Сообщений в теме: 202

[Sania]

потому, что

1. срок до __.__.__ - корректно, а срок 4 месяца с момента получения РнаВЭ (зависимое от стороны условие) - коряво сформулированы;

2. дольщик защищен 214-ФЗ и ЗОЗПП

+ можно еще подумать, что срок 4 месяца с момента получения РнаВЭ - технический срок например для целей п.4 ст.8)))

 

Да ну и конечно есть практика (несколько раз ее тут выкладывали): в ДДУ указывается плановый срок РнаВЭ, а срок передачи - __ месяцев с момента РнаВЭ. Суд признает, что к плановому сроку надо прибавить __ месяцев, дальше просрочка. Посмотрите обоснования и в такой практике.

[Jazzanova]

еще вариант:
срок передачи ОДС - в течение ____ месяцев от даты ввода в эксплуатацию, но не позднее чем до ____.

[Рейчел]

добрый день!

 

подскажите, пожалуйста, как давить на застройщика в этой ситуации:

- есть ДДУ

- застройщик закончил стройку раньше на полгода, и сейчас предлагает принять квартиру, но..

квартира с полной отделкой (обозначено договором).

но застройщик говорит, что пустит осмотреть квартиру на предмет недоделок только после перечисления всей суммы за стройку.

законно ли это?

застройщик говорит, что пустит осмотреть квартиру только после подписания акта-сдачи приемки.

 

у меня же есть ДДУ, уже есть права, они не имеют права меня не пускать в мою же квартиру.

кроме того, я не хочу платить деньги неизвестно за что.

Застройщик же настаивает на этом, более того, говорит, что если есть недоделки, то я пишу это в смотровом акте, и они через гарантийный отдел это устраняют в течение месяца.

но, опять же, деньги за стройку даже для того, чтобы написать что-то в смотровой, я должна уже все целиком выплатить.

[Alderamin]

подскажите, пожалуйста, как давить на застройщика в этой ситуации:
- есть ДДУ
- застройщик закончил стройку раньше на полгода, и сейчас предлагает принять квартиру, но..
квартира с полной отделкой (обозначено договором).
но застройщик говорит, что пустит осмотреть квартиру на предмет недоделок только после перечисления всей суммы за стройку.
законно ли это?
застройщик говорит, что пустит осмотреть квартиру только после подписания акта-сдачи приемки.
 
у меня же есть ДДУ, уже есть права, они не имеют права меня не пускать в мою же квартиру.
кроме того, я не хочу платить деньги неизвестно за что.
Застройщик же настаивает на этом, более того, говорит, что если есть недоделки, то я пишу это в смотровом акте, и они через гарантийный отдел это устраняют в течение месяца.
но, опять же, деньги за стройку даже для того, чтобы написать что-то в смотровой, я должна уже все целиком выплатить.

Ясновидцев тут нет. Читайте договор, сопоставляйте с законом. Если сами не можете разобраться - идите на консультацию к юристу...

[Lawyerus]

сейчас предлагает принять квартиру

 

а что ДДУ говорит на это? 

Часто в ДДУ передача квартиры обусловлена уплатой всей цены ДДУ. Поскольку осмотр квартиры и составление смотрового акта элемент сдачи-приемки квартиры, то заплатить вам придется. 

Сообщение отредактировал Lawyerus: 26 January 2015 - 21:09

[Рейчел]

 

сейчас предлагает принять квартиру

 

а что ДДУ говорит на это? 

Часто в ДДУ передача квартиры обусловлена уплатой всей цены ДДУ. Поскольку осмотр квартиры и составление смотрового акта элемент сдачи-приемки квартиры, то заплатить вам придется. 

 

спасибо за комментарии.

 

посмотрела:

в ДДУ четко прописан порядок приемки квартиры, и указано, что осмотр производится до всей выплаты, и смотровая справка подписывается до подписания акта сдачи приемки,

а акт сдачи-приемки подписывается, естественно, после перечисления всей суммы.

