Сообщений в теме: 324

[Irena]

Добрый день.
Возник вопрос.. и как обычно срочный..
Возможна ли ипотека недвижимости (производственная база) без одновременного залога прав аренды на землю на которой собственно эта база находится...

[Vitalik]

а у нас земля в аренде?

если так, то нельзя.
п. ст.340.

[Irena]

у нас в аренде.. а если Договор аренды земли расторгнуть и сдать 99% здания.. ?

[Buutch]

Не поможет, без земли нельзя.

Поищите в "недвижимости"

[Vitalik]

Есть ипотека. Срок - 3 года.
Объект - здание.
аренда - 11 мес. право указываем в самом договоре...

юстиция завернула ипотеку....говорит косячные у Вас сроки...
чего скажете люди опытные?

я думаю, что лажа...
право да меньше по сроку....ну и чего?

[Makca]

Vitalik
Сроки косячные спору нет 3 года и 11 мес. в умах работников юстиции, занимающихся вашим делом, не бьются
Выход один - брать у Арендодателя письмо о том, что договор аренды будет продлён на ___срок, с учётом зарегистрированного (существующего) обременения.

[bearspbbig]

предмет ипотеки право аренды?
или имеется в виду право собственности на стены и права аренды земли под стенами?

[Vitalik]

bearspbbig

залог у нас самого здания.
но в связи с п.3 ст.340 у нас и право аренды закладывается...

получает что предмет и здание, и право аренды.

Сообщение отредактировал Vitalik: 08 June 2004 - 08:02

[register]

Vitalik

ИМХО, в случае истечения срока аренды земельного участка под этим зданием есть 2 варианта:
1) пролонгация договора аренды (тогда вообще проблем нет);
2) прекращение действия договора аренды - тогда понадобится внести изменения в договор ипотеки, исключив право аренды з/у из предметап договора (в принципе, если право на з/у никак не оформлено, здание можно отдать в ипотеку и ст.69 ФЗ об ипотеке, также как и ст.340 ГК РФ здесь не будет нарушена)

[Vitalik]

register

ок.
я думаю, что даже вносить изменения в ипотеку после окончания срока действия договора не нужно, т.к. право будет отсутствовать, а основания для соблюдения п.3 ст.340 также будут отсутствовать по причине отсутствия договора...

p.s. а надо сам договор аренды регить?
всегда думал, что нет...а щас сомнения....ддо сих пор нахожусь под впечатлением п.14 проекта обзора по ипотеке...

ps.s. а как насчет оценки правомерности УЮ?

[pivalex]

Доброе время суток уважаемые коллеги!

Являясь любителем вопросов по земле, сам хочу спросить мнения у земледельцев

Ситуация такова

К нам в банк пришел клиент хочет очень крупный кредит получить
Обеспечение - ипотека здания в центре Москвы. Да вот незадача – проблемы с землей.
А проблемы таковы.

В 2003 году клиент покупает здание, которое одно на земельном участке. Продавец здания был арендатором этого земельного участка, арендодатель соответственно Москомзем. Срок аренды – 3 года. Истек срок в августе 2004 года. Постановлением Правительства Москвы в 2004 году установлен запрет на предоставление земли в аренду этого участка за исключением земли, находящейся под зданием.

В настоящее время ЕГРП запись об аренде есть, но на старого арендатора.
Есть всем известная 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.

Вопросы - 1. перешли ли права аренды в силу закона ?
2. Если перешли, то могут ли они быть предметом ипотеки с учетом того, что договор аренды новый не заключен, а у старого срок истек
3. Что делать с записью в ЕГРП по поводу прав старого арендатора?

Наташа и Люда, буду рад, если вы тоже напишите, что думаете

[Ludmila]

Вопросы - 1. перешли ли права аренды в силу закона ?

Права аренды перешли на тех условиях, на которых они принадлежали продавцу, т.е. на срок до августа 2004 г.

