Выходим на неосновательное и получаем еще массу проблем, связанных с п.4 ст.1109
По поводу конструкции аренды незавершенного строительством объекта, в свое время тоже голову ломали. В итоге не обзывали уплачиваемые суммы по предвариловке никак. Просто платим деньги и пользуемся имуществом. Что в случае спора? - видимо неосновательное.
Была другая схема. Договор займа (сумма арендной платы на срок предвариловки) + в проекте основного договора аренды предусматривалось распространение его действия на отношения с момента предоставления имущества в пользование и зачет обязательств по возврату займа Арендодателем обязательствами Арендатора по уплате арендной платы. В случае незаключения основного договора аренды арендодатель попадал на сумму займа. Ясно, что арендатор тоже оставался чего-то должен за пользование имуществом, но проблемы доказывания смещались на арендодателя. Слишком невыгодно для последнего, потому схема и не прошла.
Мое личное субъективное мнение - не надо в этой ситуации изобретать велосипед. И ежу понятно, что единственной целью предвариловки, задатков и т.д., является заполучение имущества в пользование до регистрации права собственности. Почему параллельно с предварительным не заключить договор пользования незавершенным строительством объектом? Прямо так и обозначить, что в связи с тем, что регистрация права собственности арендодателя до настоящего времени не завершена, в связи с чем в соответствии с действующим законодательством его аренда невозможна,
стороны заключают настоящий договор. С момента регистрации права собственности стороны в соответствии с предварительным договором обязуются заключить договор аренды и т.д. и т.п.
К сожалению, подтверждения такой позиции в практике АСов не нашел. Но с т.з. здравого смысла это - наиболее оптимальное решение.
