А что касается Вово, Вы сначала его темку гляньте - тоже про незавершёнку.
Ладно издеваться
((( Удалите это сообщение как прочитаете, Ludmila
|
|
||
|
|
||
Ипотека незавершёнки
Автор
-newbie-
, 15 Jan 2003 14:36
Сообщений в теме: 105
#76
Отправлено 27 June 2006 - 20:52
Ладно издеваться
((( Удалите это сообщение как прочитаете, Ludmila
#77
Отправлено 27 June 2006 - 20:55
barinskey, а, нет, по незавершёнке не было.
Вот темка, только она совсем не про незавершёнку:
http://forum.yurclub...topic=62139&hl=
Вот темка, только она совсем не про незавершёнку:
http://forum.yurclub...topic=62139&hl=
#78
Отправлено 27 June 2006 - 21:18
Ludmila
Пасиб за ссылку!!!
Она мне настроение подняла далеко не в конце рабочего дня..:-)))))
Пасиб за ссылку!!!
Она мне настроение подняла далеко не в конце рабочего дня..:-)))))
#79
Отправлено 28 June 2006 - 15:46
barinskey
барински
я хотел сказать что грань разделяющая объект незвершенного строительства от объекта завершенного строительства на мой взгляд очевидна
момент ввода его в эксплауатацию
собственно я об этом
никакой путаницы быть не может в этом вопросе
так глубоко я не копал
сама тема интересна, но
собсно по сабжу может п. 4 ст. 340 ГК и снимет все неясности
барински
я хотел сказать что грань разделяющая объект незвершенного строительства от объекта завершенного строительства на мой взгляд очевидна
момент ввода его в эксплауатацию
собственно я об этом
никакой путаницы быть не может в этом вопросе
думаю, Вася хотел сказать следующее.Людмил ты слишком хорошо обо мне думаешь
так глубоко я не копал
сама тема интересна, но
собсно по сабжу может п. 4 ст. 340 ГК и снимет все неясности
#80
Отправлено 28 June 2006 - 15:49
Jazzanova
Есть объект завершенный строительством и введенный в эксплуатацию.
Есть объекты незавершенного строительства.
Но вот что за объект такой "жилой дом в стадии строительства", мне непонятно. Спасибо МОРП в лице Одинцовского филиала, что разъяснил мне, шо это и есть незавершенка...
Это-то все понятно...хотел сказать что грань разделяющая объект незвершенного строительства от объекта завершенного строительства на мой взгляд очевидна
момент ввода его в эксплауатацию
Есть объект завершенный строительством и введенный в эксплуатацию.
Есть объекты незавершенного строительства.
Но вот что за объект такой "жилой дом в стадии строительства", мне непонятно. Спасибо МОРП в лице Одинцовского филиала, что разъяснил мне, шо это и есть незавершенка...
#81
Отправлено 28 June 2006 - 15:51
на да а чем еще может быть объект в стадии строительства?
если он не введен в эксплутацию
можно было и без одинцовского морпа разобраться думается
но сним приятно не вопрос
если он не введен в эксплутацию
можно было и без одинцовского морпа разобраться думается
но сним приятно не вопрос
#82
Отправлено 28 June 2006 - 23:55
Уважаемые коллеги!
С интересом прочел вашу дискуссию по поводу ипотеки незавершенки и земли. Что ж, позвольте изложить свое видение этой проблемы.
Во-первых, тут долго путались в словах, но в результате все же пришли к тому, что объекты, незавершенные строительством, все-таки можно заложить. Пункт 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" не содержит исчерпывающего перечня объектов, являющихся предметом ипотеки. Он говорит о "недвижимом имуществе,.. в том числе:.."
Более того, п. 2 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" предусматривает такие объекты в качестве имущества, которое может быть предметом ипотеки (мне было не понятно с самого начала, почему все спорят на эту тему, если сам закон об этом говорит вполне определенно).
Во-вторых, хочу возразить Ludmila: Если ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" не предусматривает "незавершенку", то действуют правила ст. 69 и расширительному толкованию эта норма не подлежит. Если бы применялась только ст. 69, то "незавершенка" не была бы в списках объектов, требующих одновременного залога. На это указывает исключительное действие ФЗ "Об ипотеке", предусмотренная ГК и п. 3 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке".
Более того, прямого подтверждения на необходимость одновременного залога ст. 35 ЗК РФ не подразумевает. В силу ст. 35 ЗК РФ в случае удовлетворения требований кредитора за счет недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, права на земельный участок перейдут в силу закона, а не ввиду того, что на них было наложено обременение в виде залога.
Возражу и Вово по поводу применения ст. 340 ГК РФ об основной вещи и принадлежности. Земельный участок не является принадлежностью к зданию. Это основа, но не принадлежность ни в коем случае ни с позиций технических, ни с позиций юридических. Такую правовую конструкцию можно применить только в отношении лесного фонда. Но к ситуации с незавершенкой такой подход не возможен.
