Сообщений в теме: 150

[Хирург]

vbif а я вам про рискованность ничо не говорил , рисковать та никто особо не хочет.
весь бред в том, что бы получить прибыль

Понимаете. буржуи такие сделки причисляют не к фидуциарным а алеаторным

не охота лезть в енти дебри. Точно знаю (тока забыл у кого) хранцузы кажысь - репо обеспечительная сделка. А федуциарность в том, что обратного выкупа могет и не быть. В римском праве чето похожее было с залогом земли, ИМХО ипотека

[vbif]

Да ладно ладно, согласен, выпендрился я слегка. ..Хотя именно рискованность и является как я понимал это всегда обязательным элементом сделки репорта-депорта, так же как и пари впрочем.
Но если дело обстоит так как вы говорите, то называть то что у нас происходит сделками репорта-депорта мне кажется нельзя.
Надо почитать

[Tatysya]

Уважаемые коллеги! Огромная просьба, если у кого есть рыба Репо по недвижимости... Т.е. ООО "ромашка" покупает у строительной конторы квартиру с условием через определенный срок продать ее по цене покупки. Очень нужно, просто позарез!!!! Горю На fastenkova@nmbank.rmt.ru Заранее спасибо всем откликнувшимся!

[Pastic]

Осталось только любителям этой чуждой для нашей правовой системы штуки скромненько напомнить, что позиция ВАСи в отношении данной сделки однозначно негативная.

[Tatysya]

Pastic
А не подскажите ли где посмотреть?

[Pastic]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 1998 г. No. 6202/97

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 03.04.97, постановление апелляционной инстанции от 05.06.97 Арбитражного суда города Москвы по делу No. 67-159 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.08.97 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Закрытое акционерное общество "Промышленно-инвестиционная компания "Евроресурсы" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку "Диамант" (далее - банк) об истребовании неосновательно приобретенных акций.
Решением от 03.04.97 в иске отказано, поскольку акции приобретены банком на основании договора купли-продажи.
Постановлением апелляционной инстанции от 05.06.97 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.08.97 решение и постановление оставил без изменения.
В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что решение и постановления подлежат отмене, а исковые требования - удовлетворению.
Согласно договору купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.1 компания обязалась продать, а банк - купить за 500000000 рублей 977641 акцию акционерного общества открытого типа "Нижневартовскнефтегаз" номинальной стоимостью 1000 рублей каждая. Право собственности банка на акции возникает с момента регистрации его в реестре владельцев акций, после чего он обязан их оплатить.
Договор исполнен сторонами: банк зарегистрирован владельцем акций 13.03.96, сумма за акции перечислена компании мемориальным ордером от 01.04.96 No. 99.
Одновременно стороны заключили договор купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.2, по которому те же акции и в том же количестве подлежали обратному выкупу компанией у банка после 06.05.96 за 700000000 рублей. Этот договор в одностороннем порядке расторгнут банком в соответствии с пунктом 6.1 в связи с тем, что до указанного срока компания не перечислила денежные средства за акции.
Оба названных договора стороны определили в качестве неотъемлемой части договора о предоставлении кредитной линии от 14.03.96 No. 7-КВ. Согласно последнему договору банк предоставлял компании кредитную линию в сумме, не превышающей 3000000 долларов США, до 29.04.96. В обеспечение возврата кредита компания обязалась передать в собственность банка указанные акции на основании договора купли-продажи с правом обратного выкупа (пункт 1.4), которого компания лишалась в случае непогашения в срок задолженности по ссуде и процентам (пункт 4.1).
Мемориальным ордером от 14.03.96 No. 2 банк зачислил на валютный счет компании 3000000 долларов США во исполнение договора о предоставлении кредитной линии. Компания использовала из них 500000 долларов США, которые возвратила банку 16.05.96.
Изложенное указывает, что все три договора взаимосвязаны между собой. Суды без достаточных оснований придали каждому из них самостоятельное правовое значение. Не оценив юридической силы договора купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.1, они признали его основанием возникновения у банка права собственности на приобретенные акции.
Компания ссылается на то, что ее и банка волеизъявление было направлено на залог акций.
То, что стороны не имели в виду передавать акции в собственность друг друга на основании договоров купли-продажи, подтверждается следующими обстоятельствами: ссылкой в договоре о предоставлении кредитной линии на обеспечительный характер продажи акций с правом обратного выкупа; установлением продажной цены акций ниже их номинальной стоимости; правом обратного выкупа акций по наступлении срока погашения кредита и исполнения обязательств по его возврату.
Таким образом, договор покупки акций банком у компании прикрывал залог акций, за счет которого банк вправе был получить удовлетворение в случае невозврата в срок кредита.
Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, является ничтожной.
Договор купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.1 как ничтожный вследствие притворности не мог породить у банка право собственности на акции.
Стороны вправе были обеспечить исполнение кредитных обязательств залогом акций, поэтому признание судом ничтожным условия об обеспечительном характере купли-продажи акций в договоре о предоставлении кредитной линии необоснованно.
Учитывая, что стороны имели в виду залог, к сделке с акциями в силу пункта 2 статьи 170 Кодекса должны применяться правила о залоге.
Удерживать акции в качестве залога банк не вправе, поскольку кредит компанией возвращен.
Следовательно, у банка не имеется установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для сбережения акций как неосновательно приобретенных в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению, а состоявшиеся по делу судебные акты - отмене как незаконные и необоснованные.
Уплаченные за акции 500000000 рублей следует возвратить банку.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение от 03.04.97, постановление апелляционной инстанции от 05.06.97 Арбитражного суда города Москвы по делу No. 67-159 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.08.97 по тому же делу отменить.
Обязать акционерный коммерческий банк "Диамант" возвратить закрытому акционерному обществу "Промышленно-инвестиционная компания "Евроресурсы" 977641 акцию акционерного общества открытого типа "Нижневартовскнефтегаз" номинальной стоимостью 1000 неденоминированных рублей каждая, переданных по договору купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.1.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Промышленно - инвестиционная компания "Евроресурсы" в пользу акционерного коммерческого банка "Диамант" уплаченные за акции 500000 деноминированных рублей.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

