Сообщений в теме: 189

[Ludmila]

Чье-либо право собственности на неотделимые улучшения из использованных для строительства материалов или сделки с использованными материалами, утратившими первоначальные идентификационные признаки, или НЕВОЗМОЖНО ВСЕ?

И то, и другое невозможно.
Право собственности на неотделимые улучшения как на самостоятельное имущество не возникает, на то они и неотделимые улучшения. Понимаете, ен возникает отдельное право собственности на стену, отдельное право собственности на крышу и т.д.

Материалы, ЗАГОТОВЛЕННЫЕ для строительства и материалы, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ при строительстве - Вы не видите тут разницы?

ВАСовское дело? Да пожалуйста!

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 1999 г. N 3655/99

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.04.99 по делу N 4369/616 Арбитражного суда Калининградской области.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Бастион КСБ" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Коттедж-Балт" и товариществу с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Балткредобанк" (далее - КБ "Балткредобанк") с иском о признании права собственности на 117 дверных блоков "Бостониан" и освобождении их от ареста.
Иск заявлен об освобождении имущества от ареста, наложенного определением Арбитражного суда Калининградской области от 01.10.98 по делу N 3515. Данным определением, вынесенным в целях обеспечения иска КБ "Балткредобанк" к ЗАО "Коттедж-Балт", наложен арест на строительные материалы, оборудование и иное имущество ответчика стоимостью 233351 рубль 66 копеек, расположенное на складах по адресам: 1) город Калининград, ул. Дюнная, д. 12; 2) город Калининград, ул. Земельная, в помещении строящегося дома; 3) Калининградская область, Гурьевский район, пос. Малое Исаково на производственной базе ответчика.
Решением от 21.01.99 исковые требования удовлетворены частично: за истцом признано право собственности на 66 дверных блоков, установленных в не завершенном строительством жилом доме, и они освобождены от ареста. В остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 10.03.99 решение изменено, в признании права собственности на 66 дверных блоков отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 28.04.99 постановление суда апелляционной инстанции отменил. Решение суда в части освобождения имущества от ареста отменил и в иске в этой части отказал. В остальной части решение оставил без изменения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановление кассационной инстанции отменить, постановление апелляционной инстанции оставить в силе.
Президиум считает, что постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, а решение суда - изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО "Бастион КСБ" (заказчик) и ЗАО "Коттедж-Балт" (подрядчик) заключен договор подряда от 15.01.98 N 1, согласно которому подрядчик принял на себя обязательства своими силами и из своих материалов закончить незавершенное строительство 19-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Калининград, ул. Земельная, д. 4а.
Во исполнение своих договорных обязательств ЗАО "Коттедж-Балт" осуществило в июле и августе 1998 года установку в строящемся здании 66 дверных блоков, а ООО "Бастион КСБ" произвело оплату проделанной работы и дверных блоков.
В августе 1998 года договорные отношения по строительству жилого дома между сторонами были прекращены, а заказчик - ООО "Бастион КСБ" - заключил новые договоры подряда на завершение строительства объекта недвижимости с другими подрядчиками (договоры от 21.10.98, от 14.10.98, от 21.10.98), которые закончили строительство (акт рабочей комиссии о приемке законченного строительством здания от 15.01.99).
Таким образом, на момент вынесения определения суда от 01.10.98 о наложении ареста и составления судебным приставом - исполнителем акта описи и ареста 66 дверных блоков от 16.10.98 законным владельцем объекта незавершенного строительства являлось ООО "Бастион КСБ". При этом установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости.
Требование ООО "Бастион КСБ" об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета, в связи с чем не могут быть включены в акт описи имущества. Кроме того, они не могут быть включены в акт описи и потому, что не принадлежат должнику - ЗАО "Коттедж-Балт" ввиду прекращения с ним договорных отношений по подряду.
Поэтому решение суда об освобождении от ареста 66 установленных дверных блоков является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, так как ею рассматривался вопрос о праве собственности на установленные в доме дверные блоки, то есть на объекты, которые уже не существуют.
По этому же основанию подлежит отмене постановление кассационной инстанции в части признания права собственности на 66 дверных блоков. В части отказа в иске об освобождении от ареста установленных в доме дверных блоков названное постановление также подлежит отмене, поскольку к моменту составления акта описи и ареста имущества 66 дверных блоков последних как отдельного самостоятельного предмета залога не существовало, следовательно, не подлежала применению статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Калининградской области от 10.03.99 по делу N 4369/616 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.04.99 по тому же делу отменить.
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.01.99 по делу N 4369/616 в части признания права собственности на 66 дверных блоков, установленных в доме, расположенном по адресу: город Калининград, ул. Земельная, д. 4а, отменить, в остальной части решение оставить без изменения.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

