus,
kog
да нашел уже сам спасибо коллеги
кароче теперь сделки устоят благодаря логике ВАС -))

по крайней мере в арбитражных судах
логика ВАС с некоторых пор бьет норму права

Сообщение отредактировал Jazzanova: 19 October 2011 - 19:05

[advokato]

Вопрос об изъятии помещения у инвестора, которому застройщик успел передать его до возбуждения дела о банкротстве не кажется мне таким уж очевидным.
Вот, представьте. Дом сдан, введен в эксплуатацию. Инвестор получил комплект документов и принял по акту "свое" помещение. Сделал ремонт. Въехал. И осуществляет там свою коммерческую деятельность. Т.е. владеет.
И тут Застройщик начинает банкротиться. Что нужно сделать, чтобы выселить такого инвестора из его помещения? На каком основании? Он же законный владелец.
Сам он помещение не освободит. Еще и охрану выставит. И каким правовым инструментом его оттуда выковыривать?

Сообщение отредактировал advokato: 20 October 2011 - 14:20

[Kerk]

так он владение только получил законно, а владеет (например после расторжения договора по которому владение получил в связи с делом о банкротстве, нарушением очередности и т.д.) в текущий момент незаконно (как вариант).

[Smertch]

так он владение только получил законно, а владеет (например после расторжения договора по которому владение получил в связи с делом о банкротстве, нарушением очередности и т.д.) в текущий момент незаконно (как вариант).

законность владения обсуждается по моменту его приобретения, а значит само по себе расторжение договора владение незаконным не делает
более того, есть еще п.4 ст.453 ГК

[Massive]

Извините, но я хотел бы вернуться к своему оставленному открытым вопросу про ЖСК.

Chiko,
Chiko сказал(а):
ты хочешь сказать, что пайщик, минуя кооператив, сразу же становится собственником имущества?
Именно так.

И с учетом постановления возникает конкуренция п. 4 ст. 218 и ст. 219.
То ли пайщик приобретает ПС на квартиру, то ли застройщик.

Если застройщик с ЖСК заключил инвестдоговор, а ЖСК по договорам об оплате паевого взноса привлекает деньги граждан (совершенно законно, по ЖК РФ), то каков будет нынче порядок регистрации прав собственности на конкретную квартиру в доме?

[Kerk]

само по себе расторжение договора владение незаконным не делает
более того, есть еще п.4 ст.453 ГК

не знаю не знаю, неосновательным владение послед расторжения точно становится.
может ли владение быть законным, но при этом неосновательным, на первый взгляд вполне может.

по крайней мере, неосновательно удерживаемую вещь надо бы вернуть.

[Kerk]

а п. 4 ст 453 - в порядке очередности...

[Jazzanova]

то каков будет нынче порядок регистрации прав собственности на конкретную квартиру в доме?

очевидно
если инвестконтракт рассматривать как дкп будущей вещи
то застройщик сначало регистрирует на себя построенный дом
затем передает по акту квартиры ЖСК
тот же распыляет их среди своих членов по таким же актам

[Massive]

Jazzanova,
но как быть с тем, что по п. 4 ст. 218 ГК возникает первичное право собственности на объект?

[Jazzanova]

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

обычно застройщик сначала регистрирует свое право собственности на квартиры, затем передает их ЖСК по передаточному акту, затем ЖСК предоставляет по передаточным актам квартиры пайщикам, то есть предоставление этим лицам кооперативом квартир происходит намного позднее госрегистрации прав собственности на квартиры за застройщиком
имхо конфликта нет

[Lawyerus]

Jazzanova,

обычно застройщик сначала регистрирует свое право собственности на квартиры

ни разу не слышал о том, что так происходит. Как раз застройщик не регит на себя ничего, а просто передает по акту после получения разрешения на ввод. А теперь будет регистрировать на себя и передавать по акту.Massive,

но как быть с тем, что по п. 4 ст. 218 ГК возникает первичное право собственности на объект?