Теперь по основному вопросу. Статья 69 не требует одновременной ипотеки недвижки и ЗУ. Однако давайте вновь обратимся к п. 2 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке". Цитирую:
Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Обратили ли вы внимание на часть, выделенную жирнее? Весь вопрос в том, как ПРОЧЕСТЬ… именно ПРОЧЕСТЬ данную часть. Смотрите, можно прочесть ее так: Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу,… в том числе (залогу) зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
А можно прочесть и так: Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, в том числе (незавершенных строительством) зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Смысл меняется на 180 градусов, не так ли? В первом случае говорится распространении закона на незаврешенки и на ипотеку зданий и сооружений. При этом, говоря об ипотеке зданий и сооружений, законодатель в очередной раз подчеркнул необходимость соблюдения правил ст. 69 ФЗ "Об ипотеке".
Однако я больше склонен ко второму прочтению рассматриваемой нормы. Это более логично в свете комплексного толкования (или опять же правильнее сказать - прочтения) ст. 5 ФЗ "Об ипотеке". Смотрите, о возможности ипотеки зданий и сооружений уже дважды сказано в предыдущем пункте 1 ст. 5. О необходимости одновременной ипотеки в силу ст. 69 тоже уже сказано в предыдущем пункте 1 ст. 5. Сомнительно, что бы законодатель решил просто еще раз указать на возможность залога зданий и сооружений и на необходимость соблюдения ст. 69.
Нет, законодатель говорит о незавершенном строительстве зданий и сооружений И указывает на необходимость соблюдения аналогичных правил по одновременному залогу объекта и ЗУ. Именно благодаря пункту 2 ст. 5 требуется одновременная ипотека, а не просто ссылка на ст. 69.
Тут правда возникает еще один нюанс. Пункт 2 ст. 5 может и ограничить влияние ст. 69. Ведь не странно ли, что отдельно выделены незавершенки зданий и сооружений. Мне сложно представить незавершенки иного недвижимого имущества, который не подпадал бы под термин "здание и сооружение", но все же. Думаю, что пункт 2 ст. 5 как распространяет действие ст. 69 на незавершенки, так и ограничивает его… как бы забавно это не звучало.
Таково мое мнение. Надеюсь она достаточно НЕГЛУБОКА и была достаточно ясно представлена)))))
С интересом прочел вашу дискуссию по поводу ипотеки незавершенки и земли. Что ж, позвольте изложить свое видение этой проблемы.
Во-первых, тут долго путались в словах, но в результате все же пришли к тому, что объекты, незавершенные строительством, все-таки можно заложить. Пункт 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" не содержит исчерпывающего перечня объектов, являющихся предметом ипотеки. Он говорит о "недвижимом имуществе,.. в том числе:.."
Более того, п. 2 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" предусматривает такие объекты в качестве имущества, которое может быть предметом ипотеки (мне было не понятно с самого начала, почему все спорят на эту тему, если сам закон об этом говорит вполне определенно).
Во-вторых, хочу возразить Ludmila: Если ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" не предусматривает "незавершенку", то действуют правила ст. 69 и расширительному толкованию эта норма не подлежит. Если бы применялась только ст. 69, то "незавершенка" не была бы в списках объектов, требующих одновременного залога. На это указывает исключительное действие ФЗ "Об ипотеке", предусмотренная ГК и п. 3 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке".
Более того, прямого подтверждения на необходимость одновременного залога ст. 35 ЗК РФ не подразумевает. В силу ст. 35 ЗК РФ в случае удовлетворения требований кредитора за счет недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, права на земельный участок перейдут в силу закона, а не ввиду того, что на них было наложено обременение в виде залога.
Возражу и Вово по поводу применения ст. 340 ГК РФ об основной вещи и принадлежности. Земельный участок не является принадлежностью к зданию. Это основа, но не принадлежность ни в коем случае ни с позиций технических, ни с позиций юридических. Такую правовую конструкцию можно применить только в отношении лесного фонда. Но к ситуации с незавершенкой такой подход не возможен.
Теперь по основному вопросу. Статья 69 не требует одновременной ипотеки недвижки и ЗУ. Однако давайте вновь обратимся к п. 2 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке". Цитирую:
Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Обратили ли вы внимание на часть, выделенную жирнее? Весь вопрос в том, как ПРОЧЕСТЬ… именно ПРОЧЕСТЬ данную часть. Смотрите, можно прочесть ее так: Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу,… в том числе (залогу) зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
А можно прочесть и так: Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, в том числе (незавершенных строительством) зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Смысл меняется на 180 градусов, не так ли? В первом случае говорится распространении закона на незаврешенки и на ипотеку зданий и сооружений. При этом, говоря об ипотеке зданий и сооружений, законодатель в очередной раз подчеркнул необходимость соблюдения правил ст. 69 ФЗ "Об ипотеке".
Однако я больше склонен ко второму прочтению рассматриваемой нормы. Это более логично в свете комплексного толкования (или опять же правильнее сказать - прочтения) ст. 5 ФЗ "Об ипотеке". Смотрите, о возможности ипотеки зданий и сооружений уже дважды сказано в предыдущем пункте 1 ст. 5. О необходимости одновременной ипотеки в силу ст. 69 тоже уже сказано в предыдущем пункте 1 ст. 5. Сомнительно, что бы законодатель решил просто еще раз указать на возможность залога зданий и сооружений и на необходимость соблюдения ст. 69.
