Сообщений в теме: 43

[Ludmila]

1) покупатель платит продавцу деньги по подписанномй в ППФ договору купли-продажи

Как он хоть платит-то? Налом, безналом?

2) продавец целевым образом направляет их банк на погашение ипотеки

Замечательно! И как он продавец это делает? Приносит в банк мешок денег и говорит - примите их в погашение кредита, так?

3) банк снимает обременение с земельного участка, что регистрируется в ФРС

А теперь представим себе, например, такую ситуацию... Банк берёт и в одонстороннем порядке поднимает размер процентов за пользование кредитом, и сумма долга становится больше, чем сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу. И банк, естественно, никакую ипотеку не снимает.
А есть и ещё один очень интересный вариант: прежде чем покупатель расплатился с пордвацом, банк досрочно истребует кредит полностью, и если продавец не погашает кредит, обращает взыскание на земельный участок. А у продавца на этот момент нет оснований требовать от покупателя всю сумму сразу.

4) регистрируется переход права собственности на земельный учсток свободный об обременения на покупателя по ранее заключенному договору.

Хеппи-энд практически. Только не факт, что достижимый.

Добавлено немного позже:

Банк в курсе и письменно согласовал эту сделку.

С этого надо было начинать. Вообще-то про это я спрашивала в самом начале. Ну да ладно. Предположим, что банк в курсе.
Но от этого не исчезают основания для признания сделки недействительной по второму основанию.
А также не исчезает "кривизна" сделки.

[Эллочка]

1) покупатель платит продавцу деньги по подписанномй в ППФ договору купли-продажи

безналом.

2) продавец целевым образом направляет их банк на погашение ипотеки

порядок погашения четко прописан в кредитном договоре.



А теперь представим себе, например, такую ситуацию... Банк берёт и в одонстороннем порядке поднимает размер процентов за пользование кредитом, и сумма долга становится больше, чем сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу. И банк, естественно, никакую ипотеку не снимает.
А есть и ещё один очень интересный вариант: прежде чем покупатель расплатился с пордвацом, банк досрочно истребует кредит полностью, и если продавец не погашает кредит, обращает взыскание на земельный участок. А у продавца на этот момент нет оснований требовать от покупателя всю сумму сразу.

согласна полностью! Все эти риски есть.

4) регистрируется переход права собственности на земельный учсток свободный об обременения на покупателя по ранее заключенному договору.

Хеппи-энд практически. Только не факт, что достижимый.

на мой взгляд тонкий момент.
Если в договоре написать, что участок обремен ипотекой, то ФРС может отказать через год (когда мы пойдем все это регистрировать)в регистрации перехода права по договору на том основании, что на момент регистрации ипотеки уже не будет, а договоре они прописана.
если ипотеку изначально в договор не прописывать, а писать что участок свободен от прав третьих лиц, то это не будет соответстсвовать действительности, так как на дату подпиания договора ипотека будет иметь место быть.
В связи с чем я и хочу чейчас в договоре купли-продажи прописать, что ипотека есть на момент его подписания (то есть сегодня), но ее не будет на момент регистрации перехода права собственности по договору (через год) и мне очень интересна в этом случае позиция ФРС.

[Ludmila]

безналом.

порядок погашения четко прописан в кредитном договоре.

Замечательно! А теперь представьте такую простую вещь: к счёту выставлена картотека либо счета арестованы/операции по счетам приостановлены. За год всякое может случиться, в т.ч. и это. И деньги банку не уходят.
Есть же элементарный механизм, способный этой ситуации избежать... Почему Вы его не используете - для меня загадка.

В связи с чем я и хочу чейчас в договоре купли-продажи прописать, что ипотека есть на момент его подписания (то есть сегодня), но ее не будет на момент регистрации перехода права собственности по договору (через год)

Ну, будет в договоре купли-продажи недействительное условие, и кому от этого легче?

И вы не учитываете ещё как минимум одно событие, которое может наступить, а может и не наступить.

[Эллочка]

"Замечательно! А теперь представьте такую простую вещь: к счёту выставлена картотека либо счета арестованы/операции по счетам приостановлены. За год всякое может случиться, в т.ч. и это. И деньги банку не уходят."

