Сообщений в теме: 619

[maus34]

Змеев

Кто выступает в качестве дольщика?
ЖСК?
Ну пущай выступает...
НО! привлекать деньги пайщиков для строительства объенкта, разрешение на строительство которого получено после 01.04.2005 г. ЖСК не в праве.

[Змеев]

ЖСК в принципе может быть? См. ЖК Рф.
А если у него аппетита на весь дом не хватает, что мешает ему, не будучи застройщиком, по ДДУ выкупить часть дома?

[Mich]

maus34
Согласен со Змеевым.
ЖК является дольщиком и заключает договор, скажем на n квартир.
Откуда деньги у ЖК? От взносов его пайщиков. Пайщик вкладывает деньги не в строительство конкретной квартиры, а в кооператив, который в дальнейшем, возможно при соблюдении пайщиком тех или иных условий предоставит ему квартиру в кооперативе, а какую именно и кому именно будет, например, решать собрание пайщиков. В общем, ИМХО, возможны самые причудливые варианты.

Змеев
Каждый раз создавать субъект под новый проект не накладно ли будет? Тем более, если задать высокие требования к собств. средствам. Соглашусь с Kain'ом: похоже все это законотворчество действительно направлено на вымывание из бизнеса мелких и шустрых, которые, кстати, обычно и цены держат пониже за счет меньших издержек и своей разворотливости. В результате останется один крупняк, причем в провинцию ломанется Москва (она и сейчас-то вовсю лезет), и цены быстро-быстро побегут вверх. Очень хорошо позаботились о "бедных физиках" .

[Massive]

Змеев

ЖСК ничего не привлекает.

Есть ЖК. Он собрал со своих членов деньги и на них вступил в ДДУ.

maus34

Кто выступает в качестве дольщика?
ЖСК?
Ну пущай выступает...

Да не может ЖСК выступать дольщиком по новому закону.
Потому как приобретение квартиру в свою собственность выходит за пределы его правоспособности как ЮЛ, созданного с опредленными целями, а привлекать деньги для целей приобретения жилья в собственность пайщиков он не может, потому что это право только ЖНК.

[Lubek]

Змеев
ЖК или ЖСК не будут вечно "строящими" жилье, когда-нибудь все члены внесут свои паевые взносы полностью и тогда - ст. 14 ФЗ № 189-ФЗ "О ввелении в действие ЖК РФ" - подлежат преобразованию в ТСЖ или ликвидации...
Согласна с Massive maus34 - остаются ЖНК и долевка

[Змеев]

Lubek

ЖК или ЖСК не будут вечно "строящими" жилье, когда-нибудь все члены внесут свои паевые взносы полностью и тогда - ст. 14 ФЗ № 189-ФЗ "О ввелении в действие ЖК РФ" - подлежат преобразованию в ТСЖ или ликвидации...

Да пожалуйста - один объект - один ЖСК.

[maus34]

Да пожалуйста - один объект - один ЖСК.

Змеев
Жень, поясни

[Змеев]

для строительства каждого нового дома создается отдельный ЖСК.

[Jastin]

Изменения в НК читали?
На кой после этого ваще долевое строительство?

Не подлежат налогообложению следующие операции:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; (ст. 149 п. 2 НК).
Согласно ст. 39 НК реализацией в этом случае признается передача права собственности на квартиры.
Значит долевое стоительство реализацией жилья не является и плати 18%? Круто!!!

Долевое строительство, некогда прикрывавшее банальную продажу с целью налоговой оптимизации застройщика, больше не актуально.
Да здраствует предварительный договор купли-продажи!

Да, вот ещё что хотелось спросить. А если договор назвать договором долевого инвестирования строительства, инвестиционным договором и т.п., правила Закона на него будут тоже распространяться? Ст. 421 ГК ещё ведь никто не отменял.

[Mich]

Jastin
Изменения в НК освобождают от уплаты НДС реализацию жилья => застройщики с ресурсами теперь могут не использовать схему долевого строительства для оптимизации налогообложения, а просто продавать квартиры.
Однако долевое строительство используется также и застройщиками, не имеющими ресурсов на строительство в полном объеме и поэтому привлекающими долевиков. Поэтому для них оно по-прежнему будет актуальным, если их, конечно, не удушат требованиями к собственным средствам. На них изменения в НК не скажутся, т.к. при долевом строительстве у них как не было, так и нет реализации => нет и НДС.

[Sanss]

Да здраствует предварительный договор купли-продажи!

У нас уже началось... Недавно пытался уговорить инвестора-юрика сделать уступку физику. Бесполезно: "нам это не выгодно, НДС и прочее, будем оформлять на себя, а потом продавать вам, подписывайте предварительный". Дольщик опять незащищен, да?

[Чужая]

Вот вы все восклицаете - "да здравствует предварительный договор купли-продажи". Будет ли такой договор обладать судебной защитой?