Нет, законодатель говорит о незавершенном строительстве зданий и сооружений И указывает на необходимость соблюдения аналогичных правил по одновременному залогу объекта и ЗУ. Именно благодаря пункту 2 ст. 5 требуется одновременная ипотека, а не просто ссылка на ст. 69.
Тут правда возникает еще один нюанс. Пункт 2 ст. 5 может и ограничить влияние ст. 69. Ведь не странно ли, что отдельно выделены незавершенки зданий и сооружений. Мне сложно представить незавершенки иного недвижимого имущества, который не подпадал бы под термин "здание и сооружение", но все же. Думаю, что пункт 2 ст. 5 как распространяет действие ст. 69 на незавершенки, так и ограничивает его… как бы забавно это не звучало.
Таково мое мнение. Надеюсь она достаточно НЕГЛУБОКА и была достаточно ясно представлена)))))
#83
Отправлено 17 July 2007 - 11:38
Доброго времени!
Помогите разобраться, товарищи.
Необходимо взять кредит в банке. Банку в качестве обеспечения предлагаем объект незавершенного строительства. Банк не против, поскольку уже несколько лет подряд берет эту незавершенку в залог. Однако у нас проблемы: земля под нашей незавершенкой муниципальная, арендуем ее у города. И договор аренды у нас не получается продлить своевременно. Поэтому в залог нам отдавать будет нечего.
Ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" однозначно указывает, что "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка". НО! Есть мнение, что если закладывается часть здания, то земельный участок (или правао аренды, как в нашем случае) не должно закладываться. Во-первых, про части участка ни в ФЗ "Об ипотеке", ни в ГК не говорится.
Во-вторых, согласно законодательству РФ (ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре") предметом гражданско-правовой сделки может выступать только земельный участок, являющийся объектом государственного кадастрового учета, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный же участок, на котором расположено здание или сооружение, является неделимым, а следовательно, не может быть выделена в натуре (т.е. не могут быть определены границы на плане земельного участка) часть земельного участка, функционально обеспечивающая закладываемое нежилое помещение в этом здании или сооружении.
Так вот, как думаете: если по одному договору ипотеки заложить офисные помещения, а по второму - складские, фактически находящиеся в рамках одного объекта незавершенного строительства, мы сможем уйти от ипотеки права аренды земельного участка?
Помогите разобраться, товарищи.
Необходимо взять кредит в банке. Банку в качестве обеспечения предлагаем объект незавершенного строительства. Банк не против, поскольку уже несколько лет подряд берет эту незавершенку в залог. Однако у нас проблемы: земля под нашей незавершенкой муниципальная, арендуем ее у города. И договор аренды у нас не получается продлить своевременно. Поэтому в залог нам отдавать будет нечего.
Ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" однозначно указывает, что "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка". НО! Есть мнение, что если закладывается часть здания, то земельный участок (или правао аренды, как в нашем случае) не должно закладываться. Во-первых, про части участка ни в ФЗ "Об ипотеке", ни в ГК не говорится.
Во-вторых, согласно законодательству РФ (ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре") предметом гражданско-правовой сделки может выступать только земельный участок, являющийся объектом государственного кадастрового учета, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный же участок, на котором расположено здание или сооружение, является неделимым, а следовательно, не может быть выделена в натуре (т.е. не могут быть определены границы на плане земельного участка) часть земельного участка, функционально обеспечивающая закладываемое нежилое помещение в этом здании или сооружении.
Так вот, как думаете: если по одному договору ипотеки заложить офисные помещения, а по второму - складские, фактически находящиеся в рамках одного объекта незавершенного строительства, мы сможем уйти от ипотеки права аренды земельного участка?
#84
Отправлено 17 July 2007 - 12:07
именно поэтому в действующей редакции ч.2 ст.69 ФЗ "Об ипотеке" слова "либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект" и слова "или его соответствующей части" исключеныВо-вторых, согласно законодательству РФ (ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре") предметом гражданско-правовой сделки может выступать только земельный участок, являющийся объектом государственного кадастрового учета, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный же участок, на котором расположено здание или сооружение, является неделимым, а следовательно, не может быть выделена в натуре (т.е. не могут быть определены границы на плане земельного участка) часть земельного участка, функционально обеспечивающая закладываемое нежилое помещение в этом здании или сооружении.
Вопрос зависит от Вашего региона. У нас, например, УФРС при залоге помещения залога права на участок не требует. Слышал, что есть регионы, где требуют.Так вот, как думаете: если по одному договору ипотеки заложить офисные помещения, а по второму - складские, фактически находящиеся в рамках одного объекта незавершенного строительства, мы сможем уйти от ипотеки права аренды земельного участка?
Вопрос только, как банк будет обращать взыскание, случись что с кредитом
но я так понимаю Вас этот вопрос не волнует.
#85
Отправлено 17 July 2007 - 12:22
Ed Fedorov безусловно, нас этот вопрос не очень волнует. Нас волнует, что из-за окончания договора аренды зем. Участка мы не сможем взять кредит, чтобы вернуть другой кредит, и придется вытаскивать из бизнеса 40 млн. руб., чтобы отдать банкирам. А это не есть хороший бизнес...
