Коллеги, помогите внести ясность!
Заключаем договор генподряда на завершение строительства нежилого объекта.
Объект заморожен. Зарегистрирована "незавершёнка".
Единственный способ обеспечения оплаты работ генподрядчика - залог "объекта незавершённого строительства", который с момента заключения такого договора будет достраиваться.
Прямого запрета в законодательстве не нашёл, но тем не менее ну очень смущает глава XIII ФЗ "Об ипотеке": Залог строящихся ЖИЛЫХ домов предусмотрен законом, а залог строящегося НЕЖИЛОГО здания нет. При этом наводит смуту п.4 указанного закона.
Или всё-таки я зря смущаюсь и договор будет действительным?
Поделитесь мнением и опытом.
Спасибо.
|
|
||
|
|
||
Ипотека незавершёнки
Автор
-newbie-
, 15 Jan 2003 14:36
Сообщений в теме: 105
#27
Отправлено 09 December 2003 - 20:04
sten
не получится.
объект должен быть не тронутым.....ведь Вы его могете и разломать...
Вы у представителей банка/юристов спросите пойдут ли они на такое...
не получится.
объект должен быть не тронутым.....ведь Вы его могете и разломать...
Вы у представителей банка/юристов спросите пойдут ли они на такое...
#28
Отправлено 09 December 2003 - 20:23
объект должен быть не тронутым
Хм...
А как же обязанность о проведении Залогодателем текущего и капитального ремонта?..
И вобще, в законе, блин, сказано только о недопустимости УХУДШЕНИЯ имущества, а про улучшение ничего не сказано.
Вы у представителей банка/юристов спросите пойдут ли они на такое
То есть спросить это я должен сам у себя
#29
Отправлено 09 December 2003 - 20:30
Vitalik
sten
Как бывший представитель банковского кредитного сектора делюсь впечатлениями:
из отечественного законодательства и судебной практики следует, что о таком объекте зарегистрированного права на недвижимое имущество как "незавершенка" возможно говорить тогда, когда ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда. И регистрирующие органы требуют подтверждение того, что объект не находится в стадии живого строительства.
Залог, как он есть, должен обеспечивать возврат кредита, уплату процентов и покрытие возможных расходов банка на его реализацию (я в эти расходы, помнится, забивала арбитражную госпошлину, чтоб заемщиков особо не мучить). Поэтому любой уважающий себя банк попросит (или навяжет) рыночную оценку предмета залога, в данном случае ОНС. Далее, кредит выдается, ОНС же себе достраивается. С одной стороны хорошо, ибо он дорожает. С другой стороны - если банку приспичило обратить на него взыскание в этот момент, возникает вопрос: а на ЧТО вы обращаете взыскание? Тут для примера предположим, что брали в залог фундамент, а теперь имеем годовый ОН без госкомиссии пока. Что в договоре об ипотеке? ОНС. Какова его стоимость? Такая, какая указана была в договоре по состоянию на энное число месяцев (лет...) назад. Ах, объект изменился? а откуда мы это знаем? существенное условие договора об ипотеке - условие о предмете ипотеки. ИМХО, чтобы обратить взыскание на готовый объект, нужно было заблаговременно внести соответствующие изменения в договор об ипотеке и потом смело действовать. Таким образом, на момент образения взыскания предмета залога (фундамента) в натуре нет; для обращения взыскания на готовое здание оснований не имеется. ОТсюда проблемы, в общем такие залоги мы не принимали как потенциальный неликвид.
sten
Как бывший представитель банковского кредитного сектора
делюсь впечатлениями:из отечественного законодательства и судебной практики следует, что о таком объекте зарегистрированного права на недвижимое имущество как "незавершенка" возможно говорить тогда, когда ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда. И регистрирующие органы требуют подтверждение того, что объект не находится в стадии живого строительства.