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Все же про "первичное" в законе не сказано, поэтому

конфликта нет

[Jazzanova]

Lawyerus,

и разу не слышал о том, что так происходит. Как раз застройщик не регит на себя ничего, а просто передает по акту после получения разрешения на ввод. А теперь будет регистрировать на себя и передавать по акту

ну да согласен слово обычно лишнее
неправ
но теперь так будет ибо инвестиционный контракт между застройщиком и ЖСК рассматривается арбитражными судами как дкп будущей вещи по смыслу обсуждаемого постановления
основной вопрос как с учетом ПП ВАС 54 будет работать Росреестр

[kog]

основной вопрос как с учетом ПП ВАС 54 будет работать Росреестр

думаю примерно так

А как вам дурная идея всеобщего удовлетворения? Если на регистрацию приходит инвестор-покупатель, то надо посмотреть регистрировались ли права на инвесторов в этом доме раньше.
Если да, то инвестору надо и сейчас регистрировать.
Если нет, то в зависимости от того физик или юрик. Если юрик то отказ по 54 постановлению, т.к. нет права продавца, если физик, то отказ по каким-либо другим основаниям (ну например чего-нибудь про отсутствие раздела общей долевой).
Если приходит застройщик у которого земля и ввод, то регистрация в соответствии с 54 постановлением.

[Massive]

Был сегодня на вышеозвученном мероприятии.
С участием судьи Кадулина из ФАС СЗО и г-жи Мельниковой, зам. нач. Росреестра по СПб.

Так вот Росреестр четко сказал, что по гражданам ПС на жилье как регил, так и регить будет.
И на мой вопрос про очередность регистрации прав при схеме с ЖСК было четко отвечено, что зарегят ПС сразу пайщику.

Для Росреестра важно иметь поменьше судов. Посему они настроены регить права конечного собственника.
Хотя они оговорились, что если Минэкономики им даст иные разъяснения, то они практику поменяют.

Lawyerus, Jazzanova,
ЖСК, который регит ПС на недвижку на себя для последующей передачи пайщику, называется ЖНК.
Почувствуйте разницу!

Ну, и Кадулин порадовал.
Грит, неудачливые инвесторы вправе рассчитывать на возврат денежных средств, неустоек и убытков.
Но неустойку в свете тенденции гряущего ППВАС по 333й порежут до ставки коммерческого кредита.

На мой вопрос, а как же упущенная выгода, он сделал круглые глаза и воскликнул: Вы что! Вы представляете, что начнется, если мы допустим такие иски. Мы не должны повторять пагубный путь американцев.

[kog]

Massive,
Про Росреестр. Ну я же уже сказал, всеобщее удолетворение и коньюктурное применение права

Про ваш жск, который сам не строит, а он и есть жнк, только вы так не думаете.

Сообщение отредактировал kog: 21 October 2011 - 17:56

[Massive]

kog,

Про ваш жск, который сам не строит, а он и есть жнк, только вы так не думаете.

Моя твоя не понимай

всеобщее удолетворение и коньюктурное применение права

Да вообще-то всеобщее удовлетворение интересов инвесторов должно стоять во главе угла.
Правовая доктрина должна подстраиваться под рынок, а не подминать его под себя.

[Jazzanova]

ЖСК, который регит ПС на недвижку на себя для последующей передачи пайщику, называется ЖНК.
Почувствуйте разницу!

ну этож не единственное отличие жск и жнк
так что

[kog]

Massive,

Да вообще-то всеобщее удовлетворение интересов инвесторов должно стоять во главе угла.
Правовая доктрина должна подстраиваться под рынок, а не подминать его под себя.

Это конечно громкие слова, но не такие инвестиции как инвестиции в строительство двигают экономику. Большая часть того, что мы тут обсуждаем касается в той или иной степени строительства жилья. И мне сегодня коллеги рассказывали о вчерашнем совещании в правительстве Москвы по обманутым дольщикам. Их реально тысячи. Понимаете, многие из них вкладывались веря в придуманные застройщиками правовые конструкции и только жесткое следование праву может уберечь от результатов этого не только обычных людей, но и предпринимателей. Причем уберечь в равной степени всех. А то при банкротстве застройщиков раньше одним доставалось все, а другим ничего.
И еще, очень раздражает, что из-за того, что кто то понапридумывал "инвестиционных" схем в рамках инвестиционного законодательства обманутым предпринимателями людям будут приобретаться квартиры городом в том числе и за счет тех кто себе эти квартиры никогда не сможет позволить.
Это как думаете, тоже в законе об инвестициях написано?
Но еще больше раздражает ВАС, который написал правильное постановление, но сам от его применения уклоняется
http://kad.arbitr.ru...Opredelenie.pdf
http://kad.arbitr.ru...2b-49100b2fd914
Думаю не надо комментировать, что а) суд для предпринимателей не должен защищать их при неумении выбрать способ защиты права (иначе нарушается беспристрастность суда), да и вообще зачем тогда юристы?
Б) даже если суд вынес решение о регистрации права по договору (551 гк) то право у продавца должно было быть. А его, как видно не было.
Вот и получается, что происходит тоже, что и вам рассказали представители росреестра - коньюктурное применение права.

