Сообщений в теме: 105

[RLV79]

Доброго дня уважаемые коллеги
Мой вопрос на грани недвижки и процесса.
Зарегистрировано право собственности гражданина на квартиру. По сути эта квартира является индивидуальным жилым домом. Есть даже соответствующее техническое заключение специалиста, что данная квартира является жилым домом. Гражданин хочет получить в аренду земельный участок под этим домом-квартирой.
Предварительный разговор с ФРС показал, что даже если сделать кадастровый паспорт на ЖД (а сейчас он на квартиру), то для ФРС это будет другой объект недвижимости, на который они потребуют правоустанавливающие документы (а они на квартиру).
Появилась мысль установить в суде юр. факт того, что описанная квартира - является ЖД.
Какие проблемы видите в данном способе и какие предложите?

[Jazzanova]

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2004 г. N 76

10. Юридическая характеристика вида имущества не является фактом, влекущим возникновение, изменение и прекращение прав лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Общество с ограниченной ответственностью заявило в арбитражный суд требование о признании павильона недвижимым имуществом с целью государственной регистрации права собственности на него.
Органом технического учета (БТИ) были представлены документы, подтверждающие, что указанное строение является временным, а не капитальным, то есть не является недвижимым имуществом.
Понятие недвижимости, права на которое подлежат государственной регистрации, дано в статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и основано на характеристике естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации БТИ.
Суд пришел к выводу, что в данном деле заявлено требование о юридической характеристике вида имущества, которая сама по себе не порождает возникновение каких-либо правоотношений и не является самостоятельным основанием для государственной регистрации права собственности. Несогласие заявителя с характеристикой объекта может быть урегулировано иным способом.
Поскольку юридическая характеристика вида имущества в силу статьи 30 Кодекса не является фактом, имеющим юридическое значение для возникновения, изменения и прекращения прав организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и не подлежит установлению в арбитражном суде в порядке особого производства, суд обоснованно прекратил производство по делу (п.1 ч.1 ст.150 Кодекса).

если пойдешь в сою
то конечно эта практика определяющего значения иметь не будет
насчет предложений
проведи "реконструкцию" квартиры (дома) в целях создания ИЖС
вызови бти
техдокументы составь уже как на ИЖС
зарегистрируй право собственности на ИЖС
на основнаии 218 ГК

Сообщение отредактировал Jazzanova: 08 October 2009 - 17:21

[RLV79]

Jazzanova
Василий, спасибо за внимание к теме.
По поводу письма, я его знаю, но считаю что оно в данном случае не применимо, т.к. суд под видом имущества имел ввиду его отношение к объектам недвижимости или движимому имуществу.

насчет предложений
проведи "реконструкцию" квартиры (дома) в целях создания ИЖС
вызови бти
техдокументы составь уже как на ИЖС
зарегистрируй право собственности на ИЖС
на основнаии 218 ГК

Слишком заморочено. Мне кажется проще обратиться в администрация с заявлением о приобретении з.у. в аренду под квартирой, получить отказ и обжаловать его в суд, доказывая уже в процессе относимость данной квартиры к понятиям здания, строения или сооружения в рамках ст. 36 ЗК.

Добавлено немного позже:
Интересуют все же мнения по поводу установления факта. При том, что если такое решение будет, то ФРС без вопросов регит право собственности на дом.
В данный момент меня смущает ст. 265 ГПК РФ.

[Jazzanova]

RLV79
хм...жилищное законодательство разделяет понятия жилой дом и квартира
посмотри ст. 16 ЖК

Добавлено немного позже:
на основании чего возникло право собственности на квартиру?
может подрегулировать техдокументацию и правотустанавливающую сделку?



Добавлено немного позже:

проще обратиться в администрация с заявлением о приобретении з.у. в аренду под квартирой, получить отказ и обжаловать его в суд, доказывая уже в процессе относимость данной квартиры к понятиям здания, строения или сооружения в рамках ст. 36 ЗК.

доказать что квартира = здание
имхо бред
тупиковый путь

[RLV79]

Jazzanova

хм...жилищное законодательство разделяет понятия жилой дом и квартира
посмотри ст. 16 ЖК

Это разновидность жилых помещений, но никто не относит их к движимым объектам, потому письмо ВАСи я и считаю здесь не применимым.