Если перешли, то могут ли они быть предметом ипотеки с учетом того, что договор аренды новый не заключен, а у старого срок истек

Нет, не могут. Интересен вопрос о том, что происходит с правом аренды земельного участка по истечении срока аренды, если стороны не заявили о его расторжении. Мнения тут разные - есть мнение, что договор считается продлённым на неопределённый срок, по общему правилу. Но в трёхтомном сборничке судебных споров по земле есть дело, когда суд признал, что правило о продлении договора на неопределённый срок по истечении срока аренды не распространяется на правоотношения по аренде земли.
Тут можно долго дискутировать на эту тему и так и не прийти к единому мнению.
Но у вас в любом случае арендодатель (то бишь г. Москва) отказался от продления договора на неопределённый срок, изъявив желание отказаться от заключения договора на тех же условиях. Изменение условий = предолжение заключить договор на новых условиях, а не продлить на старых. Таким образом, старый договор прекратился, а новый пока не заключён. При этом Постановление Москвы вряд ли можно считать офертой, поскольку, как я понимаю, участок, который всё-таки разрешается передать в аренду (с указанием кадастрового номера и проч. ) не идентифицирован, соответственно, нет предмета договора, соответственно, нет существенных условий договора, соответственно, это не оферта. Да и вопрос, почему разрешается передать в аренду только участок под зданием - по ТСНам может требоваться для эксплуатации данного объекта участок большей площади.

3. Что делать с записью в ЕГРП по поводу прав старого арендатора?

А ничего не делать... её в любой момент могут прекратить, в т.ч. в судебном порядке. А даже если и не прекратят, о продлении срока действия договора аренды она не свидетельствует. Так что ничем она помочь не может.

Я вижу из этой ситуации два выхода. Первый, на мой взгляд, неправильный, но иногда господа кредитчики принимают связанные с этим риски: погасить запись о регистрации договора аренды земельного участка, получить выписку о том, что у залогодателя нет никаких прав на землю под зданием, и закладывать одно здание, без земли.
Почему считаю это неправильным. Во-первых, из ЗК РФ и Вводного закона к нему следует, что у юр.лица должны быть оформлены права на землю - или аренда, или собственность (или, если лицо может иметь участок на П(Б)П), то на этом праве. И посему после введения ЗК РФ не могут применяться соответствующие положения ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" и Постановления Пленумов № 6/8, где говорится о допустимости залога здания без земли, если земля не в собственности или в аренде. В принципе, можно истолковать ту же ст. 3 Вводного закона и так, что требуется в любом случае оформить до своершения сделки с объектом аренду или собственность на земельный участок, а в ином случае - ничтожная сделка. Тут, конечно, тоже широкое поле для бурной дискуссии, которая ни к чему не приведёт, пока нет практики судебной. Но такой вариант тоже возможен.
Во-вторых, за время регистрации ипотеки залогодатель может оформить аренжу или собственность, а договор ипотеки считается заключённым с момента регистрации, и получится, что на момент регистрации у залогодателя было право аренды, которе не было заложено вместе со зданием (или было право собственности, а участок не был заложен). Соответственно - ничтожная сделка.
В третьих, ВАС РФ сам пока не может определиться, что происходит, если во время действия договора ипотеки здания без земли залогодатель оформляет право аренды на земельный участок. Точки зрения высказываются, начиная от "право аренды поступает в ипотеку в силу закона" до "ипотека прекращается".
Так что этот вариант может привести к признанию ипотеки ничтожной сделкой или к невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки.

Второй вариант - это определять размеры земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, и требовать от Москвы заключения договора аренды на основании ст. 36 ЗК РФ. Но это должен делать только собственник здания, и только в отоншении земельного участка, функционально обеспечивающего данный объект. Если земельный участок больше, то в отношении остальной части участка может быть отказано в предоставлении её в аренду. Но это долгий путь. В лучшем случае это определение размера участка, функционально обеспечивающего данный объект, межевание участка, присвоение ему кадастрового номера, заключение договора аренды. В худшем - заключение договора в судебном порядке.

[pivalex]

Люд, спасибо.

Я же рассуждал так

Права аренды перешли новому собственнику в силу закона еще до истечения срока действия договора. По этому делу было несколько судебных решений - все суды признали что права аренды перешли в силу закона. Суды вплоть до ФАС МО пишут, что права аренды перешли на срок до 3 лет, соответственно требовать продление договора аренды после его истечения могут на срок не более трех лет (552 - те же условия)

Далее я рассуждаю так причем выше ты написала подобную позицию.

