Сообщений в теме: 921

[grin095]

Выскажу свое мнение.
Изначальный вариант - автоматическое увеличение на 3% - это практически механизм определения, действительно не требующий допников. Всю картину портит только абсурдное уведомление. Если автоматически - механизм, если уведомление - изменение. Потому как что происходит в отсутствие такого уведомления?

Предложенный вариант (увеличивается не более, чем на 3%) - это, на мой взгляд, полный отход от механизма определения и необходимость согласования увеличения в доп соглашении. А далее согласен с Bangом. И более того, само по себе требование соглашения может привести к тому, что арендодатель вообще ничего не увеличит. Потому как соглашения можно и не достичь см. судебную практику.

[Sania]

Предложенный вариант (увеличивается не более, чем на 3%) - это, на мой взгляд, полный отход от механизма определения и необходимость согласования увеличения в доп соглашении.

5.5. Ежегодно, начиная с 13-го (Тринадцатого) месяца от Общего Срока аренды размер Постоянной составляющей Арендной платы, указанный в настоящей статье увеличивается на 3% (Три процента). Увеличение Арендной платы не требует подписания Сторонами дополнительного соглашения и увеличивается на основании механизма согласованного Сторонами, при этом Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении размера Арендной платы за 30 (Тридцать) календарных дней до соответствующего увеличения.

пусть не очень чисто написано, но я не вижу здесь необходимости соглашения сторон.
Да и уведомление АДтелем - можно трактовать как дополнительную обязанность Арендодателя, не имеющую непосредственного отношения к размеру и изменению АП.
Безусловно, все это можно прописать более чисто и полно, что ли

[grin095]

Предложенный вариант (увеличивается не более, чем на 3%) - это, на мой взгляд, полный отход от механизма определения и необходимость согласования увеличения в доп соглашении.

5.5. Ежегодно, начиная с 13-го (Тринадцатого) месяца от Общего Срока аренды размер Постоянной составляющей Арендной платы, указанный в настоящей статье увеличивается на 3% (Три процента). Увеличение Арендной платы не требует подписания Сторонами дополнительного соглашения и увеличивается на основании механизма согласованного Сторонами, при этом Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении размера Арендной платы за 30 (Тридцать) календарных дней до соответствующего увеличения.

пусть не очень чисто написано, но я не вижу здесь необходимости соглашения сторон.
Да и уведомление АДтелем - можно трактовать как дополнительную обязанность Арендодателя, не имеющую непосредственного отношения к размеру и изменению АП.
Безусловно, все это можно прописать более чисто и полно, что ли

Вы всю перемешали в моем ответе.

По увеличению на 3% я не предлагал соглашения сторон.. Это скорее уведомительный порядок, но не механизм. Что такое дополнительная обязанность не имеющая отношения к размеру и изменению АП я не понимаю. Ответьте что будет, если уведомление не будет отослано в необходимый срок?

Соглашение же потребуется, если формулировка изменится на "увеличивается не более, чем на 3%". Потому как твердого механизма нет. Датель захочет на 2 или 3% увеличить, датор не захочет и что дальше?

[Sania]

Ответьте что будет, если уведомление не будет отослано в необходимый срок?

на 13 месяц АП увеличилась на 3 %, на 25 - еще на 3 % от первоначального размера АП и т.д.
То, что не было уведомления - ненадлежащее исполнение Адателем обязанностей и только. Может быть учтено при определении неустойки за просрочку внесения АП, например. Но на сам факт повышения АП влиять не должно.
По-большому согласен - с самого начала грил, что его (уведомление) не надо

Датель захочет на 2 или 3% увеличить, датор не захочет и что дальше?

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
(п. 21 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)
22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

АП стала 2 или 3 %, нет?

[grin095]

Sania,

на 13 месяц АП увеличилась на 3 %, на 25 - еще на 3 % от первоначального размера АП и т.д.

А я сошлюсь на процедуру изменения (ниже) и пошлю Вас погулять, уж простите за панибратство

Увеличение Арендной платы не требует подписания Сторонами дополнительного соглашения и увеличивается на основании механизма согласованного Сторонами, при этом Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении размера Арендной платы за 30 (Тридцать) календарных дней до соответствующего увеличения

АП стала 2 или 3 %, нет?

