Сообщений в теме: 1303

[Concrescere]

 

Право возникает с этого момента не только "для третьих лиц", но и для сторон сделки.

очень интересно. А на основании чего тогда суды признают мнимыми сделки с недвижимостью, в которых не было реального исполнения? 

 

На основании того, что эти сделки были оформлены только для вида.

 

Отсутствие реального исполнения является одним из доказательств мнимости, но само по себе такое отсутствие может указывать не только на мнимость сделки.

 

Например, сделка Долина не была мнимой. Но со стороны Долиной до настоящего времени отсутствует реальное исполнение в части освобождения квартиры от "тараканов" (риэлторский термин, означающий зарегистрированных лиц в квартире в период до ДКП).

Сообщение отредактировал Concrescere: 23 December 2025 - 14:11

[Horatio Nelson]

Иск обязательственный, потому что основан на условиях ДКП.

вот именно, что это защита кредитора по договору, а не защита прав собственника.

 

 

Право возникает с этого момента не только "для третьих лиц", но и для сторон сделки.

очень интересно. А на основании чего тогда суды признают мнимыми сделки с недвижимостью, в которых не было реального исполнения? 

 

На основании того, что эти сделки были оформлены только для вида.

 

Отсутствие реального исполнения является одним из доказательств мнимости, но самом по себе такое отсутствие может указывать не только на мнимость сделки.

 

Например, сделка Долина не была мнимой. Но со стороны Долиной до настоящего времени отсутствует реальное исполнение в части освобождения квартиры от "тараканов" (риэлторский термин, означающий зарегистрированных лиц в квартире в период до ДКП).

 

потому что при мнимой сделке ОБЕ стороны не намерены ее исполнять и требовать исполнения. А Лурье сделку исполнила сама и потребовала исполнения от Долиной. Мнимая сделка это сделка без намерения (у обеих сторон) создать ее правовые последствия. Передача вещи и оплата за нее это и есть правовые последствия, они экономические.

Продавец действительно лишился (передал) право владения нанимателю. А покупателю он передает право требования. 

.

 

продавец не может ее передать во владение, ибо сам квартирой данной не владеет. Ибо ранее квартира передана во владение нанимателю. Право владение перешло к нанимателю по договору найма. И соответственно уже после окончания договора найма наниматель передаст ее во владение новому собственнику.

апну.

Короче идет передача обязательств. 

Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 23 December 2025 - 14:14

[Concrescere]

Более того, на основании чего тогда аннулируются записи в ЕГРН? На основании решений судов, о том, что право не приобретено, об отсутствии права. То есть сначала есть право, а потом регистрация этого права.  

 

Еще раз:

 

Сначала появляется основание для возникновения права...  

 

А право (у конкретного субъекта) появляется именно в момент записи в реестр (по общему правилу).

 

 

Это - общее правило.

 

Но и исключения из него тоже есть. Например, наследник приобретает право собственности в момент открытия наследства, а регистрируется это право позже. Или это т.н. "ранее возникшее право". И т.п. Только в таких случаях можно сказать, что "сначала есть право, а потом регистрация этого права".

[Денежка]

Вы такими заявлениями просто потрясаете основы российского гражданского оборота недвижимости )))   Но, к счастью, он все-таки достаточно уверенно стоит на слоне, которого вы не приметили:

Пан, эти "революционные заявления" обсуждались на этой конфе ещё во времена прежнего закона о регистрации 122-ФЗ, по итогам этих обсуждений издавались разъяснения ВАС РФ, составлялись письма в Минюст и в ГБР. То, что Адмирал написал (а я в этой теме написал чуть раньше), это так и есть, Вы когда углубитесь в изучение вопроса, то осознаете.

Пока Ваши победоносные замечания забавны, как утверждения отличника-пятиклассника о том, что на обычном товарном складе тонна ваты весит столько же, сколько тонна железа.

 

Вам для разминки обращу внимание на особенности безусловно понятной Вам статьи 223 ГК РФ:

 

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Эта статья, как Вы внезапно видите, говорит, что регистрации подлежит "отчуждение имущества", и у приобретателя право возникает не с момента регистрации возникновения права, а с момента регистрации отчуждения имущества.