[greeny12]

Замечу, что в ситуации с приобретением услуги по ремонту Вашего мобильника Вашим братом, аналогия со строительным подрядом очень впечатляет.
Ну почему? Если Вы считаете, что подрядчик вместе с имуществом передаёт заказчику и право собственности на имущество, то какая разница - договор это стройподряда или иного вида подряда?

Договор возмездного оказания услуг, по Вашему, - это иной вид подряда?

[Ludmila]

Такие требования удовлетворяются в порядке искового производства о понуждении ответчика к исполнению своих договорных обязательств. Залог прав-то здесь причем?

Ну вот эти права и можно заложить. Где Вы нашли, что эти права нельзя заложить?

Добавлено в [mergetime]1192016455[/mergetime]

Договор возмездного оказания услуг, по Вашему, - это иной вид подряда?

А бытовой подряд давно перестал быть разновидностью договора подряда?

Добавлено в [mergetime]1192016930[/mergetime]
Кстати, возможность уступки прав, возникших из договора участия в долевом строительстве, прямо предусмотрена 214-ФЗ:

30 декабря 2004 года N 214-ФЗ

------------------------------------------------------------------

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.


Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".



А что можно уступить, то можно и заложить.

[greeny12]

Такие требования удовлетворяются в порядке искового производства о понуждении ответчика к исполнению своих договорных обязательств. Залог прав-то здесь причем?
Ну вот эти права и можно заложить. Где Вы нашли, что эти права нельзя заложить?

Вы полагаете, что предметом залога может быть право стороны договора на обращение с иском в суд для понуждения контрагента к исполнению обязательства в натуре?
С этого места по-подробнее, пожалуйста...

Добавлено в [mergetime]1192017316[/mergetime]

Кстати, возможность уступки прав, возникших из договора участия в долевом строительстве, прямо предусмотрена 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. А что можно уступить, то можно и заложить.

Вспомните Ваш вопрос:
Из чего Вы делаете такой вывод?

Цитата
До возникновения предмета залога можно реально "обременить" право требовать построить дом только условием перемены дольщика в договоре с застройщиком на указанное кредитором лицо (например, договор цессии под условием).

Не о том же предмете ли?

[Ludmila]

greeny12

Вы полагаете, что предметом залога может быть право стороны договора на обращение с иском в суд для понуждения контрагента к исполнению обязательства в натуре?

Нет, я этого не говорила, не надо перевирать мои слова. Я говорила только то, что права по договору участия в долевом строительстве могут быть предметом залога.

[Ludmila]

По невозможности залога прав застройщика, я так понимаю, Вы признали, что права я, а не Вы.
Ладно, продолжим дискуссию о залоге прав совсем другого лица, т.е. дольщика.

Из чего Вы делаете такой вывод?

Вы сначала скажите, из чего Вы делаете противоположный вывод.
ГК РФ прямо указывает случаи, когда право не может быть заложено + есть общее правило о том, что нельзя заложить то, на что нельзя обратить взыскание.
Под те случаи, которые указаны в ГК РФ как прямой запрет на залог права, залог прав из договора участия в долевом строительстве не подпадает.
Под случаи, когда на право нельзя обратить взыскание, данный случай тоже не подпадает - возможность уступки прямо предусмотрена 214-ФЗ, в перечень имущества, на которое нельзя обратить взыскание, права дольщика не включены.
Так что данное право вполне можно заложить.

До возникновения предмета залога можно реально "обременить" право требовать построить дом только условием перемены дольщика в договоре с застройщиком на указанное кредитором лицо (например, договор цессии под условием).

