Сообщений в теме: 115

[Cepera]

самовольная постройка - это исключение.
По смыслу ст. 128 ГК объектом гражданских ПРАВ являются вещи, то есть все вещи являются объектом гражданских прав, если прав на вещь нет, то следовательно и вещь не существует.

[Adr]

Shavash
А как тогда быть с объектом, незавершенным строительством?
В случае совершения с ним сделки и при отсутствии договора подряда право на такой объект тоже регистрируется, т.о., он тоже становится объектом недвижимости, невзирая на то, что акта гос. комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию не существует.

[Alderamin]

Alderamin
А какие аргументы в пользу приведенного утверждения?

Shavash
есть утвержденный акт приемки

Акт - это хорошо. От каких правовых норм Вы отталкиваетесь?

[Shavash]

Cepera
Считаю, что ваша логическая схема не обоснованна на законе.
Определение вещей (как вещей а не как объектов прав) дано в ст. 130 ГК, где слова "ПРАВА" вообще нет.


Adr
Согласен, в случае с незавершенкой объект возникает с момента госрегистрации.


Alderamin
Я просил аргументов, а не игры в вопросы.
ст. 130 ГК РФ

[Alderamin]

Shavash,

Alderamin
Я просил аргументов, а не игры в вопросы.
ст. 130 ГК РФ

Извольте. Ст. 130 ГК содержит только определение движимых и недвижимых вещей, в ней нет ни слова о моменте возникновения недвижимой вещи (равно как и движимой). Следовательно, Ваш вывод необоснован.

[Shavash]

Alderamin

Ст. 130 ГК содержит только определение

Принятый в эксплуатацию объект полностью под определение, данное ГК, подпадает - следовательно, является объектом недвижимого имущества. Следовательно, мой вывод обоснован.

[Alderamin]

Shavash

Принятый в эксплуатацию объект полностью под определение, данное ГК, подпадает - следовательно, является объектом недвижимого имущества.

Да, но ведь и не принятый в эксплуатацию тоже подпадает!
Вы ведь сами привели пример ст. 222 ГК - самовольную постройку нельзя "сдать в эксплуатацию", но она - недвижимость. Незавершенка - тоже недвижимость.

А в чем практический смысл решения данного вопроса? Я понимаю, когда речь идет о воздушных судах или т.п., но Вы-то, вероятно, имеете в виду только то, что неразрывно связано с землей. Начали возведение объекта, возвели часть фундамента, которую уже от земли просто так не оторвешь - вот Вам и объект недвижимости... Так не хотите?

[Shavash]

Alderamin

А ведь точно - п.2 ст.25 ФЗ "О госрегистрации...": "В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов...".

Тоесть, согласно ФЗ объект недвижимого имущества уже есть.

Опять же - п. 1 ст. 130 ГК : "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...".

Про ПРАВА опять же ничего нет.

Объект недвижимости есть, согласно вышесказанному даже на стадии фундамента (сам видел свидетельства на карьер как на незавершенку). Но окончательный, законченный объект, который сможет функционировать, мы получим после утвержденной приемки. Получим наименование объекта если хотите.

[AlexGRus]

Извените вмешаюсь со своим вопросом.

Так как незавершенка это недвижимость, возможно ли сдать ее в аренду.
Могут ли признать такой договор недействительным.

В моем случае объектом явлеется полностью построенное здание цеха но не веденное в эксплуатацию.
В юстиции данный объект зарегистрирован как незавершенка.

Да, я тут наткнулся вот на что:

Суд неправомерно удовлетворил иск общества о признании права на получение квартиры в строящемся
доме по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, поскольку на момент рассмотрения спора
дом не был сдан в эксплуатацию и спорная квартира как объект недвижимости не существовала,
следовательно, не было оснований признавать право на получение несуществующего объекта.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2003 N А56-36090/02

[register]

По мнению Брагинского и Витрянского ("Договорное право"книга 3). даже объект незавершенного строителтьства, являющийся предметом действующего договора подряда (!), относится к недвижимым вещам. Решающее значение здесь имеет его прочная связь с землей (это необходимый и достаточный признак недвижимости - делается ссылка на ст.131 ГК РФ, ст.76 ФЗ об ипотеке - "ипотека строящихся жилых домов").

