Сообщений в теме: 75

[blackmag]

В Калининграде у нас есть Регудостоверение БТИ 1993 г. на капитальный забор (разного рода он - от действительно капитального, до просто жб-забора). Кадастровая палата отказала в постановке на учет. Сейчас борьба между БТИ и КП идет. Но вот забор обещают поставить-таки, а железные ворота - хоть и по регудостоверению и недвижку - нет!

[lovegod]

Уважаемые коллеги! У меня возникла проблемма, отчести связанная с признанием гаража -недвижимость.
Прошу Всех помочь чем можете. Ситуация : был ГСК, потом его правоприемником стал ГМК, им выделялась по договору с муниципалитетом в аренду земля, которая находилась в аренде 18 лет. Первоначально срок аренды указывался 4 года, а после его окончания с молчаливого согласия, договор аренды автоматом стал бессрочным. Однако при такой ситуации в договоре указано, что любая сторона может расторгнут договор в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за месяц. В 2009 году такая ситуация и получилась. Гаражники напраивили в администрацию города письмо о том, что несогласны с предстоящим расторжением договора и готовы его продлить или перезаключить. Те отказали, в связи с тем, что хотят землю отдать под капитальное строительтсво. В 2010 году нарисовалась контора, которая заключила договор с властью на аренду земли для строительтсва базы и нам предлагают освободить землю, установив для этого срок. Имеющиеся в составе ГМК гаражи не являются недвижимым имуществом, т.к. часть из них металические, а часть процентов на 90 бетонные блок-комнаты. Уходить с земли не хочется, тем более что бетонные гаражи так вросли в землю, что их пробывали отрывать ни чего не получается, только путем разрушения. Вопрос: есть какие-то варианты выкрутится из этой ситуации, опираясь на ст. 130 ГК, мол типа гаражи стали недвижимостью и их перенос невозможен без причинения соразмерного ущерба их назначению, поэтому предлогаем расторгайте договор с другими и заключайте с нами по новому? Може быть есть какой-нибуть еще вариант. Ситуация прями SOS.
Если есть соображения относительно перевода движимого имущества в недвижимое, прошу дать рекомендацию. Заранее благодарен за помощь!

[mnatsa]

Ситуация:

Есть большое помещение магазина на первом этаже жилого дома. Высота потолков 6 метров. Помещение было приватизировано 10 лет назад его арендатором. Общая площадь - 500 метров. Внутри помещения была построена антресоль площадью 132 кв. метра, вход в нее по лестнице из середины помещения. Правильнее сказать, что она была восстановлена, так-как по документам БТИ   20-летней давности она была, по документам на момент приватизации ее не было, после приватизации через год она была вновь учтена. Есть документы, что она была построена собственником за его счет после приватизации.

Недавно собственник узнал, что Москва зарегистрировала в ЕГРП свое право собственности на эту антресоль и выставило ее на торги по неадекватной цене. 

Собственник подал иск о признании права собственности Москвы отсутствующим. Основания иска - отсутствие у Москвы оснований для регистрации и факт постройки этой антресоли за счет собственника. Иск проиграли.

Сейчас апелляция и мне надо доказать, что эта антресоль не является объектом недвижимости, поэтому и право собственности на неё не могло возникнуть у Москвы.

Если у кого есть мысли про недвижимость и движимость - поделитесь

[olys]

что эта антресоль не является объектом недвижимости,

А с чего вы взяли, что она не объект недвижимости, ее что можно перенести без ущерба? К примеру, квартира тоже находится в здании, и она объект недвижимости.

[mnatsa]

 

что эта антресоль не является объектом недвижимости,

А с чего вы взяли, что она не объект недвижимости, ее что можно перенести без ущерба? К примеру, квартира тоже находится в здании, и она объект недвижимости.

 

 

Её можно разобрать и собрать в другой части помещения или разобрать совсем. При этом не затрагиваются перекрытия здания, не нарушается его целостность, не уменьшается объем и т.д.