согласна, такой риск есть.

"Есть же элементарный механизм, способный этой ситуации избежать... Почему Вы его не используете - для меня загадка."

Вы имеете ввиду аккредитив?


"В связи с чем я и хочу чейчас в договоре купли-продажи прописать, что ипотека есть на момент его подписания (то есть сегодня), но ее не будет на момент регистрации перехода права собственности по договору (через год) [/quote]

Ну, будет в договоре купли-продажи недействительное условие, и кому от этого легче?"

Вот это сейчас меня как раз больше всего и беспокоит! Но пока, к сожалению, более удачную формулировку придумать не удалось.....

"И вы не учитываете ещё как минимум одно событие, которое может наступить, а может и не наступить."


Если Вы имеете ввиду под событием, что покупатель перестанет платить, так это я в договоре предусмотрела.

[Ludmila]

"Есть же элементарный механизм, способный этой ситуации избежать... Почему Вы его не используете - для меня загадка."

Вы имеете ввиду аккредитив?

Нет. Всё намного проще.

Если Вы имеете ввиду под событием, что покупатель перестанет платить, так это я в договоре предусмотрела.

Нет. Под событием я подразумеваю возбуждение в отношении продавца процедуры банкротства. По всей видимости, сейчас оснований для этого нет, но не факт, что они не появятся в течение ближайших полутора лет.

[Эллочка]

"Нет. Под событием я подразумеваю возбуждение в отношении продавца процедуры банкротства. По всей видимости, сейчас оснований для этого нет, но не факт, что они не появятся в течение ближайших полутора лет."

согласна такой риск есть, но это скорее риск Покупатея, чем риск Продавца.


Ludmila, а какую все-таки Вы думаете лучше написать формулировку в договоре купли-продажи? При формулировке, предоложенной мной выше в предыдущем сообщении, пропустит ФРС регистрацию перехода права собственности.

[Ludmila]

согласна такой риск есть, но это скорее риск Покупатея, чем риск Продавца.

Хммм.... признание сделки недействительной в случае банкротства - это не риск продавца? Хотя.... если речь пойдёт об ответственности акционеров (или кто там у продавца), это будет уже их риск.

[Эллочка]

согласна такой риск есть, но это скорее риск Покупатея, чем риск Продавца.

Хммм.... признание сделки недействительной в случае банкротства - это не риск продавца? Хотя.... если речь пойдёт об ответственности акционеров (или кто там у продавца), это будет уже их риск.

Я не говорю о том что риска нет, конечно же такой риск есть. Просто банкротить компанию мы сами не собираемся, а что кто-то, тот же банк например, захочет компанию обанкротить, тоже очень маловероятно, так как сумма требований по кредиту не столь большая, чтоб мы ее не выплатили.

[Ludmila]

а что кто-то, тот же банк например, захочет компанию обанкротить, тоже очень маловероятно, так как сумма требований по кредиту не столь большая, чтоб мы ее не выплатили.

Мда. Элементарные механизмы, позволяющие защитить све стороны от рисков, Вы использовать не хотите... Меня слышать тоже не хотите...
Я Вам не про банкротство по заявлению банка говорю. Я Вам говорю про то, что нельзя спрогнозировать, что не появятся в течение ближайших полутора лет основания для банкротства. Вплоть до того, что они могут появиться самым, скажем так, неожиданным образом.

[Эллочка]

а что кто-то, тот же банк например, захочет компанию обанкротить, тоже очень маловероятно, так как сумма требований по кредиту не столь большая, чтоб мы ее не выплатили.

Мда. Элементарные механизмы, позволяющие защитить све стороны от рисков, Вы использовать не хотите... Меня слышать тоже не хотите...
Я Вам не про банкротство по заявлению банка говорю. Я Вам говорю про то, что нельзя спрогнозировать, что не появятся в течение ближайших полутора лет основания для банкротства. Вплоть до того, что они могут появиться самым, скажем так, неожиданным образом.

Ludmila, признаюсь Вам откровенно, тему в отношении банкротства я глубоко не изучала, поэтому, к сожалению, не знаю так хорошо механизмов позволяющих защиться в этом случае в данной схеме.
Буду Вам признательна, если сориентируете хотя бы об общих рисках и порекомендуете что можно почитать об этом помимо закона о банкротстве.