А это не есть хороший бизнес...
#86
Отправлено 17 July 2007 - 15:57
Ну что сказать? Если Вам деньги нужны, убеждайте банк и местное управление ФРС в том, что это нормально, так делать можно и т.п. но на месте юристов банка я бы такой договор не визировал, потому что практика противоречива - ряд судов считают, что помещение находится в составе здания, и само зданием не является, ряд - что все равно залог участка необходим.Ed Fedorov безусловно, нас этот вопрос не очень волнует. Нас волнует, что из-за окончания договора аренды зем. Участка мы не сможем взять кредит, чтобы вернуть другой кредит, и придется вытаскивать из бизнеса 40 млн. руб., чтобы отдать банкирам.
Все началось по-моему отсюда - ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ №5046/98 от 08.12.1998.
А когда срок аренды истекает? Может дождаться и отдать в залог без аренды? Тогда можно говорить о том как в постановлении №6/8
45. В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими
объектами переходит и право пользования земельными участками.
И заложить те же помещения, но уже с меньшими нервами.
#87
Отправлено 17 July 2007 - 17:01
Ed Fedorov блин, мне кажется, если мы сдадим банкирам пакет документов, и поясним, что вот у нас договор аренды земли закончился, но это даже и хорошо, так еще и проще будет... Нам не поверят и мы будем посланы Хотя, как вариант - это интересно тоже...
Нам не поверят и мы будем посланы Хотя, как вариант - это интересно тоже...
#88
Отправлено 11 March 2010 - 17:33
Зашел в небольшой, а может и большой тупик. В поиске похожей темы не нашел.
Ситуация: Существовал объект незавершенного строительства степенью готовности 20%. Объект зарегистрирован, есть свидетельство. Собственник незавершенки решает продолжить строительство объекта, обращается в банк за кредитом, в залог передает незавершенку (20%) и привлекает иных инвесторов по договору инвестирвоания строительства. Возобновляется строительства объекта, в настоящее время достигнута почти 90% готовность. У собственника незавершенки закончились деньги, обязательства по кредитному договору не исполняет, банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на объект незавершенки. При этом по имеющимся документам зарегистрирована незавершенка 20%, соответственно на нее и обращается взыскание.
Учитывая письмо Президиума ВАС РФ №90 от 28.01.2005г, залог сохраняется и по окончании строительства объекта, при этом объектом будет вновь возведенное здание. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ РФ влечет прекращение залога.
Т.е.залог банка сохраняется и в настоящее время, причем на весь объект строительства.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору. Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, как оно определено в статье 209 ГК РФ. Согласно статье 6 вышеуказанного Закона заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Т.е. инвесторы привлеченные после оформления ипотеки и возобновленния строительства обладают правом общей собственности на объект строительства и после того как объект будет достроен, либо после того как новую незавершенку со степенью готовности 90% зарегистрируют, эти инвесторы по идее смогут определить свою долю в общей собственности.
Так вот вопрос возник: Каким образом банк сможет обратить взыскание на весь объект незавершенки, если собственником определенной доли в этом объекте является не залогодатель и право собственности у этого третьего лица (соинвестора) возникло не в результате отчуждения этого права предыдущим собственником (залогодателем), а в результате возведения нового объекта.
Или я все таки неправильно определяю статус объекта незавершенного строительства, строительство которого возобновлено...
Ситуация: Существовал объект незавершенного строительства степенью готовности 20%. Объект зарегистрирован, есть свидетельство. Собственник незавершенки решает продолжить строительство объекта, обращается в банк за кредитом, в залог передает незавершенку (20%) и привлекает иных инвесторов по договору инвестирвоания строительства. Возобновляется строительства объекта, в настоящее время достигнута почти 90% готовность. У собственника незавершенки закончились деньги, обязательства по кредитному договору не исполняет, банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на объект незавершенки. При этом по имеющимся документам зарегистрирована незавершенка 20%, соответственно на нее и обращается взыскание.
Учитывая письмо Президиума ВАС РФ №90 от 28.01.2005г, залог сохраняется и по окончании строительства объекта, при этом объектом будет вновь возведенное здание. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ РФ влечет прекращение залога.
Т.е.залог банка сохраняется и в настоящее время, причем на весь объект строительства.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору. Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, как оно определено в статье 209 ГК РФ. Согласно статье 6 вышеуказанного Закона заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Т.е. инвесторы привлеченные после оформления ипотеки и возобновленния строительства обладают правом общей собственности на объект строительства и после того как объект будет достроен, либо после того как новую незавершенку со степенью готовности 90% зарегистрируют, эти инвесторы по идее смогут определить свою долю в общей собственности.
Так вот вопрос возник: Каким образом банк сможет обратить взыскание на весь объект незавершенки, если собственником определенной доли в этом объекте является не залогодатель и право собственности у этого третьего лица (соинвестора) возникло не в результате отчуждения этого права предыдущим собственником (залогодателем), а в результате возведения нового объекта.
