Сообщений в теме: 619

[Rally]

Jazzanova

Шутить изволите. Прикиньте сколько стоит эмиссия, услуги по сопровождению, регистрации, гарантии, размещению, сколько времени, сколько бумажек. Если речь идет не о компании которая работает на конвеер (массовая застройка) то овчинка выделки не стоит.

[Jazzanova]

Rally

сколько бумажек

вы правы бумажек много, но каких бумажек
к клиенту эти бумажки прямого отношения иметь не будут
он получит лишь готовый продукт - облигации, и обменяет их на квартиру на основании одного единственного договора
зато все законно и официально

Если речь идет не о компании которая работает на конвеер (массовая застройка) то овчинка выделки не стоит.

наверное вы снова правы каждый застройщик определяет самостоятельно как лучше все заморочить..исходя из своих возможностей.

[IAY]

Rally
Jazzanova ,

Не забудем также об ограничениях на выпуск облигаций и для АО и для ООО.

Игорь

[Massive]

Rally

По купле продаже, ну незнаю, помоему вопрос древний, как можно продавать неиндивидуализированную квартиру, к тому же фактические параметры которой будут 100 % отличаться от проектных, и предугадать которые невозможно.

Древним был и ответ, что строительные оси в достаточной мере индивидуалиизируют квартиру.

Предварительный долевой договор мне не нравится именно тем, что не решает главную цель вексельной схемы: показать, что дольщик НЕ финансирует строительство квартиры, а следовательно до ФЗ-214 как до того леса.

Потому-то я и рисую именно предДКП и именно со сроком оплаты по нему после регистрации права собственности застройщика на квартиру.


Jazzanova,
облигации - это любопытно, но на ФСФР завязываться не хочется категорически.

[Massive]

Меня вот еще какой момент интересует.
Как построить схему, чтобы сделать возможной оплату в рассрочку?
Несколько векселей?
Но как тогда стимулировать дольщика к своевременному внесению долевого взноса (читай: покупке очередного векселя)?

[Rally]

Тим, имхо, для клиента ДКП более стремная схема. По существу он не получает никаких гарантий и кредитует тебя до конца строительства под низкий процент.

Зачем тянуть кота за хвост, пытаясь исключить 214-ФЗ вообще, это мина замедленного действия, до первых судебных дел и разъяснений.
Добавлено @ 17:15

Как построить схему, чтобы сделать возможной оплату в рассрочку?
Несколько векселей?
Но как тогда стимулировать дольщика к своевременному внесению долевого взноса (читай: покупке очередного векселя)?

Нафига? График оплаты за один вексель и всё.

[Massive]

Rally
да нет, не кредитует. Я ж ему положу процент на вексель.
Просрочка в передаче квартиры - неустойка.

Уже вижу, что вексельная схема для единовременной оплаты только сгодится.

Для рассрочек пущай в ЖСК вступают.
Добавлено @ 11:02
Мне еще вот что интересно.

Коли я рисую предварительный договор купли-продажи, то, конечно, мне не хочется нести расходы по коммунальным платежам за дольщика.

Вопрос: могу ли я как застройщик передать ему по акту приема-передачи квартиру еще до того, как зарегистрирую свое право собственности на нее?
Вроде внешне препятствий не вижу, но все же...

[PVS]

Massive

могу ли я как застройщик передать ему по акту приема-передачи квартиру еще до того, как зарегистрирую свое право собственности на нее?
Вроде внешне препятствий не вижу, но все же...

Для этого надо ряд вопросов решить.
1. Каково значение передачи Квартиры ДО заключения договора КП? Может здесь еще один договор скрывется? либо это уже не договор купли-продажи будет.
2. Когда вы предполагаете деньги брать с Покупателя: до заключения ДКП или после?
Вообще сама схема довольно рискована, правы коллеги. С учетом высказываний ВС РФ по договорам долевого участия - всеже большие сомнения. Сам я сторонник опряделять природу и ДУДС как ДКП будущей вещи, но вот СОЮ во главе с ВС РФ.. Это известная песня.
Если и принимать такую схему, то все это надо в уже в пред.ДКП указать, и то что Квартира передается и то, что Покупатель будет нести расходы на содержание ее.

