Сообщений в теме: 79

[-Абырвалг-]

только ради того, чтобы первый собственник за такую сумму купить отказался, и второй собственник мог бы продать долю третьему лицу с соблюдением процедуры

Машинист, а реальный смысл сделки какой? Насолить первому собственнику? выжить его и заставить продать за копейки?

 

Кто покупатель? родственник, друг, асоциальный элемент, армянская семья? 

 

Разумность действий участников гражданского оборота предполагается, почему покупатель решил купить долю именно в этой квартире / доме, да еще выше рыночной цены?

- что на этот счет говорят?

 

Было ли объявление о продаже на сайтах объявлений? Какая цена там была? Если не было, как покупатель нашел это предложение?

 

Кстати, 10млн как соотносится с ценой на другие объекты в этой местности? можно ли на нее купить мелкую однушку или дом поменьше, но отдельный? или сколько не хватает до покупки отдельного?
 

Сообщение отредактировал -Абырвалг-: 03 November 2025 - 08:12

[Mex@]

КМК, истцу нужно изменить обстоятельство доказывания. Не упираться в "уплатил - не уплатил", тут против текста ДКП, пояснений ответчика и продавца крыть нечем. Поэтому, довод "Это слишком большая/нереальная сумма" лучше применить, доказывая, что ответчик объективно не мог заплатить, т.к. у него не было таких денег. Бух./фин. отчетность в Интернете в помощь. Учитывая, что отрицательный факт истцом не доказывается, обязанность раскрыть источник средств переходит на покупателя. 

[Pastic]

обязанность раскрыть источник средств переходит на покупателя. 

 

и если он ничего доказывать не будет -  по какой цене будем переводить права и обязанности покупателя? 

[Денежка]

и если он ничего доказывать не будет -  по какой цене будем переводить права и обязанности покупателя? 

А креативный судья в таком случае скажет "ну раз никто ничего не доказывает, значит, сделка мнимая, никакой продажи не было, поэтому пусть покупатель возвращает товар, а продавец возвращает деньги, как указано в договоре (суд вправе по своей инициативе применить последствия ничтожности)". Вот тут либо продавцу придётся доказывать, что он получил не 10, а 1 рубль, чтобы, соответственно, возвращать не 10, а 1 р. Либо продавец и покупатель спокойно вернутся в первоначальное состояние и заново оформят продажу товара за нужную сумму, прям пригласят беспокойного истца и на его глазах покупатель передаст продавцу мешок денег) 

[Pastic]

А креативный судья в таком случае скажет "ну раз никто ничего не доказывает, значит, сделка мнимая, никакой продажи не было, поэтому пусть покупатель возвращает товар, а продавец возвращает деньги, как указано в договоре (суд вправе по своей инициативе применить последствия ничтожности)

 

во-первых, участник ОДС не вправе оспаривать сделку, совершенную другим ОДС, только требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

во-вторых, суд не вправе применить последствия недействительности по собственной инициативе, это вправе требовать только сторона сделки и иное лицо в случаях, УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОМ.

в-третьих, последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе применять только для защиты публичных интересов или в случаях, УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОМ.

[Mex@]

по какой цене будем переводить права и обязанности покупателя? 

По рыночной. Здесь мнение участников обсуждения едино.

В этой теме важно правильно обозначить проблему. Это не незаконность сделки, а неправомерная попытка обойти преимущественное право. Тогда суд сам и на статью 10 ГК и на шикану выйдет.

[nick_ruller]

Учитывая, что отрицательный факт истцом не доказывается, обязанность раскрыть источник средств переходит на покупателя. 

Смелое утверждение, если не считать дела связанные с банкротством. Человек банкротом не признан, то почему вы считаете, что он не может оплатить указанную сумму?

 

По рыночной. Здесь мнение участников обсуждения едино.

А на каком основании будет определятся рыночная цена? 

 

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

 

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

 

 

Даже если будет установлено, что покупатель реально передал сумму меньшую, чем указано в договоре, то каким образом это освободит от платы полной цены "нового покупателя"?

[Mex@]

Даже если будет установлено, что покупатель реально передал сумму меньшую, чем указано в договоре, то каким образом это освободит от платы полной цены "нового покупателя"?