Или я все таки неправильно определяю статус объекта незавершенного строительства, строительство которого возобновлено...
#91
Отправлено 18 March 2010 - 16:02
Здравствуйте, действительно не вас одного поставила тема в тупик 
в ходе розыскных мероприятий удалось обнаружить постановление ФАС, следующего содержания:
9 июня 2009 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Воробьевой Н. М.,
судей: Горячих Н.А., Мироновой И.П.,
при участии в судебном заседании представителей: закрытого акционерного общества Акционерный инвестиционный коммерческий банк «Енисейский объединенный банк» Афанасьевой И.В. (доверенность от 31.12.2008), гражданина Эрлиха С.О. - Эрлих Е.Н. (доверенность от 03.02.2009),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества Акционерный инвестиционный коммерческий банк «Енисейский объединенный банк» на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу № А33-8169/2008 (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Кириллова Н.А., Споткай Л.Е.),
установил:
Акционерный инвестиционный коммерческий банк «Енисейский объединенный банк» (закрытое акционерное общество) (ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Сибстоун» о взыскании 16 327 775 рублей 11 копеек, составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам за период с 1 июля по 31 августа 2008 года, 291 696 рублей 27 копеек - сумму по текущим процентам за просроченную задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, и об обращении взыскания на принадлежащее ответчику
А33-8169/2008
недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки недвижимого имущества № 18 от 16 апреля 2007 года, с запретом использования имущества, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере, указанном в договоре залога.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 сентября 2008 года исковые требования удовлетворены. С ЗАО «Сибстоун» в пользу ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк» взыскано 16 327 775 рублей 11 копеек, составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам, 291 696 рублей 27 копеек - сумму процентов за просроченную задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, 95 138 рублей 88 копеек - судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Судом обращено взыскание на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:030249:0000:000013), застроенной площадью 6 996,2 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А», заложенный по договору ипотеки № 18 от 16.04.2007, с установлением начальной продажной цены в размере 25 000 000 рублей.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 января 2009 года решение от 25 сентября 2008 года отменено, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для суда первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, граждане: Каспарова В.И., Мелкумян А.С., Краснопеева О.В., Егоров А.Г., Лещук О.А., Стаценко Е.А., Зеленская И.А., Вайгант Л.П., Шаркевич М.В., Латынцева Т.С., Дъячук Н.В., Фомин Е.Е., Нечаев Ю.Н., Эрлих С.О., Гибаева Р.А., Артемьев А.С., а также Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Полярная».
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года принят судебный акт об удовлетворении исковых требований частично.
Суд взыскал с ЗАО «Сибстоун» в пользу ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк» 16 327 775 руб. 11 коп., составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам, 291 696 рублей 27 копеек - сумму процентов за просроченную
А33-8169/2008
задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, 95 138 рублей 88 копеек - судебные расходы по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении требования об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А», отказано.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 25 февраля 2009 года в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А», ЗАО «АИКБ «Енисейский объединенный банк» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его в этой части отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 25 сентября 2008 года.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, апелляционный суд неправильно истолковал часть 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 6 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости), статью 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 14881-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; не применил подлежащие применению главу 14 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности, статью 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; применил не подлежащие применению статью 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статью 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, отзывы на кассационную жалобу не представили, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель заявителя кассационной жалобы подтвердил еѐ доводы.
Представитель гражданина Эрлиха С.О. возразил против доводов кассационной жалобы, указав на законность обжалуемого судебного акта.
Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность постановления Третьего арбитражного апелляционного суда и правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд
А33-8169/2008
Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы. Из материалов дела следует, что 28.03.2007 между истцом и ответчиком заключен кредитный договор № 24 на выдачу разового кредита в сумме 22 000 000 рублей со сроком погашения 1 апреля 2008 года под 20% годовых с момента предоставления кредита по день наступления срока платежа и 40% годовых со дня наступления срока платежа по день фактического возврата кредита. Во исполнение обязательств по кредитному договору истец перечислил ответчику 22 000 000 рублей. В обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита 16 апреля 2007 года стороны подписали договор ипотеки недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:030249:0000:000013), застроенной площадью 6 996,2 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А»; право аренды земельного участка (кадастровый номер 24:50:0300249:0061, категории земель - земли населенных пунктов, адрес: Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А», в Центральном районе), площадью 2 754,82 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора аренды № 922 от 02.06.2004, распоряжения администрации г.Красноярска № 899-арх от 14 апреля 2004 года, проекта жилого дома переменной этажности № 101-656, зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 25 июня 2004 года за № 24:01:14.2004:928 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25 июля 2004 года, серия 24 ГЧ №000196). Земельный участок предоставлен залогодателю на основании договора аренды земельного участка № 568, заключенного с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска 22 марта 2007 года, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 12 апреля 2007 года за № 24-24-01/037/2007-804. Договор ипотеки от 16.04.2007 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю. В связи с тем, что ответчиком не исполнены обязательства по своевременному возврату кредита, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
А33-8169/2008
Удовлетворяя исковые требования в заявленном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом размера задолженности ответчика по кредитному договору и наличия оснований для обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства. При принятии решения по делу суд первой инстанции руководствовался статьями 307, 309, 334, 350, 818, 809, 810, 811, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что решение суда первой инстанции принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Суд признал, что обращение взыскания на объект незавершенного строительства напрямую затрагивает права лиц, которые заключили с ответчиком договоры на участие в долевом строительстве жилого дома по ул. Мира, 52 «А» и считают себя инвесторами строительства данного объекта.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично в части взыскания задолженности по кредитному договору.
Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, апелляционный суд, руководствуясь статьями 167, 168, 246, 329, 334, 335, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 6, частью 1 статьи 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьей 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности», пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», исходил из того, что договор залога объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой.
Апелляционный суд установил, что спорный объект незавершенного строительства был создан не собственными силами и не за счет собственных средств залогодателя, а за счет средств инвесторов. Договор залога мог быть заключен только с согласия инвесторов. Поскольку инвесторы согласие на заключение договора залога объекта незавершенного строительства не давали, сделка не соответствует действующему законодательству.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление апелляционного суда законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору. Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, как оно определено
А33-8169/2008
в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 6 вышеуказанного Закона заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
В силу пункта 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Поскольку залог недвижимого имущества может повлечь за собой его отчуждение, то в соответствии с названной нормой права на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников.
Апелляционный суд установил, что инвесторы согласия на заключение договора ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2007 №18 не давали, договор заключен с нарушением приведенных норм права, в связи с чем признал его ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются правомерными. Судом правильно применены нормы материального права, регулирующие порядок заключения договора ипотеки на объект незавершенного строительства с участием инвесторов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
При таких обстоятельствах судебный акт вынесен с соблюдением норм материального права и норм процессуального права, выводы суда не противоречат имеющимся в деле доказательствам и установленным судом обстоятельствам, в связи с чем постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу
А33-8169/2008
№ А33-8169/2008 на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьѐй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом кассационной инстанции подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу № А33-8169/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
в ходе розыскных мероприятий удалось обнаружить постановление ФАС, следующего содержания:9 июня 2009 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Воробьевой Н. М.,
судей: Горячих Н.А., Мироновой И.П.,
при участии в судебном заседании представителей: закрытого акционерного общества Акционерный инвестиционный коммерческий банк «Енисейский объединенный банк» Афанасьевой И.В. (доверенность от 31.12.2008), гражданина Эрлиха С.О. - Эрлих Е.Н. (доверенность от 03.02.2009),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества Акционерный инвестиционный коммерческий банк «Енисейский объединенный банк» на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу № А33-8169/2008 (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Кириллова Н.А., Споткай Л.Е.),
установил:
Акционерный инвестиционный коммерческий банк «Енисейский объединенный банк» (закрытое акционерное общество) (ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Сибстоун» о взыскании 16 327 775 рублей 11 копеек, составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам за период с 1 июля по 31 августа 2008 года, 291 696 рублей 27 копеек - сумму по текущим процентам за просроченную задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, и об обращении взыскания на принадлежащее ответчику
А33-8169/2008
недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки недвижимого имущества № 18 от 16 апреля 2007 года, с запретом использования имущества, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере, указанном в договоре залога.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 сентября 2008 года исковые требования удовлетворены. С ЗАО «Сибстоун» в пользу ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк» взыскано 16 327 775 рублей 11 копеек, составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам, 291 696 рублей 27 копеек - сумму процентов за просроченную задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, 95 138 рублей 88 копеек - судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Судом обращено взыскание на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:030249:0000:000013), застроенной площадью 6 996,2 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А», заложенный по договору ипотеки № 18 от 16.04.2007, с установлением начальной продажной цены в размере 25 000 000 рублей.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 января 2009 года решение от 25 сентября 2008 года отменено, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для суда первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, граждане: Каспарова В.И., Мелкумян А.С., Краснопеева О.В., Егоров А.Г., Лещук О.А., Стаценко Е.А., Зеленская И.А., Вайгант Л.П., Шаркевич М.В., Латынцева Т.С., Дъячук Н.В., Фомин Е.Е., Нечаев Ю.Н., Эрлих С.О., Гибаева Р.А., Артемьев А.С., а также Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Полярная».
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года принят судебный акт об удовлетворении исковых требований частично.
Суд взыскал с ЗАО «Сибстоун» в пользу ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк» 16 327 775 руб. 11 коп., составляющих: 14 841 771 рубль 43 копейки - сумму задолженности по кредитному договору, 1 044 034 рубля 41 копейку - сумму по просроченным процентам, 291 696 рублей 27 копеек - сумму процентов за просроченную
А33-8169/2008
задолженность, 150 000 рублей - сумму задолженности по комиссии за ведение ссудного счета, 95 138 рублей 88 копеек - судебные расходы по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении требования об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А», отказано.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 25 февраля 2009 года в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А», ЗАО «АИКБ «Енисейский объединенный банк» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его в этой части отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 25 сентября 2008 года.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, апелляционный суд неправильно истолковал часть 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 6 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости), статью 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 14881-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; не применил подлежащие применению главу 14 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности, статью 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; применил не подлежащие применению статью 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статью 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, отзывы на кассационную жалобу не представили, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель заявителя кассационной жалобы подтвердил еѐ доводы.