Ещё раз, примерно пятидесятый раз, специально для Вас повторяю: предмет залога - это право, а не квартира, и этот предмет залога возникает с момента заключения договора участия в долевом строительстве.

[greeny12]

Кстати, возможность уступки прав, возникших из договора участия в долевом строительстве, прямо предусмотрена 214-ФЗ:

30 декабря 2004 года N 214-ФЗ

А что можно уступить, то можно и заложить.

С учетом комментария к сообщению №54 объясните, пожалуйста, кому и что нужно закладывать участнику долевого строительства, который сам является залогодержателем в силу ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ:

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Сообщение отредактировал greeny12: 10 October 2007 - 18:14

[Ludmila]

Объясните, пожалуйста, кому и что нужно закладывать участнику долевого строительства, который сам являющийся залогодержателем в силу ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ:

Ну, во-первых, про заолг прав дольщика первым начали говорить Вы. Тема изначально была (и я первоначально говорила) про залог прав застройщика, Вы внезапно перешли на залог прав дольщика. Ну что же, я могу обсудить и залог прав дольщика, хотя и не понимаю, какое отношение это имеет к первоначальной теме.

Во-вторых, участник долевого строительства много кому и много зачем может закладывать свои права. Наиболее распространённый вариант - когда дольщик берёт кредит на то, чтобы заплатить по договору участия в долевом строительстве, и в обеспечение этого кредита закладывает права. При этом вполне возможна такая схема: выдаётся кредит дольщику, дольщик расплачивается с застройщиком, долга перед застройщиком не имеет и потом закладывает свои права, не обременённые никаким встречным исполнением застройщику со стороны дольщика.
Теоретически могут быть и другие варианты, когда дольщик закладывает свои права - залог может обеспечивать различные обязательства, как самого дольщика, так и третьих лиц.

[greeny12]

По невозможности залога прав застройщика, я так понимаю, Вы признали, что права я, а не Вы. 

Из чего следует такой вывод. Из Вашего несогласия с изложенным в соощении №41? Или можете подтвердить вывод цитатой?

Ещё раз, примерно пятидесятый раз, специально для Вас повторяю: предмет залога - это право, а не квартира, и этот предмет залога возникает с момента заключения договора участия в долевом строительстве.

Неужели пятидесятый?

Итак, похоже Вы согласились с тем, что предметом залога не может быть:
право стороны договора на обращение с иском в суд для понуждения контрагента к исполнению обязательства в натуре;
право одностороннего отказа от исполнения договора с его расторжением;
право на обращение с иском в суд о расторжении договора.

Про залог права на получение квартиры смотрим подводные камни, например в ПОСТАНОВЛЕНИИ ФАС ВСО от 08.07.2002 № А19-3493/02-16-Ф02-1771/02-С2.

Между сторонами был заключен договор залога, согласно которому истец заложил ответчику право на получение трехкомнатной квартиры.
Исследовав спорный договор залога на предмет соответствия его условий требованиям норм, регулирующих как общие вопросы заключения договоров, так и вопросы заключения отдельных видов договоров, арбитражный суд пришел к выводу о незаключенности договора залога из-за отсутствия в договоре залога указаний на существо передаваемых в залог и принадлежащих залогодателю прав на трехкомнатную квартиру, на индивидуальные признаки имущества, право на которое передавалось в залог.

[Ludmila]

Из чего следует такой вывод. Из Вашего несогласия с изложенным в соощении №41? Или можете подтвердить вывод цитатой?

Из того, что Вы не смогли не ответить ни на один мой вопрос, не смогли объяснить, откуда у застройщика появляются те права, которые он якобы может заложить, а вместо этого перевели дискуссию на вопрос о возможности залога прав дольщика.

Итак, похоже Вы согласились с тем, что предметом залога не может быть:
право стороны договора на обращение с иском в суд для понуждения контрагента к исполнению обязательства в натуре;
право одностороннего отказа от исполнения договора с его расторжением;
право на обращение с иском в суд о расторжении договора.

А я никогда и не утверждала, что эти права сами по себе могут быть предметом залога. Ещё раз: я говорила только о том, что права дольщика по договору участия в долевом строительстве могут быть предметом залога. Всё.