Дык нет. как она могла измениться автоматически, если нет размера увеличения.
Арендодатель пришлет уведомление со своим предложением увеличения. И вот тут и суть возможного спора.

5.5. Ежегодно, начиная с 13-го (Тринадцатого) месяца от Общего Срока аренды размер Постоянной составляющей Арендной платы, указанный в настоящей статье увеличивается не более чем на 3% (Три процента). (дополнил от себя изменение)
Увеличение Арендной платы не требует подписания Сторонами дополнительного соглашения и увеличивается на основании механизма согласованного Сторонами, при этом Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении размера Арендной платы за 30 (Тридцать) календарных дней до соответствующего увеличения.

Вот нет тут права одностороннего увеличения уведомлением, в том прямом тексте, что в Пленуме ВАС №13. Хотя по сути конечно я бы скорее считал, что такое одностороннее право есть. Но будучи на месте арендатора предложил бы побороться

Сообщение отредактировал grin095: 29 May 2013 - 16:32

[Sania]

grin095, резюмируя: Shimnicу надо бы поправить текст, исключив все возможные разночтения и двоякие трактовки

[Shimnic]

Ребят, спасибо за бурное обсуждение. По итогу формулировку арендатора "не более чем" удалось исключить. Касаемо уведомления, то тут мне пришлось это оставить, хотя мне это совсем не по душе. На мой взгляд, индексировать без уведомления будет не совсем безопасно, поэтому будем следить.
Все таки, я прихожу к мнению, что конструкцию можно воспринимать как изменение арендной платы по соглашению сторон (и пускай написано на основании механизма).

Сообщение отредактировал Shimnic: 29 May 2013 - 18:49

[Sania]

Все таки, я прихожу к мнению, что конструкцию можно воспринимать как изменение арендной платы по соглашению сторон (и пускай написано на основании механизма).

эдак Вы пришли к мнению, что Ваша конструкция - мертвая, с учетом сказанного Bang и grin095.
ЗЫ Только что смотрел ДА по мун.земле: изменение АП раз в год в соответствии с ...
Адатель уведомляет Адатора об изменении, но в случае неполучения уведомления применяется новый размер АП.

[Shimnic]

Все таки, я прихожу к мнению, что конструкцию можно воспринимать как изменение арендной платы по соглашению сторон (и пускай написано на основании механизма).

эдак Вы пришли к мнению, что Ваша конструкция - мертвая, с учетом сказанного Bang и grin095.
ЗЫ Только что смотрел ДА по мун.земле: изменение АП раз в год в соответствии с ...
Адатель уведомляет Адатора об изменении, но в случае неполучения уведомления применяется новый размер АП.

Почему же она мертвая? Я же убрал "не более чем на" и оставил просто "увеличивается на 3%", т.е. четко прописал размер ежегодного увеличения. С уведомлением только конечно вопрос, но тут думаю четко сказать как это воспримет суд никто не сможет.

[Sania]

Shimnic, может мы не поняли друг друга
бывает:
1) автоматическое изменение АП (каждый год/квартал... на 3 %) - "механизм определения"
2) право Адателя на одностороннее изменение (не чаще раза в год)
3) возможность сторон на изменение АП своим соглашением

С условием об уведомлении и без слов "не более, чем"grin095 (насколько я понял) считает Вашу конструкцию - вариантом 2
Я пытался "натянуть" ее на 1ый вариант

И тут Вы говорите, что это - 3ий!!!

Все таки, я прихожу к мнению, что конструкцию можно воспринимать как изменение арендной платы по соглашению сторон (и пускай написано на основании механизма).