доказать что квартира = здание
имхо бред
тупиковый путь

Так цель всего вопроса именно в этом, при том, что согласно упомянутому мной заключению и фактически, данная квартира равна понятию жилого дома, а жилой дом у нас и есть здание (строение) в рамках 36 ЗК.

[Jazzanova]

RLV79
фз 221-фз
ст. 1
3. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

пункт 2 ст. 44
2. До 1 января 2010 года, если иное не установлено Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 43 настоящего Федерального закона, кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется и подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета данных объектов недвижимости в соответствии с ранее установленным порядком осуществления такого учета, проводится в соответствии с правилами, установленными на день вступления в силу настоящего Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда. Особенности подготовки указанных документов могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

п. 3 ст. 43
3. В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

таким образом имхо данные государственного технического учета имеют приоритет перед любым техническим заключением
вот получишь кадастровый паспорт на жилой дом
велком

Сообщение отредактировал Jazzanova: 08 October 2009 - 19:10

[Alderamin]

RLV79

Зарегистрировано право собственности гражданина на квартиру. По сути эта квартира является индивидуальным жилым домом. Есть даже соответствующее техническое заключение специалиста, что данная квартира является жилым домом.

И как такое получилось? Еще хотя бы одна квартира в доме есть? Или дом состоит из этой одной единственной квартиры?

[Виндикат Негаторович]

Многоквартирный дом не может быть из одной квартиры

Добавлено немного позже:

Состоять

[Хома Брут]

RLV79 Сейчас занимаюсь аналогичным вопросом. В УФРС подтвердили, что единственным выходом является установления ЮФ (практика такая уже сложилась).

Мне кажется проще обратиться в администрация с заявлением о приобретении з.у. в аренду под квартирой, получить отказ и обжаловать его в суд, доказывая уже в процессе относимость данной квартиры к понятиям здания, строения или сооружения в рамках ст. 36 ЗК.

Нецелесообразно. Отказ в заключении договора аренды будет законным. Если суд и укажет в мотивировочной части решения на то, что фактически это ЖД, то для УФРС этого будет недостаточно.

И как такое получилось?

Alderamin Такое частенько бывает. Обычно в результате приватизации служебного жилья. Предоставляют работнику дом, а когда дело доходит до приватизации, берут типовой договор передачи и называют дом квартирой.

[RLV79]

Jazzanova

таким образом имхо данные государственного технического учета имеют приоритет перед любым техническим заключением
вот получишь кадастровый паспорт на жилой дом
велком

Полностью с тобой согласен. Но даже получив новый кад. паспорт возникает проблема описанная в вопросе:

Предварительный разговор с ФРС показал, что даже если сделать кадастровый паспорт на ЖД (а сейчас он на квартиру), то для ФРС это будет другой объект недвижимости, на который они потребуют правоустанавливающие документы (а они на квартиру).

Alderamin

как такое получилось? confused.gif Еще хотя бы одна квартира в доме есть? Или дом состоит из этой одной единственной квартиры?

Именно так, дом состоит из одной единственной квартиры. Ноги растут из приватизации жил. фонда в 90-х, когда охотнее приватизировали все что угодно как квартиры, так как ЖД были частные, а государственные были служебными. Для этого тех. документацию на дом делали специально как на квартиру.

ВИНДИКАТ НЕГАТОРОВИЧ

Многоквартирный дом не может быть из одной квартиры

А я и не говорил что он многоквартирный ))))

Хома Брут

ейчас занимаюсь аналогичным вопросом. В УФРС подтвердили, что единственным выходом является установления ЮФ (практика такая уже сложилась).

Если у Вас есть практика, то прошу поделиться.

Отказ в заключении договора аренды будет законным.

Не согласен. Суд в процессе может установить что это ЖД (например экспертиза или данные БТИ) со всеми вытекающими, а следовательно и применение 36 ЗК будет законным. Я этот путь откидываю лишь потому, что он долгий, можно завязнуть в процессе, а по установлению факта быстрее, но есть нюанс ст. 265 ГПК РФ.

Добавлено немного позже:
Хома Брут

В УФРС подтвердили, что единственным выходом является установления ЮФ (практика такая уже сложилась).

Еще вопросы: практика личная? Какие доказательства невозможности установить факт другим путем и требуют ли суды такие доказательства вообще?

[Jazzanova]

Предварительный разговор с ФРС показал, что даже если сделать кадастровый паспорт на ЖД (а сейчас он на квартиру), то для ФРС это будет другой объект недвижимости, на который они потребуют правоустанавливающие документы (а они на квартиру).