[olys]

mnatsa, а вы приватизировали помещение или само здание, в котором находится антресоль? В договоре что написано?

[mnatsa]

mnatsa, а вы приватизировали помещение или само здание, в котором находится антресоль? В договоре что написано?

Я конечно рад, что вас заинтересовала эта тема, но все-таки надо внимательно читать условия задачи, прежде чем задавать вопросы.

[olys]

все-таки надо внимательно читать условия задачи, прежде чем задавать вопросы

Прошу прощения, отвлекся ) Когда вами приватизировалось помещение, в ЕГРП запись о праве собственности на него за Москвой существовала? Площадь по каким документам в договоре была взята, из плана БТИ или договора аренды?

 

А вообще, по моему мнению, вами был избран неверный способ защиты права, коль скоро вы сами возвели так называемый "объект недвижимости" в виде антресоли, то и заявлять нужно было требование о признании права на него.

Скрытый текст

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом следует обратить внимание на то, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации высказанной от 20 октября 2010 года N 4372/10 одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества. Таким образом, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, можно прийти к вводу о том, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав. Поэтому в указанном Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 года N 4372/10 обращается внимание на недопустимость сохранения в реестре недостоверной записи. В силу изложенного в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 года N 4372/10 отмечается, что иск о признании отсутствующим права собственности ответчика, заявленный истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности соответствует способу защиты права, указанному в п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22.

Сообщение отредактировал olys: 28 February 2016 - 16:32

[mnatsa]

Прошу прощения, отвлекся ) Когда вами приватизировалось помещение, в ЕГРП запись о праве собственности на него за Москвой существовала? Площадь по каким документам в договоре была взята, из плана БТИ или договора аренды?

Существовала конечно на помещение без антресоли.

По БТИ

 

А вообще, по моему мнению, вами был избран неверный способ защиты права, коль скоро вы сами возвели так называемый "объект недвижимости" в виде антресоли, то и заявлять нужно было требование о признании права на него.

Такое требование было заявлено, но я его даже не рассматриваю всерьез, в силу разъяснений упомянутого вами совместного пленума 10/22.

 

Поверьте мне единственный способ спасти ситуацию  - доказать, что антресоль не объект недвижимости.

[bearspbbig]

А доказать, что она построена на деньги клиента?
Антресоль указана как отдельное помещение или как доля в праве?
В свое время признавали холодильник недвижимым имуществом, так как согласно техпаспорта у него была вторая степень капитальности.
А у антресоли она какова если её легко разобрать.
Кстати, а может её разобрать и отвести к районной администрации?
Если это их собственность пусть забирают)

[mnatsa]

Я не участвовал в первой инстанции

Дело № А40-102685/15

 

Из апелляции:

Фактические обстоятельства дела и доводы истца состояли  и состоят в следующем:

1.             Спорное нежилое помещение является частью принадлежащего истцу другого помещения, связано с ним конструктивно, не имеет отдельного входа (вход только из помещения истца), и его самостоятельное использование невозможно.

2.             Спорное нежилое помещение создано (построено) в 1999 году за счет средств истца, путем проведения перепланировки, не выходящей за периметр основного помещения истца (сооружена антресоль). Никто другой кроме истца не мог соорудить  спорное нежилое помещение, так как на момент возникновения у истца права собственности это помещение (антресоль) отсутствовало, а в дальнейшем никто кроме истца не имел возможности проводить в помещении строительные и ремонтные работы.

3.             Право собственности на вещь, созданную истцом за его счет у ответчика возникнуть не могло. В ЕГРП отсутствуют какие-либо документы-основания обосновывающие государственную регистрацию такого права.

 

 

А доказать, что она построена на деньги клиента?

Доказали, но суд критически оценил доказательства и не принял их. К сожалению, при собянине выиграть иск против Москвы в первой инстанции практически нереально, даже не такой неоднозначный как этот. 

Антресоль указана как отдельное помещение или как доля в праве?