[vbif]

Pastic ИМХО, сами по себе сделки такого рода не чужды и нашему праву. Дело в том что у нас сам понимаешь все через одно место, вот и обзывают РЕПОй совсем не то что подразумевается под сделками репорта-депорта в их так сказать оригинальном виде...
Ведь эти сделки порождение биржевых торгов позволяющих заключать сделки покупки/продажи товара цена которого не известна сторонам в настоящее время и будет определена в какой то момент на предстоящих в будущем торгах... В итоге никто, ни покупатель ни продавец не знают цену будущей сделки а только договорились о порядке ее определения...То что делают у нас - не знаю даже как назвать...

[Pastic]

Pastic ИМХО, сами по себе сделки такого рода не чужды и нашему праву.

Нашему праву чужда идея передачи имущества в собственность под условием. Да и не только нашему, а большинству правовых систем, кроме англо-американской. Впрочем, ВАС лишь указал на недопустимость использования РЕПО в качестве суррогата залога.

[Rally]

Какое значение имеют нормы НК, когда речь идет о гражданско-правовых отношениях?

[КАЛИГУЛА2004]

Продавец и покупатель заключают договор к-п недвижимости (нежилое помещение в здании) с условием, что по истечении 3-х лет продавец может выкупить нежилое помещение назад.

Является ли данное условие законным? Зарегистрирует ли регистрационный орган переход права собственности по такому договору? Если да, то какое обременение будет фиксироваться в ЕГРП?

Вопрос возник в связи с тем, что в Земельном кодексе есть статья, которая говорит, что такое условие в договоре к-п земли является недействительным. В ГК по этому поводу ничего не сказано, т.е. не запрещено, значит можно?


Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;


Добавлено @ 17:13
up

[Mister Muscle]

КАЛИГУЛА2004 Если у вас согласована выкупная цена, то, думаю, следует это рассматривать как предвариловку в теле основного. Другое дело, нет ли здесь притворности - имеется ввиду трехлетний кредит под залог недвижимости.

[sten]

трехлетний кредит под залог недвижимости.

или скрытая аренда.

регистрировать договор надоть, а в вашем случае - нежилое. вот и думайте.

[КАЛИГУЛА2004]

Так я про это и говорю, является ли такая сделка притворной?Регистрирующий орган зарегистрирует такую сделку? Как он будет определять притворность при этом? Может практика какая-нибудь есть, я пока не нашел....

[Le vin]

КАЛИГУЛА2004

Регистрирующий орган зарегистрирует такую сделку?

Нет, нет и еще раз нет.)))
Потому как д-р к-п нежилой недвижимости заключется в прстой письменной форме и гос. регистрации не подлежит.

[kuropatka]

КАЛИГУЛА2004

Зарегистрирует ли регистрационный орган переход права собственности по такому договору?

Безусловно.

какое обременение будет фиксироваться в ЕГРП?

Никакого. Потому как это исключительно личная обязанность нынешнего покупателя, и саму недвижимость она никоим образом не обременяет.


Намекну: в случае чего и понудить собственника к заключению этой сделки будет проблематично... Поищите здесь и в К+ по слову "репо".

