ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 149
#52
Отправлено 29 December 2004 - 14:02
имхо Вам достаточно в договоре указать что его срок продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды вы как арендатора не заявите о своем отказе от исполнения договора и при условии надлежащего исполнения договора в полном объеме с Вашей
#53
--Alena--
Отправлено 29 December 2004 - 14:03
В нашем договоре указано, что, арендатор, реализуя преимущественное право на заключение договора на новый срок, обязан письменно уведомить Арендодателя о намерении продлить срок действия договора, либо о заключении договора на новых условиях. Арендодатель письменно нас уведомил о желании продления договора.
#54
Отправлено 29 December 2004 - 14:03
пардон не
после Вашей
"стороны"
не выспался блин...пальчик шальной...
Добавлено @ [mergetime]1104307633[/mergetime]
Алена
автоматическое продление договора и преимущественное право на заключение нового договора это принципиально разные моменты..юридические последствия различаются...
а продленияисполнения
после Вашей
"стороны"
не выспался блин...пальчик шальной...
Добавлено @ [mergetime]1104307633[/mergetime]
Алена
автоматическое продление договора и преимущественное право на заключение нового договора это принципиально разные моменты..юридические последствия различаются...
то есть у вас автомотического продления договора на новый срок в договоре не предусмотрено?Арендодатель письменно нас уведомил о желании продления договора.
#56
Отправлено 29 December 2004 - 14:24
тогда
иначе у вас включается неопределенный режим..
11 месяцев..Заключать новый договор аренды на новый срок
иначе у вас включается неопределенный режим..
#57
--Alena--
Отправлено 29 December 2004 - 14:41
В нашем договоре срок не 11 месяцев, он установлен фактической передачей имущества в аренду и определен с 01 апреля до 31.12.2004 г. Что делать, подскажите как оформить продление договора без регистрации????????
#59
--Alena--
Отправлено 30 December 2004 - 05:34
Если подписывать новый договор на новый срок, я повторюсь, то необходимо сначала принять имущество по акту обратно и затем снова подписывать акт при заключении нового договора.
#60
Отправлено 30 December 2004 - 14:20
зачем????то необходимо сначала принять имущество по акту обратно и затем снова подписывать акт при заключении нового договора.
#61
--Isra--
Отправлено 30 December 2004 - 15:54
Я извиняюсь, конечно, но договор аренды без указания срока согласно сложившейся судебной практике, не подлежит регистрации. НапримерФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 2 октября 2001 года Дело N Ф09-1776/01-ГК
Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Инженерный центр "Измеритель" на постановление апелляционной инстанции от 23.07.01 Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5526/01 по иску ООО "Инженерный центр "Измеритель" к предпринимателю Наговицину А.М., Южноуральской регистрационной палате о понуждении к государственной регистрации договора аренды.
В заседании приняли участие представители: истца: Полякова И.В., дов. N 15 от 20.09.01; Шпада Л.Р., дов. N 16 от 24.09.01; предпринимателя: Гусева Н.С., дов. от 25.01.01; Бабичев С.В., дов. от 25.01.01; Южноуральской регистрационной палаты: Мотина И.И., дов. от 01.10.01 N 974/01-с; Дергилева Л.И., дов. от 01.10.01 N 975/01-с.
Представителям сторон права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. Ходатайств не поступило.
ООО "Инженерный центр "Измеритель" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Наговицину А.М. и Южноуральской регистрационной палате об обязании зарегистрировать договор аренды от 20.06.2000 N 39 в Челябинском филиале Южноуральской регистрационной палаты.
В порядке ст. 37 АПК РФ истец уточнил предмет иска и просил обязать Южноуральскую регистрационную палата зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 20.06.2000 N 39 по адресу: г. Челябинск, ул. Худякова, 12, заключенный между ООО "Инженерный центр "Измеритель" и предпринимателем Наговициным А.М.
Решением от 23.05.01 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 23.07.01 решение отменено, в иске отказано.
ООО "Инженерный центр "Измеритель" с постановлением не согласно, просит его отменить, решение оставить в силе.
Оспаривая постановление, истец ссылается на неприменение судом п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 607 ГК РФ, подлежащие применению.
