Сообщений в теме: 71

[Mar77]

А кадасторовые паспорта еще нужны?

Форма кадастровых паспортов была утверждена Приказом Минэка №504 от 25.08.2014, который был отменен  приказом того же Минэка №733 от  21.11.2016 г. Единственное упоминание кадастрового паспорта в Законе о кадастровой деятельности содержится в п. 2 ст. 47: "Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости." В 218-ФЗ кадастровый паспорт вообще не фигурирует.

[PetersON]

"Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)
 

9.
При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

 

[Zhileva]

"Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)

9.
При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Расскажите это Росреестру)) - у них судебная практика важна, когда это касается конкретного случая! - заставят по судебному акту зарегистрировать конкретный объект - они это сделают. Только сначала года 2 с ними посудиться придётся. И да - это решение по закону, который сейчас не работает) с 01.01.2017 года вступил в силу фз 218 и практики по нему ещё нет. В общем, хотите работать на результат, принимайте правила игры Росреестра!) ну и по новым законам, естественно.

[grin095]

Расскажите это Росреестру)) - у них судебная практика важна, когда это касается конкретного случая! - заставят по судебному акту зарегистрировать конкретный объект - они это сделают. Только сначала года 2 с ними посудиться придётся. И да - это решение по закону, который сейчас не работает) с 01.01.2017 года вступил в силу фз 218 и практики по нему ещё нет. В общем, хотите работать на результат, принимайте правила игры Росреестра!) ну и по новым законам, естественно.

Прям напугали сил нет.

Тот факт, что Росреестру судебная практика если не побоку, то не сильно интересна - известно давно.

И фразы мол сходите в суд, он нас заставит и мы зарегистрируем - слышали много раз.

Гордиться только тут нечем.

И если лет 10 назад считалось, что в налоговой работает юридическая гопота, то видимо пальму первенства есть желание перехватить.

При этом известны действительно крутые специалисты Росреестра, отличные юристы, которых просто жаль.

 

Все написанное имхо и лично ни к кому не относится.

[PetersON]

Zhileva,

Эта информация для юристов, которые будут читать тему, в тч перед подготовкой к суду. Понятно, что проще сделать как говорит РР.

И еще. Я бы не был столь категоричен по поводу того, что эта логика ПВС касается только старого закона. В этом пункте есть ссылка на Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Сообщение отредактировал PetersON: 28 April 2017 - 20:15

[Zhileva]

Доброго дня!
Мы в середине марта зарегистрировали договор аренды нескольких помещений (комнат), являющихся частью нежилого помещения, стоящего на кадастровом учете (т.е. сданная в аренду площадь не стояла на отдельном кадастровом учете). В договоре мы: а) перечислили номера передаваемых в аренду помещений (комнат) и указали их площадь (согласно поэтажному плану и экспликации), указали сумму этих площадей, б) в качестве приложения к договору оформили копию экспликации, в) в качестве второго приложения привели копию поэтажного плана, где цветной линией обвели сдаваемую в аренду площадь.
Правда надо оговориться: мы сдавали в аренду совокупность целых помещений (комнат).
Это - Московская область, г.Красноармейск.

Какая интересная практика! Получается, обращались в Росреестр Московской области?
У нас и сдача целых комнат без кадастрового учета не проходит...

Единственное, что у нас получилось, в Приморском крае зарегистрировали изменение предмета договора аренды части нежилых помещений без кадастрового учета. Но в Красноярском крае такое не прошло.

у меня уже 3 приостановки из-за части комнат, и вот написали в Росреестр, ждем реакцию.

Мы теперь тоже ждем

Немного оффтопа (если кто-то знает тему по вопросу, перенаправьте, пожалуйста): а как у вас проходит гос.регистрация продажи части объекта? Ранее мы продавали часть объекта недвижимости без его разделения (предварительной регистрации права собственности на продаваемую часть и на то, что остается у нас в собственности), соответственно, пошлину платили только за регистрацию перехода права собственности по договору к-п. Сейчас в Росреестре (на горячей линии) говорят, что необходимо сначала сделать тех.план с разделением здания/помещения на части, осуществить их кадастровый учет, а затем регистрировать право собственности на ту часть, что остается у нас, и переход права собственности на отчуждаемую часть. По-моему, бредовая схема по многим причинам.
Коллеги, есть ли у вас какая-то практика?

