Сообщений в теме: 76

[Канчиль]

Коллеги, а у меня такая тема:
Есть квартира, принадлежащая юр.лицу.
Сейчас это ЮЛ договорилось с ФЛ о следующем: ЮЛ производит перепланировку данной квартиры с целью сделать из нее другую - меньшей площади (куда денется остаток точно не знаю, то ли будет отдельная еще одна квартира, то ли эта часть присоединится к другой соседней квартире этого же ЮЛ. при этом, все согласование остается за ЮЛ, а вот строительные работы производит частично ЮЛ, а частично ФЛ своими силами и за счет собственных средств. По завершении всех работ их результат сдается, в техпаспорт дома вносятся соответствующие изменения и пр. (все делает ЮЛ) и дальше оно передает готовую квартиру и право собственности физику.
Начала я делать предварительный договор купли-продажи, в котором описываю всю схему, а в голову закрадывается подозрение: может, это каким-нибудь договором о совместной инвестиционной деятельности обозвать? Или каким-то иным договором, по которому физик сможет непосредственно свое право собственности зарегистрировать, минуя промежуточную регистрацию на юр.лицо?

(жалобно)
А на мой вопрос кто-нибудь ответит?...

[Вадим Черданцев]

Коллеги, а у меня такая тема:
Есть квартира, принадлежащая юр.лицу.
Сейчас это ЮЛ договорилось с ФЛ о следующем: ЮЛ производит перепланировку данной квартиры с целью сделать из нее другую - меньшей площади (куда денется остаток точно не знаю, то ли будет отдельная еще одна квартира, то ли эта часть присоединится к другой соседней квартире этого же ЮЛ. при этом, все согласование остается за ЮЛ, а вот строительные работы производит частично ЮЛ, а частично ФЛ своими силами и за счет собственных средств. По завершении всех работ их результат сдается, в техпаспорт дома вносятся соответствующие изменения и пр. (все делает ЮЛ) и дальше оно передает готовую квартиру и право собственности физику.
Начала я делать предварительный договор купли-продажи, в котором описываю всю схему, а в голову закрадывается подозрение: может, это каким-нибудь договором о совместной инвестиционной деятельности обозвать? Или каким-то иным договором, по которому физик сможет непосредственно свое право собственности зарегистрировать, минуя промежуточную регистрацию на юр.лицо?

(жалобно)
А на мой вопрос кто-нибудь ответит?...

Предварительный договор, отчего же - можно и его. Главное правильно идентифицировать будущий объект недвижимости. Однако расходы физика на ремонтно-строительные работы сложно уместить в этом договоре, невозможно ИМХО Может быть сделать два договора - предварительный для закрепления обязательства заключить основной договора купли-продажи. А как второй - договор инвестиционной деятельности или иной договор, который бы зафиксировал расходы физика на реконструкцию и ремонтные работы.

Yuliya-nn, НЕ МОЖЕТ физик привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме (обоснование я уже приводил + ч.2 ст.1 того же закона)

Извините, а откуда этот ваш вывод прямо вытекает?

Смотрю:

статью 1 214-ФЗ

п. 1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

п.2 Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только....

Разве из договоров Предварительной купли-продажи прямо вытекает право собственности?
Или же предварительный договор создает только обязательство заключить договор К-П?

[Bastinda]

Разве из договоров Предварительной купли-продажи прямо вытекает право собственности?

из предварительного договора купли-продажи вытекает привлечение денежных средств в строительство, нет?

[Sania]

Вадим Черданцев,

Разве из договоров Предварительной купли-продажи прямо вытекает право собственности?
Или же предварительный договор создает только обязательство заключить договор К-П?

Полагаю, что нарушение не в самом ПДКП, а в совокупности ПДКП + привлечение денег (займ, вексель, непосредственно в самом ПДКП - имхо не важно). Именно эта совокупность - прямое нарушение ФЗ-214

[Yuliya-nn]

Спасибо всем большое за ответы! В общем, как я и думала, рег-ть сначала придется ПС Застройщика, а потом по КП - привлеченным физикам. Но! сбили меня с толку на консультации в ФРС, убедив в том, что такая схема, при которой Застройщик подает список инвесторов,после чего инвесторы уже могут самостоятельно обращаться за рег.ПС на постороенные вышеуказанным способом квартиры. А когда мы подали этот список инвесторов.... они (ФРС) и засуетились, засовещались, засомневались... впрочем, что и верно...)

[Вадим Черданцев]

Вадим Черданцев,

Разве из договоров Предварительной купли-продажи прямо вытекает право собственности?
Или же предварительный договор создает только обязательство заключить договор К-П?