Проверив законность судебных актов в порядке ст. ст. 162, 171, 174 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления не находит.
Как следует из материалов дела, предприниматель Наговицин А.М. (арендодатель) и ООО "Инженерный центр "Измеритель" (арендатор) 20.06.2000 заключили договор аренды нежилого помещения площадью 566,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Худякова, 12. Срок действия договора сторонами не согласован.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Так как договор аренды от 20.06.2000 заключен без указания срока, то он обязательной государственной регистрации не подлежит.
При таких обстоятельствах в иске отказано правильно.
Довод истца о том, что в имеющемся у него экземпляре договора срок действия договора определен до 31.12.2003, исследован судом и обоснованно отклонен с учетом того, что в договоре, имеющемся у ответчика, срок действия договора не указан.
В связи с изложенным оснований для применения п. 3 ст. 165 ГК РФ (возложение обязанности регистрации сделки по решению суда) не имелось.
Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 174, 175, 177 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление апелляционной инстанции от 23.07.01 Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5526/01 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 2 октября 2001 года Дело N Ф09-1776/01-ГК
Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Инженерный центр "Измеритель" на постановление апелляционной инстанции от 23.07.01 Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5526/01 по иску ООО "Инженерный центр "Измеритель" к предпринимателю Наговицину А.М., Южноуральской регистрационной палате о понуждении к государственной регистрации договора аренды.
В заседании приняли участие представители: истца: Полякова И.В., дов. N 15 от 20.09.01; Шпада Л.Р., дов. N 16 от 24.09.01; предпринимателя: Гусева Н.С., дов. от 25.01.01; Бабичев С.В., дов. от 25.01.01; Южноуральской регистрационной палаты: Мотина И.И., дов. от 01.10.01 N 974/01-с; Дергилева Л.И., дов. от 01.10.01 N 975/01-с.
Представителям сторон права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. Ходатайств не поступило.
ООО "Инженерный центр "Измеритель" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Наговицину А.М. и Южноуральской регистрационной палате об обязании зарегистрировать договор аренды от 20.06.2000 N 39 в Челябинском филиале Южноуральской регистрационной палаты.
В порядке ст. 37 АПК РФ истец уточнил предмет иска и просил обязать Южноуральскую регистрационную палата зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 20.06.2000 N 39 по адресу: г. Челябинск, ул. Худякова, 12, заключенный между ООО "Инженерный центр "Измеритель" и предпринимателем Наговициным А.М.
Решением от 23.05.01 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 23.07.01 решение отменено, в иске отказано.
ООО "Инженерный центр "Измеритель" с постановлением не согласно, просит его отменить, решение оставить в силе.
Оспаривая постановление, истец ссылается на неприменение судом п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 607 ГК РФ, подлежащие применению.
Проверив законность судебных актов в порядке ст. ст. 162, 171, 174 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления не находит.
Как следует из материалов дела, предприниматель Наговицин А.М. (арендодатель) и ООО "Инженерный центр "Измеритель" (арендатор) 20.06.2000 заключили договор аренды нежилого помещения площадью 566,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Худякова, 12. Срок действия договора сторонами не согласован.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Так как договор аренды от 20.06.2000 заключен без указания срока, то он обязательной государственной регистрации не подлежит.
При таких обстоятельствах в иске отказано правильно.
Довод истца о том, что в имеющемся у него экземпляре договора срок действия договора определен до 31.12.2003, исследован судом и обоснованно отклонен с учетом того, что в договоре, имеющемся у ответчика, срок действия договора не указан.
В связи с изложенным оснований для применения п. 3 ст. 165 ГК РФ (возложение обязанности регистрации сделки по решению суда) не имелось.
Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 174, 175, 177 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление апелляционной инстанции от 23.07.01 Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5526/01 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
#62
--Даша--
Отправлено 03 February 2005 - 17:26
Прочитала всю тему, но так и не определилась.
Помогите, плииз!))
Обе фирмы наши. Одна арендатор, вторая - арендодатель нежилых помещений. Договор аренды на 11 мес. - простой такой, без усложнений, типовой. Год закончился - нужно договор продолжить.
Бухгалтеру говорю (соответственно прочитав всю эту цепочку), что можно либо продлить еще раз на 11 мес. либо продлить на неопределенный срок.