Чтобы эту норму осознать, Вам потребуется пробежаться по нескольким статьям ГК, по закону о регистрации, по правилам регистрации и по судебной практике.

[Pilot6]

А право владения возникает с момента фактической передачи, более того, оно вполне может возникать и до регистрации права собственности.

Какая дикая чушь! Право владения у собственника возникает вместе с правом собственности, но это право может быть нарушено кем угодно, в том числе продавцом. До регистрации такое право может возникнуть, но не об этом речь.

[Pilot6]

Чтобы эту норму осознать, Вам потребуется пробежаться по нескольким статьям ГК, по закону о регистрации, по правилам регистрации и по судебной практике.

Судебная практика действительно очень косячная, то подтверждается делом, с которого эта тема началась. Но к праву это имеет очень косвенное отношение. Сову на глобус натягивать начали давно. Сейчас сделан шаг в правильном направлении, но еще куча всего осталось. Возможно со временем и другие косяки исправят.

 

У меня было дело, когда должник юридическое лицо имел несколько квартир в собственности. Квартиры были арестованы приставами и продавались. Юридическое лицо "слилось", а его контролирующие лица ударились в бега. Потом объявились некие физические лица с бумажками в виде предварительных договоров купли-продажи с исками о признании права собственности. Было очень интересно.

 

В свое время по моей жалобе ВС РФ принял судебный акт, согласно которому предварительные договоры являются ДДУ. Вот на свои грабли и наступил. Результаты по разным квартирам получились разные, хотя это цирк, а не правоприменение.

[Concrescere]

Эта статья, как Вы внезапно видите, говорит, что регистрации подлежит "отчуждение имущества", и у приобретателя право возникает не с момента регистрации возникновения права, а с момента регистрации отчуждения имущества.

"Кручу, верчу, запутать хочу"? )

 

Под "отчуждением имущества" вы что понимаете - переход права или сделку?

[Машинист]

Читаю рассуждения...Я, конечно, понимаю, что есть запись в реестре прав ("книжное владение") и чисто физическое владение объектом недвижимости. Если покупателю, который уже зарегистрирован как собственник, продавец не передал физическое владение (не подписал пресловутый акт приема-передачи), то, конечно, покупатель вправе предъявить к продавцу иск об обязании покупателя физически передать объект (в том числе ключи и пр.). Однако не вполне ясна целесообразность такого иска в ситуации, если покупатель (собственник) может и так физически занять квартиру. Например, взломать дверь, сделать новые ключи, войти в СВОЮ квартиру. Неужели для того чтобы собственнику зайти в свою квартиру требуется новый судебный спор? Права бывшего собственника против самоуправных действий, на мой взгляд, защищаются тем, что его нельзя выселить без решения суда (то есть выкинуть из квартиры его и принадлежащие ему вещи). Но возможность для нового собственника самому заходить в квартиру, приносить туда свои вещи и оставаться там жить, по моему, вытекает из самого признания ПС, и дополнительного решения суда требовать не должно. Разве что продавец физически не пускает покупателя в квартиру, тогда для физического прохода потребуется решение суда и пристав.

Вот, кстати, пресловутые "окупасы" в Испании... Мы тоже так хотим? Чтобы собственник вместо того чтобы спокойно занять свое жилье должен был бы бегать по судам со все новыми исками об обязании кого то чего то там сделать. Не нужно нам "как в Испании". Если ты собственник - можешь взломать дверь и заселиться в свою квартиру я считаю.

Сообщение отредактировал Машинист: 23 December 2025 - 17:54

[Horatio Nelson]

Однако не вполне ясна целесообразность такого иска в ситуации, если покупатель (собственник) может и так физически занять квартиру. Например, взломать дверь, сделать новые ключи, войти в СВОЮ квартиру. Неужели для того чтобы собственнику зайти в свою квартиру требуется новый судебный спор? Права бывшего собственника против самоуправных действий, на мой взгляд, защищаются тем, что его нельзя выселить без решения суда (то есть выкинуть из квартиры его и принадлежащие ему вещи). Но возможность для нового собственника самому заходить в квартиру, приносить туда свои вещи и оставаться там жить, по моему, вытекает из самого признания ПС, и дополнительного решения суда требовать не должно. Разве что продавец физически не пускает покупателя в квартиру, тогда для физического прохода потребуется решение суда и пристав.