[Bistrov Den]

Ludmila, банки всерьез анализируют сделки на предмет возможности их оспаривания в процедре банкротства? В таком случае я даже боюсь себе представить, куда скатится рынок кредитования, ибо организаций, у которых нет признаков банкротства (напомню - для большинства это задолженность больше 100 тыс. рублей и 3 месяца просрочки) в РФ очень-очень мало
Хотя банки тоже понять можно - доказать, что они были в курсе финансового состояния должника/залогодателя проще пареной репы

Добавлено немного позже:

если сориентируете хотя бы об общих рисках и порекомендуете что можно почитать об этом помимо закона о банкротстве.

Начните с закона - в нем целая глава недействительности посвящена. И последние ВАСовские разъяснения по недействительности в банкротстве почитайте.

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 14 November 2009 - 03:51

[Ludmila]

банки всерьез анализируют сделки на предмет возможности их оспаривания в процедре банкротства?

При кредитовании - нет, конечно.
При работе с проблемной и предпроблемной задолженностью и разработке схем по продаже заложенного имущества с целью погашения задолженности риск банкротства чаще всего учитывается. Чаще всего - но не всегда.
Т.е., если у заёмщика нет признаков банкротства, но есть покупатель на имущество, продажа имущества чаще всего согласовывается по самой простой схеме. Но эта схема используется, когда расчёты осуществляются сразу.
Здесь же расчёты осуществляются в течение года, а за год неизвестно что может произойти. В таком случае обычно используются более сложные схемы (не буду их тут описывать, долго это), которые снижают риски оспаривания сделок по отчуждению в случае банкротства заёмщика.

Сообщение отредактировал Ludmila: 14 November 2009 - 13:52

[Steel balls]

Эллочка

Стороны договорились, что за регистрацией перехода права собственности они обратятся в УФРС только после полной оплаты по заключенному между ними договору купли-продажи, а именно через 1 год после его подписания.

Подозреваю, что покупатель может захотеть обратиться за регистрации ПС ранее указанного срока. И не уверен, что это условие сможет ему помешать.

Ludmila
Ну а все же %)) какие Вы видите основания недействительности сделки?

[Ludmila]

Ну а все же %)) какие Вы видите основания недействительности сделки?

А изначально автор не упомянул, что банк дал согласие на продажу. И из самой схемы не усматривалось, что банк вообще знает об этой продаже...

[Steel balls]

Ludmila
но Вы, по-моему, говорили про несколько оснований?

[Ludmila]

но Вы, по-моему, говорили про несколько оснований?

Я имела в виду, что надо смотреть, нет ли оснований для оспаривания сделки в случае банкротства...

[Bistrov Den]

Кстати,если кому интересно, можно поучаствовать в обсуждении того, насколько банк (залогодержатель) рискует, если соглашается на продажу имущества в преддверии банкротства

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 16 November 2009 - 20:51

[Эллочка]

В итоге пришли к следующему и даже обкатали это многократно на практике! Ни у кого, ни у банка, ни у покупателей ни у ФРС вопросов не возникло. Заключили договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме, в котором прописано, что участок заложен, но что к моменту регистрации перехода права ипотека с участка будет снята. Договор сделали трехсторонний (покупатель, продавец, банк) чтоб покупатель не боялся двойных продаж". Это, конечно не 100% гарантия, которую может дать только регистрация в ФРС, но для покупателя доп аргумент, что банк (который кстати входит в 10 крупнейших) в курсе того, что участок продан именно этому покупателю. Когда покупатель рассчитывается по договору купли-продажи с продавцом, банк снимает ипотеку с земельного участка и ранее заключенный трехсторонний договор купли-продажи подается в ФРС на регистрацию перехода права.

[Ludmila]

Когда покупатель рассчитывается по договору купли-продажи с продавцом, банк снимает ипотеку с земельного участка и ранее заключенный трехсторонний договор купли-продажи подается в ФРС на регистрацию перехода права.

Если всё именно так, как Вы описали, то в банке работают идиоты... Хотя скорее всего, схема выглядит несколько иначе...