На что она (бух-р) бьет себя в грудь, утверждая, что звонила аудитору и он ей сказал, что лучше (ЛУЧШЕ!!!) передать это помещение по акту арендодателю, а потом заново заключить на 11 месяцев - и тогда налоговая не придерется. А если пролонгировать на 11 мес или заключить на неопред срок, то можно проблем поиметь. И еще говорит, что т. к. у нас площадь сдаваемых помещений уменьшилась на 10 метров, то вообще нельзя продлять ...
Что скажите???
Помогите, плииз!))
Обе фирмы наши. Одна арендатор, вторая - арендодатель нежилых помещений. Договор аренды на 11 мес. - простой такой, без усложнений, типовой. Год закончился - нужно договор продолжить.
Бухгалтеру говорю (соответственно прочитав всю эту цепочку), что можно либо продлить еще раз на 11 мес. либо продлить на неопределенный срок.
На что она (бух-р) бьет себя в грудь, утверждая, что звонила аудитору и он ей сказал, что лучше (ЛУЧШЕ!!!) передать это помещение по акту арендодателю, а потом заново заключить на 11 месяцев - и тогда налоговая не придерется. А если пролонгировать на 11 мес или заключить на неопред срок, то можно проблем поиметь. И еще говорит, что т. к. у нас площадь сдаваемых помещений уменьшилась на 10 метров, то вообще нельзя продлять ...
Что скажите???
#63
-Wine-Puhh-
Отправлено 03 February 2005 - 20:34
Разрешите вмешаться в сей интересный спор 
Вопрос о целесообразности заключения договора на неопределнный срок (не дай Бог) может некстати всплыть после того, как прошло 12 месяцев с даты его заключения. Иннтересно, как Вы будете доказывать контрагенту в случае наезда, что договор заключался на срок менее года. На месте Вашего контрагента я бы пободался 
Тем более, что из практики АС я ничего подобного не встречал
Добавлено @ 17:38
-Даша-
Бухгалтеру говорю (соответственно прочитав всю эту цепочку), что можно либо продлить еще раз на 11 мес. либо продлить на неопределенный срок.
Не продлять надо договор (упаси Бог!!!!), а возобновлять на тех же условиях с даты, следующей за последним днем действия основного догвора. Тогда все чисто (а аудитора на МЫЛО)
Вопрос о целесообразности заключения договора на неопределнный срок (не дай Бог) может некстати всплыть после того, как прошло 12 месяцев с даты его заключения. Иннтересно, как Вы будете доказывать контрагенту в случае наезда, что договор заключался на срок менее года. На месте Вашего контрагента я бы пободался Тем более, что из практики АС я ничего подобного не встречал Добавлено @ 17:38
-Даша-
Бухгалтеру говорю (соответственно прочитав всю эту цепочку), что можно либо продлить еще раз на 11 мес. либо продлить на неопределенный срок.
Не продлять надо договор (упаси Бог!!!!), а возобновлять на тех же условиях с даты, следующей за последним днем действия основного догвора. Тогда все чисто (а аудитора на МЫЛО)
#64
Отправлено 04 February 2005 - 02:29
Wine-Puhh
-Даша-
Практика ВАС устроит?Иннтересно, как Вы будете доказывать контрагенту в случае наезда, что договор заключался на срок менее года. На месте Вашего контрагента я бы пободалсяТем более, что из практики АС я ничего подобного не встречал
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
-Даша-
Никаких проблем.(бух-р) бьет себя в грудь, утверждая, что звонила аудитору и он ей сказал, что лучше (ЛУЧШЕ!!!) передать это помещение по акту арендодателю, а потом заново заключить на 11 месяцев - и тогда налоговая не придерется. А если пролонгировать на 11 мес или заключить на неопред срок, то можно проблем поиметь.
Ничего не мешает одновременно с возобновлением договора внести в него изменения.т. к. у нас площадь сдаваемых помещений уменьшилась на 10 метров, то вообще нельзя продлять ...
