Сообщений в теме: 149

[_Af_]

Спасибо коллеги за сочуйствие. А лучше бы дали бесплатный совет, как очень хитро обойти это неудобство (в смысле безвыходных ситуаций не бывает).
Я тут надумал схемку, правда она мне не очень нравится. Мы продаем недвижимость банку за N-ную сумму векселем банка с передачей в натуре через 1,5 срока от заключения договора . Этот вексель передаем в залог по кредиту (у банка группа риска получается хорошая, не надо создавать резервы и для нас %% по кредиту снижаются). Срок кредита заканчивается, гасим, возвращаем вексель, расторгаем сделку купли-продажи.
Может, что кто-то более умное предложит?

[vicing2002]

_Af_

А лучше бы дали бесплатный совет

????

удостоверение договора ипотеки впринцие возможно без участия нотариуса. но на практике это ни кто еще не делал, но мысли основанные на совершенно законных основаниях есть.

[_Af_]

Законом об ипотеке предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. Иначе сделка ничтожна. Поэтому я пытаюсь подвергнуть сомнению не этот очевидный факт, а сумму пошлины за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества на том основании, что ипотека сама по себе не осуществляет отчуждения, а только предусматривает такую возможность, создает правовые предпосылки для последующего отчуждения при определенных условиях. Сколько стоит удостоверение самого обычного договора у нотариуса?

[vicing2002]

По пошлине кто то из Иркутска предлагал 1% за удостоверение (есть знакомый нотариус). Вообще если буквально читать Закон о гос. пошлине размер пошлины в 1,5 % обязателен для государственных нотариусов, для частнопрактикующих диспозитивный.

Законом об ипотеке предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. Иначе сделка ничтожна. Поэтому я пытаюсь подвергнуть сомнению не этот очевидный факт

Законы, что паутина и невероятное может быть очевидным Это смотря какой Закон читать и в какой ситуации

[_Af_]

Так вот ...
У меня тоже есть инфа, что нотариус может взять не 1,5% , а всего 1%. Значит, госпошлина по другой статье, закона о госпошлине. У нас в городе нотариусы в сговоре и не снижают, а иногородний нотариус говорит, что удостоверяются только по месту нахождения земли. Вот я и думаю, может суд обяжет нотариуса удостоверить сделку за меньшую сумму. Время еще есть.

[_Af_]

В других случаях тариф определяется соглашением между физическими и (или) юридическими лицами, обратившимися к нотариусу, и нотариусом.

Вот этот мне нравится, а относительно указанного Вами
1) за удостоверение договоров,
предметом которых является
отчуждение недвижимого имущества
(земельных участков, жилых
домов, квартир, дач, сооружений
и иного недвижимого имущества):
другим лицам - 1,5 процента от суммы
договора, но не менее
однократного размера
минимального размера оплаты
труда
Сомневаюсь, что это относительно ипотеки, хотя нотариусы хотели бы этого.

[_Af_]

Согласен. А жаль, счастье было так возможно. Как же выкрутиться без этих затрат?

[vicing2002]

Selena
_Af_

гениальное решение проблемы это:
1. п. 2 ст 165 ГК РФ

" Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется."

2. Ф.З. " О третейском суде"
3. соблюсти определенные тонкости при составлениии такого "частично исполненного договора" и третейкого судопроизводства.

нотариусы отдыхают, удостоверяйте ипотеку сами сколько душе угодно. Однако для постановки подобной системы необходи прецеденнт в УЮ. я такого еще не видел, но уже слышал в несколько ином ключе.

[_Af_]

Selena А когда ожидаются изменения?


Добавлено:
vicing2002
Интересно , а если не трудно чуть подробнее можно - п. 1. - понял, а относительно 2 и 3?

[vicing2002]

Ладно всравно развели на схему.....
Тогда слушайте мысли....
Для того ччтобы провернуть подобную операцию необходим смешанный договр займа (кредитный) и договор ипотеки, так сказать два в одном. Согласно п.3ст.10 Закона об ипотеке такой смешанный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

" При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке".

Допустим договор займа у вас на 1 000 000 рублей. Тогда лучше разбить его траншами и частично исполнить допусим в сумме 50 000 рублей. Заемщик у Вас уклоняется от удостоверения договора ипотеки и у Вас есть право обратиться в суд и признать такой договор действительным - не требующим последующего нотариального удостоверения. Суд (арбитраж) выносит решение о признании и вы с этим решением пойдете в УЮ и Вам его зарегят.
Такое решение проблемы связанно со значительной потерией времени на судебное разбирательство в Арбитраже и оплатой гос. пошлины.
Поэтому можно избежать этого путем передачи спора на разрешение третейского суда и избежать тем самым потери времени и денег.

Если по решению абитража УЮ зарегит, в этом я уверен процентов на 90, то при решениии третейского суда (особенно если он не постоянно действующий) могут возникнуть проблемы. Поэтому пока схема не опробированна возможен проблем.

Вот такое "гениальное" решение ..... Тихарил эту схему четыре года......