У нас такие ситуации решаются так: перед продажей объектов, в том числе частей зданий и помещений, надо поставить их на кадастровый учёт как отдельные объекты и зарегистрировать право собственности. Для этого части объекта недвижимости должны отвечать требованиям обособленности и изолированности. После этого можно продавать такие части или делать с ними все что угодно)) просто продать часть объекта без его выделения нельзя сейчас. Регистрация аренды частей проходит проще, т к выделения этих частей в отдельные объекты не требуется - в ЕГРН вносят информацию об обремении на часть объекта, в этом случае аренда является обременением.

[Lawquest]

Коллеги, вот уже прошло больше 4 месяцев, как мы подали договор аренды части здания на регистрацию, а воз и ныне там... 

Поделюсь тем, что удалось выяснить и как работает логика Росреестра (оговорюсь, - дело происходит в Москве).

1. Если в аренду сдается часть объекта, то нужно ставить эту часть на кадастровый учет, путем одновременной подачи договора на регистрацию и заявления на кадастровый учет части с обязательным приложением Тех. плана подготовленного кад. инженером (отдельно эти действия делать нельзя);

2. Кадастровому инженеру договор аренды прикладывать к тех плану необязательно - Письмо Минэкономразвития № Д23и-1881 от 04.04.2017;

3. Сдаваемая в аренду часть должна быть обособлена стенами. Регистраторы ссылаются на п. 66 и п. 45 Правил подготовки тех плана и на то, что часть это не самостоятельный объект недвижимости и не является объектом прав. По мне так - ПОЛНЫЙ БРЕД, так как учет части нужен ТОЛЬКО в целях отражения в реестре обременения в виде аренды, да и часть такой же объект прав как и целый объект.

4. Если часть не обособлена стенами, необходимо вместе с тех планом готовить проект перепланировки и тех. заключение ВСЕГО объекта недвижимости. И только после учета после этого, можно зарегистрировать договор.

[registrm]

Столкнулась с проблемой. Части здания поставлены на кадучет еще в 2014 году, все было нормально, договора аренды регистрировали. Сейчас меняем арендатора. Росреестр говорит надо заново ставить на кадучет. Это как? Зачем? Ведь в 2014 году закон о кадастре уже работал, все сделали по правилам с техпланом и т.д. Как это может быть??? Посоветуйте чего-нибудь, плииз!

[Zhileva]

Столкнулась с проблемой. Части здания поставлены на кадучет еще в 2014 году, все было нормально, договора аренды регистрировали. Сейчас меняем арендатора. Росреестр говорит надо заново ставить на кадучет. Это как? Зачем? Ведь в 2014 году закон о кадастре уже работал, все сделали по правилам с техпланом и т.д. Как это может быть??? Посоветуйте чего-нибудь, плииз!

С 2017 года все записи об учёте частей ранее при прекращении на них аренды из ЕГРН удаляются. Сейчас для регистрации аренды Вам нужен техплан. Он готовится на основании договора аренды. Можете скинуть текст приостановки.

Сообщение отредактировал ВладимирD: 26 October 2017 - 00:44

[АлёшаВ]

Господа юристы,

Ситуация:

Есть строение, предположим общей площадью 1000 кв.м. Строение стоит на ГКУ. Право собственности на это строение зарегистрировано.

В этом строении на ГКУ стоит помещение площадью 30 кв.м. Соответственно право собственности на это помещение не зарегистрировано.

Вопрос: возможно ли зарегистрировать договор аренды на такое помещение?

[Urgal]

Уважаемые юристы!

Как у вас происходит регистрация договоров аренды недвижимости по новым правилам? И происходит ли вообще?

Дело в том, что у нас, по всем поданным на регистрацию договорам аренды помещений в здании получены приостановки с ссылкой на ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, о том, что кадастровый учет части здания сдаваемой в аренду осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

В связи с этим, регистратор просит заявление на кадастровый учет, хотя, тем же пунктом предусмотрено, что кадастровый учет осуществляется без соответствующего заявления.

Регистратор говорит, что не может поставить помещение на кадастровый учет без заявления и технического паспорта.

До этого, мы всегда вешали аренду на всё здание в целом, без постановки на кадастровый учет отдельных помещений в здании.

Поделитесь, пожалуйста, первым опытом.

Интересные первые судебные решения, касающиеся государственной регистрации договора аренды части недвижимости по 218-ФЗ: А24-1588/2017, А53-30628/2016-касаются нового законодательства

[akcon]

Почитал эти дела, спасибо. Правда первое уже пошли обжаловать, а вот второе думаю не пойдут. Второе очень хорошо написано.