А он-то самый бесполезный (с т.зр. Адателя), о чем уже здесь предостаточно написано

[Shimnic]

Shimnic, может мы не поняли друг друга
бывает:
1) автоматическое изменение АП (каждый год/квартал... на 3 %) - "механизм определения"
2) право Адателя на одностороннее изменение (не чаще раза в год)
3) возможность сторон на изменение АП своим соглашением

С условием об уведомлении и без слов "не более, чем"grin095 (насколько я понял) считает Вашу конструкцию - вариантом 2
Я пытался "натянуть" ее на 1ый вариант

И тут Вы говорите, что это - 3ий!!!

Все таки, я прихожу к мнению, что конструкцию можно воспринимать как изменение арендной платы по соглашению сторон (и пускай написано на основании механизма).

А он-то самый бесполезный (с т.зр. Адателя), о чем уже здесь предостаточно написано

Я конечно может быть неверно рассуждаю, но ведь нигде не написано, что соглашение нужно подписывать каждый раз при изменении арендной платы. Ведь по-сути закрепление такого порядка арендной платы происходит по воле обеих сторон (а вот тут я и считаю такую волю соглашением), ну либо в спорной ситуации все таки придется возвращаться к варианту 1 и считать это изменение арендной платы на самом деле механизмом.

Да и почему я так к этому соглашению пытаюсь прийти, просто новое Постановление Вас об аренде допускает изменение арендной платы по соглашению сторон чаще чем 1 раз в год. Если же это право арендодателя, индексировать мне придется по истечении года с момента госрегистрации договора, а не начиная от общего срока аренды.

Да и кстати есть еще одна схожая ситуация когда арендодатель и арендатор расписывают арендную плату по периодам. Например: с 1 по 4 месяц аренды - 10 000 рублей, с 5 по 6 месяц аренды - 20 000 рублей. И тут встает вопрос, что это? Механизм или соглашение сторон? А может быть вообще такое указание арендной платы не имеет права на существование?

Сообщение отредактировал Shimnic: 30 May 2013 - 16:28

[Sania]

Shimnic, ни 1ый, ни 3ий варианты не имеют ограничений по году, а 2-ой - имеет.
Обязательным уведомлением Вы как раз можете допустить возможность (как это сделал grin095) считать конструкцию - 2ым вариантом.
ЗЫ если к соглашению о регулярном изменении АП стороны пришли при подписании первоначального ДА - то это механизм (1ый вариант)

Да и почему я так к этому соглашению пытаюсь прийти, просто новое Постановление Вас об аренде допускает изменение арендной платы по соглашению сторон чаще чем 1 раз в год. Если же это право арендодателя, индексировать мне придется по истечении года с момента госрегистрации договора, а не начиная от общего срока аренды.

А вот, чтобы подстраховаться на этот предмет, я с самого начала предлагал Вам подумать о допнике к короткому ДА

Да и кстати есть еще одна схожая ситуация когда арендодатель и арендатор расписывают арендную плату по периодам. Например: с 1 по 4 месяц аренды - 10 000 рублей, с 5 по 6 месяц аренды - 20 000 рублей. И тут встает вопрос, что это? Механизм или соглашение сторон? А может быть вообще такое указание арендной платы не имеет права на существование?

Механизм. Может, почему нет?

Сообщение отредактировал Sania: 30 May 2013 - 16:55

[ssmoke]

Добрый день!
У нас такая ситуация, арендуем нежилые помещения, в соответствии с условиями договора арендная плата может меняться не чаще одного раза в год на основании индекса потребительских цен. Арендодатель в начале 2013 года представил письмо из Ростата, подтверждающее, что указанный индекс изменился и предложил подписать дополнительное соглашение, в котором указан подробный расчет. Нашей организацией данное соглашение было подписано, после чего оно успешно прошло государственную регистрацию.
В настоящее время арендодатель направил письмо о том, что он ошибся в расчета, в связи с этим вышеуказанное дополнительное соглашение следует отменить и заключить новое с верным расчетом.

Вопрос: вправе ли мы отказать арендодателю в заключении нового доп.соглашения, хоть и с верным расчетом в последнем?
Или обязаны подписать не смотря на допущенные им ошибки. Но тогда это будет противоречить ГК и условиям договора аренды, т.е. арендная плата изменится в 2013 году больше одного раза за год.

