Сообщений в теме: 216

[maus34]

Бечунь, в обчем:
Застройщик или арендатор ЗУ или собственник (что врядли).
Скоренько по обоим ситуациям:
Арендатор:
У него был договор аренды земли под строительство коттеджного поселка.
Коттеджи он сдал.
Далее должно быть как:
Если ЗУ делимый (что врядли), то каждый из собственников коттеджей вправе обратиться в порядке статьи 36, выделить и оформить свой маленький ЗУ в собственность или в аренду.
ЕСли ЗУ неделим, то все собственники коттеждей должны обратиться за оформлением земли в порядке ст. 36
(ЗАкон "О ТСЖ" у нас утратил силу с 01 марта).

Ежели же застройщик собственник, то в принципе он могет хотеть денег. ОН платит земельный налог и вправе сдавать землю в аренду

[Molkin]

Приведены варианты, по которым может развиваться управление коттеджным поселком.
Могу предупредить сразу – составлялось только по очень скудной информации уже существующих поселков, а также конференции ЮрКлуба . Самостоятельного опыта не имеется.
Составлялось без замаха на схемы создания КП, перевода земель и пр., т.к. интересовало только с точки зрения управления КП.
Прошу вас по возможности, обсудить данные варианты, их перспективы, ошибки в описании, возможные недоработки, либо упущения каких-либо еще вариантов. Вероятно, что некоторые из схем невозможны в принципе.

Цель – описательно-изучительная. Как цель максимум – найти оптимальный способ управления. Хоть такое и невозможно, поскольку исходные данные могут быть разные. Но надеюсь, услышав хотя бы плюсы и минусы данных вариантов, можно делать выводы о их применимости.

Жаль, таблицу вставить нельзя, попробую описать текстом, что, конечно, будет не столь понятно. Впрочем, таблицу прикреплю файлом.

Вначале заголовки столбцов:
ОПФ Инвестора / Право инвестора на застраиваемый участок / Организация, управляющая КП после застройки / / Принадлежность земли, предназначенной для обслуживания нескольких участков / Принадлежность сетей / Основания возникновения собственности / Документ, регулирующий отношения между собственником и организацией, управляющей КП/.

1. ООО (ЗАО) / Аренда / ТСЖ / Долевая собственность /Долевая собственность / Ст. 16 ФЗ-189, Ст.36 ЖК РФ / Устав ТСЖ, с не-членом ТСЖ - договор

2. ООО (ЗАО) / Собственность / УК / Собственность ООО (ЗАО) / Собственность ООО (ЗАО) / Право собственности инвестора на весь земельный участок КП / Договор соинвестирования, Договоры ВОУ, Агентские договора

3. ООО (ЗАО) / Собственность / УК / Собственность ООО (ЗАО) / Переданы РСО / Право собственности инвестора на весь земельный участок КП / Договор с УК на управление общим имуществом

4. ООО (ЗАО) / Собственность / УК / Долевая собственность / Долевая собственность / Ст.36 ЖК РФ / Договор с УК на управление общим имуществом

5. ООО (ЗАО) / Собственность / УК / Долевая собственность / Переданы РСО / Ст.36 ЖК РФ / Договор с УК на управление общим имуществом

6. ООО (ЗАО) / Собственность / УК / Передана в собственность УК / Переданы в собственность УК / Договор между Инвестором и УК / Договоры ВОУ, Агентские договора

7. ЖСК (по ЖК РФ) / Собственность / ЖСК, преобразованный в ТСЖ / Долевая собственность / Долевая собственность / Глава 6 ЖК РФ, Ст.36 ЖК РФ / Устав ЖСК (ТСЖ) с не-членом ТСЖ – Договор (ст.138 ЖК РФ)

8. Потребительский кооператив (по 116 ГК РФ, ФЗ-66) / Собственность / Потребительский кооператив / Собственность ПК / Собственность ПК / п.3. ст.4. ФЗ-66 / Устав ПК, с не-членом ПК – Договор (п.2. ст.8 ФЗ-66)

9. Некоммерческое партнерство (по ФЗ о НО) / Собственность / Некоммерческое партнерство / Долевая собственность / Долевая собственность / Устав НП / Устав НП

10. Некоммерческое Партнерство (по ФЗ о НО) / Собственность / Некоммерческое партнерство / Собственность НП / Собственность НП / Устав НП / Устав НП

