к сожалению такой информации нет, а скажите какое это имеет отношение к регистрации и требованию заключени договора аренды?
|
|
||
|
|
||
Ипотека нежилых помещений: нужен ли залог прав на ЗУ?
Автор
-Guest-
, 09 Aug 2002 14:01
Сообщений в теме: 112
#52
Отправлено 19 April 2006 - 16:18
Самое прямое.к сожалению такой информации нет, а скажите какое это имеет отношение к регистрации и требованию заключени договора аренды?
Посмотрите закон о приватизации.
В соответствии с ним, если была приватизация недвижки, должны быть оформлены земельные правоотношения.
По поводу того, распространяется ли на помещения, была большая дискуссия в этом форуме около года назад, поищите.
Так вот, если у Вас право собственности на помещения возникло в результате приватизации, то регорганы могут требовать оформления аренды на основании закона о приватизации.
Если не в результате приватизации приобретены помещения Вами, то тоже возможны варианты.
#53
Отправлено 19 April 2006 - 17:11
да, я посмотрел дискуссии - впрочем то же не нашел единого подхода, в основном получается что собственник требует заключения договора аренды, право пользования (при бессрочке) не возникает у нового владельца, и он может отказаться от права беср. польз., однако это не обязывает нового собственника заключать аренду или приобретать землю в собст-ть. это долго и затратно, а зачем нам такие издержки, мне кажется можно зарегистрировать залог и без оформления земли, поскольку у нас была именнно такая сделка с МУПом.
#54
Отправлено 19 April 2006 - 19:04
pavlov
Ну, собственно, я Вам просто пояснила, откуда, скроее всего, "растут ноги" у Вашей проблемы.
Что касается регорганов - то, как всегда, вариантов два: или сделать, как они хотят, или получить отказ в регистрации и обжаловать его.
Ну, собственно, я Вам просто пояснила, откуда, скроее всего, "растут ноги" у Вашей проблемы.
Что касается регорганов - то, как всегда, вариантов два: или сделать, как они хотят, или получить отказ в регистрации и обжаловать его.
#55
Отправлено 19 April 2006 - 19:55
угу, либо найти вход с другой стороны и договориться "по хорошему", чего видимо и получится, а дэ юро так и не панятна ниче...
#56
--Олег--
Отправлено 04 December 2006 - 21:34
Возможно ли при ипотеке помещения (части здания) заложить права аренды земли, по договору заключенному с предыдущим собственником помещения, если новый собственник помещения еще не вступил в этот Договор аренды земли и не оформил земельные отношения. Старый собственник прекратил свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к новому собственнику.
В результате, с одной стороны к новому собственнику перешли права и обязанности старого собственника - арендатора земельного участка в том же объеме, с другой - отношения с собственником земли не оформлены?
В результате, с одной стороны к новому собственнику перешли права и обязанности старого собственника - арендатора земельного участка в том же объеме, с другой - отношения с собственником земли не оформлены?
#57
Отправлено 04 December 2006 - 21:37
Нет.
Потому что, хоть и перешли права автоматически, Вы не сможете в договоре описать сведения о регистрации права аренды, принадлежащего залогодателю, а в соответствии о ст. 9 ФЗ "Об ипотеке" данные условия являются существенными для договора ипотеки.
И ещё посмотрите вот эту тему:
http://forum.yurclub...0879&hl=ипотек*
Потому что, хоть и перешли права автоматически, Вы не сможете в договоре описать сведения о регистрации права аренды, принадлежащего залогодателю, а в соответствии о ст. 9 ФЗ "Об ипотеке" данные условия являются существенными для договора ипотеки.
И ещё посмотрите вот эту тему:
http://forum.yurclub...0879&hl=ипотек*
#58
--Олег--
Отправлено 05 December 2006 - 14:16
Ludmila
спасибо, почитал, получается в моем случае нельзя заключить такой договор об ипотеки, в соответствии с п. 1 ст. 5 закона об ипотеке - здесь это ключевой момент!?
Но если описать сведения о регистрации права аренды предыущего арендатора и наше право в силу произошедшей реорганизации и передачи его по закону и передаточному акту?
спасибо, почитал, получается в моем случае нельзя заключить такой договор об ипотеки, в соответствии с п. 1 ст. 5 закона об ипотеке - здесь это ключевой момент!?