[Евгенер]

   Добрый день! Есть нежилое помещение в Москве, площадью 200 кв. м. состоящее из комнат. Право на помещение в целом зарегистрировано, свидетельство в свое время также было получено. Сейчас сдаем в аренду одну из отдельных комнат входящих в состав указанного помещения. В 2015-2016 г. аренду в отношении отдельных комнат этого помещения регистрировали без проведения кадастрового учета комнат передаваемых в аренду, как частей помещения, в договорах содержался поэтажный план с выделенной цветом передаваемой в аренду площадью. Проблем не было. Кто-нибудь владеет информацией как на сегодняшний день в Росреестре Москвы обстоит дело по данному вопросу, требует ли Росреестр чтобы на регистрацию аренды сдавался технический план передаваемой в аренду комнаты для ее учета в качестве части помещения передаваемой в аренду?

[akcon]

Извините, уважаемый! а вы что немного выше не видите, что мы обсуждаем?

[IrinaSe]

 

Столкнулась с проблемой. Части здания поставлены на кадучет еще в 2014 году, все было нормально, договора аренды регистрировали. Сейчас меняем арендатора. Росреестр говорит надо заново ставить на кадучет. Это как? Зачем? Ведь в 2014 году закон о кадастре уже работал, все сделали по правилам с техпланом и т.д. Как это может быть??? Посоветуйте чего-нибудь, плииз!

С 2017 года все записи об учёте частей ранее при прекращении на них аренды из ЕГРН удаляются. Сейчас для регистрации аренды Вам нужен техплан. Он готовится на основании договора аренды. Могу Вам помочь (работаю в кадастровой компании). Можете мне написать в лс или скинуть текст приостановки.

 

Как он готовится на основании аренды, если он как раз и нужен, чтобы обособить помещения?

Где можно заказать изготовление технического плана и сколько это стоит на здание свыше 6000 кв.?

У меня ситуация следующая:

у нас есть действующий договор аренды на все здание целиком. Но решили площадь арендуемого здания немного уменьшить, чтобы у Собственника было несколько свободных помещений.

Соответственно, делаем допник на уменьшение площади. И теперь нам надо обратиться за изготовлением тех плана практически на все здание, кроме двух помещений, которые сдаваться не будут?

Если мы просто распечатаем экспликацию и обведем там площадь, Росреестр приостановит до момента передачи ему тех плана?

[Zhileva]

 

 

Столкнулась с проблемой. Части здания поставлены на кадучет еще в 2014 году, все было нормально, договора аренды регистрировали. Сейчас меняем арендатора. Росреестр говорит надо заново ставить на кадучет. Это как? Зачем? Ведь в 2014 году закон о кадастре уже работал, все сделали по правилам с техпланом и т.д. Как это может быть??? Посоветуйте чего-нибудь, плииз!

С 2017 года все записи об учёте частей ранее при прекращении на них аренды из ЕГРН удаляются. Сейчас для регистрации аренды Вам нужен техплан. Он готовится на основании договора аренды. Могу Вам помочь (работаю в кадастровой компании). Можете мне написать в лс или скинуть текст приостановки.

 

Как он готовится на основании аренды, если он как раз и нужен, чтобы обособить помещения?

Где можно заказать изготовление технического плана и сколько это стоит на здание свыше 6000 кв.?

У меня ситуация следующая:

у нас есть действующий договор аренды на все здание целиком. Но решили площадь арендуемого здания немного уменьшить, чтобы у Собственника было несколько свободных помещений.

Соответственно, делаем допник на уменьшение площади. И теперь нам надо обратиться за изготовлением тех плана практически на все здание, кроме двух помещений, которые сдаваться не будут?

Если мы просто распечатаем экспликацию и обведем там площадь, Росреестр приостановит до момента передачи ему тех плана?

 

Для регистрации доп соглашения у Вас также потребуют техплан. Сейчас все записи о выделении помещений до 01.01.2017 года погашаются (если вносить изменения в договор аренды или регистрировать на эти площади новые договоры). У нас стоимость одна для любого метража - 25 т р. Экспликация Вам не поможет - нужен только технический план на диске, подписанный кадастровый инженером.

Сообщение отредактировал ВладимирD: 26 October 2017 - 00:43

[akcon]

Соответственно, делаем допник на уменьшение площади. И теперь нам надо обратиться за изготовлением тех плана практически на все здание, кроме двух помещений, которые сдаваться не будут? Если мы просто распечатаем экспликацию и обведем там площадь, Росреестр приостановит до момента передачи ему тех плана?

А зачем вам новый тех. план? вам что нужна лицензия и поэтому допник нужен на эти площади?

если вам этого не надо то, что вам мешает прописать эти 2 комнаты и указать на плане и можно выделить и все.