[Jastin]

"да здравствует предварительный договор купли-продажи"

- по мне, так лучше долевое строительство. Хочется конечно согласится Mich , но если Застройщик совмещает функции Генерального подрядчика? Аудиторы в один голос утверждают, что для этого случая НК освобождение от НДС не предусматривает. Вот по этому застройщику и остается только предварительный договор купли-продажи заключать.

Что же касается

Будет ли такой договор обладать судебной защитой?

ГК, конечно, предусматривает понуждение к заключению основного договора. НО если сам предварительный договор нигде не регится, то что мешает заключать несколько таких договоров на одну квартиру?
Так что интересы дольщика не защищены.

Кроме того, мой второй вопрос в предыдущем посте остается открытым. Если договор назвать по другому, например, "договор инвестирования строительства", Закон о ДС будет на него распространяться? Следовательно, надо такой договор регить в ОЮ?

[Massive]

Mich,

Изменения в НК освобождают от уплаты НДС реализацию жилья => застройщики с ресурсами теперь могут не использовать схему долевого строительства для оптимизации налогообложения, а просто продавать квартиры.
Однако долевое строительство используется также и застройщиками, не имеющими ресурсов на строительство в полном объеме и поэтому привлекающими долевиков. Поэтому для них оно по-прежнему будет актуальным, если их, конечно, не удушат требованиями к собственным средствам. На них изменения в НК не скажутся, т.к. при долевом строительстве у них как не было, так и нет реализации => нет и НДС.

Отчего бы таким застройщикам просто не привлечь банковский кредит под залог права аренды земельного участка и строящегося жилья.
И не связываться с дольщиками вообще.

[sten]

А если договор назвать договором долевого инвестирования строительства, инвестиционным договором и т.п., правила Закона на него будут тоже распространяться? Ст. 421 ГК ещё ведь никто не отменял.

Притворная сделка. Ст 170 тоже никто не отменял.

Отчего бы таким застройщикам просто не привлечь банковский кредит под залог права аренды земельного участка и строящегося жилья.

А проценты за пользование кредитом кто будет платить?
ИМХО, долёвка как бала выгодным бизнесом так и останется. Выручка от строительства дома сегодня около 300%. Разве имеет смысл рисковать своими средствами когда толпы дольщиков с вытянутыми руками стоят у ворот и предлагают "рискнуть их деньгами".

[Massive]

sten,
всё зависит от конъюнктуры рынка.

Если на рынке продолжится рост цен, то даже 20 % в год за кредит станут меньшим злом, чем гемор с учетной регистрацией ДДУ и капризными дольщиками, которые по новому закону могут в одностороннем порядке могут отказаться от исполнения договора и по требовать возврата внесенных сумм + 31 % годовых за пользование ими.

Сообщение отредактировал Massive: 17 January 2005 - 13:26

[inver]

А если договор назвать договором долевого инвестирования строительства, инвестиционным договором и т.п., правила Закона на него будут тоже распространяться? Ст. 421 ГК ещё ведь никто не отменял.


Притворная сделка. Ст 170 тоже никто не отменял.

А я поняла, что сейчас (после вступления в силу ФЗ об участии в долевом строительстве...) застройщику в отношениях с физиками прежнего простора не видать: ст.3 п. 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Вот вы все восклицаете - "да здравствует предварительный договор купли-продажи". Будет ли такой договор обладать судебной защитой?

И от себя добавлю: а можно ли по такому договору деньги с народа брать?
Massive

Отчего бы таким застройщикам просто не привлечь банковский кредит под залог права аренды земельного участка и строящегося жилья.

В Москве обычно это краткосрочная аренда на период проектирования и строительства. Плюс куча подводных камней, связанных с ипотекой гос. и муницип. земель, а также залогом будущего недвижимого имущества. Так вот, можно ли получить достаточную сумму в кредит под такой хлипкий и проблемный залог?

Добавлено @ [mergetime]1105949201[/mergetime]
Jastin

Согласно ст. 39 НК реализацией в этом случае признается передача права собственности на квартиры.
Значит долевое стоительство реализацией жилья не является и плати 18%? Круто!!!

Mich

На них изменения в НК не скажутся, т.к. при долевом строительстве у них как не было, так и нет реализации => нет и НДС.

Я на курсах налоговых консультантов учусь, так там на лекции по НДС лектор с квадратными глазами вещал о том, что долевое строительство теперь будет облагаться НДС.

[Чужая]

inver,

Цитата
А если договор назвать договором долевого инвестирования строительства, инвестиционным договором и т.п., правила Закона на него будут тоже распространяться? Ст. 421 ГК ещё ведь никто не отменял.


Притворная сделка. Ст 170 тоже никто не отменял.