Про залог права на получение квартиры смотрим подводные камни, например в ПОСТАНОВЛЕНИИ ФАС ВСО от 08.07.2002 № А19-3493/02-16-Ф02-1771/02-С2.

Между сторонами был заключен договор залога, согласно которому истец заложил ответчику право на получение трехкомнатной квартиры.
Исследовав спорный договор залога на предмет соответствия его условий требованиям норм, регулирующих как общие вопросы заключения договоров, так и вопросы заключения отдельных видов договоров, арбитражный суд пришел к выводу о незаключенности договора залога из-за отсутствия в договоре залога указаний на существо передаваемых в залог и принадлежащих залогодателю прав на трехкомнатную квартиру, на индивидуальные признаки имущества, право на которое передавалось в залог.

Угу. Замечательно. Из дела не усматривается, во-первых, был ли там вообще должник, т.е. был ли залогодатель дольщиком, инвестором и т.д. Есть у меня такое сильное подозрение, что залогодатель как раз и был-таки застройщиком, и, если это так, то дело это Вы приводите в подтверждение моей позиции и в противовес своей. Ну да ладно, здесь можно только предположения делать, кем был залогодатель.
Во-вторых, я где-нибудь говорила, что при залоге прав не надо описывать закладываемое право, что не должно быть иных существенных условий договора залога в договоре залога прав? Я такого не говорила. Если право не было описано, если не был указан должник, отсутствовали какие-либо иные существенные условия договора залога - вне всякого сомнения, договор залога прав должен быть признан незаключённым. Я, собственно, никогда и не утверждала обратного.
Но из этого совсем не следует вывод, что залог прав дольщика невозможен ВООБЩЕ. Если руководствоваться такой логикой, то можон найти договоры ипотеки, признанные незаключёнными, и сделать вывод о невозможности ипотеки вообще; найти вывод о признании договора залога оборудования незаключённым и сделать вывод о том, что не может быть залога оборудования, и т.д., и т.п.

[greeny12]

Но из этого совсем не следует вывод, что залог прав дольщика невозможен ВООБЩЕ. Если руководствоваться такой логикой, то можон найти договоры ипотеки, признанные незаключёнными, и сделать вывод о невозможности ипотеки вообще; найти вывод о признании договора залога оборудования незаключённым и сделать вывод о том, что не может быть залога оборудования, и т.д., и т.п.

Вы правы.

Постановление Президиума ВАС РФ № 7518/99 от 28.12.1999

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между Банком с одной стороны, Застройщиком и Дольщиком 1 с другой стороны заключен договор о залоге. Его предметом являлось право требования долей объектов незавершенного строительства в виде определенных квартир в строящихся жилых домах, принадлежащих застройщику и дольщику 1.
Судом установлено, что при заключении договора о залоге застройщик не обладал правом на одну из квартир, так как застройщик передал это право по цепочке сделок, в конце которой возник Дольщик 2, который не имеет долгов перед контрагентом по своему договору.
Решение об обращении взыскания на право требования в части квартиры Дольщика 2 отменено, а дело в этой части направлено на новое рассмотрение.
Исходя из установленной принадлежности права требования названной квартиры в период заключения договора о залоге арбитражному суду надлежало разрешить вопрос о соответствии залога спорной квартиры пункту 3 статьи 335 ГК РФ и наличии основания для удовлетворения за счет этой квартиры части требований банка о взыскании долгов по кредитному договору.

[Ludmila]

Постановление Президиума ВАС РФ № 7518/99 от 28.12.1999

Это Вы к чему привели это дело? Что сказать хотели?

[greeny12]

Постановление Президиума ВАС РФ № 7518/99 от 28.12.1999

Это Вы к чему привели это дело? Что сказать хотели?

То, что уже было сказано в сообщениях №2, 48...

Сообщение отредактировал greeny12: 11 October 2007 - 13:00

[Ludmila]

И как это дело доказывает наличие у застройщика прав, которые могут быть заложены или уступлены?