[Alderamin]

AlexGRus

Так как незавершенка это недвижимость, возможно ли сдать ее в аренду.
Могут ли признать такой договор недействительным.

Сдать возможно только после регистрации прав на нее. Для этого предварительно нужно произвести регистрацию незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.

В юстиции данный объект зарегистрирован как незавершенка.

Если сам объект уже зарегистрирован, то надо теперь зарегистрировать право собственности на него, о чем уже сказал Shavash:

А ведь точно - п.2 ст.25 ФЗ "О госрегистрации...": "В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов...".

AlexGRus

на момент рассмотрения спора
дом не был сдан в эксплуатацию и спорная квартира как объект недвижимости не существовала,
следовательно, не было оснований признавать право на получение несуществующего объекта.

Решение странное, но суды часто принимают странные решения.
Квартиры, допустим, не было, но речь-то о праве на ее получение... В общем, один судебный акт - не показатель.

[Alderamin]

register

По мнению Брагинского и Витрянского ("Договорное право"книга 3). даже объект незавершенного строителтьства, являющийся предметом действующего договора подряда (!), относится к недвижимым вещам. Решающее значение здесь имеет его прочная связь с землей (это необходимый и достаточный признак недвижимости - делается ссылка на ст.131 ГК РФ, ст.76 ФЗ об ипотеке - "ипотека строящихся жилых домов").

Не могу посмотреть "Договорное право" Брагинского и Витрянского. По-видимому, они имели в виду, что есть и другая точка зрения, с которой они не согласны:

Постановление Пленума ВАС от 25.02.98 N 8
16. По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

[register]

Alderamin

Не могу посмотреть "Договорное право" Брагинского и Витрянского.

пожалуйста (в электронной библиотеке недавно поместили на юрклубе
выдержки:

Для правового режима завершенного строительством объекта определяющее значение имеет ст. 131 и 219 ГК. Первая из них закрепляет обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость. В то же время вторая предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Тем самым акту государственной регистрации в этом случае придается значение юридического факта, завершающего необходимый для возникновения права собственности на объект юридический состав.
............
В подтверждение действительно существующей определенной специфики права собственности на указанный вид недвижимости можно указать на различие в самой регистрации соответствующих прав. Речь идет о том, что ст. 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", посвященная государственной регистрации права на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, состоит из двух частей. В первой, носящей общий характер, предусмотрена государственная регистрация вновь создаваемых объектов, полностью соответствующая исходным началам ст. 219 ГК. Вторая часть той же статьи, посвященная государственной регистрации незавершенного строительства, имеет в виду иной режим. В ней предусмотрено, что "в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства". Тем самым есть основание полагать, что в подобных случаях правом собственности на незавершенное строительство лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения этого своего права, без чего он не мог им распорядиться.
..............
Наибольшие сложности вызывают вопросы, связанные с правовым регулированием третьего вида объектов - незавершенного строительства, находящегося на стадии, предшествующей передаче его заказчику, т.е. в период продолжающего действовать подрядного договора <*>.
    --------------------------------
<*> Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (1992 - 2000 годы). С. 99 - 100.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8, указав на необходимость в виде общего правила распоряжения общего режима, установленного для недвижимого имущества, на не завершенные строительством объекты, подчеркнуло, что речь идет о случаях, когда эти объекты не являются предметом действующего договора строительного подряда <*>.
    --------------------------------
<*> К.И. Скловский, наряду с приведенными двумя случаями, называет несколько других, имея в виду указания, содержащиеся в ст. 360, 712, п. 6 ст. 720 и 729 ГК (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 403).

На наш взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК.
В подтверждение можно сослаться на ст. 76 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Указанная статья, именуемая "Ипотека строящихся жилых домов", называет в числе предметов обеспечения этого вида залога недвижимости, наряду с принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства, также и "незавершенное строительство". При этом важно отметить, что стадия, о которой идет речь, имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора.
Другой пример - ст. 742 ГК. Интерес представляет и в этом случае уже само ее наименование - "Страхование объекта строительства".
Следует отметить, наконец, и то, что "признание" незавершенного строительства на всех этапах строительства недвижимостью связано с тем, что именно в таком качестве оно может служить объектом взыскания по долгам соответствующей стороны подрядного договора, а в случае ее банкротства незавершенное строительство поступает в конкурсную массу, а кроме того, учитывается при разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в уставный капитал и др.
Не случайно поэтому Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 25, о которой уже шла речь, предоставляя возможность государственной регистрации незавершенного строительства, не делает различий между тем, совершается ли она до или после сдачи объекта. Косвенным подтверждением этому может служить и то, что оба вида документов, которые необходимо предъявить при регистрации такого рода объектов, с вопросом о том, был ли объект принят от подрядчика, ни прямо, ни даже косвенно не связаны.
Среди авторов, не допускающих возможности признания не завершенных строительством объектов недвижимостью до прекращения подрядного договора, интерес представляют взгляды Е.А. Суханова. В конечном счете сделанный им по этому поводу вывод сводится к следующему: "Если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов" <*>.
    --------------------------------
<*> Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 2 - 5.

