Сообщений в теме: 101

[arist]

arist

первое замечание, честно говоря, не понял.

Здесь я имел ввиду следующее.
Как я предполагаю, по логике ВАС: в п. 3 указаны все основания для возникновения преимущественного права, п. 9 указан порядок его реализации по заявлению. И в том и в том пункте говорится об "арендуемом имуществе". То есть реализовать право можно, если имущество в данный момент арендуется.

Но в законе такого требования нет, в п. 1 Закона установлено толкование "арендуемое имущество", которое указывает, что это имущество арендуемое на момент вступления в силу закона. На момент реализации преимущественного права, оно может уже и не арендоваться.

Таким образом, ВАС в информационном письме ввел дополнительное требование - договора аренды на момент реализации преимущественного права.

Подробно тут, если интересно:
arbitr.ru/bras/doc.asp?id_doc=2_103_830689353&id_src=A05FD7B3A969F349879DC7554BEC995F9%25F2%25E8
После информационного письма такое уже невозможно.

Про ГУПы - это ограничение, направленное на сохранение имущественного комплекса ГУПов. Если это имущество государству в лице ГУПа не нужно, тогда включается механизм приватизации ГУПа и тут уже право арендатора на выкуп работает.

Понятно, но все же где такая логика присутствует в законе. Жалко, что теперь у нас клиент не сможет получить эту недижимость, не потому что законом это ограничено, а потому что так посчитал ВАС.

[Chiko]

arist

Но в законе такого требования нет, в п. 1 Закона установлено толкование "арендуемое имущество", которое указывает, что это имущество арендуемое на момент вступления в силу закона. На момент реализации преимущественного права, оно может уже и не арендоваться.

В ИП есть способы преодоления ситуаций, когда нет договора (арендодатель отказался от договора, не идет в ФРС для регистрации договора, хотя есть решение суда и т.д.), но его нет вследствие злоупотребления. Иная ситуация, на мой взгляд, права на выкуп давать не должна.

Понятно, но все же где такая логика присутствует в законе. Жалко, что теперь у нас клиент не сможет получить эту недижимость, не потому что законом это ограничено, а потому что так посчитал ВАС.

А почему Вы уверены, что он ее бы получил?

[siеrra]

Вопрос - как права по договору перешли? Они передавались (перенаём) или просто новый заключили? Если второй вариант - то права на выкуп нет.

а если первый? Договор однозначно назван "Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 014 недвижимого имущества от 02.09.2002г." Мне кажется п.7 напрямую об этом.

[veverica]

Договор однозначно назван "Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 014 недвижимого имущества от 02.09.2002г."

А этот договор между кем заключен? Хотя, даже если он заключен между ИП и ООО, а ОМСУ его утвердил - тот пункт ИП действует. ИМХО, даже если ОМСУ не согласовывало такой договор, договор был направлен для сведения, и он принял к сведению (т.е. не выселял, продолжал принимать арендные платежи) - всё равно действует. Только ОМСУ сложно будет доказать правопреемство... И ещё можно нарваться на подделку документов.

[siеrra]

тот пункт ИП действует. ИМХО, даже если ОМСУ не согласовывало такой договор, договор был направлен для сведения, и он принял к сведению (т.е. не выселял, продолжал принимать арендные платежи) - всё равно действует. Только ОМСУ сложно будет доказать правопреемство

спасибо. В общем и целом ситуация оживилась
ОМСУ на письмо удивилось, но обсуждать не отказывается. Еще предстоит проблемный этап - рег.палата.

[александр 78]

Уважаемые специалисты в области борьбы с бюрократическими струтурами, прошу совета. Наша организация долгое время арендует муниципальные нежилые помещения, недавно решили вооспользоваться возможностью выкупа этих помещений, предоставленного малым предприятиям Законом 159-ФЗ. Собрали документы, подали заявку и получили отказ. Обоснование - нарушение нами договора аренды, а именно, не согласованная с муниципалами субаренда части площадей (факт нарушения подтвержден актом проверки). По их мнению правом преимущественного выкупа в рамках Закона 159-ФЗ пользуются арендаторы, владеющие и пользующиеся муниципальным помещением не только в течение двух лет до вступления в силу указанного закона, но и на момент выкупа, а поскольку часть помещений передана в субаренду, то владеют и пользуются ею субарендаторы.
Но в законе дан исчерпывающий перечень условий для осуществления преимущественного права выкупа. Среди них - владение и пользование помещением два и более года до вступления в силу закона, а акт родился только сейчас. Кроме того мы обслуживаем и несем расходы по содержанию всего помещения сами.