Москомзем в своих письмах пишет по этому делу что клиент является арендатором в силу закона. оформить отношения не может поскольку нет распоряжения префекта Префект говорит, что свое распоряджение не даст так как помещение будет сносится и будет компенсация, а потом мол еще компенсировать и стоимость права аренды поэтому распоряжения не дам

вот такая лирика

будем считать например, что нет постановления правительства москвы тем более что оно сейчас оспаривается в суде.

я рассуждаю, что поскольку права аренды по ссроку договора истекли, по 621 через 610 договор аренды перешел на неопределенный срок. соответственно их "неопределенно - срочные" права аренды нужно закладывать только через получение согласия арендодателя.

что думаешь?

[Ludmila]

я рассуждаю, что поскольку права аренды по ссроку договора истекли, по 621 через 610 договор аренды перешел на неопределенный срок. соответственно их "неопределенно - срочные" права аренды нужно закладывать только через получение согласия арендодателя.

Думаю, что:
1) Перешёл ли договор на неопределённый срок - вопрос спорный. Я всегда считала, что перешёл - по указанным тобой основаниям. Но есть то постановление (постараюсь его тебе найти и завтра опубликовать кусочек из него), где говорится, что не переходит по земле на неопределённый срок. Бред, но совсем сбрасывать со счетов данное постановление нельзя.

2) Договор ипотеки права аренды земельного участка может быть заключён на срок, не превышающий срок аренды (п. 1.1 ст 62 ФЗ "Об ипотеке"). Соответственно, при заключении договора ипотеки права аренды, если это право на неопределённый срок, то риски: 1) признания договроа незаключённым в связи с невозможностью описания предмета ипотеки; 2) признание договора ничтожной сделкой; 3) расторжение в любой момент договора аренды и, как следствие, прекращение ипотеки.

3) В соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды считается продлённым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом ПРИ ОТСТУТСТВИИ ВОЗРАЖЕНИЙ СО СТОРОНЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ.
Проблема в том, что эти возражения есть - Постановление Правительства Москвы.

будем считать например, что нет постановления правительства москвы тем более что оно сейчас оспаривается в суде.

Ну, пока оно не отменено, оно есть, т.е. есть возражения. Если же предположить, что его нет, то надо смотреть, есть ли иные возражения. Если нет ни Постановления Правительства Москвы, ни иных возражений, то тогда да, есть основания говорить о продлении договора на неопределённый срок. Но тогда см. выше.

[pivalex]

спасибо, жду постановления

[Natiros]

Наташа и Люда, буду рад, если вы тоже напишите, что думаете

Это не про меня с Людмилкой, случаем?

Ну даже если не про меня, все равно выскажусь!)) Уж больно интересная ситуёвина у вас. "Напрягает безолаберность как Продавца, так и покупателя.

Вопросы - 1. перешли ли права аренды в силу закона ?

В статье 35 Кодекса установлено, что "при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ ЧАСТИ земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ И В ТОМ ЖЕ ОБЪЕМЕ, что и прежний их собственник".
Как Вы верно заметили, примерно то же в ст. 552 ГК РФ, где говорится о том, что покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, приобретает право ПОЛЬЗОВАНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ ЧАСТЬЮ земельного участка НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ, что и продавец недвижимости (тут вместо "использования" - "пользование", нет упоминания о "том же объеме").
Ни один из наших кориффев не в сосотоянии внятно объяснить что такое пприобретение права пользования в сочетании с необходимостью регистрировать свои права в ЕГРП.
Чтобы быть последовательными иходя из положений Закона N 137-ФЗ представляется, что покупатель, заключив договор купли - продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:
а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;
б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;
в) заключение договора аренды или купли - продажи;
г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.
По мнению Мосрегистрации все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

Тогда все схлопывается. У вас ситуевина сложная. ИХМО , покупатель приобрел право фактического пользования только участком под зданием!!! Но участок, как я понимаю, не выделен никак и поэтому ни он, ни право аренды, предметом ипотеки быть не может

ввиду отсутствия идентифицирующих признаков.
Это уже ответ на
2. Если перешли, то могут ли они быть предметом ипотеки с учетом того, что договор аренды новый не заключен, а у старого срок истек

3. Что делать с записью в ЕГРП по поводу прав старого арендатора?

