Сообщений в теме: 84

[register]

AlexL
бурные и продолжительные аплодисменты

[LawArt]

KirillT

Чем все же закончился процесс?

[Roman]

Как-то поздно наткнулся на такую интересную тему (но это лучше, чем никогда )

Извини, Кирилл, с позицией твоей я не согласен. Также не согласен с том, что это у нас "дыра в законодательстве".

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит гос.регистрации, ПС у приобретателя возникает с момента такой регистрации, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕННО ЗАКОНОМ.
В соответствии с п.1 ст.624 ГК РФ в законе или договоре может быть установленно, что арендованное имущество ПЕРЕХОДИТ В СОБСТВЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть, общее правило - с момента госрегистрации, если иное не установлено ЗАКОНОМ.
Следовательно, исключение из общего правила (переход П.С. без регистрации) может быть установлено только законом, А НЕ ДОГОВОРОМ НА ОСНОВАНИИ ЗАКОНА.
Это нюанс - но он принципиален.

В свое время было очень интересное Постановление КС РФ по ФЗ о банках и банковской деятельности. Его логика позволяет резрешить и нашу ситуацию.

В ГК РФ (в главе о банковском вкладе) содержится условие о том, что банк не вправе в одностороннем порядке изменять ставки по срочным вкладам, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ.
В то же время в ФЗ о банках содержалась норма о том, что банк не вправе изменять эти ставки, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ДОГОВОРОМ.
Банки (особенно Сбер) толковали эти нормы просто: ГК запрещает изменять ставки, если иное не установлено законом. ФЗ о банках как раз и является таким законом, который устанавливает исключение из общего правила - для случаев, когда это предусмотрено договором.

КС РФ сказал следующее: отсылка к закону означает, что исключения из общего правила устанавливаются именно законом, а не договором.

Smertch

Есть общее правило: ст.223 - ПС с момента передачи.
И есть два исключения - специальных нормы:
1) на недвижимость - с момента регистрации,
2) при выкупе после аренды - с момента внесения всей покупной цены.
А теперь вопрос: какая норма специальнее? Ан неполучается - ни одна из них не специальнее другой. Вот и гадай теперь... 

У меня ощущение, что как-то здесь неладно с основанием деления...
То есть, нельзя в таком простом виде оформлять основания перехода ПС: в одной куче и недвижимость, и отдельные виды договоров
Права на недвижимость возникают без госрегистрации и в иных случаях (наследство; паи в спецкооперативах; право хозведения на имущество, передаваемое в качестве вклада в уставный капитал УП и т.д.)
Детально подумаю позже, но 624-я - это общие положения об аренде, то есть, норма, распространяющаяся на имущество в целом. С этой точки зрения любая норма о недвижимости для нее будет специальной (если брать корректное основание деления - вид вещи - движимая или недвижимая).
В итоге, видимо, классификация оснований возникновения ПС должна быть из двух разделов: для движимых вещей и недвижки. Иначе нарушается основание деления.

Вывод: я думаю, что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации, если в законе прямо не указаны случаи иного

[Монти]

Чем все же закончился процесс?

Вот это вот действительно интересно.
Вообще через суд вполне можно добиться своей правоты в описанной ситуации.
К сожалению, Учреждении юстиции точно не зарегистрирует без явки бывшего арендодателя...акта приема-передачи...Уклонение - процесс ...
А так бы хотелось, чтобы заплатил все платежи - пришел в УЮ и тебе свидетельство на блюдечке...

[Berd]

Уважаемые коллеги!

Слоняясь без видимой цели по виртуальным просторам обнаружил такую аналитическую статью.

Что-то по поиску не смог найти похожее обсуждение.

Меня в этой статье привлек занятный способ толкования норм, касающихся момента перехода прав собственности на недвижимость.

Краткое резюме:

При выкупе арендованного недвижимого имущества юридический состав, необходимый для перехода права собственности, указан специально и отличается от юридического состава, предусмотренного п. 2 ст. 223 ГК РФ. Установление нормами закона специального регулирования момента перехода права собственности на недвижимое имущество не противоречит п. 2 ст. 223 ГК РФ, поскольку данная норма прямо предусматривает возможность изменения общего правила законом.

В отличие от п. 2 ст. 223 ГК РФ положения о договоре аренды с правом выкупа не предусматривают в качестве элемента юридического состава, необходимого для перехода права собственности на недвижимое имущество, государственную регистрацию перехода права. Момент перехода права собственности при выкупе арендованного недвижимого имущества определяется вне зависимости от даты государственной регистрации. Значение государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством перехода права собственности при этом не изменяется. После ее осуществления она становится единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ).

Таким образом, при выкупе арендованного недвижимого имущества право собственности переходит к арендатору либо до истечения срока договора аренды, либо по его истечении в соответствии с договором аренды при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Момент перехода права собственности в данном случае не ставится в зависимость от даты государственной регистрации.

А кто еще так думает?

Сообщение отредактировал Berd: 04 July 2005 - 10:51

[maus34]

Я так не думаю:
Статья 8. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Закона, который устанавливает возникновение ПС у арендатора с момента внесения выкупных платежей независимо от госрегистрации (как например п.4 ст.218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ) НЕТ. Догоовром нельзя установить момент возникновения права собственности.

[Faust]

http://forum.yurclub...showtopic=22791

Там ломали копья именно по этому поводу.

[Berd]

2 maus34

Соглашусь с Вами, помимо Вашей аргументации сильно смущает еще и то, что предложенная авторами идея толкования зависимости момента перехода права собственности от формы сделки порочна в смысле нарушения принципов равенства участников хозяйственного оборота. Ну никак не может момент возникновения права собственности на недвижимость, основанный на императивной, публичной норме о госрегистрации зависить от того купли ли мы сразу или малость поюзали

Faust

Мне скучно, Бес...

?

[PIB]

Не знаю высказывалась ли на 5 страницах этой темы такая версия (взгляд):
- ст. 223 ГК говорит о регистрации перехода права собственности на недвижимость при ее отчуждении;
- ст. 624 ГК, говорит о том что в договоре аренды с правом выкупа может быть установлено, что право собственности переходит по ИСТЕЧЕНИИ срока аренды или ДО ИСТЕЧЕНИЯ срока аренды, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

- специальная ли ст. 624 ГК? по отношению к ст. 223 ГК РФ,
думаю нет, т.к. она не исключает регистрации перехода права собственности, в ней этого прямо не сказано. Она устанавливает возможность выкупа недвижимости по соответствующему договору в любой момент, т.е. как до истечения аренды, так и после)))))))))))))))