кроме того какаие будут мнения по такому вопросу: предоставление имущества в субаренду представляет ли собой пользование этим имуществом? Ведь субарендодатель получает деньги за субаренду, т.е. извлекает полезные свойства "из" сданного в субаренду имущества. Это я к тому, что в законе 159-ФЗ указано: арендованное имущество находится во временном владении и (или) пользовании арендатора. т.е необходимо соблюсти условие владения или пользования. Буду признателен всем, кто сможет что-то подсказать.

[veverica]

не согласованная с муниципалами субаренда части площадей

Какая прелесть! александр 78, я бы вам тоже отказала
В наших договорах прописано, что если арендатор хочет сдать помещение в субаренду, он должен это дело согласовать с собственником. Соответственно, если нарушаются условия договора - арендатор не может считаться добросовестным, а добросовестность, по нашему мнению, прописана в законе: арендуемое имущество назодится во временном владении (...) в соответствии с договором или договорами аренды.

Что же касается владения в течение двух и более лет на дату вступления в силу закона, то вот вам ссылка, где-то там этот вопрос обсуждался: http://forum.yurclub...c=202458&st=120

[ViRUS]

александр 78

Уважаемые специалисты в области борьбы с бюрократическими струтурами

Отвечу Вам как представитель бюрократической структуры.
Обжалуйте в суд. Шансы на выигрыш 99%
На месте Ваших местных бюрократов я бы инициировал досрочное расторжение договора аренды в связи с нарушением его условий. Плюс быстро (до подачи Вами заявления на выкуп) накрутил бы штраф за нарушение условий договора (а вот тут уже пока Вы не уплатите штраф у Вас нет права выкупа )

[veverica]

быстро (до подачи заявления на выкуп) накрутил бы штраф за нарушение условий договора

ViRUS, не получится, ибо заявление уже подано, при его рассмотрении была проведена проверка и установлено нарушение условий договора.

[ViRUS]

Ну напрямую это в вопросе не указано. Возможно проверка была до заявления. Но если Ваша версия верна, тогда тем более:

Обжалуйте в суд. Шансы на выигрыш 99%

[александр 78]

ViRUS, не получится, ибо заявление уже подано, при его рассмотрении была проведена проверка и установлено нарушение условий договора.

совершенно верно, но тут еще маленький нюанс, эта проверка окончилсь актом о нарушении договора, в котором в качесвте членов комиссии учавствовал ОДИН приедставитель УМИ и указан наш дир-р.
а сегодня получили письмо об одностороннем отказе от исполнения уми договора аренды, просят на выход, вроде кроме суда ничего не остается

Добавлено немного позже:

  добросовестность, по нашему мнению, прописана в законе: арендуемое имущество назодится во временном владении (...) в соответствии с договором или договорами аренды.

хочется уточнить во временном владении и (или) пользовании, т.е. законодатель вроде как допускает ситуации когда для выкупа достаточно или владения или одного пользования. согласен условие владения при субаренде отпадает, а вот пользование - мы же деньги получаем от субарендаторов, т.е. извлекаем пользу.

Сообщение отредактировал александр 78: 25 December 2009 - 02:10

[veverica]

александр 78, я не об этом, я о добросовестности
Арендатор счтается добросовестным, если он владел или пользовался помещением в соответствии с договором аренды. В договоре написано: когда арендатор сдает помещение в субаренду, он обязан получить согласие ОМСУ. Не получив такого согласия, арендатор нарушил условие договора, поэтому не может считаться добросовестным и получает совершенно законный и обоснованный отказ в реализации преимущественного права.

Сколько народу подписывало акт - не критично, факт несоблюдения условий договора аренды установлен и зафиксирован.

У вас договор срочный или бессрочный?

Сообщение отредактировал kossareva: 25 December 2009 - 10:50

[александр 78]

[quote name='kossareva' date='25.12.2009 - 8:48[quote']
договор срочный, менее года

[veverica]

Тогда затыка в рег. палате не должно быть (если от КУМИ отобъетесь).

[ViRUS]

А при чем тут добросовестное исполнение договора?
Летом в 159й внесли изменения и убрали из условий выкупа "надлежащее исполнение договора". Теперь имеет значение только есть или нет долги.
Ход мыслей КУМИ по поводу раз в субаренде, значит арендатор не является владельцем мне тоже понятен. Но ИМХО это не основание для отказа в выкупе, т.к. при сдаче имущества в субаренду (законно или с нарушениями) обязанным лицом по отношению к арендодателю остается арендатор.

