Сообщений в теме: 101

[bobaru]

а разве после договора купли-продажи остается предмет арендных отношений ???

414 ГК РФ
обязательства по договору аренды заменены обязательствами по договору купли-продажи (в момент подписания последнего)

Причем юристы КУИ согласны с этой позицией, но их руководство стоит на своем.

Какие еще доводы за эту позицию, кроме 414 ГК РФ ?

[местный]

bobaru
См. "за" новацию: постановление ФАС ЦО от 19 октября 2005 г. по делу N А64-7133/04-12, ФАС МО от 1 сентября 2005 г. Дело N КГ-А40/8022-05, ФАС СЗО от 28 августа 2007 г. по делу N А21-6909/2006
"против": постановление ФАС ВВО от 22 января 2010 г. по делу N А82-4253/2008-35, от 1 декабря 2009 г. по делу N А17-749/2009

Суды, соглашаясь с тем, что новация состоялась, указывали на:
- положения ДКП о том, что его положения содержат все обязательства по его предмету, аннулируют ранее достигнутые договоренности о предмете соглашения и пр.
- исполнение ДКП (уплата выкупной цены и передача объекта продавцом покупателю)
Не соглашаясь, обосновывали это:
- наличием отдельного соглашения о расторжении с особыми условиями прекращения аренды (регистрация перехода ПС)
- отсутствием явно выраженных положений о новации

Склоняюсь к тому, что в Вашем случае все-таки новация состоялась (414), а значит обязательства по договору аренды не могли прекратиться совпадение должника и кредитора (413). Хотя, конечно, Ваших документов я не видел, может быть в них есть что-то "против" этой позиции (типа соглашения о расторжении договора аренды).

Для внесения ясности в этот вопрос (есть ли долг или нет) и при наличии хоть какой-то переплаты по ДА (ведь наверняка не первым числом месяца Вы его датировали) заявите иск о возврате НО (переплаченная аренда за период с даты подписания ДКП); при отсутствии переплаты - обратитесь за выдачей Вам выписки с л/с (или подтверждения отсутствия задолженности по аренде), а ответ или его отсутствие обжалуйте.

[bobaru]

Вот, родилось такое.
На что, кроме 414 ГК можно сослаться?
Может что подправить/добавить?


По состоянию на 1.12.2009г. ООО «123» являлось арендатором нежилого помещения площадью ххх кв.м. по адресу: г…..
Арендодатель: Комитет по управлению имуществом г…. (КУИ г…)
Основание: «договор № на аренду недвижимого имущества» от хх.хх.2005г.,
«дополнительное соглашение к договору на аренду недвижимого имущества от хх.хх.2005 №, расположенного по адресу: …», от 01.10.2009г.

02.12.2009г. между ООО «123» и КУИ г…. был заключен «договор № купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге», в соответствии с п.4.3 «... Настоящий договор является актом приемки-передачи.»

Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано 02.02.2010г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

По состоянию на 30.11.2009г. задолженность КУИ г…. перед ООО «123» составляла 65578.30 рублей, что подтверждается «расчетом задолженности по договору аренды помещения» (приложение к письму КУИ г…. № от 25.02.2010г)

С момента заключения договора купли-продажи и приемки недвижимого имущества, т.е. с 02.12.2009г., ООО «123» начало исполнять обязательства по данному договору, а именно: производить оплату цены продажи объекта и начисленных с 02.12.2009г. процентов «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка...» (в соответствии с п.3.6.договора купли-продажи и «Графиком внесения платежей»). Однако, КУИ г…. продолжал начислять арендную плату по договору аренды вплоть до даты государственной регистрации права собственности, т.е. до 02.02.2010г., несмотря на замену обязательств, вытекающих из договора аренды, обязательствами, вытекающими из договора купли-продажи (новация)

В соответствии с актом сверки расчетов по договору аренды нежилого помещения № от хх.хх.2005г. сальдо на 25.02.2010г. в пользу ООО «123» по данным КУИ г…. составляет 47427.16 рублей, а по данным ООО «123» составляет 145 964.61 рублей. Таким образом, излишне начисленная сумма в пользу КУИ г…. составила 98 537.45 рублей.