Добавлено в [mergetime]1192086890[/mergetime]
Ещё раз.
1. У застройщика нет прав требования к третьим лицам, т.е. прав, которые могут быть заложены.
2. Наличие договора строительного подряда не означает то, что у заказчика по договору стройподряда возникает право собственности на объект в целом. Заказчиком может выступать не обязательно то лицо, у которого в дальнейшем возникнет право собственности на объект.
3. Права требования к подрядчику по договору стройподряда не могут быть заложены, т.к.:
а) право собственности на квартиры возникает не из договора стройподряда, а из иных документов;
б) права требования к подрядчику обременены встречным исполнением (предоставление стройплощадки, оплата работ и т.д.).
4. У дольщика по договору участия в долевом строительстве есть права, которые могут быть заложены.

[greeny12]

И как это дело доказывает наличие у застройщика прав, которые могут быть заложены или уступлены?

А так, что решение отменено только в части обращения взыскания на те права, которых уже не было у застройщика в момент заключения договора залога.

[Ludmila]

Ну Вы когда дело цитируете, Вы не искажайте его хотя бы.
Где тут написано, что закладывались права именно застройщика? Тут написано, что закладывались права лесозавода и гражданина. Что лесозавод является застройщиком, не написано нигде. Он мог являться и дольщиком.



ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 1999 г. No. 7518/99

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.98 по делу No. А60-1377/98-С2.
Заслушав и обсудив доклад судьи и выступление заместителя Генерального прокурора, поддержавшего протест, Президиум установил следующее.
Открытое акционерное общество "Екатеринбургский муниципальный банк" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кедровский" (далее - торговый дом) и закрытому акционерному обществу "Кедровский лесозавод" (далее - лесозавод) о взыскании 350000 рублей задолженности по кредиту, 25375 рублей процентов за пользование кредитом, 4287 рублей 50 копеек пеней за просрочку уплаты процентов и об обращении взыскания на заложенное лесозаводом имущественное право требования доли объектов незавершенного строительства в виде квартир.
Решением от 09.10.98 исковые требования удовлетворены.
В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается решение в части обращения взыскания на заложенное имущественное право отменить, направив дело в этой части на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно кредитному договору от 25.12.97 No. 3-3-266 банк предоставил торговому дому кредит в размере 350000000 рублей (в старом масштабе цен) со сроком возврата до 20.08.98 и уплатой 45 процентов годовых за пользование (в редакции дополнительного соглашения от 23.04.98).
Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между банком с одной стороны и лесозаводом и гражданином Буториным С.Г. с другой стороны заключен договор о залоге от 25.12.97 No. 3-3-266/з.
В связи с невозвратом к установленному сроку кредита, неуплатой части положенных за пользование им процентов и отсутствием у торгового дома денежных средств банк предъявил к заемщику настоящий иск о взыскании причитающихся ему сумм и об обращении взыскания на заложенное имущественное право.
В соответствии с указанным договором о залоге его предметом является право требования доли объектов незавершенного строительства в виде определенных квартир в строящихся жилых домах, принадлежащей лесозаводу и гражданину Буторину С.Г. на основании договоров долевого участия в строительстве от 27.01.97 No. 1251, от 02.02.97 No. 1265, от 21.02.97 No. 1284, от 27.08.97 No. 1482.
Согласно пункту 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем права может быть лицо, которому это право принадлежит.
Обращая взыскание на заложенное право, суд исходил из его принадлежности залогодателям в момент заключения договора о залоге.
Между тем в заявлении, поступившем в Генеральную прокуратуру Российской Федерации, гражданка Логиновских И.В. указывает на то, что при заключении договора о залоге лесозавод не обладал правом на трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Росточная, д. 17, корп. 2, кв. 30. Лесозавод передал это право, возникающее из договора от 02.02.97 No. 1265, акционерному обществу "Пышмалес" (по договору от 11.02.97 No. 2), а акционерное общество - гражданке Логиновских И.В. (по договору от 27.06.97 No. 37). Последняя оплатила строительство квартиры и в настоящее время проживает в ней с двумя детьми.
Это обстоятельство может повлиять на право банка в отношении одной из квартир, поэтому решение об обращении взыскания на право требования в части одной трехкомнатной квартиры, указанной в договоре от 02.02.97 No. 1265, следует отменить, а дело в этой части - направить на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо установить, является ли квартира, находящаяся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Росточная, д. 17, корп. 2, кв. 30, одной из трехкомнатных квартир, на строительство которых заключен договор от 02.02.97 No. 1265, и одновременно той квартирой, на которую лесозавод передал право требования акционерному обществу "Пышмалес" на основании договора от 11.02.97 No. 2.
Исходя из установленной принадлежности права требования названной квартиры в период заключения договора о залоге арбитражному суду надлежит разрешить вопрос о соответствии залога спорной квартиры пункту 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличии основания для удовлетворения за счет этой квартиры части требований банка о взыскании долгов по кредитному договору.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.98 по делу No. А60-1377/98-С2 отменить в части обращения взыскания на принадлежащее закрытому акционерному обществу "Кедровский лесозавод" по договору долевого участия в строительстве от 02.02.97 No. 1265 право требования одной трехкомнатной квартиры, переданное в залог по договору о залоге от 25.12.97 No. 3-3-266/з, и дело в этой части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Свердловской области.
В остальной части судебный акт оставить без изменения.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ




Добавлено в [mergetime]1192087714[/mergetime]
Ну, точно, лесозавод был дольщиком.

принадлежащей лесозаводу и гражданину Буторину С.Г. на основании договоров долевого участия в строительстве от 27.01.97 No. 1251, от 02.02.97 No. 1265, от 21.02.97 No. 1284, от 27.08.97 No. 1482.

Лесозавод передал это право, возникающее из договора от 02.02.97 No. 1265

Т.е. заложенные права принадлежали лесозаводу на основании договора долевого участия, т.е. он был дольщиком.

[greeny12]

И как это дело доказывает наличие у застройщика прав, которые могут быть заложены или уступлены?

А так, что решение отменено только в части обращения взыскания на те права, которых уже не было у застройщика в момент заключения договора залога.

Застройщик является залогодателем в силу закона по обязательствам возврата уплаченных дольщиком-залогодержателем денег, по возмещению дольщику убытков и (или) уплате неустойки. Последующий залог предмета залога, за счет реализации которого предполагаются такие выплаты, законодатель императивно не запрещает. Дольщик не может выступить залогодателем в отношении заложенного ему предмета залога (по закону). Об иных случаях возможных залогов сказано в сообщениях 2 и 48. Подтверждение этому есть в сообщении №17, как суд отказал кредитору застройщика в применении обеспечительных мер в виде запрета залога.(ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 26.04.2006 N Ф04-2328/2006(21910-А45-38) по делу N А45-17755/05-42/516).

[Ludmila]

Цитата(greeny12 @ 11.10.2007 - 10:16)
Цитата(Ludmila @ 11.10.2007 - 10:04)
И как это дело доказывает наличие у застройщика прав, которые могут быть заложены или уступлены?


А так, что решение отменено только в части обращения взыскания на те права, которых уже не было у застройщика в момент заключения договора залога.

Ну, правда, залогодатель был не застройщиком, а дольщиком, а застройщика Вы в Постановление ВАС сами вписали... так что это ровным счётом ничего не доказывает.

Застройщик является залогодателем в силу закона по обязательствам возврата уплаченных дольщиком-залогодержателем денег, по возмещению дольщику убытков и (или) уплате неустойки.

Этого я и не отрицала. Этот залог в силу закона распространяется на земельный участок или право его аренды и на возводимый объект. Это не то же самое, что и залог прав требования.

Последующий залог предмета залога, за счет реализации которого предполагаются такие выплаты, законодатель императивно не запрещает.

Ещё раз. Залог прав на получение квартир - это не последующий залог незавершёнки и права аренды, это отдельный вид залога.
Последующий залог незавершёнки и земельного участка или права аренды участка - это да, это возможно заключить. Договор залога прав застройщика "на получение квартир в собственность" или какие-то аналогичные договоры заключены быть не могут.

Дольщик не может выступить залогодателем в отношении заложенного ему предмета залога (по закону).

Зато может заложить, уступить и т.д. свои права требования к застройщику. Это не то же самое, что право собственности на объект недвижимости.

Подтверждение этому есть в сообщении №17, как суд отказал кредитору  застройщика в применении обеспечительных мер в виде запрета залога.(ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 26.04.2006 N Ф04-2328/2006(21910-А45-38) по делу N А45-17755/05-42/516).