Залог, как он есть, должен обеспечивать возврат кредита, уплату процентов и покрытие возможных расходов банка на его реализацию (я в эти расходы, помнится, забивала арбитражную госпошлину, чтоб заемщиков особо не мучить). Поэтому любой уважающий себя банк попросит (или навяжет) рыночную оценку предмета залога, в данном случае ОНС. Далее, кредит выдается, ОНС же себе достраивается. С одной стороны хорошо, ибо он дорожает. С другой стороны - если банку приспичило обратить на него взыскание в этот момент, возникает вопрос: а на ЧТО вы обращаете взыскание? Тут для примера предположим, что брали в залог фундамент, а теперь имеем годовый ОН без госкомиссии пока. Что в договоре об ипотеке? ОНС. Какова его стоимость? Такая, какая указана была в договоре по состоянию на энное число месяцев (лет...) назад. Ах, объект изменился? а откуда мы это знаем? существенное условие договора об ипотеке - условие о предмете ипотеки. ИМХО, чтобы обратить взыскание на готовый объект, нужно было заблаговременно внести соответствующие изменения в договор об ипотеке и потом смело действовать. Таким образом, на момент образения взыскания предмета залога (фундамента) в натуре нет; для обращения взыскания на готовое здание оснований не имеется. ОТсюда проблемы, в общем такие залоги мы не принимали как потенциальный неликвид.
#30
Отправлено 09 December 2003 - 21:08
nelka
sten
собрались.....в одной теме.....банковские....млин....)
sten
не тронутость и осуществление текущего и кап.ремонта...не пересекаются...
условно, у объекта было 4 этажа, а потом 5 эт.
уже не тот, облом с обращением.
sten
собрались.....в одной теме.....банковские....млин....
)sten
не тронутость и осуществление текущего и кап.ремонта...не пересекаются...
условно, у объекта было 4 этажа, а потом 5 эт.
уже не тот, облом с обращением.
#31
Отправлено 10 December 2003 - 10:12
Vitalik
Вот вам судебный акт, который вам не понравиться, но от от подобной трактоки закона на 100% вы не будите застрахована.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 17 февраля 2003 года Дело N Ф09-186/03-ГК
Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности судебных актов арбитражных судов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" на решение от 11.11.02 Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-48ип-4843/97-ГК-2002 по жалобе ОАО ЭиЭ "Пермэнерго" на действия судебного пристава - исполнителя.
В судебном заседании приняли участие представители: взыскателя - ОАО ЭиЭ "Пемрэнерго" - Петров А.Ю., юрисконсульт, дов. от 10.11.02 N 119юр-295; должника - ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" - Жабин А.Ю., юрисконсульт, дов. от 09.09.02 N 06-77.
Судебный пристав - исполнитель о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, его представитель в заседание не явился.
Права и обязанности разъяснены, отводов составу суда не заявлено. Ходатайств не поступило.
Взыскатель - ОАО ЭиЭ "Пермэнерго", обратился в Арбитражный суд Пермской области с жалобой на действия судебного пристава - исполнителя Подразделения Службы судебных приставов N 3 Кировского района г. Перми Вагановой В.Ф., вынесшего постановление от 26.02.02 об освобождении из-под ареста недостроенного должником дома, арестованного 22.09.98 по адресу: г. Пермь, ул. Кировоградская, 4.
Определением от 15.04.02 жалоба удовлетворена частично.
Постановлением апелляционной инстанции от 18.06.02 определение отменено, признаны незаконными постановление от 26.02.02 и действия судебного пристава - исполнителя по освобождению из-под ареста недостроенного дома, арестованного 22.09.98 по адресу г. Пермь, ул. Кировоградская, 4.
Постановлением кассационной инстанции от 10.09.02 определение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение.
Решением от 11.11.02 постановление судебного пристава - исполнителя от 26.02.20 признано незаконным, в удовлетворении остальной части жалобы отказано.
ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" с решением не согласно, просит его отменить в части признания постановления судебного пристава - исполнителя от 26.02.02 незаконным, производство по делу прекратить.
Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что недостроенное здание как материальный объект прекратило свое существование. По мнению заявителя, необоснован вывод суда о том, что снятие ареста нарушает права взыскателя.
Проверив законность судебного акта в порядке ст. ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Арбитражным судом Челябинской области выдан исполнительный лист N А50-4843/97 от 21.10.97 о взыскании с ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" в пользу ОАО ЭиЭ "Пермэнерго" 146677287 руб. 74 коп. Судебный пристав - исполнитель Ваганова В.Ф. актом от 22.09.98 на основании указанного исполнительного листа произвела опись и арест имущества должника - недостроенного здания 10-этажного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Кировоградская, д.4.
