Сообщений в теме: 50

[Lawyerus]

Saas, Sania.
Спасибо за ссылку. Что ж теперь делать. Обязательства по получению общего имущества (тп, сети, бассейны и т.д.) у дольщиков будет в силу 214-фз и ДДУ. В дду прописывать, что Дольщик, как будущий собственник, согласен с таким составом ОИ, тем самым состав ОИ будет определен будущими собственниками на момент заключения дду, а впоследствии подтвержден передаточным актом. Что-то еще можно придумать. Также все объекты будут на 1 участке. Нужно в декларации разнести все
Значит будем передавать, при передаче заключать договоры управления на ОИ. 491-е правила говорят, что состав ОИ в целях выполнения обязательств по его содержанию устанавливается собственниками. При этом, думаю, что это относится все же к случаям, когда состав ОИ не определен. В моем же случае во все документах состав ОИ для каждого собственника будет определен, передан дольщику по передаточному акту, в отношении него будет заключен ДУ. Поэтому, так как у управляющей компании возможно и будет этот риск , то это нужно будет учитывать при принятии решения о создании своей УК. Можно также заключать договоры на оказание услуг по регистрации права, в т.ч. на ОИ, в доверенностях в том числе предусматривать право установления состава ОИ.
Потом, после регистрации права, пусть судятся. Но задача застройщика по передаче всех сетей будет выполнена.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 09 April 2016 - 14:07

[Saas]

Что ж теперь делать. 

отвечу словами классика:.. страдаать))

На одном участке запроектированы несколько мкд, сети, тп, бассейны

Обязательства по получению общего имущества (тп, сети, бассейны и т.д.) у дольщиков будет в силу 214-фз и ДДУ.

 

вот сильно сомневаюсь, что все это можно впихнуть в ОДС.

не, впихнуть то можно.. но дольщики могут и не согласиться

 

сори за косячное цитирование.. раньше получалось, а ноне что-то никак(

[Sania]

вот сильно сомневаюсь, что все это можно впихнуть в ОДС.

согласен

Lawyerus, не совсем понял, ни на какие объекты регить права Вы не будете - типа всё движимые вещи?

[Lawyerus]

вот сильно сомневаюсь, что все это можно впихнуть в ОДС.

другого выхода нет. Разграничим, что к какому МКЖД, в проектной декларации (я про сети), бассейны в ОДС будут

 

не совсем понял, ни на какие объекты регить права Вы не будете - типа всё движимые вещи?

Нет. ТП, бассейны - ОКС, поскольку мы хотим это все передать, то и регить сами ничего не будем. Пусть дольщики сами регят. Мы им это все по передаточному акту передадим.

 

В отношении п.1 правил 491 считаю, что нельзя его применять в любом случае. Здесь частный случай - долевка, в которой состав ОИ будет определен при заключении ДДУ, они согласятся с ним путем его заключения. 

[Sania]

Lawyerus, а земельные участки под ТП...? 

И что за бассейны?

[Lawyerus]

а земельные участки под ТП...? 

У нас по проекту вся зстройка будет на 1 большом участке. РнАС будет одно на все объекты. Поэтому включить все объекты ОИ  в ОДС дольщиков было единственно возможным решением. 

 

И что за бассейны?

Это курортная недвижимость . На территории ЖК будут бассейны (тоже есть в проекте как ОКС)

[Sania]

это ведь те самые таунхаусы?))

делить Вы ЗУ вообще не будете (ни до начала продаж, ни во время, ни перед передачей квартир дольщикам)?

законопроект, о котором я писал grin095-у, смотрели?

 

(исправил опечатку))

Сообщение отредактировал Sania: 11 April 2016 - 19:34

[Saas]

а если рассматривать все эти бассейны как улучшения участка - т.е. тем, что так усердно продвигает Бевзенко Р.С.) Участок то общий будет, в ОДС. Вот и все эти бассейны автоматом станут ОДС в составе участка.. ну как дорожки)

[Lawyerus]

это ведь те самые таунхаусы?))