Но если описать сведения о регистрации права аренды предыущего арендатора и наше право в силу произошедшей реорганизации и передачи его по закону и передаточному акту?
#59
Отправлено 05 December 2006 - 16:33
Попробовать можно, но существуют риски:Но если описать сведения о регистрации права аренды предыущего арендатора и наше право в силу произошедшей реорганизации и передачи его по закону и передаточному акту?
1) отказа в регистрации;
2) признания договора ипоеки незаключённым в связи с ненадлежащим описанием предмета ипотеки.
#60
--Олег--
Отправлено 05 December 2006 - 16:49
Еще одна мысль появилась.
Договор аренды земли был зарегистрирован после того как бывший собственник прекратил свою деятельность всвязи с реорганизацией в форме присоединения. в соответствии с п. 3. ст. 433 ГК.
Получается что права аренды у бывшего собственника не возникли, а значит они не возникли у нового собственника помещения.
И с учетом п. 45 постановления Пленумов 6/8, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.
Т.е. возможно передать в залог только помещение?
Договор аренды земли был зарегистрирован после того как бывший собственник прекратил свою деятельность всвязи с реорганизацией в форме присоединения. в соответствии с п. 3. ст. 433 ГК.
Получается что права аренды у бывшего собственника не возникли, а значит они не возникли у нового собственника помещения.
И с учетом п. 45 постановления Пленумов 6/8, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.
Т.е. возможно передать в залог только помещение?
#61
Отправлено 05 December 2006 - 17:11
Нет. Договор аренды у Вас недействительной сделкой не признан.Еще одна мысль появилась.
Договор аренды земли был зарегистрирован после того как бывший собственник прекратил свою деятельность всвязи с реорганизацией в форме присоединения. в соответствии с п. 3. ст. 433 ГК.
Получается что права аренды у бывшего собственника не возникли, а значит они не возникли у нового собственника помещения.
И с учетом п. 45 постановления Пленумов 6/8, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.
Т.е. возможно передать в залог только помещение?
#62
--Олег--
Отправлено 11 December 2006 - 05:09
Подниму тему.
А если представить, что залогодатель, получив письмо из Департамента земельных ресурсов об отсутствии оформленных отношений на з/у, зарегистрирует ипотеку нежилого помещения без земельного участка. А в последствии оформив договор аренды зарегистрирует его, а после зарегистрирует и допсоглашение к ипотеке заложив право аренды.
Можно ли такой договор об ипотеке в последствии признать недействвительным?
А если представить, что залогодатель, получив письмо из Департамента земельных ресурсов об отсутствии оформленных отношений на з/у, зарегистрирует ипотеку нежилого помещения без земельного участка. А в последствии оформив договор аренды зарегистрирует его, а после зарегистрирует и допсоглашение к ипотеке заложив право аренды.
Можно ли такой договор об ипотеке в последствии признать недействвительным?
#63
Отправлено 23 January 2007 - 15:19
По вопросу о встроенном помещении без или с землей есть сдвиги?
Суть:
Земля в долевой собственности, на этой земле расположено здание, в здании есть помещение, которое принадлежит на праве собственности Обществу «ХХХ». Общество «ХХХ» судя по выписке не является членом долевой собственности на землю, и хочет предложить в залог только помещение. Про постановление 5046/98 от 08.12.98 слыхал.
Есть еще по этому поводу судебная практика, может быть свежие дела надутся?
Суть:
Земля в долевой собственности, на этой земле расположено здание, в здании есть помещение, которое принадлежит на праве собственности Обществу «ХХХ». Общество «ХХХ» судя по выписке не является членом долевой собственности на землю, и хочет предложить в залог только помещение. Про постановление 5046/98 от 08.12.98 слыхал.
Есть еще по этому поводу судебная практика, может быть свежие дела надутся?
Сообщение отредактировал Kostilio: 23 January 2007 - 15:53
#64
Отправлено 23 January 2007 - 15:28
Нет.По вопросу о встроенном помещении без или с землей есть сдвиги?
Кость, вот Информбюллетень я для кого делаю? Там цитировала кучу всякой практики свежей, признающей договоры ипотеки помещений недействительными сделками. Заглянуть туда сложно? Там практика сооовсем свежая....Есть еще по этому поводу судебная практика, может быть свежие дела надуться?