Представитель гражданина Эрлиха С.О. возразил против доводов кассационной жалобы, указав на законность обжалуемого судебного акта.
Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность постановления Третьего арбитражного апелляционного суда и правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд
А33-8169/2008
Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы. Из материалов дела следует, что 28.03.2007 между истцом и ответчиком заключен кредитный договор № 24 на выдачу разового кредита в сумме 22 000 000 рублей со сроком погашения 1 апреля 2008 года под 20% годовых с момента предоставления кредита по день наступления срока платежа и 40% годовых со дня наступления срока платежа по день фактического возврата кредита. Во исполнение обязательств по кредитному договору истец перечислил ответчику 22 000 000 рублей. В обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита 16 апреля 2007 года стороны подписали договор ипотеки недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:030249:0000:000013), застроенной площадью 6 996,2 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А»; право аренды земельного участка (кадастровый номер 24:50:0300249:0061, категории земель - земли населенных пунктов, адрес: Красноярский край, г. Красноярск, проспект Мира, 52 «А», в Центральном районе), площадью 2 754,82 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора аренды № 922 от 02.06.2004, распоряжения администрации г.Красноярска № 899-арх от 14 апреля 2004 года, проекта жилого дома переменной этажности № 101-656, зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 25 июня 2004 года за № 24:01:14.2004:928 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25 июля 2004 года, серия 24 ГЧ №000196). Земельный участок предоставлен залогодателю на основании договора аренды земельного участка № 568, заключенного с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска 22 марта 2007 года, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 12 апреля 2007 года за № 24-24-01/037/2007-804. Договор ипотеки от 16.04.2007 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю. В связи с тем, что ответчиком не исполнены обязательства по своевременному возврату кредита, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
А33-8169/2008
Удовлетворяя исковые требования в заявленном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом размера задолженности ответчика по кредитному договору и наличия оснований для обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства. При принятии решения по делу суд первой инстанции руководствовался статьями 307, 309, 334, 350, 818, 809, 810, 811, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что решение суда первой инстанции принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Суд признал, что обращение взыскания на объект незавершенного строительства напрямую затрагивает права лиц, которые заключили с ответчиком договоры на участие в долевом строительстве жилого дома по ул. Мира, 52 «А» и считают себя инвесторами строительства данного объекта.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично в части взыскания задолженности по кредитному договору.
Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, апелляционный суд, руководствуясь статьями 167, 168, 246, 329, 334, 335, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 6, частью 1 статьи 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьей 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности», пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», исходил из того, что договор залога объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой.
Апелляционный суд установил, что спорный объект незавершенного строительства был создан не собственными силами и не за счет собственных средств залогодателя, а за счет средств инвесторов. Договор залога мог быть заключен только с согласия инвесторов. Поскольку инвесторы согласие на заключение договора залога объекта незавершенного строительства не давали, сделка не соответствует действующему законодательству.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление апелляционного суда законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору. Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, как оно определено
А33-8169/2008
в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 6 вышеуказанного Закона заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
В силу пункта 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Поскольку залог недвижимого имущества может повлечь за собой его отчуждение, то в соответствии с названной нормой права на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников.
Апелляционный суд установил, что инвесторы согласия на заключение договора ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2007 №18 не давали, договор заключен с нарушением приведенных норм права, в связи с чем признал его ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются правомерными. Судом правильно применены нормы материального права, регулирующие порядок заключения договора ипотеки на объект незавершенного строительства с участием инвесторов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
При таких обстоятельствах судебный акт вынесен с соблюдением норм материального права и норм процессуального права, выводы суда не противоречат имеющимся в деле доказательствам и установленным судом обстоятельствам, в связи с чем постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу
А33-8169/2008
№ А33-8169/2008 на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьѐй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом кассационной инстанции подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года по делу № А33-8169/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
#92
Отправлено 18 March 2010 - 16:15
Bellkkaa, а ничего, что тут рассмсатривается ситуация, прямо противоположная ситуации автора?
Добавлено немного позже:
Добавлено немного позже:
Более того, банк при желании может признать недействительными сделками инвестиционные договоры...
Добавлено немного позже:
Добавлено немного позже:
Самым обычным образом, через суд.Каким образом банк сможет обратить взыскание на весь объект незавершенки, если собственником определенной доли в этом объекте является не залогодатель и право собственности у этого третьего лица (соинвестора) возникло не в результате отчуждения этого права предыдущим собственником (залогодателем), а в результате возведения нового объекта.
Добавлено немного позже:
Более того, банк при желании может признать недействительными сделками инвестиционные договоры...
Добавлено немного позже:
Тема-то элементарная, как она может поставить в тупик, не понимаю... :crankyЗдравствуйте, действительно не вас одного поставила тема в тупик
#93
Отправлено 18 March 2010 - 16:41
Собственно говоря, всё упирается в один-единственный простой вопрос: что было раньше - инвестиционные договоры или договор ипотеки.