[husbandman]

КАЛИГУЛА2004 к сож ФРС действует не всегда в рамках закона, а судиться вам надо? от греха подальше пропишите ваше "нестандартное" условие в отдельном доп соглашении и все будут довольны
а вообще я где-то в К+ видел, что судебная практика вроде как не поддерживает такого рода условия в договорах, так что подумайте как следут. Удачи!

[napokr]

КАЛИГУЛА2004

по истечении 3-х лет продавец может выкупить нежилое помещение назад.

Вы в такой формулировке и хотите включить в договор? считаю, что это ни о чем.

Намекну: в случае чего и понудить собственника к заключению этой сделки будет проблематично... Поищите здесь и в К+ по слову "репо".

полностью согласна. Кроме того, а если новый собственник продаст недвижимость за 3 года? кто ему запретит? причем даже условие ваше не будет нарушено - продавец в принципе может выкупить помещение (правда уже у другого собственника).

Зарегистрирует ли регистрационный орган переход права собственности по такому договору? Если да, то какое обременение будет фиксироваться в ЕГРП?

зарегистрирует, но обременения, ессно, не будет.

следует это рассматривать как предвариловку в теле основного.

Думаю, что не следует. Предварительный договор - это обязательство сторон заключить договор будущем. А где здесь обязательство? может выкупить, а может не выкупить...

[КАЛИГУЛА2004]

А если допустить ситуацию, что покупатель не продал до истечения 3-х лет помещение - может ли продавец, руководствуясь данным пунктом, требовать продать ему помещение? А то, что это не обременение имущества теперь понятно, но как обязательственное правоотношение остается же?

[napokr]

а вообще у меня какое-то смутное чувство, что в договоре купли-продажи недвижимости не может быть условия, обязывающего покупателя продать купленное имущество. то ли в какой-то практике видела, то ли это воспоминания по поводу притворности сделки
Вы на чьей стороне-то? Или Вы на обеих сторонах?
Если Вы на стороне продавца или это какой-то внутренний междусобойный договор, я бы сделала все-таки предварительный договор к/п со сроком 3 года. Как-то оно красиве, по-моему. Чтобы продавцу застраховаться, что его не обяжут потом выкупить то, что ему не надо - можно попробовать составить сразу же соглашение о расторжении этого предварительного договора (составить в одном экз., который будет храниться у продавца).
Добавлено @ 15:06
ну или на крайний случай - действительно сделайте закрытое соглашение с этим условием. Не забудьте прописать обязанность покупателя продать помещение, а не только право продавца купить

[Mister Muscle]

а судиться вам надо? от греха подальше пропишите ваше "нестандартное" условие в отдельном доп соглашении и все будут довольны

husbandman, а подумать, прежде чем советовать? Что такое отдельное доп. соглашение? Оно не является частью договора? Самостоятельная сделка? Тогда к чему слово "доп."? Кстати, вопрос состоит не только в том, чтобы зарегистрировать прао по такому договору, но и, наверно, действительно обязать покупателя в будущем продать Объект, а? И лучше тогда остаться в рамках закона, дабы было, что в суд нести?

ИМХО - предварительный со сроком на три года. Но там велик риск расторжения по существенному изменению обстоятельств - цены плавают...

[Черный плащ]

В беседе с одним цивилистом, он ссылался на договор купли-продажи репо, суть которого заключается в том, что после купли-продажи квартиры и его регистрации в ЕГРП за продавцом в течении определенного времени сохраняется право выкупа квартиры на определенных условиях.
Насколько я знаю ГК такого вида договора не предусматривает, а это договор купли-продажи с обременением, название договора просто термин, употребляемый риэлторами, либо аналог договора других стран...
Может кто-нибудь скинет образец для практики?

[Pastic]

Во-первых, если Вы воспользуетесь поиском по слову "репо", то получите десяток больших тем.

Во-вторых, у судов, в частности арбитражных, отношение к сделкам репо весьма однозначное - притворная сделка, прикрывающая залог. Особенно к использованию репо за пределами рынка эмиссионных ценных бумаг.

[Черный плащ]

Самое интересное, что и у меня такое мнение, просто когда шла речь действительно о залоге предложили оформить договор репо, на что я и предположил, что сделка будет, скорее всего, мнимой, а предоставить человеку кредит под залог недвижимости слишком большой риск.
Спасибо за ответ, кстати, не знаете сама сделка получила название по аналогии с праом зарубежных стран? Наш ГК такого вида сделки не предусматривает, ход моих мыслей верный или я заблуждаюсь?

[Pastic]

Спасибо за ответ, кстати, не знаете сама сделка получила название по аналогии с праом зарубежных стран? Наш ГК такого вида сделки не предусматривает, ход моих мыслей верный или я заблуждаюсь?

Не предусматривает. С одной стороны - свобода договора, с другой стороны - сделка притворная.