Постановлением от 26.02.02 судебным приставом - исполнителем названный недостроенный дом освобожден из-под ареста. ОАО ЭиЭ "Пермэнерго", полагая, что данное постановление судебного пристава - исполнителя нарушает требования ФЗ "Об исполнительном производстве" и ущемляет его права как взыскателя, обратилось в арбитражный суд с жалобой на действия судебного пристава - исполнителя.
Удовлетворяя жалобу в части признания постановления от 26.02.20 незаконным, суд исходил из того, что законодательством РФ об исполнительном производстве возможность освобождения от ареста имущества должника судебным приставом - исполнителем при наличии обстоятельств, указанных в оспариваемом постановлении, не предусмотрена. Суд пришел к выводу о незаконности постановления от 26.02.02, поскольку оно вынесено вопреки требованиям ст. ст. 52 - 54 ФЗ "Об исполнительном производстве". Однако судом не учтено следующее.
В настоящее время строительство 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Кировоградская, 4, завершено. Данный объект сдан приемочной комиссии по акту от 29.12.99, квартиры заселены физическими лицами. Следовательно, недостроенное здание 10-этажного жилого дома по указанному адресу как объект незавершенного строительства прекратил с этого момента свое существование. Поэтому судебный пристав - исполнитель Ваганова В.Ф. обоснованно вынесла постановление от 26.02.02 о снятии с него ареста.
В соответствии с абз. 2 п. 6 ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае, когда должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом.
В установленном законом порядке доля ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" не определялась.
Учитывая изложенное, вывод суда о незаконности постановления от 26.02.02 об освобождении от ареста нельзя признать обоснованным.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Пермской области подлежит изменению с учетом изложенных обстоятельств.
Руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 11.11.02 Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-48ип-4843/97-ГК-2002 изменить.
В удовлетворении жалобы на постановление судебного пристава - исполнителя ПССП N 3 Кировского района г. Перми Вагановой В.Ф. от 26.02.02 об освобождении от ареста недостроенного дома N 4 на ул. Кировоградской г. Перми отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
собрались.....в одной теме.....банковские....млин....
Вот вам судебный акт, который вам не понравиться, но от от подобной трактоки закона на 100% вы не будите застрахована.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 17 февраля 2003 года Дело N Ф09-186/03-ГК
Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности судебных актов арбитражных судов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" на решение от 11.11.02 Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-48ип-4843/97-ГК-2002 по жалобе ОАО ЭиЭ "Пермэнерго" на действия судебного пристава - исполнителя.
В судебном заседании приняли участие представители: взыскателя - ОАО ЭиЭ "Пемрэнерго" - Петров А.Ю., юрисконсульт, дов. от 10.11.02 N 119юр-295; должника - ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" - Жабин А.Ю., юрисконсульт, дов. от 09.09.02 N 06-77.
Судебный пристав - исполнитель о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, его представитель в заседание не явился.
Права и обязанности разъяснены, отводов составу суда не заявлено. Ходатайств не поступило.
Взыскатель - ОАО ЭиЭ "Пермэнерго", обратился в Арбитражный суд Пермской области с жалобой на действия судебного пристава - исполнителя Подразделения Службы судебных приставов N 3 Кировского района г. Перми Вагановой В.Ф., вынесшего постановление от 26.02.02 об освобождении из-под ареста недостроенного должником дома, арестованного 22.09.98 по адресу: г. Пермь, ул. Кировоградская, 4.
Определением от 15.04.02 жалоба удовлетворена частично.
Постановлением апелляционной инстанции от 18.06.02 определение отменено, признаны незаконными постановление от 26.02.02 и действия судебного пристава - исполнителя по освобождению из-под ареста недостроенного дома, арестованного 22.09.98 по адресу г. Пермь, ул. Кировоградская, 4.
Постановлением кассационной инстанции от 10.09.02 определение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение.
Решением от 11.11.02 постановление судебного пристава - исполнителя от 26.02.20 признано незаконным, в удовлетворении остальной части жалобы отказано.
ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" с решением не согласно, просит его отменить в части признания постановления судебного пристава - исполнителя от 26.02.02 незаконным, производство по делу прекратить.
Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что недостроенное здание как материальный объект прекратило свое существование. По мнению заявителя, необоснован вывод суда о том, что снятие ареста нарушает права взыскателя.
Проверив законность судебного акта в порядке ст. ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Арбитражным судом Челябинской области выдан исполнительный лист N А50-4843/97 от 21.10.97 о взыскании с ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" в пользу ОАО ЭиЭ "Пермэнерго" 146677287 руб. 74 коп. Судебный пристав - исполнитель Ваганова В.Ф. актом от 22.09.98 на основании указанного исполнительного листа произвела опись и арест имущества должника - недостроенного здания 10-этажного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Кировоградская, д.4.
Постановлением от 26.02.02 судебным приставом - исполнителем названный недостроенный дом освобожден из-под ареста. ОАО ЭиЭ "Пермэнерго", полагая, что данное постановление судебного пристава - исполнителя нарушает требования ФЗ "Об исполнительном производстве" и ущемляет его права как взыскателя, обратилось в арбитражный суд с жалобой на действия судебного пристава - исполнителя.
Удовлетворяя жалобу в части признания постановления от 26.02.20 незаконным, суд исходил из того, что законодательством РФ об исполнительном производстве возможность освобождения от ареста имущества должника судебным приставом - исполнителем при наличии обстоятельств, указанных в оспариваемом постановлении, не предусмотрена. Суд пришел к выводу о незаконности постановления от 26.02.02, поскольку оно вынесено вопреки требованиям ст. ст. 52 - 54 ФЗ "Об исполнительном производстве". Однако судом не учтено следующее.
В настоящее время строительство 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Кировоградская, 4, завершено. Данный объект сдан приемочной комиссии по акту от 29.12.99, квартиры заселены физическими лицами. Следовательно, недостроенное здание 10-этажного жилого дома по указанному адресу как объект незавершенного строительства прекратил с этого момента свое существование. Поэтому судебный пристав - исполнитель Ваганова В.Ф. обоснованно вынесла постановление от 26.02.02 о снятии с него ареста.
В соответствии с абз. 2 п. 6 ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае, когда должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом.
В установленном законом порядке доля ФГУП "Пермский завод им. С.М. Кирова" не определялась.
Учитывая изложенное, вывод суда о незаконности постановления от 26.02.02 об освобождении от ареста нельзя признать обоснованным.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Пермской области подлежит изменению с учетом изложенных обстоятельств.
Руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 11.11.02 Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-48ип-4843/97-ГК-2002 изменить.
В удовлетворении жалобы на постановление судебного пристава - исполнителя ПССП N 3 Кировского района г. Перми Вагановой В.Ф. от 26.02.02 об освобождении от ареста недостроенного дома N 4 на ул. Кировоградской г. Перми отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
#32
Отправлено 10 December 2003 - 13:55
sten
Вообще-то помимо пунктиков юридических, подход банка зависит от его кредитной политики, читай от того, с какой ноги встал дядя, уполномоченный решать вопросы "выдавать-не выдавать". Кредит по сути инвестиционный. Для банка приятнее и безопаснее не только обложится залогом (а тем более когда залог такое ненадежный), но и влезть в долю в строительстве... Так сказать, будем строить вместе, а там посмотрим. ПРимеры такого сотрудничества кругом...
Вообще-то помимо пунктиков юридических, подход банка зависит от его кредитной политики, читай от того, с какой ноги встал дядя, уполномоченный решать вопросы "выдавать-не выдавать". Кредит по сути инвестиционный. Для банка приятнее и безопаснее не только обложится залогом (а тем более когда залог такое ненадежный), но и влезть в долю в строительстве... Так сказать, будем строить вместе, а там посмотрим. ПРимеры такого сотрудничества кругом...
#33
Отправлено 10 December 2003 - 23:05
vicing2002 , спасибо за постановление, сегодня на ночь ещё раз его осмыслю и попытаюсь все изженное переложить на мою ситуэйшн.
nelka , дык не банк мы, не банк!!!, мы - просто рядавой Генподрядчик (строитель со стажем), которому интересен объект строительства, но пугает возможность остаться без вознаграждения за его "дострой".