да что вы говорите? а собственник, который квартиру сдает, может зайти в квартиру без согласия нанимателя и без него?

Неужели для того чтобы собственнику зайти в свою квартиру требуется новый судебный спор? Права бывшего собственника против самоуправных действий, на мой взгляд, защищаются тем, что его нельзя выселить без решения суда (то есть выкинуть из квартиры его и принадлежащие ему вещи). Но возможность для нового собственника самому заходить в квартиру, приносить туда свои вещи и оставаться там жить, по моему, вытекает из самого признания ПС

нет, не вытекает. 

 

Например, взломать дверь, сделать новые ключи

статья 139 УК РФ

[Машинист]

да что вы говорите? а собственник, который квартиру сдает, может зайти в квартиру без согласия нанимателя и без него?

Не может, но полагаю, что этодругое(с). Наниматель приобрел вытекающие из договора найма права по владению и пользованию квартирой, которые защищаются и против собственника. А продавец, который передал ПС покупателю, и не имеет прав нанимателя, продолжает пользоваться пользоваться квартирой без правовых оснований.
 

Более очевидный пример. Вы собственник квартиры, пока Вы были на работе какой то неизвестный хрен залез в вашу квартиру, физически там расположился, вещи свои завез, замки поменял. Когда Вы вернетесь и обнаружите сие безобразие, то Вы не вправе взломать дверь и войти в свою квартиру? Или будете к этому хрену иск предъявлять "об обязании вернуть вам физическое владение"?

[Concrescere]

 

Однако не вполне ясна целесообразность такого иска в ситуации, если покупатель (собственник) может и так физически занять квартиру. Например, взломать дверь, сделать новые ключи, войти в СВОЮ квартиру. Неужели для того чтобы собственнику зайти в свою квартиру требуется новый судебный спор? Права бывшего собственника против самоуправных действий, на мой взгляд, защищаются тем, что его нельзя выселить без решения суда (то есть выкинуть из квартиры его и принадлежащие ему вещи). Но возможность для нового собственника самому заходить в квартиру, приносить туда свои вещи и оставаться там жить, по моему, вытекает из самого признания ПС, и дополнительного решения суда требовать не должно. Разве что продавец физически не пускает покупателя в квартиру, тогда для физического прохода потребуется решение суда и пристав.

да что вы говорите? а собственник, который квартиру сдает, может зайти в квартиру без согласия нанимателя и без него?

 

Традиционный для Адмирала увод в сторону )

 

А при чем здесь наниматель? Речь про отношения сторон ДКП, а не договора найма.

[Horatio Nelson]

Наниматель приобрел вытекающие из договора найма права по владению и пользованию квартирой, которые защищаются и против собственника.

не просто из договора, а и из факта передачи этого имущества во владение и пользование. Так и покупатель по договору купли-продажи приобретет право владения и пользования после передачи квартиры. 

 

Не может, но полагаю, что этодругое

это пример, что наличие титула не работает. Применяются нормы об обязательствах. Соответственно покупатель до ДКП приобретает право владения и пользования квартирой в результате исполнения обязательства по передаче вещи. 

 

Более очевидный пример. Вы собственник квартиры, пока Вы были на работе какой то неизвестный хрен залез в вашу квартиру, физически там расположился, вещи свои завез, замки поменял. Когда Вы вернетесь и обнаружите сие безобразие, то Вы не вправе взломать дверь и войти в свою квартиру? Или будете к этому хрену иск предъявлять "об обязании вернуть вам физическое владение"?

у него не было законных оснований для получения прав владения и пользования квартирой, а у продавца они были и есть вплоть до передачи квартиры во исполнения ДКП.

Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 23 December 2025 - 19:12

[Машинист]

Наниматель приобрел вытекающие из договора найма права по владению и пользованию квартирой, которые защищаются и против собственника.

 

не просто из договора, а и из факта передачи этого имущества во владение и пользование. Так и покупатель по договору купли-продажи приобретет право владения и пользования после передачи квартиры.