это да
поэтому и предлагал вариант с "реконструкцией" чтобы обосновать изменение объекта по документам БТИ
в крайнем случае пробуй юрфакт
в практике всяко бывает

Сообщение отредактировал Jazzanova: 09 October 2009 - 13:16

[RLV79]

Jazzanova
Да я вот и хочу попробовать, тока смущает меня 265 ГПК. Как ты смотришь, потребует судья доказательства невозможности установления такого факта во внесудебном порядке и что может подтверждать такую невозможность?

[Jazzanova]

справка БТИ

[RLV79]

Jazzanova

справка БТИ

О чем?

[Виндикат Негаторович]

А я и не говорил что он многоквартирный ))))

- одноквартирный жилой дом - так чтоли получается

[Jazzanova]

О чем?

о том что без соответствующего судебного решения нельзя переоформить документы БТИ с квартиры на жилой дом
равно как не помешает письмо ФРС на тему
не можем оформить право собственности на жилой дом без данного судебного решения

[PANDA GR.]

Как вариант возможен иск о признании права собственности на домовладение?

[RLV79]

ВИНДИКАТ НЕГАТОРОВИЧ

- одноквартирный жилой дом - так чтоли получается

Ну вот такой бред )
Jazzanova

о том что без соответствующего судебного решения нельзя переоформить документы БТИ с квартиры на жилой дом
равно как не помешает письмо ФРС на тему
не можем оформить право собственности на жилой дом без данного судебного решения

С БТИ веду переговоры. Они сначала кивали на то, что видели постановления администрации МО о переводе квартиры в жилой дом. Я им сказал, что обращались, получили отказ, да и полномочий принимать такие акты у муниципалов нет да и никогда не было. Начал им говорить о 221-ФЗ (про те статьи о которых ты мне напомнил выше). После прямого вопроса: сделают ли они кад. паспорт как на жилой дом?, взяли паузу до понедельника.
Я предполагаю обратиться к ним в любом случае и если будет отказ оформить паспорт на ЖД, то тогда идти в суд с этим документом как подтверждением соблюдения ст. 265 ГПК. Если они делают такой кад. паспорт, идти с ним в ФРС и получать отказ в изменении объекта права в ЕГРП и идти за ЮФ с этим отказом.
PANDA GR.

Как вариант возможен иск о признании права собственности на домовладение?

Да вроде его никто не оспаривает )))), да и гос. пошлина другая.

[Jazzanova]

Если они делают такой кад. паспорт, идти с ним в ФРС и получать отказ в изменении объекта права в ЕГРП и идти за ЮФ с этим отказом.

если в результате изменения вида объекта недвиждимости его площадь и иные характеристики остаются неизменными
попробуй следующий алгоритм действий:
1. обращение к органу власти, с которым заключен договор передачи квартиры
(или к его правопреемнику) с просьбой откорректировать договор передачи в части изменения объекта
если отказ приобщишь его к материалам дела суда
если согласие
то заключишь допсоглашение к договору
2. техинвентаризация жилого дома
проводится на основании допсоглашения силами БТИ
получаешь кадастровый паспорт
если отказ - то приобщаешь его к материалам дела суда
3. обращаешься в ФРС с кадастровым паспортом и допсоглашением с заявлением о госрегистрации права собственности на жилой дом
если отказ - то приобщаешь его к материалам дела

[RLV79]

Jazzanova
По первому варианту не получается, так как приватизировал не тот, кто переводит сейчас этот дом, а продавец.
По второму согласен. Пока так и думаю.

Сообщение отредактировал RLV79: 09 October 2009 - 23:07

[Adviser]

Всем доброго времени суток!

Мне впервые пришлось столкнуться со спором о разделе общего имущества, в связи с чем я прошу поделиться опытом разрешения таких споров.

Ситуация следующая.
Две сестры (назовем их А и Б) в 1977 г. получили в наследство (по закону) в равных долях земельный участок (общая площадь – 2 794 м2) и находящиеся на нем дом (1 этаж + мансардный этаж) и др. постройки. Из построек являются самостроем мансардный этаж дома и гараж.