Спасибо всем участвующим в беседе, но, тем не менее, к сожалению, я так и не приобрёл для себя уверенности в том, насколько правомерно заключать договор ипотеки строящегося НЕЖИЛОГО ДОМА, исходя из допустимости такого договора в отношении ЖИЛОГО ДОМА (ст 76. ФЗ "Ипотека").
nelka , дык не банк мы, не банк!!!, мы - просто рядавой Генподрядчик (строитель со стажем), которому интересен объект строительства, но пугает возможность остаться без вознаграждения за его "дострой".
Спасибо всем участвующим в беседе, но, тем не менее, к сожалению, я так и не приобрёл для себя уверенности в том, насколько правомерно заключать договор ипотеки строящегося НЕЖИЛОГО ДОМА, исходя из допустимости такого договора в отношении ЖИЛОГО ДОМА (ст 76. ФЗ "Ипотека").
#34
-Гость-Unregistered-
Отправлено 11 December 2003 - 13:49
Сарбаш (позавчера на семинаре), говоря об этой проблеме, высказался в том смысле, что вопрос будет урегулирован в пленуме по ипотеке, который ожидается в первом квартале 2004 года.
В частности, один из предпочтительных (как я понял) вариантов: протолковать законодательство таким образом, что при достройке объекта НО весь новый объект автоматом попадает в залог.
Короче - ждите пленум
В частности, один из предпочтительных (как я понял) вариантов: протолковать законодательство таким образом, что при достройке объекта НО весь новый объект автоматом попадает в залог.
Короче - ждите пленум
#35
Отправлено 11 December 2003 - 15:52
sten Попробуйте создать тему на "Банкир" я там Вас поддержу!
Сообщение отредактировал Zhora: 11 December 2003 - 15:53
#36
-torneo-
Отправлено 15 April 2004 - 17:29
Уважаемые коллеги, прошу помочь в следующей ситуации.
в обеспечение обязательств по одному из договоров нами принят в залог объект незавершенного строительства, ипотека зарегистрирована в УЮ, все как положено. Обеспечиваемое обязательство имеет длительный срок исполнения, за это время скорее всего незавершенка будет достроена.
Вопросы:
1. Сможет ли собственник зарегистрировать право собственности на объект?
2. Сохранится ли в силе ипотека незавершенки, с учетом того, что ее как объекта уже нет?
3. как обеспечить интересы кредитора в этой ситуации?
заранее благодарю откликнувшихся.
в обеспечение обязательств по одному из договоров нами принят в залог объект незавершенного строительства, ипотека зарегистрирована в УЮ, все как положено. Обеспечиваемое обязательство имеет длительный срок исполнения, за это время скорее всего незавершенка будет достроена.
Вопросы:
1. Сможет ли собственник зарегистрировать право собственности на объект?
2. Сохранится ли в силе ипотека незавершенки, с учетом того, что ее как объекта уже нет?
3. как обеспечить интересы кредитора в этой ситуации?
заранее благодарю откликнувшихся.
#37
Отправлено 15 April 2004 - 17:57
1. Собственник право собственности зарегистрирует, но запись об обременении данного здания из ЕГРП ни куда не дененется (адрес остается прежний).
2. Ипотека останется в силе, но лишь на часть здания (метраж указан в действующем договоре залога).
3. Обеспечить интересы кредитора можно только путем внесения изменений в сам договор залога с точным описанием передаваемых в залог помещений.
Нужна будет более подробная консультация пиши на zaxapov@rambler.ru
2. Ипотека останется в силе, но лишь на часть здания (метраж указан в действующем договоре залога).
3. Обеспечить интересы кредитора можно только путем внесения изменений в сам договор залога с точным описанием передаваемых в залог помещений.
Нужна будет более подробная консультация пиши на zaxapov@rambler.ru
#39
Отправлено 27 June 2006 - 16:45
Планируется заключить договор залога (ипотеки) земельного участка и незавершенного строительством жилого дома.
Собственно, вопрос по предмету договора залога.
Как мы знаем, он подлежит государственной регистрации.
То есть при регистрации ипотеки в ЕГРП будет внесена запись об обременении земельного участка площадью такой-то и с кадастровым номером таким-то...