Полагаю, что нарушение не в самом ПДКП, а в совокупности ПДКП + привлечение денег (займ, вексель, непосредственно в самом ПДКП - имхо не важно). Именно эта совокупность - прямое нарушение ФЗ-214

Ради интересной дискуссии, я буду занимать позицию, что ПДКП + обеспечение исполнения обязательств по ПДКП - это не нарушение 214-ФЗ, поскольку не влечет прямо возникновения права собственности у стороны ПДКП.

[GellaX]

Полагаю, что нарушение не в самом ПДКП, а в совокупности ПДКП + привлечение денег (займ, вексель, непосредственно в самом ПДКП - имхо не важно). Именно эта совокупность - прямое нарушение ФЗ-214

если быть чуть точнее, то еще и + расходование привлеченных денежных средств на строительство объекта + отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, т.к 214-ФЗ касается строящихся объектов.

[ДВИ]

Отличие ДДУ от инвестиционного в правах инвестора, а именно правах на участие в управлении общими делами и праве на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Если такого в Вашем договоре нет то всяко это не инвестиционное соглашение.

[Sania]

Ради интересной дискуссии, я буду занимать позицию, что ПДКП + обеспечение исполнения обязательств по ПДКП - это не нарушение 214-ФЗ, поскольку не влечет прямо возникновения права собственности у стороны ПДКП.

Не вступая в дискуссию на уровне теории (по-видимому, Вы в чем-то правы ) :
по моему глубокому убеждению контролирующие органы и суды (как минимум первых инстанций) однозначно сочтут такую схему - привлечением денег в обход 214-ФЗ.
К слову ВАС в проекте Пленума по купле-продаже будущих объектов недвижимости указал на неприменимость своих разъяснений к купле-продаже гражданами квартир в МКД. Понятно, что он говорит уже об основных ДКП, но тем не менее...

если быть чуть точнее, то еще и + расходование привлеченных денежных средств на строительство объекта + отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, т.к 214-ФЗ касается строящихся объектов.

Согласен

[GellaX]

Ради интересной дискуссии, я буду занимать позицию, что ПДКП + обеспечение исполнения обязательств по ПДКП - это не нарушение 214-ФЗ, поскольку не влечет прямо возникновения права собственности у стороны ПДКП.

Прямо-то не влечет, но если имеет место расходование обеспечительного платежа по ПДКП на строительство, то это и есть привлечение денежных средств по смыслу 214-ФЗ. Судебная практика по ч. 1 ст. 14.28 КоАП имеется.

[Вадим Черданцев]

Ради интересной дискуссии, я буду занимать позицию, что ПДКП + обеспечение исполнения обязательств по ПДКП - это не нарушение 214-ФЗ, поскольку не влечет прямо возникновения права собственности у стороны ПДКП.

Прямо-то не влечет, но если имеет место расходование обеспечительного платежа по ПДКП на строительство, то это и есть привлечение денежных средств по смыслу 214-ФЗ. Судебная практика по ч. 1 ст. 14.28 КоАП имеется.

Угу. Логика интересная. О судебной практике - есть какое-то конкретное дело по 14.28? Где посмотреть можно?

[GellaX]

О судебной практике - есть какое-то конкретное дело по 14.28? Где посмотреть можно?

Постановление ФАС Центрального округа от 27.01.2010 по делу N А14-6317-2009151/34
там предварительный ДДУ, но суть особо не меняется

[GellaX]

Еще практика по ПДКП
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 N А53-11831/2009
Определение ВАС РФ от 12.11.2008 N 14259/08
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А19-19256/10
Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 20.10.2010 по делу N А03-3250/2010
и т.д.
Консультант+ Вам в помощь

[basilka]

Интересно удалось ли автору АTWOM оформить право собственности?)

Сообщение отредактировал basilka: 27 September 2011 - 13:52

[basilka]

Есть физик у которого в собственности земельный участок.
Есть ООО в котором физик является одним из участников у ООО есть денежные средства. Физик хочет построить на этом участке здание, так что бы оно потом перешло к ООО. Физик уже заказал и оплатил разработку проектной документации. Как полагаю физик и ООО должны заключить инвестиционный договор. Можно ли прописать в предмете договора, что ООО строит за счет собственных и заемных средств, для чего привлекает строительную организацию имеющую членство в СРО, а по факту сдачи объекта право собственности на 100% здания переходит к ООО на основании акта о результатах реализации инвестиционного договора. Возможно ли будет зарегистрировать право собственности на основании данного акта? Прочитав Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 пришла к выводу, что договор будет квалифицирован как договор к-п. Какие налоги нужно будет заплатить по факту регистрации права ООО. А что будет с землей? право собственности на нее тоже перейдет к инвестору ООО? или останется за физиком? Или проще передать земельный участок ООО как вклад в имущество ООО или подарить ООО, а ООО пусть заключит договор подряда, но как быть с проектной документацией, ее ведь уже оформили на физика?
Всем заранее спасибо!)