 

Почитав закон и ДДУ, выяснилось, что порядок передачи квартиры практически не зависит от срока (досрочно они квартиру сдают, или в срок).

 

а вот после прочтения этого топа и закона 214 - все засивит от РнаВЭ.

после получения РнаВЭ они должны в течение 10 дней разослать заказным письмом извещение о сдаче дома

и предложить в течение 2 недель осмотреть квартиру, при этом составляется смотровая справка.

У застройщика РнаВЭ пока нет, и застройщик не может сказать точно, когда они его получат.

 

а деньги заплатить уже настоятельно предлагают.

а в законе четко указано, что если дольщик сам заселяется, когда еще нет РнаВЭ,

то все, что дальше происходит в этой квартире с дольщиком и с квартирой - абсолютно его проблемы, и никто ответственность не несет.

кроме того, квартира предполагается с чистовой отделкой.

как потом воздействовать на застройщика, чтобы он потолки выровнял, если смотровая справка и акт сдачи подписаны?

 

в общем, застройщик ищет "дураков", которые хотят быстрее заселиться.

от лица самого застройщика звонила какая-то девица, не назвалась, при этом звонила с мобильного, а не со служебного.

очень напрягает все это.

 

еще раз спасибо за помощь и за то, что остудили

[Lawyerus]

и указано, что осмотр производится до всей выплаты,

выложите скан страницы с этим условием.

 

Почитав закон и ДДУ, выяснилось, что порядок передачи квартиры практически не зависит от срока (досрочно они квартиру сдают, или в срок).

вы просто первооткрыватель!! Сами то понимаете, что пишете?). А если написано "срок передачи квартиры не позднее 31.12.2014г., и акт подписан 30.11.2014, то квартира передана досрочно или в срок?

 

а в законе четко указано, что если дольщик сам заселяется, когда еще нет РнаВЭ,

где это такое написано? НПА в студию

 

как потом воздействовать на застройщика, чтобы он потолки выровнял, если смотровая справка и акт сдачи подписаны?

зачем подписывать справку и акт , если есть недостатки?

 

в общем, застройщик ищет "дураков", которые хотят быстрее заселиться.

О каком вселении вы говорите, если все равно до подписания передаточного акта никакого вселения у вас не получится? 

[Рейчел]

О каком вселении вы говорите, если все равно до подписания передаточного акта никакого вселения у вас не получится? 

я ни о каком вселении не говорю, застройщик "хочет поскорее вселить народ".

 

выложите скан страницы с этим условием.

хорошо, завтра выложу.

 

вы просто первооткрыватель!! Сами то понимаете, что пишете?). А если написано "срок передачи квартиры не позднее 31.12.2014г., и акт подписан 30.11.2014, то квартира передана досрочно или в срок?

просто обычно задерживают сдачу дома, а тут - ситуация обратная. 

в договоре есть пункт о том, что сдача дома - не позднее 3 квартала 2015.

но по соглашению сторон возможна приемка квартиры ранее 3 квартала.

 

где это такое написано? НПА в студию

действительно нет в фз.

[Lawyerus]

в договоре есть пункт о том, что сдача дома - не позднее 3 квартала 2015. но по соглашению сторон возможна приемка квартиры ранее 3 квартала.

если вы считаете, что исходя из этого условия передача квартиры может быть ранее сдачи дома (ввода в эксплуатацию), то это не так.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 27 January 2015 - 15:22

[Daonar]

А имеет ли силу пункт ДДУ, дающий застройщику право однократного переноса сроков - в одностороннем порядке и без ограничения по времени переноса, путем уведомления дольщика?

[Lawyerus]

А имеет ли силу пункт ДДУ, дающий застройщику право однократного переноса сроков - в одностороннем порядке и без ограничения по времени переноса, путем уведомления дольщика?