[ВладимирD]

Zhileva, предупреждение за попытку рекламы. 

[Zhileva]

Соответственно, делаем допник на уменьшение площади. И теперь нам надо обратиться за изготовлением тех плана практически на все здание, кроме двух помещений, которые сдаваться не будут? Если мы просто распечатаем экспликацию и обведем там площадь, Росреестр приостановит до момента передачи ему тех плана?

А зачем вам новый тех. план? вам что нужна лицензия и поэтому допник нужен на эти площади?
если вам этого не надо то, что вам мешает прописать эти 2 комнаты и указать на плане и можно выделить и все.

Так если доп соглашение к аренде собираются регистрировать, техплан к нему обязательно надо прикреплять. Без этого регистрация не пройдёт - 100% приостановка Росреестра.

[akcon]

Ну вот вам еще аргумент

К договору приложили графическое описание предмета аренды

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 8.05.2015 г. № Ф04-18509/2015 дело А03-12826/2014, точное графическое и текстовое описание той части нежилого помещения, описания и графического отображения границ и арендуемой площади в приложении (план, состав и характеристики объекта аренды), также расписано применение ППВАС № 73 и постановки на учет части помещения. Отказ в государственной регистрации незаконен.

[Воля]

Ну вот вам еще аргумент

К договору приложили графическое описание предмета аренды

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 8.05.2015 г. № Ф04-18509/2015 дело А03-12826/2014, точное графическое и текстовое описание той части нежилого помещения, описания и графического отображения границ и арендуемой площади в приложении (план, состав и характеристики объекта аренды), также расписано применение ППВАС № 73 и постановки на учет части помещения. Отказ в государственной регистрации незаконен.

Я с Вами отчасти согласна: если Ирине не нужна лицензия, спец разрешение и проч, почему бы не заключить доп.соглашение, прописать, что оно вступает в силу для сторон с даты подписания и не идти ничего никуда регистрировать? В любом случае, ДС будет действовать для сторон независимо от наличия гос.регистрации. Минус - на него нельзя будет ссылаться в отношениях с третьими лицами, а значит, при смене собственника есть шанс, что придется платить арендную плату за все здание в целом. Особенно, если права на односторонний внесудебный отказ полностью либо в части в договоре аренды заранее не предусмотреть.

Но вот насчет этой практики.. Коллега, если Вы в неё так верите и у Вас есть ресурс - сформируйте уже новые дела. Пока Росреестр почти по всей России единодушно плюёт и на ПП ВАС № 73 и на всю практику, коей было предостаточно. И не просто на местах плюет, а ещё и разъяснения дает: да, при госрегистрации обременения части помещения/здания необходимо проводить кадастровый учет этой части.

[Zhileva]

Ну вот вам еще аргумент
К договору приложили графическое описание предмета аренды
Постановление АС Западно-Сибирского округа от 8.05.2015 г. № Ф04-18509/2015 дело А03-12826/2014, точное графическое и текстовое описание той части нежилого помещения, описания и графического отображения границ и арендуемой площади в приложении (план, состав и характеристики объекта аренды), также расписано применение ППВАС № 73 и постановки на учет части помещения. Отказ в государственной регистрации незаконен.

Я понимаю, что нет желания тратить деньги на услуги кадастровых инженеров, но это - необходимость и реальность действующих правил 218 фз. И да, практику суда следовало бы обновить

[Айшера]

Доброго времени суток всем) Подскажите, люди добрые, как быть? У меня есть договор незарегистрированный от 2016 (!) года, там указано "передает... нежилые помещения по адресу..., являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером ... ". Далее идет нумерация, площадь арендуемых помещений. Сейчас заказала техплан на часть помещения.

Так вот. Как одновременно можно и договор зарегистрировать, и на кад. учет эту часть поставить? Что указать в предмете, если кадаст. номер будет меняться в связи с образованием части помещения? 

Заранее благодарю за ответ ) 

[Евгенер]

   Добрый день! Кадастровый учет части объекта недвижимости будет осуществляться одновременно с регистрацией договора аренды без соответствующего заявления (п. 5 ст. 44 Закона "О регистрации недвижимости"). Кадастровый номер в связи с образованием части объекта недвижимости меняться не должен.

[Айшера]

Евгенер, меня смущает момент, что в договор от 2016 г. Росреестр потребует внести актуальный кадастровый номер уже выделенной части помещения, ведь договор будет регистрироваться СЕЙЧАС и считаться заключенным с даты госрегистрации. Как Вы считаете, может ли Росреестр потребовать сначала поставить на учет часть помещения, а потом уже регистрировать?