[Massive]

PVS
квартира передается ДО, потому что коммунальные расходы нести надо, а застройщик на себя еще право собственностии не зарегил, так что и основной ДКП заключить не может.
Должно же быть какое-то основание, чтоб повесить расходы на дольщика.

[Змеев]

Но как тогда стимулировать дольщика к своевременному внесению долевого взноса (читай: покупке очередного векселя)?

Оч просто: Один ДКП нескольких векселей. Просрочка покупателя => неустойка и отказ продавца от продажи последующих векселей. Оплата основного ДКП в иной форме кроме вексельной не допускается

[PVS]

Massive

Должно же быть какое-то основание, чтоб повесить расходы на дольщика.

Понятно, что основание одно - договор - но какой?
1. ДКП с условием о том, что переданный ДО его заключения Объект (Квартира) содержиться Покупателем. Законом допускается договором изменить общее правило распределения бремени содержания имущества (ст.210 ГК РФ). Можно включить размер платежей в стоимость Квартиры, но понятно, что это не очень хорошо для экономики проекта.
2. Договор о возмещении затрат по содережанию ОДС (Кваритры) в период исполнения ДКП (если бы ДКП был заключен до окончания строительства) либо в период строительства дома и ОДС.

Сообщение отредактировал PVS: 11 August 2005 - 17:24

[Энтомолог]

Нет ли некого противоречия между желанием повесить на покупателя

коммунальные расходы

и ЖК?
ст.153, п.2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение

[Massive]

Энтомолог
в "Жилищном праве" висит в "Важных" тема "Оплата коммунальных услуг дольщиками".
Сошлись на мнении, что возмещение расходов по коммунальным услугам - не есть коммунальные услуги.

[Энтомолог]

Massive
Спасибо, просмотрю на досуге

[Massive]

Вот еще интересный вопрос:
Если мы признаем, что на договоры долевого участия, заключенные до 01 апреля в оношении объектов, по которым разрешение на строительство не получено, 214-ФЗ не распространяется, то как быть с договорами цессии в отношении этих объектов, которые соответственно тоже после 01 апреля заключены будут?

Нужно ли будет их регистрировать и соблюдать прочие формальности по 214-ФЗ?

[PVS]

Massive

Если мы признаем, что на договоры долевого участия, заключенные до 01 апреля в оношении объектов, по которым разрешение на строительство не получено, 214-ФЗ не распространяется

думаю, что зарегистрировать уступку по ДУДС можно только если сам договор ДУДС зарегистрирован. Поэтому, IMHO, нет.

[Massive]

Гость, так Вы по существу высказывайтесь, аргументиируйте свою позицию
Вроде рот никто не затыкает.
А "кто-то" сам скажет, если захочет.

[zadira]

Если мы признаем, что на договоры долевого участия, заключенные до 01 апреля в оношении объектов, по которым разрешение на строительство не получено, 214-ФЗ не распространяется

Прошу прощения, а это уже все признали? Может кто-то иное мнение имеет....

ИМХО, на договоры ДУ распоространяется №214-ФЗ, если разрешение на строительство получено после 01.04.2005. ИМХО, договоры ререгистрируют те, кто обратился с этим к застройщику. но наверно при переуступке в этом случае, нужно сперва зарегистрировать свой договор, а потом уже уступать право (тоже естессно с рег-цией).

[eutikon]

но наверно при переуступке в этом случае, нужно сперва зарегистрировать

"Наверное" это в 1Х1 веке означало "наверняка".
Это же надо заставить застройщика собрать уйму-гору документов. Оно ему надо? Он сразу сошлется, что в нашем случае нормы 214 не применимы.
У меня частный случай: ДДУ со стороны дольщика выполнен. Дом вот-вот сдадут. Дольщик юрик. Выделяет нового юрика, и передает ему в состав е имущества "право требования передачи помещения, вытекающее из ДДУ, стоимость имущестаа - ........ рублей. НДС нет".
Надо ли менять сторону в ДДУ, и надо ли перерегистрировать ДДУ?
Добавлено @ 20:58
Лично я этого делать не собираюсь, может кто-то найдет норму ,обязывающую?

[Massive]

Guest,
по старой схеме работайте.

Если только разрешение на строительство - это разрешение на производство строительно-монтажных работ.