Сообщений в теме: 307

[Smertch]

А что хотят сделать с арендой? Это относительно права застройки?

Хотят ее сделать чисто обязательственным отношением.

[Feanor]

Хотят ее сделать чисто обязательственным отношением.

А, что, есть соответствующая потребность у участников оборота? Или просто решили, что с точки зрения теории так более правильно?

[repacum]

http://www.rg.ru/201...enenia-dok.html
Тот самый!

Сообщение отредактировал repacum: 11 January 2013 - 12:07

[repacum]

такой ДКП считается заключенным с момента подписания

ИМХО - да.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вот изменения:
8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

К примеру, п. 2 ст. 558 ГК РФ:

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
И опять возвращаемся к ст. 433 ГК РФ, из которой следует, что договор, подлежащий гос. регистрации, считается заключенным с момента регистрации, но это не наш случай. Наш случай - это п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Сообщение отредактировал repacum: 11 January 2013 - 12:44

[Zmeyka]

repacum, А разве не часть 2 ст.433 ГК?
Присоединяясь к разговору:
122-ФЗ придется существенно перекраивать в связи с этими изменениями. Изначально конструкция - регистрация обременения путем регистрации договора для меня выглядела кривовато. Почему не было аналогии в купле-продаже нежилой недвижимости. То есть при купле-продаже мы регистрировали право, а не договор, а в аренде регистрировали обременения в праве, регистрируя договор. Общая мысль, наверное, исходила из того, что условия обременения установлены именно этим договором. Но по сути часто получалась фикция. Кроме того, постоянные споры о консунсуальности-реальности договора аренды счастья не прибавляли.

Сообщение отредактировал Zmeyka: 11 January 2013 - 13:01

[Ludmila]

Может все-таки в закон о регистрации недвижимого это внесут?

А с каких пор закон о госрегистрации стал регулировать не "технические" вопросы регистрации, а порядок заключения сделок?

122-ФЗ придется существенно перекраивать в связи с этими изменениями.

А вот с этим согласна.

Я кое-где (не на ЮК) выложила табличку, какие обрменения и договоры теперь подлежат регистрации, а какие не подлежат. Интересно получается, да-с.

[repacum]

А разве не часть 2 ст.433 ГК?

А разве для заключения договора купли-продажи квартиры нужна передача имущества?

[Zmeyka]

repacum, спорно, лично с моей ТЗ, если раньше п.61 ПП ВС № 10 и ВАс № 22 от 29.04.10. в этой лабуде порядок навело, то теперь все будет еще интереснее

[Smertch]

Хотят ее сделать чисто обязательственным отношением.

А, что, есть соответствующая потребность у участников оборота? Или просто решили, что с точки зрения теории так более правильно?

С моей точки зрения, авторы изменений руководствовались вторым. Хотя они, возможно, будут утверждать, что первым.

[vbif]

Smertch, должен признать что после появления известного Постановления ВАС в котором он подтвердил правомерность включенных в договор аренды (в т.ч. и т.н. долгосрочной) положений предусматривающих право арендодателя в любое время и при отсутствии каких либо нарушений со стороны арендатора, в одностороннем порядке отказаться от договора, через мои руки ни прошло ни одного договора аренды мало мальски крупных объектов (цехов, торговых комплексов) в которых бы не содержались такие положения
т.е. последнее время длительный срок предусмотренный зарегистрированным договором аренды уже все чаще и чаще ничего не гарантирует аредатору при легализации ВАСом включения в договор положений о праве арендодателя на отказ от него в любое время и без объяснения причин

[Smertch]

vbif, это если будущий арендодатель находится в сильной договорной позиции, а если арендатор? (так тоже иногда бывает)

[Uriy]

А разве не часть 2 ст.433 ГК?

А разве для заключения договора купли-продажи квартиры нужна передача имущества?

Для заключения ДКП жилья и раньше не нужно было, требовали при регистрации перехода права.

repacum, спорно, лично с моей ТЗ, если раньше п.61 ПП ВС № 10 и ВАс № 22 от 29.04.10. в этой лабуде порядок навело, то теперь все будет еще интереснее

ИМХО будет проще, если учесть, что в большинстве случаев, документы для регистрации перехода права предоставляются в ФСГР одновременно с документами для регистрации ДКП, до этого стороны успевают рассчитаться и имущество передать (подписать акт приема-передачи)...
В первых версиях нового ГК встречал такое понятие как "пользовладелец", сейчас пока не вижу.