11. Дачное Некоммерческое Товарищество (по ФЗ-66) / Собственность / Некоммерческое партнерство / Долевая собственность / Долевая собственность / п.2. ст.4. ФЗ-66 / Устав НТ, с не-членом НТ – Договор (п.2. ст.8 ФЗ-66)

12. Дачное Некоммерческое Партнерство (по ФЗ-66) / Собственность / Некоммерческое партнерство / Собственность НП / Собственность НП / п.4. ст.4. ФЗ-66 / Устав НП, с не-членом НП – Договор (п.2. ст.8 ФЗ-66)

13. Простое Товарищество / Собственность участников ПТ / Простое Товарищество / Долевая собственность / Долевая собственность / Ст. 1043 ГК РФ / Договор ПТ

14. Простое Товарищество / Собственность ПТ / Простое Товарищество / Долевая собственность / Долевая собственность / Ст. 1043 ГК РФ / Договор ПТ

Примечания:
1. ООО (ЗАО) - имеется в виду любая ком ОПФ.
2. В вариантах 2-6 ООО(ЗАО) и УК могут быть одним и тем же юр.лицом.
3. Во избежание повторов в схему, начиная с п.6. не включены:
- варианты, когда управляющая КП организация заключает договор на передачу полномочий по управлению профессиональной Управляющей Компании.
- варианты, когда сети передаются РСО.

[Molkin]

Что-то файл не прикрепился

Прикрепленные файлы

•  _____.doc   56.5К   652 скачиваний

[Чилим]

а в проекте коттеджного поселка чего написали, за счет земель должны были предусмотреть земли общего пользования в совместной собственности по результатам зонирования.....
в противном если проезда нет, то может требовать сервитута..... что еще хуче, тк разрозненность получится между участками, и последний будет нести расходы по оплате сервитута по цене в которую входят сервитуты всех участков, через которые он проедет...

[Molkin]

Вопросов по каким-то причинам нет.
Тогда прошу ваши комментарии на следующее:
В законе о ТСЖ, переставшем действовать с 01.03.05 , в ст.5 название «кондоминиум» распространялось не только на многоквартирные дома, но и на «несколько компактно расположенных зданий…односемейных…». Как выразился один из комментаторов закона – это «горизонтальный» кондоминиум, в отличие от «вертикального». В соответствии с этой нормой, весь закон о ТСЖ, включая положения об отношениях собственности в кондоминиуме, определения долей участия, проведения общего собрания домовладельцев и прочих нормах, относящихся не только к ТСЖ как ОПФ, распространял свое действие и на «горизонтальные кондоминиумы» - коттеджные поселки.
В новом ЖК РФ сказано, что ТСЖ может быть создано «при объединении несколько близко расположенных зданий – жилых домов…», то бишь действие раздела 6 разрешает и регулирует деятельность ТСЖ в коттеджных поселках. Получается, что в текстах статей раздела 6, там где написано «многоквартирный дом» это понятие подменяется термином, скажем, «коттеджный поселок». Так вот- внимание, вопрос:

1. Означает ли вышеизложенное, что остальные главы ЖК РФ, (к примеру, регулирующие общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, общее собрание собственников) обязательны для исполнения в соответствующих случаях в коттеджных поселках? Проще говоря, можно ли просто понимать под термином «многоквартирный дом» термин, скажем, «коттеджный поселок» и действовать исходя из ЖК РФ? Может ли в этом помочь ст.7 ЖК РФ (аналогия закона)?
2. Вопрос, интересующий меня, как с точки зрения практики, так и теории: В соответствии с чем рассчитывается доля собственника в праве общей собственности в коттеджном поселке, как без ТСЖ, так и с ТСЖ. - в зависимости от площади принадлежащего земельного участка или от площади принадлежащего жилья – коттеджа?

[Jazzanova]

Всем привет
предложена следующая схема
мы генподрдячик строим коттеджи
заказчиком выступает физик на которого оформлена земля
договор - невнятная помесь.. (явно непростое товраищество но и на стройподярд не тянет)
суть - мы строим, заказчик продает, дальше оплата строительных работ по фиксированной цене и сверх того оплата части прибыли от продажи...
предлагаю обсудить,
может кто знает схемы поинтереснее для подрядчика? Прошу подсказать...
и кстати на что следует обратить юристам генподрядчика внимание влезая в такую ситуацию.. какие документы затребовать.. подводные камни и т.д.
спасиб

[Le vin]

Jazzanova
Если:

мы строим, заказчик продает, дальше оплата строительных работ по фиксированной цене и сверх того оплата части прибыли от продажи...