Добавлено:
Selena

принимайте на пол ставки я вам еще где нидь кучу бабок сэкономлю .... например на налогах


Добавлено:
Общибся адреском немного .... последнеее собщение было адресованно AF

[nelka]

Я тут надумал схемку, правда она мне не очень нравится. Мы продаем недвижимость банку за N-ную сумму векселем банка с передачей в натуре через 1,5 срока от заключения договора  . Этот вексель передаем в залог по кредиту (у банка группа риска получается хорошая, не надо создавать резервы и для нас %% по кредиту снижаются). Срок кредита заканчивается, гасим, возвращаем вексель, расторгаем сделку купли-продажи.

А проблема пошлины за ипотеку как-то связана с проработкой этой схемки?

[_Af_]

vicing2002
Спасибо за идею, поговорю с банком.

nelka

А проблема пошлины за ипотеку как-то связана с проработкой этой схемки?

Вся проблема в том, что не хочется отдавать очень, оч-ч-чень большую сумму за нотариальное оформление договора залога недвижимости и ессно мысли всякие там в голове возникать начали, но все к сожалению не применимо в реальной жизни.
Selena Если отложить до принятия изменений сколько ждать придется? ...До внесения изменений в закон "О государственной пошлине", есть ли такая инфа?

[_Af_]

vicing2002
Появились вопросы:
1. Величина судебных издержек - сопостамима ли она со стоимостью нотариального удостоверения?
2. В законе об ипотеке имеется фраза, типа - при отсутствии нотариального удостоверения сделки договор считается ничтожным - может ли судебное решение полноценно заменить нотариальное удостоверение в этом смысле?


Добавлено:
Селена, а вообще откуда эта информация и если возможно есть ли проект изменений

Сообщение отредактировал _Af_: 28 May 2003 - 11:57

[vicing2002]

_Af_

Спасибо за идею, поговорю с банком.

Спасибо не булькает


Добавлено:
_Af_

По моему 2000 рублей гос. пошлина, ходя надо уточнить

2. В законе об ипотеке имеется фраза, типа - при отсутствии нотариального удостоверения сделки договор считается ничтожным - может ли судебное решение полноценно заменить нотариальное удостоверение в этом смысле?

могу еще раз ГК процитировать

Вообще судебное решение может заменить сам закон (на практике такие случаи не редки). "не так страшен закон как его трактуют"


Добавлено:
Вообще мульку с третейскими судами сейчас стараются прикрыть , по крайней мере регистраторами (см. статью в последнем в Вестнике ВАС) продвигается идея, что решение третейского суда для УЮ не обязательно, хотя ст 28 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. поименованно как раз решение третейского суда.

[vicing2002]

Selena

Полностью разделяю Ваше мнение, если сумма сделки достаточно велика, то фиг банк согласиться без гарантии того, что эта сделка пройти. Поэтотому самое Важное здесь создать прецедент, так сказать опробировать на кроликах.

В свое время проста письменная доверенность на управление автомобилем тоже казалась дикостью....., хотя казалось бы открывай ГК РФ и читай..... Мне кажется подобная идея имееет право на существование... По крайней мере как не пытался я с точки зрения УЮ отказать не придумал достаточного обоснования правомерности отказа. Можно подумать над притворной и мнимой сделкой, но это тоже на мой взгляд не проходит.

[vicing2002]

_Af_

N-ск это какой город? А то может вам еще помочь в УЮ эту практику создать (гарантий не даю абсолютно ни каких) Может я вашему банку идеек накидаю по привлечению кредитных ресурсов еще вдогонку.

[_Af_]

vicing2002
Я не банк, наоборот, я клиент. А вот банк уперся и ни в какую не хочет пойти на схему. Я попросил обоснование отказа. А город на мейл скину, а то ...

[vicing2002]

_Af_

Я не банк, наоборот, я клиент

Я понял, то что банк не это не пойдет я был уверен процентов на 95. Другое дело, что если бы вы пришли к банку и сказали, что такое бывает вот регистрация в УЮ..... банк бы задумался и не согласился (уверенность 60 %). А вот если бы вы пришли и показали, что дескать палата отказала в регистрации такого договора и отказ принят Арбитражным судом незаконным вполне вероятно, что после определенного временного промежутка банк вообще откажется от услуг нотариуса.
Можно новую темку завести например "Договор ипотеки без нотариуса" кто хочет создать прецедент? И если у кого есть кролики и желание опытов то попробовать.

Kurs

я это...........непонял.............простите............ это вы к чему?

[_Af_]

Kurs
Правильно ли я догоняю, что госпошлину (согласно закона о ГП) следует платить от оценки БТИ (мизер), а в договоре ипотеки указать рыночную стоимость от оценщика? Мало верится относительно такой возможности, но, с чем черт не шутит сейчас полистаю законы, может быть ...

Спасибо всем, к сожалению наши юристы и юристы банка не задумываясь и утруждая себя изысканиями возможного выхода, а безвыходных ситуаций не бывает, отвечают отрицательно и не хотят думать. Поэтому я очень всем благодарен за идеи (будут еще подкидывайте)
Викинг, сбрасываю на мейл мои схемки по оптимизации налогов в строительстве, вдруг пригодятся (критика принимается)