[SvetlanaZh]

Может все-таки в закон о регистрации недвижимого это внесут?

А с каких пор закон о госрегистрации стал регулировать не "технические" вопросы регистрации, а порядок заключения сделок?

Наверное, некорректно выразилась, эмоции переполняли-с))) Собственно, я не говорила про порядок заключения сделок..
Аренда регистрироваться не будет, это понятно. Этого в 122-фз никто делать не будет. Раньше регистрировалось обременение на основании зарегистрированного ДА, возможно отрегулируют "технический вопрос регистрации" и внесут изменения о том, что будет регистрация обременения на основании заключенного (теперь просто подписанного и не подлежащего регистрации) ДА.
Иначе, как я и говорила, хотя бы с учетом ст. 617 К - будет непонятное...
Или я так уже привыкла к регистрации ДА, что не понимаю, как без нее жить можно.. Уже как дважды два в голове)))

[Jazzanova]

детально закон еще не читал
но если законодатель не окончательно сбрендил
то остается регистрация аренды как обременения права собственности на основании заключенного (незарегистрированного) договора аренды
то есть просто штамп не ставится на договоре аренды, но запись о регистрации обременения вносится в ЕГРП и аренда отражается как обременение права собственности в ЕГРП

ключевой вопрос - зачем?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 17 January 2013 - 01:36

[repacum]

остается регистрация аренды как обременения права собственности

Вроде как еще вначале этой темы люди к выводу пришли, что не остается регистрации аренды как обременения права.

[grin095]

К выводу то пришли конечно, но некоторая недосказанность законодательная все равно присутствует.
На закон.ру Светлана Антонова, видимо в силу возможностей своего работодателя, выяснила, что идея разработчиков состоит в отказе от обязательной регистрации и обременений тоже. При это добровольная регистрация обременения нормативное подтверждение будет иметь в силу ФЗ-122.
Но кто сейчас скажет, что эта добровольность не будет трактоваться как обязательность в силу простого желания того или иного гос органа, прчем совершенно рандомно..
А нет ничего хуже неопределенности..

[repacum]

добровольная регистрация

Эта добровольная регистрация, толку от неё мало. Кто-то зарегистрирует, а кто-то нет. Раньше можно было проверить через выписку из ЕГРП, а теперь не проверить никак.

[Smertch]

На закон.ру Светлана Антонова, видимо в силу возможностей своего работодателя, выяснила, что идея разработчиков состоит в отказе от обязательной регистрации и обременений тоже. При это добровольная регистрация обременения нормативное подтверждение будет иметь в силу ФЗ-122.

Идея разработчиков более чем явно изложена в концепции развития и состоит она в том, чтобы исключить вещный характер аренды (на это намекало и исключение права следования из большого проекта изменений в ГК). А потому и регистрация аренды хоть тушкой хоть чучелом не предполагается. Предложение указанного автора считаю ересью, но на Законе.ру разводить спор не хочу.

[Stone]

вопрос снят

Сообщение отредактировал Stone: 17 January 2013 - 16:07

[Smertch]

vbif, мне тут, кстати, совсем недавно клиенты пожаловались как раз на арендаторов: клиенты - собственники помещений в небольших городах, а арендаторы - федеральные торговые сети, так говорят, что сети эти так руки выкручивают, что арендатору не то что продавить право на досрочный отказ от договора - свои законные-то бы права отстоять

[grin095]

Александр (с Вашего позволения так обращусь), с точки зрения итоговой цели все так и отсылка на концепцию правильная.
Но с другой стороны, в процессе реализации концепции, а она реалиуется постепенно как мы видим, "собачка могла подрасти".
Это вообще для нашей законодательной власти довольно обычное дело, хорошую или не очень, но цельную идею трансформировать во что то компромиссное.
Это как бы раз. С другой стороны, не отметая бредовость идеи добровольной регистрации обременения, я доверяю существованию самой ВОЗМОЖНОСТИ у Светланы прямо уточнить у законодателя что имелось в виду на этапе принятия изменений.