#66
Отправлено 23 January 2007 - 15:37
Мы с Костей в одной организации работаем. Я в Юрдепе, Костя - в филиале. Я по вопросам деятельности своего отдела Информбюллетень делаю, где анализирую изменения законодательства, судебной практики и т.д., а также вставляю ответы Юрдепа на общетеоретические вопросы - по той же ипотеке помещений, например.А что за информбюллетень?
Бюллетень рассылается по юристам филиалов для, так сказать, принятия в качестве руководства к действию и выработки единой позиции.
Ну и вот там я анализоровала много судебной практики по этому вопросу.
#67
Отправлено 03 March 2007 - 16:22
Добрый день, уважаемые коллеги, ситуация следующая:
В залог по двум договорам 2005 года была передана часть отдельно стоящего здания (строения), не являющегося жилым домом. На момент заключения договора ипотеки земельный участок под этим зданием был передан трем гражданам в аренду на 15 лет без выдела их долей в натуре. При заключении и государственной регистрации договоров ипотеки право аренды в залог не передавалось, собственник (город) согласия не давал. Обеспеченное залогом обязательство не исполнено. Залогодержатель обратился с иском об обращении взыскания на предмет залога (недвижимость), в процессе дополнил требования, просил обратить взыскание еще и на право аренды земельного участка.
Сторона ответчика просила арбитражный суд признать договоры недействительными со ссылками на п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90.
В апелляционной жалобе ответчик указывал на ошибочность применения этого пункта, т.к. указанным пунктом установлены рекомендации относительно залога нежилого помещения в многоквартирном доме, позволяющего через п. 2 ст. 290 ГК РФ, и ст. 75 Закона об ипотеке "выйти" на залог права аренды земельного участка. И тем не менее, апелляция оставила решение без изменения.
Соответственно, вопрос: есть смысл подниматься дальше или вопрос решен однозначно и дальше двигаться смысла нет?
В залог по двум договорам 2005 года была передана часть отдельно стоящего здания (строения), не являющегося жилым домом. На момент заключения договора ипотеки земельный участок под этим зданием был передан трем гражданам в аренду на 15 лет без выдела их долей в натуре. При заключении и государственной регистрации договоров ипотеки право аренды в залог не передавалось, собственник (город) согласия не давал. Обеспеченное залогом обязательство не исполнено. Залогодержатель обратился с иском об обращении взыскания на предмет залога (недвижимость), в процессе дополнил требования, просил обратить взыскание еще и на право аренды земельного участка.
Сторона ответчика просила арбитражный суд признать договоры недействительными со ссылками на п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90.
В апелляционной жалобе ответчик указывал на ошибочность применения этого пункта, т.к. указанным пунктом установлены рекомендации относительно залога нежилого помещения в многоквартирном доме, позволяющего через п. 2 ст. 290 ГК РФ, и ст. 75 Закона об ипотеке "выйти" на залог права аренды земельного участка. И тем не менее, апелляция оставила решение без изменения.
Соответственно, вопрос: есть смысл подниматься дальше или вопрос решен однозначно и дальше двигаться смысла нет?
#68
Отправлено 03 March 2007 - 21:07
Я бы сказала так:
Уже после 90-го Обзора много практики (на уровне ФАСов), которая признаёт такие сделки недействительными.есть смысл подниматься дальше
#70
Отправлено 05 March 2007 - 12:46
Процитирую парочку постановлений (если нужны полностью, скину).
ФАС МО в Постановлении от 11.02.05 г. по делу №КГ-А41/193-05-п указал: «спорный земельный участок, на котором расположено помещение, переданное в залог, находится у истца на праве аренды. Суд применил статью 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми в случае нахождения объекта залога на земельном участке, находящемся у залогодателя на праве аренды, одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка.
Суд установил, что оспариваемый договор залога нежилого помещения не содержит условие об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемые помещения, следовательно, является ничтожным, как не соответствующий вышеприведенным нормам гражданского права.
Суд правильно установил, что на день заключения договора залога нежилых помещений земельный участок, на котором расположены объекты залога, находился у залогодателя на праве аренды, следовательно, в соответствии со статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка. Оспариваемый договор залога не содержит условие об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего заложенные нежилые помещения, что позволяло суду сделать правомерный вывод о недействительности залога в связи с несоответствием его названной норме права.