Сообщение отредактировал basilka: 27 September 2011 - 14:31

[Злая белка]

Товарищи!

Ситуация похожая, и я туплю )) недавно в стройке, пытаюсь разобраться. Извините, если глупость спрашиваю.

Мы строим отдельные жилые дома. Руководство избрало заключение предварительного договора купли-продажи зем.участка и жилого дома, но суть в том, что до установленного срока заключения осн.договора мы не успеваем зарегистрировать право собственности на дом на себя, чтобы заключить договор купли-продажи. Но мы успеваем до указанного срока ввести дом в эксплуатацию. Поскольку срок заключения договора и так уже передвигался, чтобы не вызвать негатив у клиентов встал вопрос - можно ли зарегистрировать право собственности сразу на физ.лицо. Схема "КП зем.участка + подряд" не подходит, т.к., во-первых, опять же долго будет регистрировать сначала землю, потом дом, а, во-вторых, руководство хочет уйти от строительного подряда как такового.

Под ДДУ мы не подпадаем - признаков многоквартирного дома нет.

Например, сгодится ли для этих целей инвест.договор между юрлицом (владелец зем.участка-застройщик) и физ.лицом (инвестор), в результате которого застройщик получает вознаграждение, а физ.лицо - землю и дом? По-моему, это получается смешанный договор КП зем.участка и агентского договора по подряду на строительство. Но если бы ФРС это приняло и зарегистрировала бы по этому договору сразу на физ.лицо и дом, и землю - было бы супер. Как думаете, прокатит?

[LOW]

Правильно ли я понимаю, что ДДУ будет являться недействительным если ООО1 (дольщик) и ООО2 (застройщик) заключили ДДУ по которому строится нежилое здание и единственным участником долевого участия с оплатой 100% всего здания будет только один участник - ООО1 ?

[Sania]

LOW, думаю, Вы правильно понимаете.
А почему не хотите заключить два ДДУ?

Сообщение отредактировал Sania: 07 March 2013 - 15:58

[LOW]

Можно и 2, но сейчас пока рассматривается вопрос о возможности заключения ДДУ с единственным участником...
Хотя судебной практики о не возможности заключения ДДУ с единственным участником пока не нашел.

[Sania]

LOW, Дело же не в количестве дольщиков, а в количестве объектов долевого строительстве. Если ОДС = ОН, тогда договор не подпадает под опрелеление ДДУ.
Другими словами, делят ОН на два ОДС, заключают ДДУ на 1 ОДС с ООО1, затем спустя время другой ДДУ на 2ой ОДС с тем же ООО1.
Для перестраховки можно 2ой ДДУ сначала на прослойку, затем уступкой на ООО1.
После актов приема-передачи и регистрации п/с ООО1 "объединит" два помещения в здание, либо так и будет пользоваться отдельно.

[LOW]

Другими словами, делят ОН на два ОДС, заключают ДДУ на 1 ОДС с ООО1, затем спустя время другой ДДУ на 2ой ОДС с тем же ООО1.

По сути получается с ООО1 заключается 2 ДДУ на 2 ОДС, но фактически дольщик то один и тот же...
Не завернет ли ФРС второй ДДУ когда один и тот же дольщик фактически будет собственником всего здания ?
ИМХО просматривается притворность сделки...

[Sania]

LOW,через полгодика и через уступку - пропустят

[Estes]

Доброго времени суток. Подниму тему.
Поправьте меня, пожалуйста, если сделала не верные выводы по чистоте нижеприведнной схемы.
Есть ООО "Х", которое хочет инвестировать совместно с ООО "Y" строительство многоквартирного жилого дома 50/50.
При этом физическое лицо предоставляет в аренду земельный участок ООО "Y", последнее является застройщиком, а также соответственно оформляет всю разрешительную документацию, авторский надзор и ввод объекта в эксплуатацию.
При этом ООО "Х" заключает с ООО "Y" договор ДДУ , у сторон этого договора возникает право собственности на имущество в многоквартирном доме, пропорциональное вкладу. Затем ООО "Y" по агентскому договору с ООО "X" реализует принадлежащие последнему квартиры физическим лицам.
Все ли чисто по этой схеме.. кто сталкивался? нет ли по пути сюрпризов?

Или лучше заключить ДПТ?

Сообщение отредактировал Estes: 18 May 2013 - 10:33

[Sania]

При этом ООО "Х" заключает с ООО "Y" договор ДДУ , у сторон этого договора возникает право собственности на имущество в многоквартирном доме, пропорциональное вкладу.

а вклад - откуда взялся?
Если вклад - это то бабло, что Х передает Y-ку, то в чем "схема"-то? ДДУ как ДДУ
ДДУ только до РнаС вроде не заключить

[Estes]

Я сомневаюсь в выборе договора ДДУ или ДТП

Сообщение отредактировал Estes: 20 May 2013 - 08:31