[BloodForFun]

федеральные торговые сети, так говорят, что сети эти так руки выкручивают, что арендатору не то что продавить право на досрочный отказ от договора - свои законные-то бы права отстоять

Это проблема антимонопольного регулирования а не гражданского права - Х5 на деньги госбанков скупает всех конкурентов, и поделил форматы с "ашаном" и территорию с "магнитом". Наверняка выкручивание рук арендодателю и рядом не стоит с выкручиванием рук поставщикам - вся сфера сеть/поставщик практически полностью вне правового регулирования, все решают "по понятиям".

Сообщение отредактировал BloodForFun: 17 January 2013 - 15:02

[Smertch]

BloodForFun, просто пан vbif выше в сообщении №60 указал на то, что долгосрочные договоры аренды нынче вовсе не гарантируют стабильности пользования имуществом и не защищают от произвольного отказа арендодателя, поскольку в них все время включаются условия о том, что арендодатель всегда может отказаться от договора, на что я заметил любезному пану в сообщении №61, что такое возможно, если в ходе переговоров арендодатель находится в сильной договорной позиции, а арендатор, соответственно, в слабой, однако же бывает и наоборот, а поскольку на тот момент это было просто абстрактное высказывание, не мог от казать себе в удовольствии привести реальный пример такой ситуации.

Александр (с Вашего позволения так обращусь), с точки зрения итоговой цели все так и отсылка на концепцию правильная.
Но с другой стороны, в процессе реализации концепции, а она реалиуется постепенно как мы видим, "собачка могла подрасти".
Это вообще для нашей законодательной власти довольно обычное дело, хорошую или не очень, но цельную идею трансформировать во что то компромиссное.

Признаюсь честно - я больше верю в глупость законодателя, чем в то, что она настолько глубоко копнул.

Это как бы раз. С другой стороны, не отметая бредовость идеи добровольной регистрации обременения, я доверяю существованию самой ВОЗМОЖНОСТИ у Светланы прямо уточнить у законодателя что имелось в виду на этапе принятия изменений.

De lege ferenda я был бы только за добровольную регистрацию в том смысле, что зарегена аренда - она вещная с правом следования и прочими причиндалами, не зарегена - нет, будет регистрироваться или нет - определяют стороны в своем договоре безотносительно к срокам.
Но de lege lata оснований для такого предложения нет. Сомневаюсь в возможности уточнить что бы то ни было у законодателя, более того, напоминаю, что вовсе не законодатели сидят в Росреестре и судах, так что, куда вывернет, им и не ведомо. Если бы это действительно был такой хитрый замысел, то стоило бы его прописать более четко, т.к. в получившейся редакции это ниоткуда не следует и готов поспорить, что регистраторы и судьи согласятся с моей т.з., нежели с вариантом добровольной регистрации.

[odysseus]

Smertch, я лично вижу только одну проблему важную в отмене гос.регистрации долгосрочных. Арендодатель сможет запросто заключать договоры на одни объекты (площади) с разными арендаторами.

[grin095]

Александр, тут уж честно говоря перегиб по моему мнению. И так то споры неумолкают по вещному характеру арендного правоотношения, а если это еще и в зависимость от воли сторон поставить.. Но как ИДЕЯ, согласен. Просто я бы безотносительно от определения вещности согласился, что если хочешь защиту, следование и т.п. - то надо регистрировать, если следование не надо, то можно не регистрировать. Это было бы неплохо. И я могу это себе представить как "изменившуюся цель" авторов изменений. Если бы все зависило от Совета по кодификации.. так нет же, все идет по компромиссу.

Smertch, я лично вижу только одну проблему важную в отмене гос.регистрации долгосрочных. Арендодатель сможет запросто заключать договоры на одни объекты (площади) с разными арендаторами.

Не больше, чем продавать один и тот же объект. В купле - на кого право перешло, у того и "тапки".
Тут тоже самое со владением, плюс обязательственная защита.

Сообщение отредактировал grin095: 17 January 2013 - 16:15