Простите, не помню уже какие (давно видимо было) Нет, это среднеэтажные МКЖД 

 

делить Вы ЗУ вообще не будете (ни до начала продаж, ни во время, ни перед передачей квартир дольщикам)?

в связи с тем, что требование о межевании, в качестве условия получения РнаВЭ, ГрК не содержит, не будем. Да и сложно это будет сделать при наличии такого количества объектов ОИ. 

 

законопроект, о котором я писал green095-у, смотрели?

Киньте ссылку, если не сложно. Он случайно не добавляет межевание к требованиям для получения РнаВЭ?

а если рассматривать все эти бассейны как улучшения участка - т.е. тем, что так усердно продвигает Бевзенко Р.С.

Мы и так будем их передавать как ОИ, на основании ДДУ. Поэтому, будут они частью з.у. или нет, наверное не важно. Или Ваша мысль глубже, чем я понял?

ну как дорожки)

 

Безусловно мы не будем передавать  дорожки, как недвижимость, а просто передадим з.у. потихоньку, по долям, пока не подпишем последний акт по последнему дду. 

Сообщение отредактировал Lawyerus: 11 April 2016 - 19:16

[Saas]

 

 

Мы и так будем их передавать как ОИ, на основании ДДУ. Поэтому, будут они частью з.у. или нет, наверное не важно. Или Ваша мысль глубже, чем я понял?

 

 

мысль не моя, мысль Бевзенко): все. что неразрывно связано с участком, является его улучшением. и если участок и улучшение принадлежат одному лицу(лицам) нет смысла эти улучшения рассматривать как ОКС. аналог - асфальтовое замощение, мелиорация,колодцы, дорожки )

чем такая позиция удобна - не потребуется регить эти объекты и передавать как ОН. передали участок - вернее он сам к ним "перешел", а с ним и все улучшения)

Сообщение отредактировал Saas: 11 April 2016 - 19:25

[Lawyerus]

не потребуется регить эти объекты и передавать как ОН

 

мы и так не будем этого делать. Просто передадим по ПА как ОИ в виде исполнения ДДУ. А собствннники сами уже потом как захотят. 

 

нет смысла эти улучшения рассматривать как ОКС

на них в любом случае будет получаться РнаВЭ.

 

передали участок - вернее он сам к ним "перешел", а с ним и все улучшения)

не пойму, как это можно оформить, при наличии строительства их как ОКС. Если не указать это в декларации, то есть риск того, что у дольщика будут основание отказаться от получения этих объектов.

[Sania]

законопроект: http://asozd.duma.go...nt&RN=1028984-6

законопроект - неправительственный, перспективы у него не самые радужные, Вам он как раз на руку был бы (только по этажности не проходите)

в связи с тем, что требование о межевании, в качестве условия получения РнаВЭ, ГрК не содержит, не будем. Да и сложно это будет сделать при наличии такого количества объектов ОИ.

ИМХО Вы сами провоцируете дольщиков установить границы ЗУ для эксплуатации МКД в границах, отличных от границ ЗУ для строительства (сторонники такого подхода - как раз на этой ветке форума)) Чем это может закончиться - даже прогнозировать не берусь)))

 

на них в любом случае будет получаться РнаВЭ.

на  кадучет ставить будете?

[Lawyerus]

ИМХО Вы сами провоцируете дольщиков установить границы ЗУ для эксплуатации МКД в границах, отличных от границ ЗУ для строительства

 

Под установлением границ вы понимаете межевание? Участок в собственности у застройщика. ИМХО, право требовать установления границ участка есть только у дольщиков,  МКД которых построен на госуд или муницип. землях.  Застройщик после передачи квартир, например в 1-м доме, останется таким же сособственником целого участка, что и дольщики. В проекте ДДУ я прописал соглашение о порядке пользования участком после передачи квартир (описал границы часьи участка под домом).

 

на  кадучет ставить будете?