По-видимому, они имели в виду, что есть и другая точка зрения, с которой они не согласны:

я знаю про это постановление, но кажется на каком-то семинаре Витрянский говорил, что он как раз и поменял свою точку зрения!

Alderamin
что же касается возможности сдать объект незавершен. строит. в аренду, то, кажется, на форуме эта тема уже обсуждалась (поищите в поиске). ИМХО, этот объект нельзя сдавать в аренду, т.к. его невозможно использовать до окончания строительства по назначению (только акт ввода подтверждает такую возможность), кроме того, предмет договора аренды будет меняться по мере достройки, что не соответствует правилам ст.607 ГК РФ об определнности предмета аренды.

[Shavash]

register
Не хотелось бы оспаривать Вашу точку зрения, а также точку зрения Витрянского и Брагинского однако в следующих моментах:

Решающее значение здесь имеет его прочная связь с землей (это необходимый и достаточный признак недвижимости - делается ссылка на ст.131 ГК РФ,

Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК.

на мой взгляд уместна все-таки ст. 130 ГК.


Alderamin

Если сам объект уже зарегистрирован, то надо теперь зарегистрировать право собственности на него, о чем уже сказал Shavash:

Не совсем понимаю о чем Вы.
В ЕГРП регистрируются права и сделки. В РТИ (прежнее БТИ) объекты с позиции инвентаризации, но я об этом ничего в данной теме не писал.
Что Вы имели в виду под зарегистрированным объектом без зарегистрированных прав ?

[kuropatka]

AlexGRus

Так как незавершенка это недвижимость, возможно ли сдать ее в аренду.  Могут ли признать такой договор недействительным.

Поиском пользуйтесь. Тема очень хорошо обсуждалась.

дом не был сдан в эксплуатацию и спорная квартира как объект недвижимости не существовала, следовательно, не было оснований признавать право на получение несуществующего объекта.

Решение даже не странное, а мягко говоря, взрывоопасное. Этак все ДДУ в расход пойдут...

register

Витрянский говорил, что он как раз и поменял свою точку зрения!

Блин, почитать бы. Солнце взошло на западе...

[maus34]

Если сам объект уже зарегистрирован, то надо теперь зарегистрировать право собственности на него, о чем уже сказал Shavash:


Не совсем понимаю о чем Вы.
В ЕГРП регистрируются права и сделки. В РТИ (прежнее БТИ) объекты с позиции инвентаризации, но я об этом ничего в данной теме не писал.
Что Вы имели в виду под зарегистрированным объектом без зарегистрированных прав ?

Согласна... Объекты как таковые у нас не регистрируются вообще... Если иметь ввиду государственную регистрацию.

А если по теме вопроса - мое мнение, что недвижимость все-таки возникает с момента государственной регистрации прав на нее. До этого момента объекта недвижимости в юридическом смысле этого слова не существует. Данный объект не сделкоспособен.

В ГК существует термин - объект строительства ( ст. 742).
ИМХО, объект строительства становится объектом недвижимости именно с момента гос. регистрации прав на него, как в случае завершенного строительством объекта, так и незавершенного.

[Shavash]

maus34

А если по теме вопроса - мое мнение, что недвижимость все-таки возникает с момента государственной регистрации прав на нее. До этого момента объекта недвижимости в юридическом смысле этого слова не существует.

А как же ст. 130 ГК ?

Данный объект не сделкоспособен.

А что, сделкоспособность (класный термин ) является обязательным свойством недвижимости ? Вы можете привести НПА ?
Тогда получается земельные участки на государственной границе не являются объектами недвижимости.

