Сообщений в теме: 36

[X-File]

А не кажется ли вам, что суд применил к данной ситуации пункт 3 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу?

То есть по идее, 1/2 в жоме перевел на истца, н стал собственником дома в целом, дом на чужом участке, находящемся в единоличной собственности ответчика, но истец имеет преимущественное право его покупки. Ларчик настолько просто открывался? Как полагаете?

 

 

Сообщение отредактировал X-File: 06 April 2026 - 14:02

[Денежка]

собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки

Это можно было бы применить ко второму участку, потому что он для покупателя здания чужой. И преимущественное право покупки земли не означает, что её собственник обязан эту землю продать.

[X-File]

И преимущественное право покупки земли не означает, что её собственник обязан эту землю продать.

Это да, не обязан. Но в ситуации, когда сул решил перевести на истца 1/2 долю в праве, а без ЗУ (части или в целом или доли) это сделать невозможно в силу принципа единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов, то не решил ли суд, что раз преимущественное право, значит, а почему бы и не пункт 3 статьи 35 ЗК РФ?

Сложно "залезть в голову" суда и прочитать мысли, если они не нашли своего отражения в мотивировочной части.

Это можно было бы применить ко второму участку, потому что он для покупателя здания чужой.

так если суд перевел на истца 1/2 долю в  праве на дом, а ЗУ не в долевой, то получается, что для истца он тоже чужой.

Сообщение отредактировал X-File: 06 April 2026 - 14:02

[Mex@]

КМК, принцип единства судом неправильно понят. Его смысл не "Отчуждение недвижимости без одновременного отчуждения ЗУ недопустимо", а "Отчуждение ЗУ без отчуждения недвижимости недопустимо", за исключением законных случаев. Если закон запрещает отчуждать ЗУ с одновременным отчуждением доли в недвижимости третьему лицу, то правовые последствия такой сделки - ее недействительность, но не перевод прав.

Сообщение отредактировал Mex@: 06 April 2026 - 15:30

[Денежка]

КМК, принцип единства судом неправильно понят. Его смысл не "Отчуждение недвижимости без одновременного отчуждения ЗУ недопустимо", а "Отчуждение ЗУ без отчуждения недвижимости недопустимо", за исключением законных случаев.

В принципе единства оба этих смысла так-то)

 

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

 

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

 

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

 

Но к теме относится эта норма:

 

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение... проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

 

Вообще же это очень странно вообще, что Россреестр к ДКП не придрался. Здание стоит на двух участках, продаётся доля в праве ОДС на здание, т.е. покупатель должен был бы получить какое-то право на оба участка, но по ДКП продаётся только один участок. 

 

X-File, а между прочим, мы одинаково понимаем фразу 

 

1/2 долю в  праве на дом

? Речь ведь идёт именно о доле в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на дом? 

 

вместе с данными по квартирам №1 и №2. Их же поставил на кадучёт Росреестр сам, получив сведения из БТИ

Это тоже странно, учитывая норму:

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ

"О государственной регистрации недвижимости"

 

Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости

7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

С появлением понятия "Сблокированная застройка" вектор снова резко развернулся.

Просто чтобы в теме было, интересное письмо:

 

<Письмо> Росреестра от 23.06.2021 N 13/1-00256/21

"О рассмотрении обращения"

 

Дополнительно обращаем внимание, что согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 20.02.2019 N 14-КГ18-54, прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 ГК РФ в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома. Кроме того, в соответствии с правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 03.06.2020 N 14-КА19-11, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на часть жилого помещения не может являться достаточным основанием для совершения учетно-регистрационных действий в рассматриваемом случае.

[Mex@]

Еще для понимания. После регистрации прав на квартиры в таких "дуплексах", последние остаются на кадастровом учете, но бесправными.

[X-File]

Речь ведь идёт именно о доле в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на дом? 

да

Вообще же это очень странно вообще, что Россреестр к ДКП не придрался. Здание стоит на двух участках, продаётся доля в праве ОДС на здание, т.е. покупатель должен был бы получить какое-то право на оба участка, но по ДКП продаётся только один участок. 