А как быть с объектом незавершенного строительства? Мне неясна сама процедура обременения ипотекой незавершенки. Сейчас объектом недвижимого имущества является незавершенка, о чем имеется свидетельство. Но после введения объекта в эксплуатацию это уже не будет незавершенкой, это уже будет совершенно иной объект, достроенный, с возможно иной площадью, нежели сейчас...
Понятно, что ипотека незавершенки широко развита и все такое, но.... Откройте, плз, мне глаза на следующие моменты:
1. Нужно ли вносить изменения в договор ипотеки незавершенки после введения объекта в эксплуатацию или нет?
2. Могут ли возникнуть траблы при обращении взыскания на незавершенку, которая уже таковой быть перестала и стала совсем другим объектом недвижимого имущества?
Собственно, вопрос по предмету договора залога.
Как мы знаем, он подлежит государственной регистрации.
То есть при регистрации ипотеки в ЕГРП будет внесена запись об обременении земельного участка площадью такой-то и с кадастровым номером таким-то...
А как быть с объектом незавершенного строительства? Мне неясна сама процедура обременения ипотекой незавершенки. Сейчас объектом недвижимого имущества является незавершенка, о чем имеется свидетельство. Но после введения объекта в эксплуатацию это уже не будет незавершенкой, это уже будет совершенно иной объект, достроенный, с возможно иной площадью, нежели сейчас...
Понятно, что ипотека незавершенки широко развита и все такое, но.... Откройте, плз, мне глаза на следующие моменты:
1. Нужно ли вносить изменения в договор ипотеки незавершенки после введения объекта в эксплуатацию или нет?
2. Могут ли возникнуть траблы при обращении взыскания на незавершенку, которая уже таковой быть перестала и стала совсем другим объектом недвижимого имущества?
#40
Отправлено 27 June 2006 - 16:57
barinskey
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 28 января 2005 г. N 90
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ
1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнил статью 76 следующим предложением: "По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается".
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 28 января 2005 г. N 90
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ
1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнил статью 76 следующим предложением: "По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается".
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
#41
Отправлено 27 June 2006 - 17:02
Ludmila
Большое спасибо!!!
Вот фигня еще в чем...
Имеем свидетельство о государственной регистрации права, выданное ГУ ФРС по Московской области.
В графе объект права написано:
Ведь в ст.25 Закона №122-ФЗ явно выделены объекты завершенные строительством и объекты незавершенного строительства.
Мой-то случай к незавершенке относится????
Большое спасибо!!!
Вот фигня еще в чем...
Имеем свидетельство о государственной регистрации права, выданное ГУ ФРС по Московской области.
В графе объект права написано:
И я в большом недоумении: можно ли считать ЭТО объектом незавершенного строительства?жилой дом в стадии строительства, общая площадь ... кв.м., инв. №...., лит. .......
Ведь в ст.25 Закона №122-ФЗ явно выделены объекты завершенные строительством и объекты незавершенного строительства.
Мой-то случай к незавершенке относится????
#42
Отправлено 27 June 2006 - 17:07
ХЗ. Теоретически - должен бы являться, на практике - как сочтут суды.И я в большом недоумении: можно ли считать ЭТО объектом незавершенного строительства?
Думаю, что у Вас два варианта:
1) направить в ГУ ФРС письмо с просьбой разъяснить, являетсяли данный объект объектом незавершённого строительства;
2) получать новое свидетельство в порядке исправления технической ошибки.
#43
Отправлено 27 June 2006 - 17:16
Весело....:-(((((ХЗ. Теоретически - должен бы являться, на практике - как сочтут суды.
Ладно, попробую может в инструкциях ФРС покопаться....
#44
Отправлено 27 June 2006 - 17:38
Ludmila
А если представить, что "жилой дом в стадии строительства" это объект незавершенного строительства, то...
Нужно ли чего в БТИ заново заказывать оформлять...
Или может, чего проще, есть где-нибудь в Сети ресурс, где это подробно разжевано?
А если представить, что "жилой дом в стадии строительства" это объект незавершенного строительства, то...
Нужно ли чего в БТИ заново заказывать оформлять...
Или может, чего проще, есть где-нибудь в Сети ресурс, где это подробно разжевано?
Сообщение отредактировал Massive: 03 July 2006 - 12:10
#45
Отправлено 27 June 2006 - 17:59
Так... Ну я получил разъяснение от человека, приписанного к одинцовскому отделу ГУ ФРС по МО.