изложите пункт договора дословно

[Daonar]

Дословно будет так:

 

"В случае, если строительство МКД не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более одного раза за весь период строительства, изменить срок передачи Объекта долевого строительства, направив не позднее, чем за два месяца до истечения указанного в п. 4.1 Договора срока, Участнику соответствующее уведомление"

 

(в п. 4.1 указан срок передачи объекта).

 

Я оцениваю так, что наличие такого пункта в ДДУ делает условия ДДУ неопределенными в части срока передачи объекта, а это явно противоречит п.2 ч.4 ст.4 214 ФЗ. Ну и далее пункт становится недействительным как противоречащий требованиям закона, не делая недействительным договор в целом.

[Lawyerus]

наличие такого пункта в ДДУ делает условия ДДУ неопределенными в части срока передачи объекта, а это явно противоречит п.2 ч.4 ст.4 214 ФЗ.

почему он неопределен? Вы же сами пишете, что срок передачи указан в п.4.1. ДДУ. А неопределенность срока передачи влечет за собой иные последствия, нежели недействительность условия ДДУ о сроке передачи. 

[Daonar]

Если в договоре сказано, что 1) квартира передается такой-то датой 2) но эту дату застройщик может перенести (как угодно) - получается, что срок по совокупности условий не определен. А какие иные последствия тут могут быть?

[Lawyerus]

получается, что срок по совокупности условий не определен

что значит по совокупности условий?

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

 

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

 

Если у вас п.4.1. соответствует вышеуказанному определению срока, то срок определен.

А какие иные последствия тут могут быть?

это уже вам нужно читать ГК РФ ч.1.

[Daonar]

Если срок определен (в терминах ГК РФ 190-193), но договор содержит условия, которые позволяют одной из сторон, в одностороннем порядке изменять этот самый срок, причем без ограничений (может на 3 месяца перенести, может - на 100 лет), можно ли такой срок считать определенным? Т.е. речь об ответе на вопрос - "содержит ли договор явно определенный срок исполнения конкретного обязательства?".

Я этот вопрос рассматриваю с т.з. стороны, которая принимает исполнение обязательства. Может ли она, глядя на такой договор, однозначно сказать, в какой срок обязательство будет перед ней исполнено? Нет, потому что другая сторона может в любой момент (ну, почти) указанную в договоре дату произвольным образом перенести - т.е. срок по сути не определен.

 

Или Вы имеете в виду, что с формальной стороны рассматриваем: срок в договоре - определен; то, что его можно как угодно перенести - на формальную определенность срока не влияет, и после переноса срок опять будет определен, путь и другой датой?

[Daonar]

 

получается, что срок по совокупности условий не определен

что значит по совокупности условий?

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

 

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

 

Если у вас п.4.1. соответствует вышеуказанному определению срока, то срок определен.

А какие иные последствия тут могут быть?

это уже вам нужно читать ГК РФ ч.1.

 

 

Если Вы имеете в виду возникающую неопределенность по сроку исполнения обязательства и применение 314 ГК РФ (ч.2 "разумный срок"),  то этот вариант тоже устраивает: мне тогда "разумным" видится срок, который все же явно, конкретной датой, прописан в 4.1 договора.

Так я о том речь и веду (про диспозитивное условие и 450 ГК РФ) - условие об одностороннем переносе сроков само по себе применяется в силу 450 ч.1, однако в конкретном договоре, который должен в силу 422 ГК РФ соответствовать 214-ФЗ, будучи примененным, данное условие делает неопределенным фактический срок исполнения застройщиком своего обязательства по передаче квартиры, т.к. "конкретная дата + неизвестно сколько = неизвестно сколько". А в силу п.2 ч.4 ст.4 214-ФЗ этот самый срок должен быть в договоре явно определен. И поэтому пункт с правом застройщика о переносе недействителен как создающий нарушение закона (по 168 ГК РФ).