Доказывание "безденежности" покупателя может привести к переводу прав. А вот, доказывание неполной оплаты к переводу прав не приведет. Но, если предположить, что суд все же переведет права на том основании, что размер фактической оплаты был меньше цены договора и, при этом, установит, что никаких уважительных причин и условий такого уменьшения не имелось, то сумма депозита будет равна сумме фактической оплаты.

[nick_ruller]

Доказывание "безденежности" покупателя может привести к переводу прав. А вот, доказывание неполной оплаты к переводу прав не приведет. Но, если предположить, что суд все же переведет права на том основании, что размер фактической оплаты был меньше цены договора и, при этом, установит, что никаких уважительных причин и условий такого уменьшения не имелось, то сумма депозита будет равна сумме фактической оплаты.

Переформулирую.

 

Имеется договор с условием цены 10 руб. На депозит суда внесено 5 руб. Далее предположим, что суд "неустановленным способом" придет к выводу, что покупатель фактически не уплатил денег по договору и переведет права и обязанности по договору на нового покупателя.

 

Куда денется обязанность нового покупателя уплатить продавцу 10 руб.?

[Денежка]

-третьих, последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе применять только для защиты публичных интересов

Я и этой темой интересуюсь в прикладном смысле, она немного шире, но да, мысль требует пояснения.

Обычное преимущественное право участников ОДС меня меньше беспокоит.

Но преимущественное право есть не только у участников ОДС, а, например, у субъекта РФ или у мун.образования при покупке земель сель.хоз. назначения. И там прямо так указано: "Ст. 8, п. 4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна."

 

Вот у меня как раз есть ДКП такого сх участка, между двумя физлицами, с расчётами наличными. Субъект РФ от преимущественного права покупки по указанной цене отказался. Физлица сделку провели, переход права зарегистрирован, расчёты проведены. У покупателя такие денежки имеются, даже есть справка о снятии наличных в банке. Но цена покупки несколько выше так называемой рыночной, хотя какая она может быть рыночная для неповторимого объекта, там у участка расположение такое нужное.

И есть нюанс - в планах когда-то через этот участок могут новую платную дорогу построить. 

 

Если субъект РФ заявит, что покупка участка была лживая, цена завышена, преимущественное право субъекта РФ купить участок по "рыночной" цене нарушено, то такой ДКП по закону (с нарушением ПП) ничтожен, а последствия как раз и нужно применять для защиты именно "публичных интересов" - участок субъекту РФ нужен для строительства дороги.

 

И я на стороне покупателя заранее беспокоюсь, как эти утверждения отбивать.

[nick_ruller]

Если субъект РФ заявит, что покупка участка была лживая

Мнимая сделка без намерения создать правовые последствия? Денег фактически никто не платил? Поясните.

 

цена завышена, преимущественное право субъекта РФ купить участок по "рыночной" цене нарушено

Права купить по "рыночной" цене нет, только преимущественное право по цене предложенной продавцом.

[Денежка]

Права купить по "рыночной" цене нет, только преимущественное право по цене предложенной продавцом.

Ну вот какой момент был в моём сообщении непонятен (простите раздражение)?

По ДКП цена и оплата 10 р., по такой цене предложено было и субъектку купить, а "рыночная" цена 1 р., если по факту покупатель купил за 1 р., то и у субъекта есть это преимущественное право купить за 1 р., всё как у автора этой темы.

Денег фактически никто не платил? Поясните

Деньги заплатили 10 р. наличными. А субъект РФ, как и третье лицо у автора темы, может заявить, что покупатель не платил 10 р., а платил 1 р., потому что "рыночная" цена 1 р.

Сообщение отредактировал Денежка: 07 November 2025 - 19:01

[nick_ruller]

По ДКП цена и оплата 10 р., по такой цене предложено было и субъектку купить, а "рыночная" цена 1 р., если по факту покупатель купил за 1 р., то и у субъекта есть это преимущественное право купить за 1 р., всё как у автора этой темы.

Мне пока не известно об устоявшейся судебной практики, когда участнику долевой собственности удавалось оспорить расписку о получении денег. Дела связанные с банкротством в расчет не беру.

Хотя уточню, что находил определения апелляции/кассации, которые отменяли решения о переводе прав и обязанностей с учетом рыночной цены.