А я поняла, что сейчас (после вступления в силу ФЗ об участии в долевом строительстве...) застройщику в отношениях с физиками прежнего простора не видать: ст.3 п. 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Но это не означает, что нежилые здания, например, торговые центры, офисные здания нельзя строить на основании инвестиционных договоров.
Просто все равно гложет вопрос, если застройщик будет заключать договоры с физиками и юриками, по которым те будут инвестировать строительство объекта, а в результате получат в собственность некие площади, и договоры эти будут называться "инвестиционными", не будут ли они признаны в случае чего судом ДДУ с соответствующими последствиями об обязательной госрегистрации, опубликованиями проектных деклараций, услвоиями расторжения договора и ответственности???
Просто сейчас это важно.. строить здание начинаем и не знаем, какой договор с будущими собственниками заключать!
Добавлено @ [mergetime]1105950347[/mergetime]
sten

Цитата
А если договор назвать договором долевого инвестирования строительства, инвестиционным договором и т.п., правила Закона на него будут тоже распространяться? Ст. 421 ГК ещё ведь никто не отменял.


Притворная сделка. Ст 170 тоже никто не отменял.

А почему притворная? Закон в принципе допускает иные договоры в отношении всех объектов, за исключением жилых..
Хотя фиг знает, как все будет на практике.

[inver]

Чужая

Но это не означает, что нежилые здания, например, торговые центры, офисные здания нельзя строить на основании инвестиционных договоров.

Полностью согласна.

Просто все равно гложет вопрос, если застройщик будет заключать договоры с физиками и юриками, по которым те будут инвестировать строительство объекта, а в результате получат в собственность некие площади, и договоры эти будут называться "инвестиционными", не будут ли они признаны в случае чего судом ДДУ

Для меня это тоже актуально. Пока для себя я определила, что будут. Вернее, они могут быть и смешанными, но в определенной части будут регулироваться нормами обсуждаемого закона. Непоименованными такие договоры уже не будут. Это следует из логики закона, под действие которого не подпадают только промышленные объекты.

[Mich]

Massive
Оттого, что кредит - это само собой %, и не маленькие => рост стоимости кв. м. А вот без кредита на условиях долевого строительства цена вполне приемлемая. Ведь, собственно, за счет меньшей, чем средняя рыночная, стоимости и выживают мелкие да шустрые. Причем, ИМХО, физикам это выгодно.

[inver]

Tatiana_spb

Ведь еще ВС в своем знаменитом обзоре сказал, что такого договора не может быть, т.к. на момент заключения предв договора не известны еще все существенные условия основного договора - точные метры и планировка, стоимость квартиры.

Можно и нужно опираться на проектную документацию.

теперь любое привлечение средств от граждан будет считаться долевым финансированием?

Да.

а если дать организации займ, а затем - отступное квартирой?

Притворность, ИМХО.

[партнёр]

inver
Пару вопросов:
Если физик платит не ДЕНЬГАМИ может ли примен. этот закон?
Если разрешение на стройку получено до 31 марта , почему применяется этот закон?
И как будет регулироваться приём денег др. организациями (не застройщиками)?

[Чужая]

партнёр

И как будет регулироваться приём денег др. организациями (не застройщиками)?

Фиг знает.
Раньше делали, например, так,.. заключали договор совместной деятельности, например, инвестор, застройщик и даже ген. подрядчик..
каждый имел право привлекать дольщиков, уступая им право на получение в собственность определенного помещения в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Несмотря на многие юридические подвохи она работала.. равно как и многие другие схемы, люди регистрировали права собственности.

Если физик платит не ДЕНЬГАМИ может ли примен. этот закон?

Может быть применен.
Вопрос в том, если физик платит не деньгами, может ли быть не применен этот закон? Думаю, может.. только не понятно как.. т.е. назвать договор иначе, и не будет обязательной регистрации?.. а если на этот же объект по ДДУ будет зарегистрирован договор.. то есть предпочтение будет отдано физику с зарегистрирванным договором.

Если разрешение на стройку получено до 31 марта , почему применяется этот закон?

Закон будет применяться к договорам, заключенным с момента вступления в силу этго ФЗ. Договора, заключенные ранее на иных условиях и не зарегистрированные будут считаться действительными.. но с 1 апреля можно будет привлекать дольщиков только по новым правилам.

Может, конечно, и не права.. но думаю, меня поправят, если что.

[Jastin]

inver

лектор с квадратными глазами вещал о том, что долевое строительство теперь будет облагаться НДС.

Вот и наши аудиторы в один голос тоже самое утверждают.

Но разве такой договор в принципе возможен?? Ведь еще ВС в своем знаменитом обзоре сказал, что такого договора не может быть, т.к. на момент заключения предв договора не известны еще все существенные условия основного договора - точные метры и планировка, стоимость квартиры.

П. 2 Ст. 3 Закона действительно настраивает на пессимстические рассуждения.
Выходит, никакого предварительного договора теперь быть не может?