На основании изложенного, руководствуясь статьи 414 ГК РФ прошу суд:
1. признать новацию состоявшейся;
2. взыскать с Ответчика — Комитета по управлению имуществом г…. в пользу ООО «123» 98 537.45 рублей;
3. расходы по госпошлине возложить на ответчика.

[Bang]

2.1 Проценты за пользование чужими денежными средствами (ч.1ст.395 ГК РФ) по ставке рефинансирования ЦБ РФ.

[grin095]

Какой тогда смысл регистрировать переход права собственности на недвижку, переданную ранее в аренду? заключаем договор купли-продажи и пользуемся себе на здоровье.. Новация ж прекратила арендные отношения..

Добавлено немного позже:
а до кучи и на баланс ее поставим, т.к. по ПБУ 6/01 не гос регистрация является условием для постановке на учет, а фактическая эксплуатация

[bobaru]

Какой тогда смысл регистрировать переход права собственности на недвижку, переданную ранее в аренду? заключаем договор купли-продажи и пользуемся себе на здоровье.. Новация ж прекратила арендные отношения..

:-)
А без регистрации нет права собственности. Ни продать, ни сдать в аренду, ни заложить....ничего.

[местный]

grin095

Какой тогда смысл регистрировать переход права собственности на недвижку, переданную ранее в аренду?

Чтобы стать собственником со всеми плюсами и минусами такого статуса, нет?

заключаем договор купли-продажи и пользуемся себе на здоровье

А если бы не было предшествующего договора аренды, то передача недвижки по ДКП до регистрации перехода ПС образовывала бы арендные отношения или обязательства по выплате НО? Ну как же - пользуется чужим (пока еще) имуществом, а плату за пользование не осуществляет

Другой вопрос:как Вы считаете, мог ли собственник передать в аренду недвижку покупателю до момента регистрации права собственности покупателя на нее?
Очевидно, нет, поскольку она выбыла из его владения. Исполнение ДКП до регистрации перехода ПС изменяет отношения его сторон, т.е. при ответе на вопрос: кто из двух сторон ДКП является законным владельцем проданной недвижимости, в рамках их отношений ответ должен быть - продавец до передачи или покупатель, которому продавец передал продаваемую недвижимость.

см.Постановления ФАС МО от 1 июня 2009 г. N КГ-А40/4554-09, от 29 октября 2009 г. N КГ-А40/11191-09-А, от 1 сентября 2005 г. N КГ-А40/8022-05

[grin095]

Чтобы стать собственником со всеми плюсами и минусами такого статуса, нет?

да вот только вопрос в экономики этого действия
фактически бесплатное пользование, налоги то платит продавец

А если бы не было предшествующего договора аренды, то передача недвижки по ДКП до регистрации перехода ПС образовывала бы арендные отношения или обязательства по выплате НО?  Ну как же - пользуется чужим (пока еще) имуществом, а плату за пользование не осуществляет 

не образовывала, говорюж - халява

см.Постановления ФАС МО от 1 июня 2009 г. N КГ-А40/4554-09, от 29 октября 2009 г. N КГ-А40/11191-09-А, от 1 сентября 2005 г. N КГ-А40/8022-05 

согласен, владелец с момента приема по акту покупатель.
И что с этого то?
Вопрос то изначально стоял - является ли заключение договора купли-продажи недвижки новацией по отношению к аренде, либо обязательства прекратятся совпадением должника и кредитора.
Судебная практика как сами писали в сообщении №8 разнится.
Сам я в практике дабы не создавать периоды такой, скажем так не очень обоснованной эксплуатации, которая может затянуться по вине регистратора, заключаю договор к/п, а акт подписываю датой регистрации перехода права собственности. Период с даты заключения договора все еще закрывается арендой.
Но это скажем так добровольно
Что касается топик-стартера, то очевидно при разной судебной практике ему придется постараться, что бы суд признал новацию.

[grin095]

вообще разъяснения ВАС в Информационном письме №103 от 21.12.2005 в полной мере если и не раскрывают этот вопрос, то одна из основных мыслей состоит в том, что
"Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства."

Сообщение отредактировал grin095: 09 March 2010 - 15:26

[bobaru]

Вот еще идея:
Что такое кредит? Это когда я владею чужим муществом и за это плачу деньги т.е. проценты. (пока не оплачу полную сумму)
Что такое арендв? Это пользоване чужим имуществом за деньги.
Т.е. тоже самое. (только вид сбоку)

Так может ли одна и та же вещь быть в кредите и в аренде одновременно? Если да, то я плачу ДВА раза за то, что пользуюсь ОДНОЙ чужой вещью....