 

Как пример через быстрый поиск:

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27 августа 2024 г. по делу N 33-8227/2024

...

Согласно п. 2.3 договора расчет между сторонами в сумме 3000000 руб. произведен при подписании настоящего договора в присутствии нотариуса. Факт расчета подтверждается распиской продавца.

...

По ходатайству стороны истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

 

Согласно заключению эксперта ООО "Алтай-Оценка" от ДД.ММ.ГГ ***.24 среднерыночная стоимость земельного участка по адресу: "адрес", по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 1017883 р, среднерыночная стоимость 1/3 доли без учета корректировки на долю - 339294 руб, с учетом корректировки - 278221 руб, среднерыночная стоимость земельного участка по адресу: "адрес", на ДД.ММ.ГГ составляла 468480 руб.

 

При рассмотрении судом настоящего дела К.О. внесла на банковский счет Управления Судебного департамента в Алтайском крае 440000 руб. в счет покупной стоимости доли земельного участка, а также сборов и пошлин, подлежащих выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

 

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь подлежащими применению нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец была извещена о возможности приобретения 1/3 доли в праве собственности на земельный участок за 3000000 руб, тем не менее отказалась приобретать указанную долю за предложенную собственником стоимость, тогда как представленные доказательства свидетельствуют о продаже А.И. именно за такую цену, готовность приобрести 1/3 долю земельного участка за 440000 руб. не может быть учтена как реализация преимущественного права покупки продаваемой Р.Д. доли, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных К.О. исковых требований.

...

 

Дополнительно выскажу непопулярное мнение, что по спорам с государством по значимым проектам у суда может быть позиция отличная от общегражданской практики, но это уже не юридический вопрос.

[-Абырвалг-]

Дополнительно выскажу непопулярное мнение, что по спорам с государством по значимым проектам у суда может быть позиция отличная от общегражданской практики, но это уже не юридический вопрос.

Почему непопулярное?

Почему мнение?

- Это уже аксиома...

И не "по значимым проектам", а по любым делам, хоть штраф на 500р - вас ждет увлекательное эротическое путешествие до ВС и без гарантий выиграть даже там....

 

Что-то ТС - пропал и не отвечает, чего вы обсуждаете?

Сообщение отредактировал -Абырвалг-: 07 November 2025 - 21:57

[korn]

Дополнительно выскажу непопулярное мнение, что по спорам с государством по значимым проектам у суда может быть позиция отличная от общегражданской практики, но это уже не юридический вопрос.

Почему непопулярное?

Почему мнение?

- Это уже аксиома...

И не "по значимым проектам", а по любым делам, хоть штраф на 500р - вас ждет увлекательное эротическое путешествие до ВС и без гарантий выиграть даже там....

Предупреждение, для "политических" вскукареков есть отдельный раздел. Там можете кликушествовать, в правовых не надо.

[Pastic]

Мне непонятно, почему все старательно обсуждают возможную недействительность такой сделки (неважно по каким основаниям - 10, 168, 169, 170), игнорируя то, что сособственник В ПРИНЦИПЕ не вправе ее оспаривать (соответственно и оспаривать ее условия, требовать применения последствий недействительности), о чем ВС РФ категорически сказал еще 15 лет назад?

 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

 

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

[mrEE]

Pastic, вы упрощаете КМК.

 

Для реализации права защиты, предусмотренного п. 3 ст. 250 (с учетом позиции истца о мнимости условия о цене) существует препятствие - нет возможности достоверно установить, по какой цене в действительности стороны совершили сделку.

 

И здесь я вижу два выхода:

 

А). Использовать по аналогии ту практику, которая сложилась в отношении мнимых дарений долей - т.е. устаналивать рыночную стоимость доли и по сути признавать ДКП заключенным по этой рыночной цене. В принципе вполне рабочий вариант, КМК, с той лишь оговоркой, что он по сути игнорирует норму ст. 555 ГК о том, что правила ст. 424 об определении цены  при продаже недвижимости не применяются.

 

Б). Если же не игнорировать норму ст. 555, то получается, что сделка нарушает права истца в двух аспектах:

- в том, что совершена с нарушением преимущественного права;

- а также в том, что совершена с сокрытием условия о цене (с мнимым условием о цене).