Вообще странно, что вам выдали свежую справку с обременением утратившим силу. Нормативку смотреть сейчас некогда, но ИХМО вопрос этот решается чисто технически. Письмецо в орган юстиции с просьбой аннулировать запись об обременении ввиду истечения срока его действия. Завтра попробую уточнить кто может это инициировать

если Вас интересует мое мнение, то я бы сделала отрицательное заключение и отправила бы этого собсвенника здания межевать участок и оформлять на него права для начала .
Добавлено @ [mergetime]1101915001[/mergetime]

Второй вариант - это определять размеры земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, и требовать от Москвы заключения договора аренды на основании ст. 36 ЗК РФ. Но это должен делать только собственник здания, и только в отоншении земельного участка, функционально обеспечивающего данный объект. Если земельный участок больше, то в отношении остальной части участка может быть отказано в предоставлении её в аренду. Но это долгий путь. В лучшем случае это определение размера участка, функционально обеспечивающего данный объект, межевание участка, присвоение ему кадастрового номера, заключение договора аренды. В худшем - заключение договора в судебном порядке.

Акцепт!!!
Добавлено @ [mergetime]1101915085[/mergetime]
ЗЫ!! в спешке местами коряво получилось.. Но я надеюсь, что мою мысль помут))))

[Ludmila]

Вот это дело. Есть у моей начальницы фразочка любимая "Застрелиться и не жить". Вот такое вот и дело... В "Разном" его вывешивать надо...

Краткое изложение дела. В аренду были переданы участки земли под водным объектом. АРЕНДАТОР (судоремонтный завод) подал иск к местной администрации и земельному комитету (т.е. АРЕНДОДАТЕЛЮ) о признании договоров аренды ничтожными сделками на том основании, что данные земельные участки в соответствии с Водным кодексом не могли передаваться в аренду. В удовлетворении исковых требований было отказано на том основании, что на момент подачи иска договоры аренды прекратились.
А теперь самый интересный вывод.

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.01 г.

"По истечении срока действия договора стороны свои взаимоотношения больше не урегулировали.
Земельное законодательство не устанавливает, что продолжение пользования земельным участком по истечении предусмотренного срока является основанием считать договорные отношения возобновлёнными.
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут устанавливаться особенности сдачи в аренду земельных участков.
Поэтому говорить о применении п. 2 ст. 621 ГК РФ, т.е. о возобновлении договорных отоншений на неопределённый срок, в данном случае неправомерно, поскольку данный подход противоречит существу земельных правоотношений и не согласуется с нормами, регулирующими арендные правоотношения.
Таким образом, прекратившие своё действие договора аренды в силу ст. 168 ГК РФ не могут признаваться недействительными".


Опубликовано: Судебная практика по земельным спорам, часть 1. М.; Статут, 2004 г., стр. 318.

[pivalex]

Natiros

Да, Наташа, этот про Вас.

С Людой мы уже какое - то время дружим

по описанной Вами процедуре не ясно одно - что происходит с прежним договром аренды и записью в ЕГРП

ИХМО , покупатель приобрел право фактического пользования только участком под зданием!!!

почему?

Вообще странно, что вам выдали свежую справку с обременением утратившим силу. Нормативку смотреть сейчас некогда, но ИХМО вопрос этот решается чисто технически. Письмецо в орган юстиции с просьбой аннулировать запись об обременении ввиду истечения срока его действия. Завтра попробую уточнить кто может это инициировать

послали клиента из регистрации подальше и сказали приходить с соглашением о расторжении договора

если Вас интересует мое мнение, то я бы сделала отрицательное заключение и отправила бы этого собсвенника здания межевать участок и оформлять на него права для начала

а я так и сделал - слишком большие риски и слишком крупный кредит.Ludmila

Поэтому говорить о применении п. 2 ст. 621 ГК РФ, т.е. о возобновлении договорных отоншений на неопределённый срок, в данном случае неправомерно, поскольку данный подход противоречит существу земельных правоотношений и не согласуется с нормами, регулирующими арендные правоотношения.