Из документов на имущество у меня есть:
1. Свидетельство о праве на наследство.
2. Архивные выписки из постановления главы администрации от 18.02.1993 г. о закреплении земельного участка за А по фактическому пользованию для ведения личного подсобного хозяйства и выдаче свидетельства о праве собственности на землю.
3. Свидетельство о праве собственности А на землю от 21.01.1993 г. (в нем два косяка: содержится исправление в номере постановления главы администрации + дата выдачи свидетельства ранее даты выхода постановления; А обращалась в администрацию с заявлением об исправлении свидетельства – ей отказали по причине того, что вносить изменения нельзя и послали в суд).
Доп. информация:
- земельный участок не межевали, кадастровый паспорт не получали;
- свидетельство о праве долевой собственности на дом А не получала.

Сейчас стоит задача разделить это имущество. Поскольку А и Б о порядке раздела имущества не договорились, придется обращаться в суд. В связи с этим у меня возникли следующие вопросы:
1. Можно ли требовать реального раздела дома и образования двух отдельных объектов, с учетом того, что в доме есть помещения, через которые ходят оба собственника?
2. Что нужно сделать перед судом?
3. Надо ли получать свидетельство о государственной регистрации права собственности А и Б на дом и самовольные постройки? Возможно ли это сделать, если Б будет не согласна?
4. Какие документы, которые будут описывать предлагаемый А порядок раздела общего имущества, надо сдавать в суд? Кто их может подготовить?
5. Как правильно формулировать исковые требования, чтобы в дальнейшем не иметь проблем с государственной регистрацией права собственности?
6. Как суд будет определять порядок раздела имущества? Надо ли А заявлять о проведении какой-нибудь экспертизы или получать какие-нибудь справки, заключения и т.п.?
7. Что еще специфичного для таких споров по сравнению с обычным исковым производством?
8. Какие примерные сроки рассмотрения таких дел и как их можно ускорить?

В общем, буду очень благодарен за любую информацию по теме.

[Adviser]

Неужели никто не может ничего сказать по моим вопросам?

[Прасковья из Подмосковья]

1. При выделе доли в доме в натуре через суд, что правильнее просить - выделить "изолированную часть дома" или "квартиру №...". Технически выдел доли возможен, и в реальности раздел дома существует, а на плане БТИ эти изолированные части дома указаны как квартиры.
Какие юридические последствия несут в себе эти два термина?

2. Можно ли обратиться в суд за выделом доли в натуре в жилом доме - до получения Свидетельства о праве на наследство, так как в силу субьективных причин, Соглашение о разделе между слобственниками дома - невозможно.
доли в доме определены в завещании, где и указан порядок пользования (конкретные помещения) завещателем. Нотариус отказывается указывать это в свидетельстве. Наследство принято нотариально и фактически много лет назад. Всего два собственника - один из них постоянно зарегистрирован и проживает в этом доме.

[евген880]

Всем привет, скажите пожалуйста, можно ли из четырёх комнатной квартиры две комнаты вывести из жилищного фонда и зделать в них магазин?

[Alphaville]

Жилой дом и земельный участок принадлежали двум собственникам на праве общей долевой собственности (по 1/2). В судебном порядке произведен выдел долей в натуре.
В решении суда указано:
Иск Иванова к Петрову удовлетворить...
Произвести реальный раздел дома, хозпостроек и земельного участка домовладения по адресу...
Выделить Иванову квартиру №1 в жилом доме согласно плану, состоящую из комнат... площадью...
...
В пользование Петрова выделить квартиру №2 в жилом доме согласно плану, состоящую из комнат... площадью...
...

О том, что право долевой собственности на дом и ЗУ прекращено в решении не указано.

В ФРС право собственности на выделенные квартиры и ЗУ сразу зарегистрировано не было.
Спустя несколько лет Петров подает в ФРС заявление о регистрации ПС на выделенную долю. Ему отказывают, мотивируя тем, что в решении не указано о прекращении общей долевой собственности на дом и ЗУ.
Отказ ФРС Петровым обжалуется. С1И признает отказ незаконным, кассация решение отменяет, надзор поддерживает.

Поскольку ПС надо как-то регистрировать, возник вопрос, что делать?

Возможно бред, но я пока вижу только один вариант решения проблемы, это подавать иск о прекращении права общей долевой собственности на дом и ЗУ в связи с выделом долей в натуре.
Полагаю, что способ защиты: прекращение или изменение правоотношения (12 ГК) под это подходит.

И еще один вопрос, кто будет ответчиком по данному иску, Иванов?