То это совместная деятельность, направленная на получение прибыли, т.е - для предприним. деятельности.
Полагаю, что для Вашего случая так называемый Заказчик д.б. ИПБОЮЛ.
в силу п. 2 ст. 1041 ГК РФ.

Далее. Каким образом в договоре закреплена процедура "продажи коттеджей"? На какой стадии это будет происходить? После регистрации права собственности на коттеджи? Или под продажей подразумевается некая частичная уступка... ?

А вообще, все - от договора.
Полагаю, что

непростое товраищество но и на стройподярд не тянет)

все же является договором о совместной деятельности. А элементы подряда - вклад одной из сторон.

[Molkin]

Ошибся в одиннадцатом варианте.
В Дачном Некоммерческом Товариществе - ЗУ и сети принадлежат членам на праве совместной собственности, а не долевой.

[Jazzanova]

Далее. Каким образом в договоре закреплена процедура "продажи коттеджей"? На какой стадии это будет происходить? После регистрации права собственности на коттеджи?

процедурой это назвать трудно
вообщем смысл такой
физик привлекает риэлтера и начинает реализовывать все в процессе строительства, то есть оформления права собственности еще нет, видимо будет использоваться механизм долевого участия
подробно в договоре ничего об этом не прописывается..насчет долевого это моя скромная фантазия
очень не нравиться
что сначало выполняются все работы нашим иждевением, а оплата их только в конце пути то есть по итогам реализации результата работ потребителям
то есть получается что мы несем все инвестиционные риски до самого конца чего не хотелось бы..

все же является договором о совместной деятельности. А элементы подряда - вклад одной из сторон.

да наверное, только какой то мутный договорчик
денежная оценка вкладов не определана
не определено кто ведет бухгалтерию
не определен порядок распределения прибыли
не указано что коттеджи являются общей долевой собственностью
не определен порядок покрытия расходов и убытков товарищей
ну и т.д.

[maus34]

физик привлекает риэлтера и начинает реализовывать все в процессе строительства, то есть оформления права собственности еще нет, видимо будет использоваться механизм долевого участия

РАзрешение на строительство уже получено?
Jazzanova
Насчет квалификации договора. Поскольку у вас непонятный симбиоз "непростого товарищества" (очч понравилось) и стройподряда, делайте смешанный договор.
Причем я бы прямо сослалась на применение норм о подряде, допустим на 717, 753 и т.д.

[Jazzanova]

maus34
нет не получено
про симбиоз акцепт
наверное так и поступлю
спасиб..

[Molkin]

А как, вообще, собственник земельного участка общего пользования (застройщик или нет, неважно) может получать деньги с собственников коттеджей? По каким договорам? И как их убедить заключить эти договоры? Я, мол, купил коттедж и всё, и если вы там озеленение всякое и прочее содержание и расходы несете - то это ваши проблемы, мне эта трава по ... щиколотку не нужна

[Чилим]

Molkin

собственник земельного участка общего пользования

земли общего пользования обзываются только территории в населенных пунктах под линейные сооружения, площади проезды между домами микрорайонами. У них собственника нет, вернее это администрация, и за эти земли никто не платит (аналог с публичным сервитутом, но без регитсрации).
В коттеджном поселке данные земли оформляются в совместную собственность, и табором определяют порядок её использования и оплаты.
Если такие земли оказались на участке одного собственника который уперся и не дает ими пользховаться остальным, то вопрос суда об устранении препятсвий. Если эта земля его то сервитут.

[Чилим]

Molkin ТСЖ образуется в многоквартирном доме а не в поселке.
Доли можно признать равными и не париться. Расчитать ежемесячеый платеж с каждого, авральные платежи гасятся и распределяются на основании совместного решения. Таблица большая но толку... некомпартнерство и все. Выгодно как на выходе, так и на входе, да и налогов нет....
да чтобы было яснее, сами коттеджи в УК НП не вносятся.

Сообщение отредактировал Чилим: 17 March 2005 - 19:23

[Blanch]

Таблица большая но толку... некомпартнерство и все

согласна

Доли можно признать равными и не париться

лучше не надо... потом собственники участков и коттеджей разной площади передерутся между собой (с с Вами заодно).