При условии необходимости одновременной с ипотекой зданий и сооружений ипотеки аренды земельного участка закон не делает различий между тем, какое недвижимое имущество закладывается, поэтому доводы жалобы не могут быть положены в основу постановления кассационной инстанции».
ФАС УО в Постановлении от 15.12.05 г. по делу № Ф09-4103/05-С4 указал: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). На день заключения договора об ипотеке нежилого помещения, земельный участок, на котором расположены объекты залога, находился у залогодателя на праве аренды. Таким образом, в соответствии со ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка. Поскольку право аренды земельного участка не было зарегистрировано одновременно с ипотекой здания и нежилых помещений по спорному договору об ипотеке, в нарушение ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор об ипотеке от 05.04.2004 N 053 в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным)».
ФАС МО в Постановлении от 11.02.05 г. по делу №КГ-А41/193-05-п указал: «спорный земельный участок, на котором расположено помещение, переданное в залог, находится у истца на праве аренды. Суд применил статью 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми в случае нахождения объекта залога на земельном участке, находящемся у залогодателя на праве аренды, одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка.
Суд установил, что оспариваемый договор залога нежилого помещения не содержит условие об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемые помещения, следовательно, является ничтожным, как не соответствующий вышеприведенным нормам гражданского права.
Суд правильно установил, что на день заключения договора залога нежилых помещений земельный участок, на котором расположены объекты залога, находился у залогодателя на праве аренды, следовательно, в соответствии со статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка. Оспариваемый договор залога не содержит условие об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего заложенные нежилые помещения, что позволяло суду сделать правомерный вывод о недействительности залога в связи с несоответствием его названной норме права.
При условии необходимости одновременной с ипотекой зданий и сооружений ипотеки аренды земельного участка закон не делает различий между тем, какое недвижимое имущество закладывается, поэтому доводы жалобы не могут быть положены в основу постановления кассационной инстанции».
ФАС УО в Постановлении от 15.12.05 г. по делу № Ф09-4103/05-С4 указал: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). На день заключения договора об ипотеке нежилого помещения, земельный участок, на котором расположены объекты залога, находился у залогодателя на праве аренды. Таким образом, в соответствии со ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка. Поскольку право аренды земельного участка не было зарегистрировано одновременно с ипотекой здания и нежилых помещений по спорному договору об ипотеке, в нарушение ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор об ипотеке от 05.04.2004 N 053 в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным)».
#71
Отправлено 05 March 2007 - 14:30
Ludmila
Вот именно об этом я судам первой и апелляционной инстанции и твердил.
Премного благодарен.
Вот именно об этом я судам первой и апелляционной инстанции и твердил.
Премного благодарен.
#72
Отправлено 05 March 2007 - 14:41
Стерх, я Вам кое-что в личку кинула, гляньте.
А вообще я не понимаю ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" (в части залога здания одновременно с правом аренды). Я упорно не понимаю, почему продать здание можно, не указывая, что право аренды передаётся одновременно со зданием, и право аренды перейдёт к покупателю здания автоматически, а вот заложить здание без одновременного залога права аренды нельзя.
И ещё: а какой банк залогодержатель (можно в личку)?
А вообще я не понимаю ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" (в части залога здания одновременно с правом аренды). Я упорно не понимаю, почему продать здание можно, не указывая, что право аренды передаётся одновременно со зданием, и право аренды перейдёт к покупателю здания автоматически, а вот заложить здание без одновременного залога права аренды нельзя.
И ещё: а какой банк залогодержатель (можно в личку)?
#74
Отправлено 05 March 2007 - 14:59
Не мой работодатель, так что без зазрений совести помогу Вам с апелляционной жалобой.Промстройбанк (региональный филиал).
Добавлено в [mergetime]1173085142[/mergetime]
В общем, сбросьте потом жалобу, помогу подредактировать.
#75
Отправлено 05 March 2007 - 16:19
Ludmila
Апелляция уже была (в январе), оставили решение (не в нашу пользу) без изменения, суд не согласился с нашими доводами о ничтожности договора залога. Так что буду писать уже кассациюнную.
Апелляция уже была (в январе), оставили решение (не в нашу пользу) без изменения, суд не согласился с нашими доводами о ничтожности договора залога. Так что буду писать уже кассациюнную.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