[zuzya]

Уважаемые господа!
с 1 сентября 2013 г. вступают в силу очередные изменения в ГК, в.т.ч. в ст. 164.
Ее новая редакция:
"Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.";

Внимание вопрос :
Получается, что в случае (втором как вы обсуждали) изменения АП А-дателем в одностороннем порядке путем направления уведомленияв ФРС на регистрацию придется Уведомление нести? Ведь по сути это односторонная сделка....

Каково ваше мнение?

Сообщение отредактировал zuzya: 05 June 2013 - 01:52

[Bang]

Имхо, если четко установлен процент индексации - это не сделка т.к. она определена договором. Нести уведомление на регистрацию... ну письма, счета и счет-фактуры же не носит никто. А вот если процент "от... и до..." - это допик и регистрация.

[zuzya]

.... А вот если процент "от... и до..." - это допик и регистрация.

В чем же тогда заключается ОДНОСТОРОННИЙ порядок? доп - это же СОГЛАШЕНИЕ сторон.....

[grin095]

Уведомление будет являться изменением арендной платы, если меняется формула расчета или твердо установленный размер.
Видимо также будет как то регистрироваться такое изменение
Уведомление не будет являться изменением арендной платы, если в договоре установлена формула расчета, а меняется только коэффициент (составляющая расчета). В таком случае это просто исполнение условий договора аренды.
Это выводы из существующей суд практики. Но не удивлюсь, если она поменяется.

[TatyanaK]

прочитала всю тему....но для меня так и остался не отвеченным вопрос...если договор аренды долгосрочный, в нем предусмотрено односторонее изменение арендодателем арендной платы...(без привязки в связи с чем и на сколько)..нужно ли составлять, подписывать и регистрировать доп. соглашение к дог. аренды в росреестре...


очень просто если арендодатель подпишет доп, проблем нет, ну а если откажется..

[Sania]

TatyanaK, ППВАС 73:

21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
(п. 21 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)
22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
(п. 22 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

[grin095]

TatyanaK, да.
А еще по этой теме я выше ссылался на мое любимое решение.
Сошлюсь еще раз.
Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767

[экономистЯ]

Перечитала последние страницы, но не понялка как мне доказать, что соглашение не требуется подписание доп.соглашения на увеличение арендной ставки (с последующей гос.регистрацией). Хотя в последнем доп.соглашении прописано было, что увеличение на индекс инфляции проходит в уведомительном порядке. Таже фраза изначально была прописана и в договоре

[Bang]

с 1 сентября 2013 г. вступают в силу очередные изменения в ГК, в.т.ч. в ст. 164.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.";

Чота я как то начал задумываться: в связи с этим подлежат ли регистрации, скажем, предварительные договоры или соглашения об авансе, на недвижку? Ведь по сути они являются входом в отношения, подразумевающие возникновение документа, подлежащего регистрации и переход зарегистрированного права. Выходит что подлежат или я нагнетаю?
Это же ололо какой пц если все вспомнить.

Сообщение отредактировал Bang: 22 October 2013 - 14:26

[Sania]

Bang, преддоговоры не подлежат госрегистрации (была ИМХО практика давным давно)

соглашения об авансе

не понятно что

[Bang]

Sania, практика была именно что давно, до изменения ГК и она истекала из того, что сам преддоговор не порождал перехода собственности. Но в свете приведенной выше статьи преддоговор порождает договор, подлежащий регистрации, а значит, по идее, теперь и сам должен регистрироваться. И как в этом случае быть с преддоговорами на несуществующую, но будущую недвижимость? У ФРС саморазуплотнение мозга произойдет у девочек.

[Sania]

практика была именно что давно, до изменения ГК и она истекала из того, что сам преддоговор не порождал перехода собственности. Но в свете приведенной выше статьи преддоговор порождает договор, подлежащий регистрации, а значит, по идее, теперь и сам должен регистрироваться.

кмк в части преддоговоров ничего не изменилось.

И как в этом случае быть с преддоговорами на несуществующую, но будущую недвижимость?

в части будущих объектов вроде бы пленум 54 дал ответ