глубоко.... ой глубоко

то есть ГК не применяется так как есть другой подход

[Natiros]

pivalex
надеюсь, что и наша дружба не з а горами, Приятно общаться в заданной Вами манере

по описанной Вами процедуре не ясно одно - что происходит с прежним договром аренды

Согласна, что выразилась коряво. Я считаю, что в силу закона к покупателю-таки перешло право аренды участка в том же объеме, но до момента переоформления отношений от имеет только обязанности по оплате арендных платежей, а прав практически никаких ( в плане возможности распорядиться своим правом).

поэтому

Цитата
ИХМО , покупатель приобрел право фактического пользования только участком под зданием!!!

С этого ракурса мне понятно и стремление органа юстиции (в лице Киндеевой) объединить процесс перерегистрации прав на здание. Более того.. договор прекратил свое действие, а если мы говорим о праве, перешедшем в силу закона, то при отсутствии действующего договора и нежелания собственника продлевать аренду на весь участок, покупатель только фактически использует участок под зданием (при этом, мне кажется у него есть обязанность платить земельный налог). Вот только без документов трудно определить когда оно началось (фактическое использование)... с момента окончания действия договора или с момента Постановления собственника.

записью в ЕГРП

послали клиента из регистрации подальше и сказали приходить с соглашением о расторжении договора

ИХМО беспредел. Попозже попытаюсь нарыть нормативку, на которую ссылалась Киндеева, решающую такого рода проблемы!!!

а я так и сделал

[pivalex]

Natiros
[

надеюсь, что и наша дружба не з а горами, Приятно общаться в заданной Вами манере

Согласна, что выразилась коряво. Я считаю, что в силу закона к покупателю-таки перешло право аренды участка в том же объеме, но до момента переоформления отношений от имеет только обязанности по оплате арендных платежей, а прав практически никаких ( в плане возможности распорядиться своим правом).

вот в том то и вопрос - что делать с прежним договром аренды - переоформлять - это как?

допник к нему - и менять сторону договора или расторгать старый и заключать новый.

[Ludmila]

С Людой мы уже какое - то время дружим

допник к нему - и менять сторону договора или расторгать старый и заключать новый

Меняются стороны договора, размер участка, срок аренды, размер арендной платы... Получается новый договор, как это ни оформляй...
А дело мне тоже понравилось. Особенно вывод о том, что

данный подход противоречит существу земельных правоотношений

= законом установлены иные правила.

[pivalex]

Нет, Люд, я рассматриваю ситуацию если просто продали здание - земля полностью переходит по 552 - что делать с договором аренды ?

[Ludmila]

Вместе с тем могу сказать следующее. ЧТобы оформить залог, надо описать предмет залога. Эфимерное право аренды, возникшее в силу закона для залогодержателя (а тем более для учреждения юстиции) ИМХО, не пройдет. Надо как минимум перерегистрировать право аренды на себя (т.е. внессти изменения в ЕГРП в части арендатора земельного участка) - а вот тут уже все будет зависеть от позиции Вашего учреждения юстиции! АТк что теория теорией, а на практике все к сожалению, гораздо прозаичнее.

Согласна. Плюс есть практика, когда переходит право аренды не на весь участок, а не его часть. Так, было отчуждено здание какого-то санатория или чего-то в этом духе, и покупатель считал, что к нему перешло право на весь участок санатория, который был в несколько раз больше площади застройки. Так вот признали, что перешло право только на часть участка, необходимую для использования здания, а не всего участка.
Посему при переходе права аренды при отчуждении здания могут возникнуть, во-первых, проблемы, описанные -Register-, а во-вторых, проблемы, связанные с определением площади участка, права на который перешли к залогодателю. Ну и плюс риск ненадлежащего описания обязательства, из которого возникло передаваемое в ипотеку право аренды.
Так что лучше переоформить на залогодателя право аренды.

Вопрос только в том, согласится ли банк взять в залог только здание без земли.

Мы не соглашаемся.