 

 

НЕТ! Права владения и пользования квартирой покупатель квартиры приобретает после того как он приобрел ПС ( когда внесена запись в реестр). Единственное чего у покупателя нет - физического владения. Ну так если он способен сам его обеспечить (без физического насилия над продавцом), то не вижу препятствий зайти в квартиру, сломав СВОЮ дверь.

 

у него не было законных оснований для получения прав владения и пользования квартирой, а у продавца они были и есть вплоть до передачи квартиры во исполнения ДКП.

После того как продавец утратил ПС по реестру, то какие же у него основания считать, что у него есть права владения и пользования квартирой?
 

Можно еще привести пример с тем же нанимателем. Вот закончился у нанимателя срок договора найма, он из квартир выехал, вещи забрал, но акт возврата помещения наниматель и наймодатель не подписывали. И что, наймодатель вместо того чтобы войти обратно в свое жилье будет разыскивать по всей стране нанимателя, чтобы он ему Акт возврата подписал?) А иначе в свою собственность не попасть, да?)

Сообщение отредактировал Машинист: 23 December 2025 - 19:18

[Horatio Nelson]

Можно еще привести пример с тем же нанимателем. Вот закончился у нанимателя срок договора найма, он из квартир выехал, вещи забрал, но акт возврата помещения наниматель и наймодатель не подписывали.

при чем тут акт? если наниматель выехал, он прекратил свое право пользования и владения и передал квартиру наймодателю. 

 

НЕТ! Права владения и пользования квартирой покупатель квартиры приобретает после того как он приобрел ПС ( когда внесена запись в реестр). Единственное чего у покупателя нет - физического владения. Ну так если он способен сам его обеспечить (без физического насилия над продавцом), то не вижу препятствий зайти в квартиру, сломав СВОЮ дверь.

на колу мочало, начинай сначала. Нет, не приобрел. 

И да, 330 и 139 УК РФ.

[Машинист]

при чем тут акт? если наниматель выехал, он прекратил свое право пользования и владения и передал квартиру наймодателю.

А почему бы похожую логику не применить к ДКП? - Если продавец продал квартиру, получил деньги, ПС перешло, то тем самым продавец согласился, что квартира передана покупателю.
 

Я бы вообще de lege ferenda разрешил бы выселять продавца в упрощенном порядке по какой-нибудь исполнительной надписи нотариуса (во всяком случае, при нотариально удостоверенном договоре). Если покупатель будет не прав, то потом возместит по суду убытки, но почти во всех случаях он будет прав. Есть нотариальный ДКП, переход права, платежка об уплате денег - ну так нефиг продавцу злоупотреблять и выпендриваться.

[Concrescere]

Права владения и пользования квартирой покупатель квартиры приобретает после того как он приобрел ПС ( когда внесена запись в реестр). Единственное чего у покупателя нет - физического владения.

+1

 

Я про эти очевидные вещи уже энные сутки пишу сюда, но видимо это бесполезно объяснять тем, кто не отличает право от факта, а также момент возникновения права на недвижимость - от момента заключения и (или) исполнения сделки, на основании которой возникает это право )

 

Можно еще привести пример с тем же нанимателем. Вот закончился у нанимателя срок договора найма, он из квартир выехал, вещи забрал, но акт возврата помещения наниматель и наймодатель не подписывали.

при чем тут акт? если наниматель выехал, он прекратил свое право пользования и владения 

И снова здравствуйте.

 

Право нанимателя возникло из договора и прекратится только когда прекратится действие договора.

 

Классика жанра: арендатор/наниматель без согласования с Х-дателем покидает объект до конца срока действия договора, не платит, а потом сильно удивляется, а почему с него требуют оплату за тот период, когда он уже не пользовался объектом

Сообщение отредактировал Concrescere: 23 December 2025 - 20:03

[Horatio Nelson]

Право нанимателя возникло из договора и прекратится только когда прекратится действие договора.

не просто из договора, а из договора и его исполнения, то есть передачи жилья наймодателем нанимателю во владение и пользование. И прекратится это право тогда, когда наниматель вернет квартиру наймодателю.

 

И права покупателя по ДКП (право владения и пользования) тоже возникают из договора купли-продажи и его исполнения.

[Eisenfaust]

Право нанимателя возникло из договора и прекратится только когда прекратится действие договора.