Угу. Там просто перечислены все сделки, которые указаны в ГК РФ. Вопрос о действительности или недействительности догвоора залога там не рассматривался.

[greeny12]

И как это дело доказывает наличие у застройщика прав, которые могут быть заложены или уступлены?

А так, что решение отменено только в части обращения взыскания на те права, которых уже не было у застройщика в момент заключения договора залога.

Застройщик является залогодателем в силу закона по обязательствам возврата уплаченных дольщиком-залогодержателем денег, по возмещению дольщику убытков и (или) уплате неустойки. Последующий залог предмета залога, за счет реализации которого предполагаются такие выплаты, законодатель императивно не запрещает. Дольщик не может выступить залогодателем в отношении заложенного ему предмета залога (по закону). Об иных случаях возможных залогов сказано в сообщениях 2 и 48. Подтверждение этому есть в сообщении №17, как суд отказал кредитору застройщика в применении обеспечительных мер в виде запрета залога.(ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 26.04.2006 N Ф04-2328/2006(21910-А45-38) по делу N А45-17755/05-42/516).

Из постановления ФАС ПО от 16.09.2004 № А65-22906/2003-СГ2-4 следует, что залогодатель-дольщик предоставил в залог принадлежащие ему права требования на оплаченную часть помещений на первом этаже жилого дома. Данные права требования вытекали из договора долевого участия в строительстве жилья, где ООО выступало застройщиком. Застройщик дал свое согласие на передачу в залог принадлежащего залогодателю права требования по договору долевого участия в строительстве жилья.
Теперь думаем дальше. В соответствии с договором подряда застройщику передается результат, являющийся объектом вещных прав. До передачи результата, вещных прав ни у кого еще нет, а имущественные права застройщика на будущий результат не обременены правами дольщиков, то что мешает застройщику их заложить, если подрядчик даст свое согласие?

[Ludmila]

Из постановления ФАС ПО от 16.09.2004 № А65-22906/2003-СГ2-4 следует, что залогодатель-дольщик предоставил в залог принадлежащие ему права требования на оплаченную часть помещений на первом этаже жилого дома. Данные права требования вытекали из договора долевого участия в строительстве жилья, где ООО выступало застройщиком. Застройщик дал свое согласие на передачу в залог принадлежащего залогодателю права требования по договору долевого участия в строительстве жилья.

Ну, это подтверждает возможность залога прав дольщика, а не застройщика. Я изначально говорила, что права дольщика могут быть заложены.

В соответствии с договором подряда застройщику передается результат, являющийся объектом вещных прав.

В соответствии с договором подряда заказчику по договору подряда передаётся имущество, в данном случае - построенный объект. Собственник этого имущества договором подряда не устанавливается, заказчик может и не быть собственником имущества, а право собственности на возводимый объект определяется совсем другими документами - договором аренды земельного участка (если участок не в собственности застройщика), разрешением на строительство, инвестконтрактом (там, где они заключаются)...

До передачи результата, вещных прав ни у кого еще нет, а имущественные права застройщика на будущий результат не обременены правами дольщиков, то что мешает застройщику их заложить, если подрядчик даст свое согласие?

Да я уже много раз говорила, что мешает их заложить: то, что из договора подряда право собственности не возникает, то, что права требования по договору подряда обременены встречным исполнением, а также потому, что в документах, из которых у застройщика возникает право собственности (их я уже перечислила), не возникает право требования к третьим лицам, т.е. не возникает право, которое может быть заложено.

[greeny12]

В соответствии с договором подряда застройщику передается результат, являющийся объектом вещных прав.
В соответствии с договором подряда заказчику по договору подряда передаётся имущество, в данном случае - построенный объект. Собственник этого имущества договором подряда не устанавливается, заказчик может и не быть собственником имущества, а право собственности на возводимый объект определяется совсем другими документами - договором аренды земельного участка (если участок не в собственности застройщика), разрешением на строительство, инвестконтрактом (там, где они заключаются)...