[apteka]

AlexGRus

Так как незавершенка это недвижимость, возможно ли сдать ее в аренду.

был на семинаре, там тетенька из Мосрегистрации говорила, что они такую аренду не зарегистрируют.
в незавершенке еще не выполнены СНиП и прочие нормы, а потому она не может использоваться по назначению, это опасно для жизни. (такая была аргументация)

[mnatsa]

Shavash
Я так и не понял зачем Вам нужен этот момент возникновения?
На мой взгляд, для разных объектов этот момент будет разным. Если объектом мы считаем здание или сооружение, то момент - утверждения акта госкомиссии, если объект незавершенка - то закладка первого кирпича в фундамент и т.д.

[register]

В ГК существует термин - объект строительства ( ст. 742).
ИМХО, объект строительства становится объектом недвижимости именно с момента гос. регистрации прав на него, как в случае завершенного строительством объекта, так и незавершенного.

ИМХО, и правда напоминает историю про курицу с яйцом
Что появляется раньше: объект или право на него? извините за то, что утрирую. Но все же, право возникает именно на объект. Нет же такого понятия как право на объект недвижимости или право на движимый объект. Есть просто вещное право - право собственности. И оно возникает на вещь - объект недвижимости. А то, недвижимость это или нет, определяется физическими свойствами вещи - та же пресловутая ст.130 ГК

mnatsa

Если объектом мы считаем здание или сооружение, то момент - утверждения акта госкомиссии, если объект незавершенка - то закладка первого кирпича в фундамент и т.д.

согласна с Вами.

[kuropatka]

register

Есть просто вещное право - право собственности. И оно возникает на вещь - объект недвижимости. А то, недвижимость это или нет, определяется физическими свойствами вещи - та же пресловутая ст.130 ГК

Полный акцепт!

apteka

тетенька из Мосрегистрации говорила, что они такую аренду не зарегистрируют.  в незавершенке еще не выполнены СНиП и прочие нормы, а потому она не может использоваться по назначению, это опасно для жизни.

Это вообще не их дело, как там может использоваться объект. Для этого всякие надзоры существуют. А их задача - регистрация ПРАВ.

Shavash

А что, сделкоспособность (класный термин) является обязательным свойством недвижимости?

Это является обязательным свойством объекта гражданских прав вообще, как правильно заметила register.

получается земельные участки на государственной границе не являются объектами недвижимости.

Зачем утрировать? Эти объекты изъяты из оборота, вот и все. Недвижимыми они от этого быть не перестают, это физика.

[apteka]

kuropatka

Это вообще не их дело, как там может использоваться объект. Для этого всякие надзоры существуют. А их задача - регистрация ПРАВ.

НИ
Они проводят юридическую экспертизу - это в Законе О гос-регистрации забито.
Объект аренды должен соответствовать своему назначению - п.1 ст.615 ГК РФ. И усе, по этому основанию аренду незавершенки в легкую рубить можно.

[Shavash]

kuropatka

Это является обязательным свойством объекта гражданских прав вообще

Эти объекты изъяты из оборота, вот и все. Недвижимыми они от этого быть не перестают

В итоге Вы сами констатируете, что не все объекты недвижимости обладают этой самой сделкоспособностью (при этом оставаясь недвижимостью) -- То, что я и имел в виду.

[maus34]

Ст. 129 ГК РФ:
1. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Ст. 25 ФЗ "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество.."
2. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

До регистрации прав на объект недвижимости он не может участвовать в гражданском обороте. При этом объект не изъят из оборота и не ограничен в обороте.
Объект строительства - объект обязательственных прав, который вещью не является.
Ст. 130 ГК говорит о физических свойствах недвижимой вещи, как это было отмечено в предыдущих постах. Но это совершенно не исключает момент возникновения недвижимости с момент гос. регистрации прав на нее.

[Shavash]

maus34
Ст. 130 дает определение недвижимых вещей.

Объект строительства - объект обязательственных прав, который вещью не является.

п. 2 ст. 25 ФЗ "О госрегистрации...": В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
По закону, да и вообще по логике вещей первичен объект, а потом уже возникают права. Права возникают на что-либо.

Ст. 129 ГК РФ:
1. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

С этим никто не спорит. Государственная регистрация в юридическом смысле не является ограничением прав.