Так вот второй аспект, КМК, по сути лишает истца возможности реализовать "надлежащий" способ защиты нарушенного права, что, в свою очередь, открывает для него возможность для оспаривания сделки.

Сообщение отредактировал mrEE: 11 November 2025 - 15:14

[nick_ruller]

Для реализации права защиты, предумотренного п. 3 ст. 250 (с учетом позиции истца о мнимости условия о цене) существует препятствие - нет возможности достоверно установить, по какой цене в действительности стороны совершили сделку.

Поможет повышение стандарта доказывания как в банкротстве, т.е. ответчики (покупатель и продавец) должны будут предоставить убедительные доказательства продажи за указанную цену. Фактически никаких расписок, только безналичные платежи. Вряд ли суды на такое пойдут.

Сообщение отредактировал nick_ruller: 11 November 2025 - 15:07

[Pastic]

- в том, что совершена с нарушением преимущественного права;

 

Вы снова игнорируете позицию ВС РФ о том, что нарушение преимущественного права не является основанием для признания сделки недействительной. 

[mrEE]

Pastic, вы действительно прочли только процитированную строку из моего сообщения, а соседние (выше и ниже) проигнорировали?

 

Кстати, давно хотел спросить - как там ваше дело с попыткой обогатиться за счет бывшей супруги, выкупившей общий автомобиль?

[Pastic]

вы действительно прочли только процитированную строку из моего сообщения, а соседние (выше и ниже) проигнорировали?

 

отнюдь, но там Вы обсуждаете основания для оспаривания сделки, не обращая внимание на то, что само по себе оспаривание в данном случае не допускается.

 

 

Кстати, давно хотел спросить - как там ваше дело с попыткой обогатиться за счет бывшей супруги, выкупившей общий автомобиль?

 

Там все окончательно запуталось. Суд посчитал, что сделка по продаже автомобиля притворная, прикрывающая раздел имущества супругами и взыскал с супруги половину стоимости автомобиля. Нас это устраивало. Апелляция засилила, а кассация отправила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, пока не знаем по какому основанию. 

[mrEE]

в данном случае не допускается.

Говоря о ДАННОМ случае вы упорно игнорируете все составляющие это случая, КМК.

[Pastic]

 

в данном случае не допускается.

Говоря о ДАННОМ случае вы упорно игнорируете все составляющие это случая, КМК.

 

 

При всем уважении, Вы ставите телегу перед лошадью. Прежде чем обсуждать наличие оснований для признания сделки недействительной, нужно разобраться - а вправе ли данное лицо оспаривать эту сделку. 

[mrEE]

При всем уважении, Вы ставите телегу перед лошадью. Прежде чем обсуждать наличие оснований для признания сделки недействительной, нужно разобраться - а вправе ли данное лицо оспаривать эту сделку. 

Напротив, я ровно об этом и говорю. что такое право проистекает из того, что сделка, помимо того, что она нарушает преимущественное право, вместе с этим "параллельно" нарушает права истца, лишая его возможности надлежащим образом реализовать защиту нарушенного (первого) права. И менно второй ампект (второе нарушени) дает право на оспаривание.

 

Сказанное верно с оговоркой - как я писал выше, эта размышление работает при условии, что истец действительно не имеет возможности "в лоб" защищатить нарушенное преимущественное право. Если же закрыть глаза на ст. 555 ГК и признать право истца переводить права покупателя, исходя из рыночной стоимости объекта (при доказанности мнимости цены, указанной в договоре и неустановлении той цены, по которой стороны действительно имели намерение исполнять договор), то да, можно говорить о том, что у сособственнкиа нет права на оспаривание сделки.

 

ЗЫ. Да, кстати, важная оговорка. Вы же не будете спорить с тем, что в подобной ситуации сособственник, как минимум, не может быть лишен права оспарвиать договор (по мнимости) в части условия о цене?

[nick_ruller]

Вы же не будете спорить с тем, что в подобной ситуации сособственник, как минимум, не может быть лишен права оспарвиать договор (по мнимости) в части условия о цене?

Так вопрос и стоит как доказать реальную цену, о которой договорились стороны.