Сообщений в теме: 407

[mrcad]

о чем там конкретно?

экспертиза - Техническое заключение о состоянии строительных конструкций.

думаю над получить письменный отказ БТИ и его обжаловать...

[Stoner]

ну, мысль не самая плохая.
у них же на случай, если не представлены разрешительные доки, штампы есть в распоряжении; пускай ими разукрасят хоть весь техпаспорт, в кадастровом соответствующие примечания делают.
но вот отказывать в выдаче документов они права не имеют на основании отсутствия разрешения на перепланировку

Сообщение отредактировал Stoner: 16 June 2011 - 12:48

[mrcad]

ну, мысль не самая плохая.
у них же на случай, если не представлены разрешительные доки, штампы есть в распоряжении; пускай ими разукрасят хоть весь техпаспорт, в кадастровом соответствующие примечания делают.
но вот отказывать в выдаче документов они права не имеют на основании отсутствия разрешения на перепланировку

на том и порешили )))

[Saas]

Москва. Нежилое здание в собственности. Без проекта давно проведена перепланировка: посносили + поставили новые перегородки, соответственно, полученная поэтажка с красными линиями, в кадпаспорте стоят штампы: разрешение не предъявлено. Собственник хочет узаконить перепланировку, получить новое свидетельство ЕГРП.

Прочитав всю ветку, хочу утвердиться - правильно ли я понимаю порядок действий?

1. Получение собственником заключения об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство (п.17 ст. 51 ГСК).

2. Подача в Росреестр комплекта: кадпаспорта, поэтажки+экспликации БТИ и заключения (см. п. 1).
Нужно ли в БТИ это заключение нести, чтобы красные линии снять?
Кто в настоящее время в Москве выдает такое заключение (п.1)? Проектная организация, имеющая соотв. допуск СРО, или экспертная организация?

[ACK-1]

Произвели в нежилых помещениях перепланировку (поставили гипсокартнные перегородки), в результате чего на несколько квадратов уменьшилась общая площадь. Решил внести уточнение в ЕГРП.

В росреестре уперлись в то, что единственным документом-основанием для внесения уточнений является распоряжение городской администрации о согласовании реконструкции, поскольку там будет указана конечная площадь нежилых помещений.

Не могу понять, разве в абзаце 2, ч.10, ст.33, №122-ФЗ не указано ясно: "При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества".

Значит основанием является лишь заявление и кадастровый паспорт, или я чего-то не понимаю?

[Stoner]

ACK-1, ну да, в общем.
загвоздка только в тоом, что у регистратора отсутствует возможность без заключения специалиста сделать вывод о том, подпадает ли произведенный объем работ под статью 25.3 закона о регистрации, или же в данном случае необходимо получать разрешение на строительство в порядке ст. 51 ГрК

[ACK-1]

Stoner, что-то я запутался.
В 25.3 речь ведь идет о регистрации права на создаваемые или созданные объекты. Перепланировка существующего объекта, не является созданием нового объекта, а внесение уточнений в ЕГРП, не является регистрацией права на вновь созданный объект.
Это же разные процедуры - внесение изменений и регистрация прав на новый объект.

Кроме того, в новых кадастровых паспортах выдаваемых сейчас кадастровиками, вообще я так понимаю отсутствуют отметки о перепланировках, следовательно подавая кад. паспорт, на уточнение сведений в ЕГРП, регистратор и знать не будет о перепланировке, а даже и зная, требовать ничего иного, кроме заявления и кад. паспорта, прав не имеет. Так ведь?

Сообщение отредактировал ACK-1: 06 April 2012 - 13:17

[Stoner]

ACK-1, согласен, тем более что площадь меньше стала

[ACK-1]

Stoner, ну спасибо Вам. А то после того, как я прошел с этим вопросом всю цепочку работников росреестра от приемщика документов до начальника, слыша лишь уверенные заявления, о том, что я сильно ошибаюсь, просто разуверился в собственной способности понимать, смысл соответствующих статей ФЗ.

Я вот за что переживаю, не может ли тогда, быть оспоренным и отмененным, такое действие регистраторов, совершенное в нарушение закона, не на основании предусмотренного ст.33 документа (распоряжение вместо кад. паспорта)? Уточнение это 1-й этап, а затем пойдет крупная сделка на отчуждение части объекта. Я не слишком в этом разбираюсь, поэтому опасаюсь возможных рисков, мол росреестром была нарушена процедура при уточнении площади, следовательно, последующие действия, по отчуждению и регистрации перехода прав собственности, так же признать незаконными... Или это маловероятно?