Теперь бы это изложть с точки зрения ГК.

Сообщение отредактировал bobaru: 11 March 2010 - 00:25

[greeny12]

ООО "Рога и копыта" в течение 5 лет арендовало помещение и на основании 159-ФЗ заключило с КУИ договор о купле-продажи с залогом данного помещения до момента полного выкупа.
ООО выполнело 2 платежа  и проценты (в соответствии с графиком внесения платежей)
Однако, по независящим от ООО причинам, процесс регистрации права затянулся на 3 месяца.
Теперь КУИ требует оплаты оренды за период с момента подписания договора купли-продажи до момента регистрации права.

В Вашем случае соглашение об ипотеке включено в ДКП, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство. Поэтому ДКП считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 10
ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Т.о. если регистрация перехода ПС у Вас совпала с регистрацией ДКП, то
до перехода ПС у Вас действует только договор аренды.

[кум Тыква]

greeny12

соглашение об ипотеке включено в ДКП, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство. Поэтому ДКП считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации

по сути согласен, но нисагласен с обоснованием ;) основанием ипотеки здесь является закон, а не соглашение сторон. имхо, два различных основания у одного права быть не может.
опять же имхо, между одними и теми же сторонами в отношении одной и той же вещи не может быть одновременно заключено два и более различных договора. в данном казусе сторонам надо было
- либо сначала расторгнуть договор аренды, передать помещение собственнику, а потом заключить дкп и передать помещение покупателю,
- либо внести изменения в договор аренды, включив в него условия о выкупе.
в связи с этим полагаю правомерным рассматривать дкп как соглашение о внесении изменений в договор аренды, а поскольку договор аренды подлежал регистрации, то и соглашение это - дкп - подлежит регистрации и является незаключенным без таковой. поэтому, bobaru, вы и должны за аренду.

[grin095]

Согласен, что ипотека возникает в силу закона, однако не могу согласиться с тем, что заключение договора купли-продажи при действующем договоре аренды является по сути заключением доп.соглашения к договору аренды, предусматривающим выкуп.
По сути вопрос не в самом заключении договора, а в его исполнении. Если имущество передано покупателю по акту приема-передачи в рамках ранее заключенного договора аренды, можно ставить вопрос о том, каким образом можно трактовать пункт договора, о том что он является одновременно и актом приема-передачи (как у топик-стартера), поскольку передавать то нечего (уже передано).
Однако, если передача предусмотрена после регистрации перехода права собственности (или одновременно с ней), ничего не мешает возвратить имущество из аренды за день до гос регистрации.

Аналогичным образом меня интересовал этот вопрос при внесении переданного ранее в аренду имущества в уставный капитал дочернего общества. Консультант плюс позволил прийти к выводу о возможности такой передачи, дажи при условии того, что имущество уже передано этому же обществу в аренду.

[greeny12]

основанием ипотеки здесь является закон, а не соглашение сторон.

Спросим у автора, написавшего:
" заключило с КУИ договор о купле-продажи с залогом данного помещения до момента полного выкупа", та ли у него ситуация (п. 5 ст. 488 ГК РФ), или эта:

Статья 10 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
3. При включении соглашения об ипотеке в ... договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство....

[кум Тыква]

grin095

По сути вопрос не в самом заключении договора, а в его исполнении

а каким образом арендодатель мог исполнить дкп, если у него нет недвижки, которую он обязан передать? кмк, это как раз и свидетельствует о том, что сторонами исполнялся не дкп, а продолжал исполняться измененный договор аренды.
вот, кстати, по теме почти

Сообщение отредактировал кум Тыква: 11 March 2010 - 14:54

[grin095]

кум Тыква

а каким образом арендодатель мог исполнить дкп, если у него нет недвижки

А ему и не надо исполнять обязанность по передаче! Напомним, речь идет о покупателе, которому имущество уже передано в аренду.
В конце концов вопрос же не замыкается на передаче имущества Ее в конце концов можно вообще не осуществлять любое колчичество времени и на регистрации перехода права собственности это никак не отразится.