Подрядчик, возводивший жилые дома, квартиры может потребовать от застройщика оплаты выполненных работ путем удержания этих объектов в соответствии со ст. 359 ГК РФ. Подрядчик может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены у застройщика третьим лицом, например дольщиком. Однако это не означает, что у подрядчика может возникнуть право залога в силу закона. В обеспечение исполнения обязательств застройщика перед подрядчиком может быть заключен договор залога, но только лицом, отвечающим критериям ст. 335 ГК РФ. Таким лицом - залогодателем может быть как застройщик, так и дольщик, в зависимости от наличия закладываемых прав на момент заключения договора залога.

[Ludmila]

Вы продолжаете валить всё в одну кучу, ну да ладно.

Один маленький вопросик:

В обеспечение исполнения обязательств застройщика перед подрядчиком может быть заключен договор залога, но только лицом, отвечающим критериям ст. 335 ГК РФ.

Какие конкретно права может, по Вашему мнению, заложить застройщик по обязательствам перед подрядчиком? Сформулируйте, это, пожалуйста, так, как сформулировали бы в договоре.

[greeny12]

Какие конкретно права может, по Вашему мнению, заложить застройщик по обязательствам перед подрядчиком?

А почему Вы не хотите также обеспечить обязательства подрядчика перед застройщиком, дав застройщику инструмент для обеспечения кредита или других обязательств?

По аналогии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом можно обеспечить обязательства возврата уплаченных подрядчику денег, по возмещению застройщику убытков и (или) уплате неустойки, т.е. всего того, что подлежит выплате дольщику при неисправности застройщика.

Сообщение отредактировал greeny12: 11 October 2007 - 15:55

[greeny12]

Какие конкретно права может, по Вашему мнению, заложить застройщик по обязательствам перед подрядчиком?

Для размышления после обеда:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 05.06.2002 N А56-2313/02

Застройщик-ответчик и Дольщик-истец заключили два договора: договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым Дольщик обязался финансировать строительство шести квартир, и договор подряда.
Финансирование строительства осуществлялось путем зачета встречного требования, возникшего из договора подряда, заключенного между Дольщиком и Ответчиком.
В соответствии с договором подряда ответчик не вправе самостоятельно отчуждать в пользу третьих лиц, передавать в залог или заменять квартиры, предусмотренные договором о долевом участии в строительстве.
Из материалов дела следует, что спорный жилой дом не принят в эксплуатацию Государственной комиссией, следовательно, объектов, которые могут быть отчуждены ответчиком в нарушение условий договора подряда, не существует.

[Ludmila]

В соответствии с договором подряда ответчик не вправе самостоятельно отчуждать в пользу третьих лиц, передавать в залог или заменять квартиры, предусмотренные договором о долевом участии в строительстве.

Ну, здесь говорится про залог квартир. Дом не введён в эксплуатацию - квартир нет - закладывать нечего. Согласна.
А где здесь про залог прав на получение квартир? Я Вам ещё раз говорю: объект недвижимости (квартира) и права требования на получение квартир - это две большие разницы.
Вы лишний раз подтвердили мой довод: застройщик может заложить квартиры, но не права на их получение.

А почему Вы не хотите также обеспечить обязательства подрядчика перед застройщиком, дав застройщику инструмент для обеспечения кредита или других обязательств?

Какой инструмент? Как обеспечение обязательств подрядчика может быть обеспчением кредита? Я не отрицаю возможности существования такого обеспечения, просто прошу Вас пояснить, как Вы представляете этот механизм.

По аналогии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом можно обеспечить обязательства возврата уплаченных подрядчику денег, по возмещению застройщику убытков и (или) уплате неустойки, т.е. всего того, что подлежит выплате дольщику при неисправности застройщика.

Залогом ЧЕГО? Если залогом прав застройщика, то нельзя из-за отсутствия у застройщика прав, которые могут быть заложены.
Плюс обеспечение обязательств, указанных Вами, вообще весьма сомнительно, т.к. могут возникнуть затруднения с описанием обеспечиваемого обязательства.

И Вы опять не можете ответить на мои вопросы. Впрочем, как и всегда.


З.Ы. Меня не будет несколько дней в Инете. Если ответите завтра, я Вам отвечу только в понедельник, так что, если завтра не получите от меня ответ, не думайте, что я прекратила дискуссию.

Сообщение отредактировал Ludmila: 11 October 2007 - 20:25