Сообщение отредактировал ACK-1: 06 April 2012 - 14:31

[Ur01]

Прочитав всю ветку, хочу утвердиться - правильно ли я понимаю порядок действий?

1. Получение собственником заключения об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство (п.17 ст. 51 ГСК).

2. Подача в Росреестр комплекта: кадпаспорта, поэтажки+экспликации БТИ и заключения (см. п. 1).
Нужно ли в БТИ это заключение нести, чтобы красные линии снять?
Кто в настоящее время в Москве выдает такое заключение (п.1)? Проектная организация, имеющая соотв. допуск СРО, или экспертная организация?

Хотелось бы также убедиться в данном порядке действий...

Сообщение отредактировал Ur01: 11 April 2012 - 12:11

[Saas]

Кроме того, в новых кадастровых паспортах выдаваемых сейчас кадастровиками, вообще я так понимаю отсутствуют отметки о перепланировках

В свежем КП 2012г. стоит отметка о несогласованных перепланировках

[ACK-1]

В свежем КП 2012г. стоит отметка о несогласованных перепланировках

А меня в нашей кадастровой заверили, что никаких отметок в новых формах не предусмотрено. Надо уточнить. Но, в любом случае, это не должно волновать регистраторов. Если необходимо внести изменения в ЕГРП по уточненной площади - в ст.33 четко прописано, что основаниями являются заявление и кад.паспорт - перечень исчерпывающий.

Вообще не понимаю, почему в росреестре, зациклились на этих перепланировках? Что где-то в гражданском законодательстве, указано, что неузаконенная перепланировка, ограничивает право собственности?

[Norman]

что неузаконенная перепланировка, ограничивает право собственности?

характеристики объекта права изменились, тем самым получается до тех пор пока не оформлены надлежащим образом, объект не определен. Разве нет?

[ACK-1]

характеристики объекта права изменились, тем самым получается до тех пор пока не оформлены надлежащим образом, объект не определен. Разве нет?

Простите, не соглашусь. Объект недвижимости зарегистрирован, его внешние границы не изменены. Изменение внутренней конфигурации помещений в пределах внешних границ объекта, не приводит к тому, что объект недвижимости неожиданно теряет свой статус и становится чем-то иным, непонятно чем.

Распоряжение о согласовании перепланировки, как я понимаю, подтверждает лишь то, что произведенная перпланировка, не угрожает безопасности людей и ни как не может давать помещению или лишать его, статуса зарегистрированного объекта недвижимости.

А измененные характеристики объекта, содержатся в кадастровом паспорте, подаваемом в росреестр. В Распоряжении о согласовании указывается лишь площадь помещения, в качестве побочного информационного дополнения, на основании данных полученных из тех.заключения и выкопировки плана БТИ.

Нет в ГК запрета на совершение сделок с объектом недвижимости, при наличии "неузаконенной" перепланировки.

Сообщение отредактировал ACK-1: 17 April 2012 - 13:14

[Norman]

площадь помещения, в качестве побочного информационного дополнения

Вот здесь то и незадача. Это Вам так хочется, что бы указание площади было побочным инф. дополнением При любой перепланировке изменяется площадь объекта недвижимости, пусть на 0,5м. но изменяется. Таким образом вы имеете на руках свидетельство о гос. регистрации права собственности на объект с одной площадью, а в технической документации либо по факту, у вас объект с другой площадью. Согласно п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, документы единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержат краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Площадь объекта недвижимого имущества является одной из его обязательных характеристик. Согласно ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Далее следует, если Вы в договоре указали площадь по свидетельству, это не соотвествует фактическим параметрам и документаь тех.инвентаризации, т.е. вы продаете по факту помещение либо большей либо меньшей площади, и так и эдак не законно. Если вы указываете в договоре фактическую площадь, в росреестре нет объекта недвижимости с такой площадью, и регистрировать переход права собственности не начто.
По этому без внесения изменений в сведения росреестра, должным образом распорядиться Вашим объектом недвижимолсти Вы не можете

Сообщение отредактировал Norman: 17 April 2012 - 15:23

[ACK-1]

Norman, Вы сейчас смещаете акцент совсем в другую плоскость.
Изначально обсуждалась обязательность/не обязательность узаконивания перепланировки для: 1. внесения уточнения в ЕГРП; 2. отчуждении объекта недвижимости;

По первому вопросу я выразил мнение и Stoner меня поддержал, что никакого узаконивания не требуется, так все основания для этой процедуры указаны в ст.33 №122-ФЗ, пп.67-70 Правила ведения ЕГРП(утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219), пп.75-79 Приказа Минюста РФ от 01.07.02 г. N 184.