А у антресоли она какова если её легко разобрать.
 

отдельное

она отностильно капитально сделано,но я буду доказывать обратное

[olys]

она отностильно капитально сделано,но я буду доказывать обратное

А почему бы вам не пойти по пути, наподобие, практики оспаривания права при наложении земельных участков друг на друга, ведь у вас фактически из антресоли самостоятельного объекта недвижимости не возникло.

[ab2093]

Ситуация:

...Правильнее сказать, что она была восстановлена, так-как по документам БТИ   20-летней давности она была, по документам на момент приватизации ее не было, после приватизации через год она была вновь учтена. Есть документы, что она была построена собственником за его счет после приватизации...

Если у кого есть мысли про недвижимость и движимость - поделитесь

Полагаю, что позиция Москвы весьма логична:

Имелся некий объект недвижимости. В процессе эксплуатации пользователь (арендатор?) без согласия собственника его изменил, уменьшил площадь. Нагрянула приватизация и в процесс попали лишь изменения.  Новый собственник (прежний пользователь/арендатор)  очухался и восстановил объект. Таким образом, появилась/восстановлась неприватизированная часть, на которую бывший собственник - Москва - право "под шумок" (втихую) и оформил. Ничего личного....

 

I. Попытаться найти документы о том, что снос антресоли в  доприватизационный период - законный процесс, со всеми, с кем надо, согласованный, а потому восстановление антресоли - лишь несогласованная реконструкция, а не восстановление права бывшего собственника.

II. Возможный ход - изменить способ защиты: признать восстановление антресоли к доприватизационному состоянию процессом собственной  несогласованной реконструкции, и по результату или снести, если СНИПам не соответствует, т.е. восстановить приватизированное помещение в прежнем, предпредприватизационном виде (см. план приватизации), или, если СНИПам соответствует, признать свое право собственности... Если трюк со сносом удастся, то реконструкцию согласовать по-новому...

 

III. Если цена с запредельной уменьшится до вменяемой - продумать процесс окончания приватизации с требованием с Москвы компенсации за "стройку" (с учетом срока давности), имея ввиду риск требования Москвой компенсации за неосновательное обогащение (неуплата аренды за 3 года).

IV. Взыскать с налоговой переплату налога на имущество в части антресоли, т.к. собственником антресоли налогоплательщик не был...

 

Встречный вопрос: а как Москва смогла антресоль поставить на самостоятельный кадастровый учет, если квадратура антресоли, по идее, входила в общую площадь? ("Восточное ТБТИ в своем ответе от 29 июля 2010 года сообщило, что спорное помещение антресоли, площадью 95,4 кв. м, в соответствии с заявкой истца после плановой инвентаризации спорного помещения в марте 2000 года, включено в состав помещения № I, в связи с чем помещение истца, принадлежащее ему на праве собственности, увеличилось с 693,7 кв.м до 798,1 кв.м. Однако Истец, в силу отсутствия на тот момент финансовых и организационных ресурсов, вызванного финансовым кризисом 2008 года, не оформил право собственности на вновь образованное помещение, отложив решение этого вопроса на неопределенное время.)

Сообщение отредактировал ab2093: 29 February 2016 - 06:48

[Sania]

а как Москва смогла антресоль поставить на самостоятельный кадастровый учет, если квадратура антресоли, по идее, входила в общую площадь?

имелась ввиду "кубатура"?)))

мне тоже интересно, как суд обошел вот это:

 

7. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

 

[mnatsa]

Имелся некий объект недвижимости. В процессе эксплуатации пользователь (арендатор?) без согласия собственника его изменил, уменьшил площадь. Нагрянула приватизация и в процесс попали лишь изменения.

Антресоль не учитывалась в общей площади арендуемого помещения, хотя была указана на плане. Почему - не знаю, это просто факт

 

Если цена с запредельной уменьшится до вменяемой - продумать процесс окончания приватизации с требованием с Москвы компенсации за "стройку" (с учетом срока давности), имея ввиду риск требования Москвой компенсации за неосновательное обогащение (неуплата аренды за 3 года).