да, и у меня к Росреестру пара вопросов, в том числе этот. Но Росреестр, как в большинстве случаев, когда его привлекают в качестве третьего лица, оставляет разрешение спора на усмотрение суда и просто представляет документы/сведения по его запросу. Так и в этом деле. Представитель не участвовал ни в одном заседании. 

Еще для понимания. После регистрации прав на квартиры в таких "дуплексах", последние остаются на кадастровом учете, но бесправными.

Дом остается без регистрации на него прав? Ну, это так и есть, когда регистрируют права на каждую из квартир (блок 1, 2) и прекращают право долевой собственности на дом. 

X-File сказал(а) 03 Апр 2026 - 14:27: вместе с данными по квартирам №1 и №2. Их же поставил на кадучёт Росреестр сам, получив сведения из БТИ Это тоже странно, учитывая норму:

да. Это второй вопрос к Росреестру. 

 

Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости

7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Как полагаете, союз "и" в данном случае указывает на недопустимость совершения двух действий одновременно? По отдельности можно? Но в таком случае, как возможна регистрация права без постановки объекта на кадучёт? 

Сообщение отредактировал X-File: 06 April 2026 - 16:45

[Денежка]

Как полагаете, союз "и" в данном случае указывает на недопустимость совершения двух действий одновременно? По отдельности можно? Но в таком случае, как возможна регистрация права без постановки объекта на кадучёт? 

По отдельности можно кадастровый учёт провести без регистрации права.

 

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

5. Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется:

4) в отношении всех помещений и машино-мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание, сооружение либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

Получается, Росреестр ничего не нарушил, когда квартиры на кадастровый учёт поставил. А вот зарегистрировать права на квартиры нельзя.

Еще для понимания. После регистрации прав на квартиры в таких "дуплексах", последние остаются на кадастровом учете, но бесправными.

Получается так, да.

[Денежка]

выделить блок №1 и блок №2 в собственность каждому и прекратить право ОДС на дом.

 

А этим критериям соответствует?

 

 

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

40) дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

 

 

Здесь же норма материальная, соответственно, подразумевает невозможность выделения в натуре в принципе (неделимость, меньше минимума и тд).

Про это, кстати, есть норма:

 

Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ

"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

 

Скрытый текст

Статья 16

1. Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

5. В случае, если созданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 настоящей статьи, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок, указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также утвержденных предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для указанного в настоящей части раздела земельного участка.

 

[X-File]

По отдельности можно кадастровый учёт провести без регистрации права.

это да, но акцентировал внимание на другой связке - регистрация права в отсутствие кадучёта.

 

Получается, Росреестр ничего не нарушил, когда квартиры на кадастровый учёт поставил.

возможно, но эти обстоятельства вообще не выяснялись

 

А этим критериям соответствует?

по идее да. Представляли техническое заключение специалиста с выводами о том, что по сути это дом блокированной застройки и возможно выделить блоки, но суд отказал в приобщении, сославшись на сведения в ЕГРН, как единственное доказательство существующего права на жилой дом, ка кна объект ОДС.

Вопрос почему не заявили отдельный иск о выделении блоков, признании на них права собственности и прекращения ОДС на дом, а производство по этому делу до момента вступления в силу решения суда приостановили - риторический. Не ко мне. Напомню, я с кассации на втором круге.

Про это, кстати, есть норма:

угу. На это и нацеливались, когда заказывали техзаключение.

 

Статья 16 1. Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Дом построен до введения ГрК РФ в действие. Со дня вступления в силу и при условии соответствия признакам блокированного дома он признаётся таковым.

Вопрос в том, должен ли был суд учесть эти нормы и применить в отсутствие последующих действий сторон и записи в ЕГРН, но при наличии доводов ответчика о том, что по сути у каждого в пользовании своя квартира, как объект права? Сомневаюсь, исходя из положений пункта 5 статьи 1 218-ФЗ. 

[Денежка]

регистрация права в отсутствие кадучёта.

Не, нельзя.

Сообщение отредактировал Денежка: 06 April 2026 - 20:56

[X-File]

Не, нельзя.

так я ж не говорю иного, напротив, согласен.