По второму вопросу, так же считаю, что никакого узаконивания перепланировки не требуется и все это блажь работников росреестра, не имеющая законных оснований. Достаточно внести уточнение в ЕГРП по площади (на основании кад.паспорта) и отчуждать безо всяких согласований перепланировок. Таким образом никакого несоответствия данных указанных в договоре и содержащихся в ЕГРП не будет.

Еще раз повторюсь, распоряжение главы МО о согласовании перпланировки не может ограничивать право распоряжения собственника и не лишает/одаряет объект недвижимости, статуса такового.

А Вы с чем именно не согласны?

Сообщение отредактировал ACK-1: 17 April 2012 - 17:16

[Кильяна]

Доброго времени!

 

Подскажите, пожалуйста, правильно ли я понимаю порядок действий?

Есть нежилое помещение в МКЖД в долевой собственности 4 физиков. Уже сделана перепланировка, поэтому возникает необходимость ее легализовать, так как следующим этапом будет выдел в натуре. В проведенной перепланировке сделаны 2 дополнительных выхода (земля не выделена под домом), в одной несущей стене прорублена дверь.

Правилен ли такой порядок?

1. делаем архитектурный проект перепланировки

2. подаем в Администрацию города

3. получаем от Администрации письмо, что выдача РНС в данном случае не требуется

4. идем в БТИ и делаем новый кадастровый паспорт без красных линий.

5. Идем в Росреестр и вносим изменения.

 

Или надо:

1. Вызываем БТИ, они проводят новый замер и выдают новый кадастровый паспорт в красных линиях.

2. Делаем экспертизу на основании нового кадастрового о том, что не были затронуты конструктивные характеристики надежности и безопасности здания. Или вначале делаем экспертизу и потом в БТИ?

4. Идем в Росреестр и вносим изменения.

 

Очень хочется сделать все правильно.

P.S. C Праздником вас!

Сообщение отредактировал Кильяна: 09 May 2014 - 14:35

[Serdgio2006]

В проведенной перепланировке сделаны 2 дополнительных выхода (земля не выделена под домом), в одной несущей стене прорублена дверь.

Вы упустили премию на "горох" -  ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

 

 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома;

 

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 09 May 2014 - 17:52

[Кильяна]

Serdgio2006 , у нас у всех дольщиков единая позиция, соглашения все подписаны.

Если Вы акцентируете внимание на решение ОСС или ОСЧ ТСЖ, то организация дополнительных выходов, хоть и не согласована, но сделана без присоединения ОДС, через существующие лоджии (как мне объяснял судебный эксперт, лоджия считается консольно-балочной конструкцией, из несущей плиты перекрытия и ненесущей и не входящей в ОДС кирпичной ограждающей кладки, плиты перекрытий лоджий у нас не тронуты, частично разобрана только кладка). Сами "крылечки" - легкая железная конструкция, не являющаяся по признакам ч. 1 ст. 130 ОН. Там нет входной группы.

Если вопрос про проем, то он организован в помещении одного дольщика в кирпичной межкомнатной стене. Заключение о том, что этот проем не влияет на характеристики здания делается. При этом эксперт у нас очень сильный, если бы сказал заделывать этот проем, то дольщик бы все вернул.

И, работы у нас относятся не к реконструкции, а к перепланировке. Этот вопрос обсуждался с двумя архитектурными компаниями с допусками СРО, с судебным экспертом по проведению строительно-технических экспертиз в нашем регионе и главным инженером местного Гражданпроекта. Ни один не отнес выполненные работы к реконструктивным.

[Serdgio2006]

Ни один не отнес выполненные работы к реконструктивным.