вот, кстати, по теме почти

В том то и дело что почти заключено именно что дополнительное соглашение к договору аренды, а не договор купли-продажи.
К тому же суд высказал как необходимость регистрацию любых изменений к зарегистрированному договору, что неоднократно вызывало споры на форуме, поскольку ГК этого не предусматривает.

Сообщение отредактировал grin095: 11 March 2010 - 16:46

[greeny12]

суд высказал как необходимость регистрацию любых изменений к зарегистрированному договору, что неоднократно вызывало споры на форуме, поскольку ГК этого не предусматривает.

Если не соблюдены требования к оформлению (регистрации) сделки, создающей новую редакцию договора, требующего государственной регистрации, то соблюдение формы лишь порождает право требовать регистрации новой редакции договора через суд.

Сообщение отредактировал greeny12: 11 March 2010 - 18:06

[grin095]

Если не соблюдены требования к оформлению (регистрации) сделки, создающей новую редакцию договора, то и форма не считается соблюденной, если закон прямо не предусматривает иного. Ведь сделка по изменению редакции договора - это не всегда сделка во исполнение договора (п.3 ст.159 ГК РФ).

требования к оформлению (регистрации) и требования к соблюдению формы сделки, которая, как мы знаем, может быть устной или письменной (простой или нотариально), не одно и тоже.

но это шаг в сторону от дискуссии эти рельсы уже многократно утоптали





оффтоп: я в отпуске неделю, продолжайте без меня

Сообщение отредактировал grin095: 11 March 2010 - 20:41

[bobaru]

Пусть рассудит суд. В ПН иду подавать исковое. Копия документов уже отправлена Ответчику. Госпошлина - оплачена.
Если будут мысли, на что еще можно сослаться на суде... не стесняйтесь.

[bobaru]

Суд попросил письменно разъяснить:

" ... истцу - подробное правовое обоснование исковых требований в части признания новации состоявшейся 02.12.2009 со ссылками на гражданское законодательство с учетом заключения и регистрации договора купли-продажи с подтверждением уплаты госпошлины в рамках данного требования, установленного законодательством либо уточнение исковых требований; ... " - ттут все понятно.... ст 433, ст 414 и т.д.

Уплату какой госпошлины надо подтверждать? За регистрацию права собственности? Но ведь я представил свидетельство, которое без этой пошлины не дадут !!!!

" ... правовое обоснование требования о взыскании суммы переплаты арендной платы подробный расчет суммы переплаты арендных платежей с указанием на нормативные документы, устанавливающие заявленный размер арендной платы в спорный период, с обоснованием механизма возникновения переплаты, со ссылками на платежные поручения;... " - тут возник вопрос:
расчет- не проблема, а вот что есть ОБОСНОВАНИЕ требований?
На что надо сослаться из ГК, в части возврата переплаты?

[местный]

bobaru

На что надо сослаться из ГК, в части возврата переплаты?

на нормы о НО - основания для получения ответчиком арендной платы отпали с даты заключения ДКП. Правовое обоснование прекращения договора аренды новацией возьмите из положительной для Вас арбитражной практики.

[bobaru]

С обоснованем новации - пробем нет... уже надергал.
Меня волнует вторая часть : правовое обосноване возврата суммы переплаты.

Какое может быть обосноване, если я заплатил, а услуг или товара не получил?

[bobaru]

Честно говоря, несколько удивлен.
30 минут определяли, как получилась задолженность и почему именно такая сумма. (Все акты сверки, расчеты и др. были в материалах дела и были предоставлены ранее).
А по вопросу признания новации и истец и ответчик были отправлены собирать судебную практику по подобным делам.

Причем практика нужна по искам при реализауии 159 ФЗ

Следующее заседание 28.07

Все-таки попробую развить бредовую идею (не только мою)
ДКП при реализации 159 ФЗ по своей сути является договором товарного кредита (с выплатой процентов за пользование)
Можно ли приравныть эти проценты и арендную плату по своей сути: плата за пользование?

Сообщение отредактировал bobaru: 19 April 2010 - 15:06

[Gedenko3]

В Питере направо налево выкупают. Чем у вас закончилась эта затея?

[Gedenko3]

Вот хорошая темка: http://forum.yurclub...=140&p=3882511