[veverica]

убрали из условий выкупа "надлежащее исполнение договора". Теперь имеет значение только есть или нет долги

Нифига!
В пункте 1 слово "трех" заменено словом "двух" - в результате статья читается следующим образом: "арендуемое имущество находится во временном владении (...) в течение двух лет в соответствии с договором (договорами) аренды".
Имхо, уточня, что на момент подачи заявления у арендатора не должно быть задолженности, законодатель просто ответил на самый часто задаваемый вопрос. Отсутствие задолженностей по платежам не есть добросовестное исполнение договора, поскольку в договоре ещё много чего может быть прописано: оплата коммунальных платежей, проведение текущих и капитальных ремонтов, оформление первички в конце концов...

[ViRUS]

kossareva

Отсутствие задолженностей по платежам не есть добросовестное исполнение договора

Вообще-то как раз раньше в законе было условие - надлежащее исполнение договора. Вот как раз туда хрен знает что входило (в том числе можно было бы отказать при несогласованной сдаче в субаренду). Теперь имеет значение только 1 нарушение - долги, не погашенные на момент подачи заявления. Посмотрите предыдущую редакцию.
Упоминание в п. 1 "в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества" сделано для того, что б отграничить арендаторов от других пользователей государевым имуществом (например, на основании договоров безвозмездного пользования - а таких по стране не мало).

[veverica]

Сколько юристов, столько и вариантов прочтения одного и того же пункта закона
Нам удобнее так читать, чтобы договор до запятой исполнялся (арендаторами манипулировать можно): - Ах, вы просите зачесть в стоимость выкупа неотделимые улучшения? А вы вот тут пункт 3.2.3 договора аренды не исполнили, мы вааще щас ваш договор недействительным признаем - и катитесь колбаской... Ой, уже передумали, за полную стоимость выкупать будете, да ещё и без рассрочки? Какие молодцы!

[ViRUS]

Ну это Вы так до первого судебного процесса...

[bobaru]

ООО "Рога и копыта" в течение 5 лет арендовало помещение и на основании 159-ФЗ заключило с КУИ договор о купле-продажи с залогом данного помещения до момента полного выкупа.
ООО выполнело 2 платежа и проценты (в соответствии с графиком внесения платежей)
Однако, по независящим от ООО причинам, процесс регистрации права затянулся на 3 месяца.
Теперь КУИ требует оплаты оренды за период с момента подписания договора купли-продажи до момента регистрации права.
Т.к. помещение арендатором не освобождалось, то договор купли-продажи является актом приема-передачи имущества (это прописано в договоре).
Кто прав? Получается, что недвижимость находилась в аренде, а фирма выплачивала проценты по рассрочке (на каком основании?)
Каким числом приходовать выкупленное имущество на баланс и начислять на него амортизацию и налог на имущество?

Сообщение отредактировал Blanch: 04 February 2010 - 22:06

[bobaru]

Попробую немного перефразировать вопрос:
Является ли договор купли-продажи помещения (онже акт приема-передачи) основанием для прекращения арендных отношений по объекту купли-продажи?

[grin095]

Является ли договор купли-продажи помещения (онже акт приема-передачи) основанием для прекращения арендных отношений по объекту купли-продажи?

Считаю нет.
В вашем случае арендное обязательство прекратится совпадением в одном лице должника и кредитора (413 ГК), что произойдет в момент внесения записи о переходе права собственности в ЕГРП.

Сообщение отредактировал grin095: 04 February 2010 - 16:48

[bobaru]

Хорошо, давайте исходить из этого.
Т.е. до момента регистрации имущество находится в аренде, с момента регистрации аренда прекращается (413 ГК) и начинается ипотека.
Тогда на каком основании я плачу проценты по ипотеке с момента подписания договора.
По логике, до регистрации я вношу предоплату, а с момента перехода права собственности - уже и проценты.

Вот еще что нашел:
http://spravka-juris...q/tx_eswqze.htm

Сообщение отредактировал bobaru: 05 February 2010 - 17:14

[grin095]

Вот еще что нашел:
http://spravka-juris...q/tx_eswqze.htm

Ну использование статьи со ссылками на ГК Беларуси это по пятничному
Впрочем законодательство похоже аналогичное так что рассмотреть можно и выводы сделать тоже можно.

Тогда на каком основании я плачу проценты по ипотеке с момента подписания договора

Вы платите не за пользование же имуществом, а в соответствии с договором купли-продажи..

[vvitek5]

а разве после договора купли-продажи остается предмет арендных отношений ???