Не уменьшится. Система в Москве построена сейчас так, что никто не хочет и не будет принимать решение.

 

 

мне тоже интересно, как суд обошел вот это: Цитата  

7. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Подскажите пожалуйста, откуда эта цитата

[Sania]

Подскажите пожалуйста, откуда эта цитата

ч.7 ст.27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

Именно эта статья ИМХО - нормативное обоснование того, что в обороте участвуют именно "обособленные и изолированные" помещения - со своими отдельными входами с улицы и/или из "мест общего пользования"

[mnatsa]

Именно эта статья ИМХО - нормативное обоснование того, что в обороте участвуют именно "обособленные и изолированные" помещения - со своими отдельными входами с улицы и/или из "мест общего пользования

Какие есть критерии обособленности и чем они установлены? Или это как всегда оценочная категория?

 И спасибо за ответ.

Сообщение отредактировал mnatsa: 29 February 2016 - 16:29

[Sania]

mnatsa, ну вот например:

Скрытый текст

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
"ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ"

ПИСЬМО
от 3 июля 2015 г. N 10-2024-КЛ

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Учреждение) в дополнение к письму от 10.02.2014 N 10-0437-КЛ о рассмотрении обращения от 21.01.2014 N 01-17/152 (вх. от 21.01.2014 N 02076/ЦА) направляет согласованную с Росреестром позицию по вопросу о возможности считать помещение обособленным, в случае установки на полу ограждения из сетки рабицы, стеклянных перегородок либо металлических жалюзи.
В соответствии с частью 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) одним из основных условий постановки на государственный кадастровый учет помещения является изолированность и обособленность данного помещения от других помещений в здании или сооружении.
Как отмечено в письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667:
в законодательстве отсутствуют определения понятий изолированности и обособленности помещений;
комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью - возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений;
изолированность и обособленность помещения должны быть определены кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ.
Стены и перегородки отражаются на плане этажа либо плане здания (сооружения) технического плана помещения, подготовленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583.
Статьей 7 Закона о кадастре не предусмотрено отражение в государственном кадастре недвижимости сведений о материале стен (перегородок), если объектом недвижимости является помещение.
В соответствии с пунктом 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" строительная конструкция - это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
Учитывая изложенное, по мнению Росреестра и Учреждения, при определении кадастровым инженером изолированности помещения необходимо учитывать, являются ли стены (перегородки) строительными конструкциями здания (то есть частью здания) и обеспечивают ли они (в том числе материал, из которого они изготовлены) возможность исключения доступа в такое помещение.
Позицию, изложенную в настоящем письме, целесообразно довести до сведения кадастровых инженеров.

Заместитель директора
К.А.ЛИТВИНЦЕВ

 

похоже:

это как всегда оценочная категория

[mnatsa]

Сам же и отвечаю

В законодательстве отсутствуют определения понятий изолированности и обособленности помещений. Однако в п. 9 письма Минэкономразвития России от 4 декабря 2013 г. N ОГ-Д23-15858 "О некоторых вопросах, связанных с подготовкой документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета помещений, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства" было сформулировано следующее определение: под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью - возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

[ab2093]

 

Доказали, но суд критически оценил доказательства и не принял их. К сожалению, при собянине выиграть иск против Москвы в первой инстанции практически нереально, даже не такой неоднозначный как этот. 

Поздравляю с победой!

Сообщение отредактировал ab2093: 17 March 2016 - 05:02

[olys]

Поздравляю с победой!

Вопросы возникают из решения апелляции в отношении отказа в признании права собственности за истцом на спорную площадь антресоли - если суд не относит ее к недвижимости, но в то же время посчитал, что ее площадь входит в объект недвижимости, права собственности на который зарегистрировано за истцом, то имеет ли последний права на такую площадь антресоли (как, к примеру он может сдать в аренду помещение, если его площадь по данным ЕГРП и техдокументацией разница)?