не знаю. Например, по другому проекту у нас есть построенная подпорная стена (есть РнаВЭ), мы ее на учет не ставим пока, потому что она нам не нужна. Хотим дольщикам ее передать. Когда они примут решение о включении ее в состав ОИ, тогда зарегим и передадим.А так, проще от з.у., на котором она находится, отказаться от права по 30.2 фз 122-фз.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 11 April 2016 - 21:04

[Sania]

ИМХО, право требовать установления границ участка есть только у дольщиков,  МКД которых построен на госуд или муницип. землях.  Застройщик после передачи квартир, например в 1-м доме, останется таким же сособственником целого участка, что и дольщики. В проекте ДДУ я прописал соглашение о порядке пользования участком после передачи квартир (описал границы часьи участка под домом).

ИМХО или права дольщиков установить (по своему усмотрению) границы ЗУ под МКЖД присущи им независимо от исходного права собственности на ЗУ (частная/публичная) или не присуща никому))).

Не установив границы ЗУ под конкретный жилой дом, Застройщик разрушает некую презумпцию того, что в ОДС собственников помещений дома отойдет именно этот ЗУ и не создает ничего взамен. + нарушает (хоть и декларативную) норму из ЖК о запрете РнаВЭ МКЖД без кадучета

Хорошо, если утвержденная документация по планировке территории содержит такие границы, но похоже у Вас нет и ППТ.

Оснований для возникновения ОДС на большой ЗУ, где собственники - собственники помещений одного из домов + первоначальный собственник этого большого ЗУ (застрйщик), я не вижу.

Соглашение о порядке пользования большим ЗУ (да еще и в формате предварительного договора или опциона))) против законом предусмотренного права собственности на малый ЗУ?))) И споры в СОЮ)))

 

По кадучету:

выданное РнаВЭ автоматически влечет за собой постановку на кадучет (надо еще посмотреть новый закон о регистрации)

В результате: есть самостоятельный объект недвижимости (РнаС, РнаВЭ, к/учет)

Как бы для возникновения п/с дольщика на этот самостоятельный объект необходимо как минимум самостоятельное заявление в орган регистрации

 

ЗЫ не сочтите пост за критиканство, задача Ваша мне близка и знакома))) Но и аргументы "против" знать наверное лишним не будет

[Saas]

судебная практика, насколько помню, коньюктурна. порой суды ссылаются на принцип: - собственник квартиры = автоматом собственник участка под домом и пох, какого он размера) а порой наоборот: - участок выделенный под стройку не тождественен участку под его эксплатацию и соответственно право собственности у гражданина автоматом не возникает - нужно еще формировать участок, который войдет в ОДС. Задача, как я понимаю - сбагрить застройщику все эти постройки , избавиться от них. так?

[Lawyerus]

Sania сказал(а) 12 Апр 2016 - 10:32:

ИМХО или права дольщиков установить (по своему усмотрению) границы ЗУ под МКЖД присущи им независимо от исходного права собственности на ЗУ (частная/публичная) или не присуща никому))).

У меня тоже есть сомнения в этом вопросе, но вся практика, найденная мной, говорит как раз о том, что требования о формировании з.у. под мкжд удовлетворяются при строительстве на публичных землях. Если поделитесь другой, буду рад.

[Sania]

Lawyerus, практику не копал, но представьте ситуацию, когда застройщик на собственном ЗУ построил несколько МКД, ввел их в эксплуатацию, передал дольщикам и свалил...

Неужто собственники квартир останутся без земли?

[Lawyerus]

Задача, как я понимаю - сбагрить застройщику все эти постройки , избавиться от них. так?

Да, это так. Ничего лучше того, что тут описал, не придумали. 

Неужто собственники квартир останутся без земли?

Никто их без земли не оставляет. Им будет передана доля в праве на весь з.у. вместе с долями в объектах ОИ.

[Sania]

Никто их без земли не оставляет. Им будет передана доля в праве на весь з.у. вместе с долями в объектах ОИ.