[Lawyerus]

Т.е. речь об ответе на вопрос - "содержит ли договор явно определенный срок исполнения конкретного обязательства?".

я тут вопроса не вижу. Я уже вам написал как определяется срок.

 

Может ли она, глядя на такой договор, однозначно сказать, в какой срок обязательство будет перед ней исполнено?

смотрите п.4.1. ДДУ

 

Или Вы имеете в виду, что с формальной стороны рассматриваем: срок в договоре - определен; то, что его можно как угодно перенести - на формальную определенность срока не влияет, и после переноса срок опять будет определен, путь и другой датой?

я имею ввиду то срок у вас определен в п.4.1., если он соответствует правилам об их определении, указанном в ГК РФ. А, то что у вас договором установлено изменение одного условия путем уведомления застройщиком дольщика, это другой вопрос.

 

Если Вы имеете в виду возникающую неопределенность по сроку исполнения обязательства и применение 314 ГК РФ (ч.2 "разумный срок"), 

нет. Я имел ввиду что ничтожности условия о сроке здесь нет. 

[Daonar]

"Daonar сказал(а) 15 Фев 2015 - 16:24:

Может ли она, глядя на такой договор, однозначно сказать, в какой срок обязательство будет перед ней исполнено?

смотрите п.4.1. ДДУ"

 

Т.к. написанный там срок может быть односторонне перенесен, то в 4.1 ДДУ нет смысла смотреть. Там может любая дата стоять - которую застройщик своим односторонним уведомлением поменяет на любую другую дату. На мой взгляд, это означает фактическую неопределенность срока - ведь заранее неизвестно, насколько он будет изменен этим уведомлением. Поэтому и идет речь о законности и действительности такого пункта ДДУ об одностороннем переносе.

[Lawyerus]

Поэтому и идет речь о законности и действительности такого пункта ДДУ об одностороннем переносе.

 

фактическая неопределенность срока передачи объекта не влечет за собой ничтожности условия о сроке передачи. 

Другой вопрос, соответствует ли условие ДДУ:

 

В случае, если строительство МКД не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более одного раза за весь период строительства, изменить срок передачи Объекта долевого строительства, направив не позднее, чем за два месяца до истечения указанного в п. 4.1 Договора срока, Участнику соответствующее уведомление"

закону? 

п.3 ст.6 ФЗ №214-ФЗ: В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.452 ГК РФ, Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

 

Учитывая, что порядок, установленный ДДУ, противоречит порядку, предусмотренному п.3 ст.6 закона, а именно предусматривающему заключение сделки (допника об изменении срока передачи) сторонами ДДУ,  можно подумать на тему  ничтожности такого условия.

 

Не с той стороны вы заходите, ИМХО

Сообщение отредактировал Lawyerus: 15 February 2015 - 20:02

[Daonar]

Вот об этом я и веду разговор - соответствует ли условие ДДУ закону. Но несоответствие я вижу не в том, что застройщик не выполнил свое обязательство, предусмотренное п.3 ст.6 (направить предложение об изменении договора), а в том, что обсуждаемый пункт ДДУ прямо противоречит п.2 ч.4 ст. 4 214-ФЗ:

 

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

 

Прямого противоречия между "обязан направить предложение об изменении договора" и "включил в ДДУ пункт с односторонним порядком изменения сроков" я не вижу: ведь п.3 ст.6 214-ФЗ не содержит прямого запрета на включение таких условий в ДДУ, а по упомянутой выше 450 ГК РФ диспозитивно они могут быть включены (что и сделано застройщиком).

 

"не влечет за собой ничтожности условия о сроке передачи" - а я хочу аргументировать не ничтожность условия о сроке передачи, а ничтожность условия о возможности одностороннего изменения срока передачи застройщиком.

Сообщение отредактировал Daonar: 15 February 2015 - 20:16

[Lawyerus]

Вот еще вдогонку:

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

 

1. Законом не устанавливается право застройщика изменять существенное условие ДДУ о сроке передачи.