не просто из договора, а из договора и его исполнения, то есть передачи жилья наймодателем нанимателю во владение и пользование. И прекратится это право тогда, когда наниматель вернет квартиру наймодателю.

И права покупателя по ДКП (право владения и пользования) тоже возникают из договора купли-продажи и его исполнения.

Чет я не понял.
За Лурье ПС зарегистрировано. Но квартира ей не передана.
Так она собственник или нет?
А Долина собственник или нет?
Если Долина не собственник, то какими правами на квартиру, нивелирующими права Лурье, она обладает и из чего эти права возникли?

[Concrescere]

 

 

Право нанимателя возникло из договора и прекратится только когда прекратится действие договора.

не просто из договора, а из договора и его исполнения, то есть передачи жилья наймодателем нанимателю во владение и пользование. И прекратится это право тогда, когда наниматель вернет квартиру наймодателю.

И права покупателя по ДКП (право владения и пользования) тоже возникают из договора купли-продажи и его исполнения.

Чет я не понял.
За Лурье ПС зарегистрировано. Но квартира ей не передана.
Так она собственник или нет?

По мнению Адмирала собственник Лурье имеет сейчас только право распоряжения )

А права владения и пользования квартирой у неё ещё не возникли ))

[Денежка]

собственник Лурье имеет сейчас только право распоряжения )


А права владения и пользования квартирой у неё ещё не возникли ))

Concrescere,
именно так.
Про 330 и 139 УК тоже.
Если про дело Долиной почитаете, то узнаете, Лурье приезжала в квартиру с полицией, выписку из ЕГРН показывала, её в квартиру жильцы не пустили и полиция ломиться не стала.

[Concrescere]

полиция ломиться не стала

Видимо потому что увидела наличие спора об этих правах, который решает не она, а суд.

[Pilot6]

именно так.

Какой ужас, что есть юристы, которые так думают.

 

полиция ломиться не стала.

Это никоим образом не входит в компетенцию полиции.

[Eisenfaust]

Предположим, Лурье как собственник вынесла дверь в квартиру, занесла свои вещи и заселилась.
Если Долина пойдет в суд, то что она (Долина) завит в свою пользу?
"Я, Долина, в нарушение условий договора, не передала Лурте квартиру, не пускала ее, так что та вселилась силой...".
Как по мне, тут ст. 10 ГК РФ в полный рост.

[Денежка]

Eisenfaust, Pilot6, Concrescere, представьте на минутку ситуацию, что Долина, пока в разуме была, сдала свою квартиру внаём какому-то гражданину. Натурально сдала, по краткосрочному договору найма, сроком до 8 марта 2026 года. 

Как Вы, коллеги, полагаете, не наплевать ли этому нанимателю на то, что Долина кому-то что-то продала? Он как был нанимателем, так и остался, он как имел права из ст. 305 ГК РФ, так и имеет, что против Долиной, что против Лурье. По мнению этого нанимателя он законный владелец и пользователь квартиры, хоть её трижды уже перепродали, любому собственнику с выпиской, без выписки, с решением суда о признании ПС или без он двери не откроет, и если любой из собственников в квартиру войдет без разрешения нанимателя, тем более со взломом замков, это будет нарушение прав владельца и ст. 139 УК РФ.

Даже если, внимание, акт о передаче квартиры между Долиной и Лурье будет составлен, снова нанимателю наплевать. Этот акт будет означать, что Долина передала Лурье товар, но с недостатками. И снова этот спор из договора решается между Долиной и Лурье, а нанимателя не беспокоит. Пока его договор не прекратится, он никаких Лурье в квартиру не пустит.

Какой ужас, что есть юристы, которые так думают.

Давайте немного назад откатим. С предыдущим вопросом мы определились?

 

"Кручу, верчу, запутать хочу"? )   Под "отчуждением имущества" вы что понимаете - переход права или сделку?

А почему ко мне вопрос-то? Я, что ли, статью писал? 

Сообщение отредактировал Денежка: 23 December 2025 - 23:08

[Concrescere]

 

 

"Кручу, верчу, запутать хочу"? )   Под "отчуждением имущества" вы что понимаете - переход права или сделку?

А почему ко мне вопрос-то? Я, что ли, статью писал? 

То есть вы не понимаете, что написано в этой статье?