[ab2093]

 

Поздравляю с победой!

Вопросы возникают из решения апелляции в отношении отказа в признании права собственности за истцом на спорную площадь антресоли - если суд не относит ее к недвижимости, но в то же время посчитал, что ее площадь входит в объект недвижимости, права собственности на который зарегистрировано за истцом, то имеет ли последний права на такую площадь антресоли (как, к примеру он может сдать в аренду помещение, если его площадь по данным ЕГРП и техдокументацией разница)?

 

Из судебного акта апелляционной инстанции:

" ...

Площадь антресоли учитывается в общей площади здания, но антресоль как и балкон, веранда, лоджия самостоятельных помещений не образует.

...

Таким образом, спорная антресоль является частью помещения, а не самостоятельным помещением...

"

 

А из судебного акта 1-й инстанции: "Восточное ТБТИ в своем ответе от 29 июля 2010 года сообщило, что спорное помещение антресоли, площадью 95,4 кв. м, в соответствии с заявкой истца после плановой инвентаризации спорного помещения в марте 2000 года, включено в состав помещения № I, в связи с чем помещение истца, принадлежащее ему на праве собственности, увеличилось с 693,7 кв.м до 798,1 кв.м. Однако Истец, в силу отсутствия на тот момент финансовых и организационных ресурсов, вызванного финансовым кризисом 2008 года, не оформил право собственности на вновь образованное помещение, отложив решение этого вопроса на неопределенное время.

Сообщение отредактировал ab2093: 17 March 2016 - 11:30

[olys]

включено в состав помещения № I, в связи с чем помещение истца, принадлежащее ему на праве собственности, увеличилось с 693,7 кв.м до 798,1 кв.м.

Вот я об этом и веду речь: на настоящий момент S=798,1 кв.м., по записи в ЕГРП S=693,7 кв.м., при сдаче в аренду всего помещения и указания в договоре S=798,1 кв.м., регистрирующий орган откажется вносить запись ЕГРП, так как площадь помещения превышает на 95,4 кв.м. 

Считаю, что суду все же следовало прямо указать в мотивировочной части на право собственности истца на помещение S=798,1 кв.м. (раз в 1 инстанции затупил истец).

Сообщение отредактировал olys: 17 March 2016 - 12:05

[ab2093]

 

включено в состав помещения № I, в связи с чем помещение истца, принадлежащее ему на праве собственности, увеличилось с 693,7 кв.м до 798,1 кв.м.

Вот я об этом и веду речь: на настоящий момент S=798,1 кв.м., по записи в ЕГРП S=693,7 кв.м., при сдаче в аренду всего помещения и указания в договоре S=798,1 кв.м., регистрирующий орган откажется вносить запись ЕГРП, так как площадь помещения превышает на 95,4 кв.м. 

Считаю, что суду все же следовало прямо указать в мотивировочной части на право собственности истца на помещение S=798,1 кв.м. (раз в 1 инстанции затупил истец).

 

А это еще не известно. Не согласованная переделка объекта может и не привести к возникновению права на "объект+переделка".

Боле того, и иск-то не о признании права на спорный объект за ООО ТФ "КиС", а лишь о признании права на спорный объект у Москвы отсутствующим.

[olys]

иск-то не о признании права на спорный объект за ООО ТФ "КиС", а лишь о признании права на спорный объект у Москвы отсутствующим.

 

Общество с ограниченной ответственностью Торговая фирма "КиС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании отсутствующим право собственности г. Москвы на нежилое помещение: антресоль 1, помещение I, комнаты 1-6, площадь. 95,4 кв.м., кадастровый номер: 77:03:0005005:5032, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д.32/23; о признании права собственности ООО Торговая фирма "КиС" на нежилое помещение: антресоль 1, помещение I, комнаты 1-6, площадь. 95,4 кв.м., кадастровый номер: 77:03:0005005:5032, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д.32/23.