2. Если дольщик - физик, то 2 предложение к вам не относится.

[Daonar]

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом" - так ведь закон предусматривает, 452 ГК РФ, ч.1.

 

"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное."

 

В нашем случае договором (обсуждаемым пунктом) предусмотрено "иное", а именно одностороннее изменение условий ДДУ застройщиком через уведомление дольщика. Это если считать этот пункт ДДУ действительным и не противоречащим законодательству.

[Lawyerus]

обсуждаемый пункт ДДУ прямо противоречит п.2 ч.4 ст. 4 214-ФЗ

 

Вы не обосновали чему конкретно он противоречит. 

 

Прямого противоречия между "обязан направить предложение об изменении договора" и "включил в ДДУ пункт с односторонним порядком изменения сроков" я не вижу: ведь п.3 ст.6 214-ФЗ не содержит прямого запрета на включение таких условий в ДДУ, а по упомянутой выше 450 ГК РФ диспозитивно они могут быть включены (что и сделано застройщиком).

Как хотите.  

 

Вообще непонятно, что вам в результате нужно достичь?

так ведь закон предусматривает, 452 ГК РФ, ч.1.

покажите,  где в п.1 ст.452 закон допускает одностороннее изменение условий ДДУ?

 

 

В нашем случае договором (обсуждаемым пунктом) предусмотрено "иное", а именно одностороннее изменение условий ДДУ застройщиком через уведомление дольщика. Это если считать этот пункт ДДУ действительным и не противоречащим законодательству.

в п.1 ст.452 ГК  диспозитив применяется к форме сделки

формы сделок (письменная и нотариальная)

[Daonar]

Мне в результате нужно аргументировать (тем или иным образом) недействительность новых сроков, которые представляет застройщик, ссылаясь на уведомление по обсуждаемому пункту ДДУ, и применимость исходного, определенного в договоре конкретной датой, срока.

 

Давайте отвечу по порядку. Почему я считаю что обсуждаемый пункт ДДУ противоречит  п.2 ч.4 ст.4 214 ФЗ: потому что 214-ФЗ в этом месте устанавливает, что ДДУ должен содержать четкое определение срока передачи объекта, а обсуждаемый пункт ДДУ про право одностороннего переноса сроков застройщиком делает этот срок фактически не определенным в договоре (конкретная дата + неизвестно сколько = неизвестно сколько). Судебная практика по подобным ситуациям мне неизвестна; возможно, она и не в пользу моей позиции (было бы интересно узнать, кстати).

 

"Покажите, где в п.1 ст.452 закон допускает одностороннее изменение условий ДДУ" - Застройщик в своей аргументации исходит из того, что пункт (ДДУ про перенос сроков) законен и действует. Тогда направленное им уведомление с новым сроком является изменением условий договора, совершенным в форме, предусмотренной договором (ситуация, когда из договора вытекает "иное" по 452 ГК РФ), то есть не противоречащим договору и закону способом. Ну и т.д. - шиш вам, а не неустойка.

 

Внимательно прочитав дискуссию, я вижу, что Вы предлагаете иную позицию по недействительности обсуждаемого пункта ДДУ:

- по 310 ГК РФ одностороннее изменение условий исполнения обязательства не допускается, за исключение случаев, предусмотренных законом

- никакой закон не устанавливает право застройщика в одностороннем порядке менять условия ДДУ (о сроке передачи)

- значит, уведомление застройщика с новыми сроками недействительно

 

Но ведь он (застройщик) направляет уведомление, реализуя свое право на основании обсуждаемого пункта ДДУ - т.е. тут уже нельзя вести речь об одностороннем изменении условий исполнения обязательства, ДДУ-то двумя сторонами подписан. Поэтому я и хочу недействительность пункта ДДУ аргументировать.