я говорил про свою смоделированную ситуацию, когда п/с на квартиры есть,а кадучета на ЗУ нет

 

Им будет передана доля в праве на весь з.у. вместе с долями в объектах ОИ.

для этого надо, чтобы "весь ЗУ" был неделимым

[Lawyerus]

Sania

 

Как Вы представляете себе действия собственников по установлению границ з.у., находящегося в собственности застройщика, и в залоге дольщиков остальных строящихся мкжд?

 

судебная практика, насколько помню, коньюктурна

с этим согласен

[Sania]

Как Вы представляете себе действия собственников по установлению границ з.у., находящегося в собственности застройщика, и в залоге дольщиков остальных строящихся мкжд?

начал бы с заявления в ОМС с заявлением о формировании ЗУ под моим МКД. В заявлении указал бы на нарушение ОМСом запретов на выдачу РнаС линобъекта в отсутствие ППТ и ПМТ и на выдачу РнаВЭ МКД без кадучета ЗУ для конкретного МКД.

В качестве подтверждения делимости общего ЗУ сослался бы на 

 

В проекте ДДУ я прописал соглашение о порядке пользования участком после передачи квартир (описал границы часьи участка под домом).

 

 

ЗЫ наткнулся на письмо:

 

<Письмо> Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 N д23-4059

"О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов"

 

Скрытый текст

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 27 сентября 2011 г. N д23-4059

О ВОЗМОЖНОСТИ
РАСПОЛОЖЕНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ НЕСКОЛЬКИХ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о строительстве нескольких многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества, на одном земельном участке и в пределах компетенции сообщает.
Исходя из содержания письма, земельный участок, на котором планируется строительство нескольких многоквартирных домов, принадлежит на праве собственности застройщику. Соответственно, указанный земельный участок сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.
Действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требование о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, является необоснованным.
В то же время, Департамент недвижимости считает, что если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее. Кроме того, совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами. Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов - это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.
На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.
В связи с изложенным, отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества - имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме. Однако механизм управления таким домом значительно усложнен в отличие от ситуации, когда осуществлен раздел земельного участка по числу расположенных на нем многоквартирных домов.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

[Lawyerus]

начал бы с заявления в ОМС с заявлением о формировании ЗУ под моим МКД

Есть подозрения, что откажет ему ОМС. Знаете, я раньше тоже считал, что требование о формировании может предьявить любой собственник в отношении любого участка. Ни одного положительного судебного постановления именно по этому случаю не нашел. Все решения по з.у., находящимся в аренде (гос.собственность) или по не сформированными з.у. под старым фондом.

 

Да, читал это письмо. 

Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов - это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.

Понятно, что на одном з.у. могут распгаться несколько мкд. Если мы говорим о разделе этого з.у. , то в моем случае необходимо согласие все сособственников и залогодержателей. 

[Sania]

Есть подозрения, что откажет ему ОМС.

возможно...

Если мы говорим о разделе этого з.у. , то в моем случае необходимо согласие все сособственников и залогодержателей.

понятно... но после отказа:

- ОМС может перестать выдавать Вам РнаВЭ (на последующие МКД), мотивируя той самой нормой Закона о введении ЖК

- у Вас сбагрить дороги "в тихую" скорее всего не получится

[Lawyerus]

понятно... но после отказа:

Вы разработали уже целую стратегию). Хватит!

 

- ОМС может перестать выдавать Вам РнаВЭ (на последующие МКД), мотивируя той самой нормой Закона о введении ЖК

незаконно, поскольку противоречит ГрК. Куча практики имеется.

[Sania]

хватит так хватит, чё))

 

незаконно, поскольку противоречит ГрК. Куча практики имеется.

возможно...  только в Вашей ситуации - есть отягчающие)))

Я о них в той заявке в ОМС тоже упомяну

А сейчас не буду:

 

хватит так хватит, чё))

 

ЗЫ Если смущают любопытные глаза - могу продолжить в личке