Они, мол, и так и так пишут... Хотят, напишут "жилой дом в стадии строительства", а захотят - напишут "объект незавершенного строительства"
Они, мол, и так и так пишут... Хотят, напишут "жилой дом в стадии строительства", а захотят - напишут "объект незавершенного строительства"
#46
Отправлено 27 June 2006 - 18:10
Всё зависит от того:Нужно ли чего в БТИ заново заказывать оформлять...
1) изменился ли у Вас объект, т.е. производилась ли его достройка;
2) насколько давно у Вас выданы документы БТИ, не истёк ли срок их действия. Где-то это год, где-то другой срок;
3) приколов Вашего городка, т.е. требований регорганов. В некоторых (была такая темка на ЮК), например, требуют документы БТИ чуть ли не на день подачи документов на регистрацию.
Нету такого, нигде это подроно не разжёвано...Или может, чего проще, есть где-нибудь в Сети ресурс, где это подробно разжевано?
Энн
Точно!Ну Вы бы отдельную новую тему создали бы!
Добавлено в [mergetime]1151410237[/mergetime]
Хотят, напишут "жилой дом в стадии строительства", а захотят - напишут "объект незавершенного строительства"
#47
-Гость-
Отправлено 27 June 2006 - 18:11
для ответа на этот вопрос важно знать введен объект в эксплуатациюИ я в большом недоумении: можно ли считать ЭТО объектом незавершенного строительства?
или нет
#49
Отправлено 27 June 2006 - 18:46
Здравствуте всем!
Прочитал ФАК, нашел немного по своему вопросу, но мало.
Ситуация следующая:
Есть объект незавершенного строительства (есть свидетельство о праве собственности, причем когда оно получалось, договор подряда не расторгался и действует до сих пор), незавершенка стоит на земле (также есть свидетельство о праве собственности). Хотим заложить незавершенку. Бухгалтерия заявляет, что землю под зданием заложить невозможно, так как этот объект не введен в эксплуатацию, налог на имущество не уплачивается и числится на капитальных вложениях. Т.е. по ее словам это просто залог имущества, так как термин "здание/сооружение" здесь не приемлем. И если на предмет залога будет обращено взыскание, то залогодержатель получит незавершенку, а землю ему придется взять в аренду.
Здравый смысл подсказывает, что ее точка зрения похожа на бред, но как ей это доказать - найти не могу, помоги плис!
Добавлено в [mergetime]1151412399[/mergetime]
Господа-модераторы, убейте предъидущий клон, случайно отправилось
Прочитал ФАК, нашел немного по своему вопросу, но мало.
Ситуация следующая:
Есть объект незавершенного строительства (есть свидетельство о праве собственности, причем когда оно получалось, договор подряда не расторгался и действует до сих пор), незавершенка стоит на земле (также есть свидетельство о праве собственности). Хотим заложить незавершенку. Бухгалтерия заявляет, что землю под зданием заложить невозможно, так как этот объект не введен в эксплуатацию, налог на имущество не уплачивается и числится на капитальных вложениях. Т.е. по ее словам это просто залог имущества, так как термин "здание/сооружение" здесь не приемлем. И если на предмет залога будет обращено взыскание, то залогодержатель получит незавершенку, а землю ему придется взять в аренду.
Здравый смысл подсказывает, что ее точка зрения похожа на бред, но как ей это доказать - найти не могу, помоги плис!
Добавлено в [mergetime]1151412399[/mergetime]
Господа-модераторы, убейте предъидущий клон, случайно отправилось
#50
Отправлено 27 June 2006 - 18:52
Уважаемый гость!
Вы хоть бы читали тему внимательно, а?
Добавлено в [mergetime]1151412761[/mergetime]
Ludmila
Ну скорее всего объект, конечно же менялся, строительство-то идет... Значит придется заказывать...
Ну а в остальном, все ясно.
Вы хоть бы читали тему внимательно, а?
Добавлено в [mergetime]1151412761[/mergetime]
Ludmila
Ну скорее всего объект, конечно же менялся, строительство-то идет... Значит придется заказывать...
Ну а в остальном, все ясно.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