Сообщение отредактировал kog: 22 October 2011 - 00:02

[IAY]

kog,

Да уж. Если даже Управление частного права не может заставить судей ВАС выполнять постановление Пленума ВАС, то что говорить о простых тяжущихся?

Игорь

[kog]

Игорь, "заставить" наверное не самое правильное слово, да и не к управлению вопрос. Они же, судьи, голосовали за это постановление, а в итоге вся тяжесть его применения легла на судей первых инстанций и, как подметил Роман, на органы исполнительной власти.
А неуверенность судей в том, что правовая позиция выше ничем не подтвержденных "ожиданий права" и рождает такие судебные акты.
Я раньше постеснялся выложить еще один достойный пример применения постановления, но теперь думаю будет в тему. Вот настоящий шедевр http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf
Тут все. И то что постановление не имеет обратной силы, и то, что право возникло в силу закона и, наконец, то что третье лицо вообще не в праве обжаловать судебный акт раз не имеет интереса в отношении предмета спора.

Сообщение отредактировал kog: 22 October 2011 - 01:10

[Jazzanova]

почитал последнюю ссылку
все логично
титул законного владельца и пользователя есть есть, инвестиции вложены 100%
почему бы и не признать право собственности
я бы наверное также бы решил
насчет обратной силы ПП ВАС 54 тоже весьма справедливо

Сообщение отредактировал Jazzanova: 22 October 2011 - 01:37

[IAY]

kog,

И, самое главное, это постановление было принято после 16.09.11, т.е. после совещания в ФАСМО.

[Massive]

kog,

не такие инвестиции как инвестиции в строительство двигают экономику

Звучит цинично. Ибо государство должно защищать любые инвестиции. Тем более, что они не в воздух делаются.
Нынешнее постановление - обычный кидок со стороны нашего государства.

Потому как сейчас инвестор никак не защищен. Еще в июле я писал:
Chiko,

Цитата
Но вместо этого ВАС предлагает застройщику и инвестору перейти в плоскость взыскания неустоек и убытков. И при действуюшей практике применения ст. 333 ГК и полном отсутствии положительной практики по взысканию упущенной выгоды.
Готов биться об заклад, что в ближайшие 3 года ВАС не даст разъяснений ни по упущенной выгоде, ни по 333й, а будет лишь принимать легкие удобные постановленьица по аренде и поручительству.

Кстати, проиграешь пари И по ст. 333 осенью будет Пленум, и по убыткам обзор

И что, применение 333й остается практически в том же виде.
А по убыткам и вовсе никаких изменений не предвидится.

из-за того, что кто то понапридумывал "инвестиционных" схем в рамках инвестиционного законодательства обманутым предпринимателями людям будут приобретаться квартиры городом в том числе и за счет тех кто себе эти квартиры никогда не сможет позволить.

Есть прецеденты?

[kog]

Massive,
Прецеденты есть. Город финансирует ГУП, который берет на себя обязательства застройщиков при этом никакой экономической выгоды не получая.
Думаете такой подход к деньгам налогоплательщиков не ценичен? И все это только ради того, чтобы не было социального взрыва организованного застройщиками.

А про защиту государством любых инвестиций. Ну так есть установленные способы. ВАС на них указал. Я же уже выше писал, что "инвестиции" это вообще субъективное отношение лица к трате своих денег. Для одного этого просто покупка, а для другого инвестиции. А способы защиты государство и тому и другому должно дать одинаковые.

[Massive]

kog,
а можно с именами и паролями?