#65
Отправлено 04 February 2005 - 04:33
А кто - нибудь на практике - то пробовал зарегистрировать такой договор? Мосрегистрация, например (ныне Главное управление ФРС по Москве), отказывает в регистрации безжалостно (грешен, сам проекты отказов готовил), на основании как раз упомянутого Обзора практики применения 122-ФЗ.
#66
Отправлено 04 February 2005 - 13:57
налоговая может придраться с позиций недоплаты налогов...(ЛУЧШЕ!!!) передать это помещение по акту арендодателю
но че тоя не вижу как такое может быть увас Даша?
заключен новый договор на новый срок менее года..
если вся аренда платится и с нее исправно в налоговую плавно скользит НДС то какие могут проблемы?
Вопрос налогов и вопрос регистрации договора все таки разные вопросы..
#67
-Wine-Puhh-
Отправлено 04 February 2005 - 19:08
kuropatka
Я не пойму, зачем ссылаться на практику ВАС при рассмотрении споров о ВОЗОБНОВЛЕНИИ договора на неопределенный срок, если обсуждается вопрос первоначального заключения договора на неопреленный срок
11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации
Я не пойму, зачем ссылаться на практику ВАС при рассмотрении споров о ВОЗОБНОВЛЕНИИ договора на неопределенный срок, если обсуждается вопрос первоначального заключения договора на неопреленный срок
#68
Отправлено 04 February 2005 - 22:58
Я не пойму, зачем ссылаться на практику ВАС при рассмотрении споров о ВОЗОБНОВЛЕНИИ договора на неопределенный срок, если обсуждается вопрос первоначального заключения договора на неопреленный срок
Затем, что ВАСя сказал: договор, заключенный на неопределенный срок не является договором, заключенным на срок не менее года. ЧТо и так ясно, в принципе.
Пора закрывать тему и безжалостно удалять все новые с этим вопросом.
#69
-ЮРЫСТ-
Отправлено 02 March 2005 - 16:34
если неопределенность приравнять к бесконечности, то с точки зрения математики бессрочность > 1, а с точки зрения юриспруденции придётся регить 
#70
Отправлено 02 March 2005 - 18:41
ЮРЫСТ
следуя логике ВАС можно домыслить что договор, заключенный на неопределенный срок не является договором, заключенным на срок менее года
то есть мы имеем неисчисляемый срок в данном случае неопределенность срока = неисчисляемость срока
по прежнему полагаю, что здесь работает 609 ГК
ведь 651 применима к договорам с исчисляемыми сроками то есть со сроками которые могут быть более или менее одного года
следуя логике ВАС можно домыслить что договор, заключенный на неопределенный срок не является договором, заключенным на срок менее года
то есть мы имеем неисчисляемый срок в данном случае неопределенность срока = неисчисляемость срока
по прежнему полагаю, что здесь работает 609 ГК
ведь 651 применима к договорам с исчисляемыми сроками то есть со сроками которые могут быть более или менее одного года
#71
Отправлено 22 June 2005 - 17:33
странно, что столь бесспорный вопрос до сих пор вызывает столько споров. наверное в других городах ситуация другая и договоры аренды недвижимости на неопределенный срок регистрируют?
#72
-Бу-2-
Отправлено 19 July 2005 - 09:37
Есть договор аренды земельного участка для строительства объекта на срок 11 месяцев, который, ессссна, не подлежит государственной регистрации. Возникла необходимость по соглашение сторон (не успели построить) пролонгировать его еще на 11 месяцев. Вопрос: будет ли такой договор подлежать гос.регистрации?
З.Ы. Ссылки, судебная практика приветствуются.
З.Ы. Ссылки, судебная практика приветствуются.
#73
Отправлено 19 July 2005 - 09:51
Продлевайте на неопределенный срок.Бу-2
При этом согласшение сторон в письменной форме не обязательно. Достаточно пользоваться, платить и чтоб арендодатель принимал платежи.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
#74
-Бу-2-
Отправлено 19 July 2005 - 09:56
Если бы все так просто было. Москва не хочет заключать на неопределенный срок. Им нада строго на 11 месяцев.
#75
Отправлено 19 July 2005 - 12:52
А какие проблемы?! Ну и продлите ровно на 11 месяцев.Если бы все так просто было. Москва не хочет заключать на неопределенный срок. Им нада строго на 11 месяцев.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