[Molkin]

Только по закону о НО, без применения положений ФЗ о дачных объединениях?
Просто там закреплено, что имущество общего пользования принадлежит некомпартнерству, как юр лицу.
И еще - раз уж по закону о НО, то коттеджи продаются частникам по ДКП, передаются по договору долевого инвестирования, либо передаются после выплаты пая (как в ЖСК)? Вот такой важный вопрос я не могу для себя уяснить, поскольку в законе об этом нет, правда? , а раз не урегулировано,то устанавливается соглашением учредителей, то бишь Уставом.

[Molkin]

А если такой случай - Собственник всего ЗУ под застройку, не создавая каких-либо некоммерческих объединений, сам продает нарезанные участки под коттеджи. Часть земли (под дороги и пр.) остается в его собственности.
Если инвестор не заинтересован в сохранении права собственности на ту землю, которая входит в состав коттеджного поселка, но находится за пределами принадлежащих собственникам земельных участков и уплате налога на имущество, которое ему не принадлежит и которым он не пользуется, то рекомендуется подать заявление в регистрирующий орган о прекращении права собственности и начать процедуру регистрации права долевой собственности собственников отдельных земельных участков в коттеджном поселке. Так?
А если нет? Будет ли там долевая собственность - большой вопрос...Поскольку ст 36 ЖК РФ говорит о многоквартирных домах.

[Blanch]

В коттеджном поселке данные земли оформляются в совместную собственность

если они там дачное какое-нить товарищество создадут...
Molkin
вы что-то запутались совсем. Вы пишите о лице, который является собственником земли? Но почему вы пишите, что оно ему не принадлежит, оно им не пользуется... на основании чего прекратиться право собственности такого лица? отказ от права? учитывая презумпцию нахождения земли в собственности у государства (если она не находится в частной собственности), долевой собственности здесь не получается.

[Molkin]

вы что-то запутались совсем

Да, с "не принадлежит" я погорячился. Это, собственно, цитата. Скопировал не перечитав. Тут, конечно, речь идет о том случае, когда инвестор (бывший собственника всего ЗУ) не заинтересован в сохранении за собой права собственности на оставшуюся землю. Что он может сделать в таком случае. И это я писал по поводу того, что

В коттеджном поселке данные земли оформляются в совместную собственность

Но меня больше интересует то, когда он хочет оставить за собой право собственности землю общего пользования (для этого ему и делать ничего не надо, правда? Оно и так есть) для того чтобы зарабатывать деньги на этом.

[земельщик]

Чилиму - не знаю,как сейчас , а в 90-х гг. тсж были одной из основных форм для кот.поселков

молкину - оценивать нужно с позиций выгоды какой-либо стороны - под кого схему делаешь?

[Чилим]

оторванные от жизни вопросы и примеры. Даже если допустить что покупатели земли совершали сделки вслепую не заботясь об условиях поступа к участку то все равно подпадают отношения под сервитут, если не договорятся по другому....

[Blanch]

Чилим да нет, не оторванные... есть и такие собственники - земля под коттеджем принадлежит им, а все остальное - бывшему застройщику. Есть еще более запутанные ситуации, когда
остальная земля - в собственности у района,
у застройщика сервитут почти на всю эту землю (так как он является собственником всех коммуникаций)...
у собственников коттеджей - гемор с администрацией и застройщиком

[Molkin]

под кого схему делаешь

Громко сказано
Просто пытаюсь разобраться с этим вопросом "с нуля".
Но сам представляю управляющую компанию. Руководство поручило создать наиболее оптимальную схему, почему-то не только на уровне управления, но и, типа, для того чтобы давать советы инвестору, как и что ему делать.
Для подтверждения моего вывода, что не существует "оптимальной" универсальной схемы, поскольку очень много первоначальных нюансов и вариаций была создана таблица.

[Molkin]

остальная земля - в собственности у района

В этом случае, по моему, можно решить часть проблем образовав ТСЖ и оформив ЗУ в долевую.
Добавлено @ 17:47
Чилим

все равно подпадают отношения под сервитут

Много ли можно заработать на сервитуте? Как же быть с остальными услугами?Счета по факту?

[Чилим]

Много ли можно заработать на сервитуте? Как же быть с остальными услугами?Счета по факту?

так это входит в цену права