 

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

соответственно все люди с которыми вы консультировались ООЧЕНЬ осведомлены и компетентны в данных вопросах

ежели данные люди дающие вам рекомендации и заключения считают основную/несущую/кирпичную стену не капитальной стеной, то без базаров , но а если всетки она капитальная, то и все действия в отношении ее затрагивают ее части

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 09 May 2014 - 21:22

[Кильяна]

Serdgio2006 , ну, в нашем городе это действительно самые компетентные люди. Во всяком случае на основании всех пересмотренных мной судебных дел, связанных реконструкциями, строительно-техническими экспертизами и т.п., судьи не имели оснований не доверять судебному эксперту и инженеру Гражданпроекта. Насколько мне известно, ни одна из их экспертиз не была оспорена, поэтому я и обратилась именно к этим людям, а для подстраховки еще в два старейших бюро. Возможно, что я недостаточно точно выражаюсь, но, повторюсь, четырех независимых мнений мне достаточно, чтобы убедиться, что это действительно перепланировка, а не реконструкция. Все-таки считаю, что в таком вопросе важно мнение специалистов, которые постоянно сталкиваются с этими вопросами. Я от строительства крайне далека, юриспруденция мне намного ближе.

Мне просто сейчас бы определиться с порядком действий по регистрации этих изменений. К сожалению, мне, в силу личной паранойи, больше всего нужна эта легализация. Остальных дольщиков в целом ситуация устраивает, но пока у меня есть их, пусть и номинальная поддержка, хочу закрыть вопрос по этой перепланировке и выделиться в натуре.

[Serdgio2006]

ни одна из их экспертиз не была оспорена,

это подтверждает лишь одно - серые массы

 

четырех независимых мнений мне достаточно, чтобы убедиться, что это действительно перепланировка, а не реконструкция.

а свое мнение и мнение закона не в счет?

 

Все-таки считаю, что в таком вопросе важно мнение специалистов,

именно их, а не шарлатанов которые за твои бабки готовы понаписать все что угодно. Вы им говорили о их ответственности за данные заключения?

 

Я от строительства крайне далека, юриспруденция мне намного ближе

а своя личная жизнь и жизнь бедных жителей этого дома как далеки от вас?

 

К сожалению, мне, в силу личной паранойи, больше всего нужна эта легализация

это не паранойя, а логически продуманные и соответствующие разуму и норме права действия, но они у вас возникли с запозданием, прочем как и практически во всей России - все через мягкое место с ног на голову - именно из за этого и голова в дальнейшем болит

 

Остальных дольщиков в целом ситуация устраивает

еще бы не устраивала - есть один дурачек который взвалил на свои плечи общий гемор и он возможно его разрешит, дак на кой им напрягаться и расшатывать свои нервы? Их позиция вооще замечательная - ежели что не получится с этим косяком, то мы вооще ни причем/не при делах и понятия не имели о происходящем, а вина во всем этом на этом "дурачке"

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 10 May 2014 - 10:37

[Кильяна]

Serdgio2006 , а по существу первого моего сообщения что-то можете сказать? А то мы переходим плоскость каких-то философских размышлений.

[Serdgio2006]

1. делаем архитектурный проект перепланировки 2. подаем в Администрацию города 3. получаем от Администрации письмо, что выдача РНС в данном случае не требуется 4. идем в БТИ и делаем новый кадастровый паспорт без красных линий. 5. Идем в Росреестр и вносим изменения.

 подаем заявление Главе ОМС для получения разрешения на строительство/реконструкцию с приложением проекта реконструкции выполненного самостоятельно или проектной организацией - получаем либо одобрение, либо отказ в выдачи разрешения с мотивацией - исходя из ответа идем либо в суд за "разрешением" реконструкции либо согласно ответа Главы "в вашем случае получения разрешения на реконструкцию не требуется" начинаем все строить/крушить согласно подаваемого/согласованного проекта чтобы при проверке не получилось так, что подавали на согласование один проект а на яву получилось совершенно иное т.е. согласования настоящий проект не проходил - сотворив все задуманное согласно проекта идем в БТИ и заказываем кадастровый паспорт - по получению кад паспорта подтверждающего соответствие сотворенного согласованному проекту идем в ГКН и вносим изменения в сведения

[Кильяна]

Serdgio2006 , благодарю! Активно занимаюсь проектом и, на всякий случай, заключением эксперта. По результатам будем думать, куда дальше двигаться.