Если бы сначала были заключены инвестиционные договоры, а уже потом был заключён договор ипотеки, вот тогда да, тогда бы имело смысл приводить то решение суда, на которое ссылается Bellkkaa, и говорить о недействительности договора ипотеки.
Хотя решение это, на мой взгляд, весьма неоднозначное, и тут можно очень хорошо подискутировать на тему правомерности заключения договора ипотеки.
НО! Как следует из условий задачи, в данном случае сначала был заключён договор ипотеки, а уже потом договоры инвестирования.
А это означает:
1) договор ипотеки действительная сделка;
2) сделки по отчуждению имущества, заключённые без согласия залогодержателя, недействительны (оспоримы) и могут быть оспорены залогодержателем;
3) залог сохраняется, и залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество;
4) залогодатель несёт ответственность перед инвесторами за невыполнение своих обязательств.
Этих инвесторов должны были привлечь к участию в деле. Если не привлекли, это, на мой взгляд, основание для пересмора решения. Но это только затягивание процесса, т.к. по сути решение верное.
Если бы сначала были заключены инвестиционные договоры, а уже потом был заключён договор ипотеки, вот тогда да, тогда бы имело смысл приводить то решение суда, на которое ссылается Bellkkaa, и говорить о недействительности договора ипотеки.
Хотя решение это, на мой взгляд, весьма неоднозначное, и тут можно очень хорошо подискутировать на тему правомерности заключения договора ипотеки.
НО! Как следует из условий задачи, в данном случае сначала был заключён договор ипотеки, а уже потом договоры инвестирования.
А это означает:
1) договор ипотеки действительная сделка;
2) сделки по отчуждению имущества, заключённые без согласия залогодержателя, недействительны (оспоримы) и могут быть оспорены залогодержателем;
3) залог сохраняется, и залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество;
4) залогодатель несёт ответственность перед инвесторами за невыполнение своих обязательств.
Этих инвесторов должны были привлечь к участию в деле. Если не привлекли, это, на мой взгляд, основание для пересмора решения. Но это только затягивание процесса, т.к. по сути решение верное.
#94
Отправлено 18 March 2010 - 20:46
А если рассмотреть ситуацию, при которой залогодержатель-банк дал свое согласие на передачу предмета залога в качестве инвестиции? Что будет с долями соинвесторов?
#95
Отправлено 19 March 2010 - 19:04
Будут они в залоге, и на них тоже будет обращено взыскание. А что, есть другие варианты?А если рассмотреть ситуацию, при которой залогодержатель-банк дал свое согласие на передачу предмета залога в качестве инвестиции? Что будет с долями соинвесторов?
#96
Отправлено 23 March 2010 - 13:56
Ludmila Но ведь предметом залога являлась незавершенка степенью готовности 20%, а не весь объект готовностью 90% 
#97
Отправлено 23 March 2010 - 14:40
И что?Но ведь предметом залога являлась незавершенка степенью готовности 20%, а не весь объект готовностью 90%
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 28 января 2005 г. N 90
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ
1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
#98
Отправлено 24 March 2010 - 01:26
А вообще, если хорошенько подумать, то и регистрация права собственности инвесторов тут будет невозможна...
Т.е. инвесторы собственниками объекта не станут.
Добавлено немного позже:
Так что всё ещё проще: у инвесторов право собственности не возникает, на объект обращается взыскание, инвесторы идут взыскивать деньги с застройщика... если смогут взыскать...
Добавлено немного позже:
При этом право собственности у инвесторов не возникнет независимо от того, давал ли банк согласие на заключение договоров с ними.
Т.е. инвесторы собственниками объекта не станут.
Добавлено немного позже:
Так что всё ещё проще: у инвесторов право собственности не возникает, на объект обращается взыскание, инвесторы идут взыскивать деньги с застройщика... если смогут взыскать...
Добавлено немного позже:
При этом право собственности у инвесторов не возникнет независимо от того, давал ли банк согласие на заключение договоров с ними.
#99
Отправлено 24 March 2010 - 02:08
Ludmila
Во всем, что выше согласна. А тут что-то затормозила. То есть понятно, что сейчас права у инвесторов нет, а почему невозможно в принципе?
И еще, если полученная от продажи сумма превышает кредит, проценты и прочее,то ведь превысившее передается залогодателю. В этом случае соинвесторы с него, наверное, смогут взыскать, как НО хотя бы?
Может Вы сразу изложите результат измышлений, а то на ночь глядя как-то "хорошенько" уже не думается, а интересно.А вообще, если хорошенько подумать, то и регистрация права собственности инвесторов тут будет невозможна...
Во всем, что выше согласна. А тут что-то затормозила. То есть понятно, что сейчас права у инвесторов нет, а почему невозможно в принципе? И еще, если полученная от продажи сумма превышает кредит, проценты и прочее,то ведь превысившее передается залогодателю. В этом случае соинвесторы с него, наверное, смогут взыскать, как НО хотя бы?
Сообщение отредактировал Satira: 24 March 2010 - 02:15
#100
Отправлено 24 March 2010 - 15:58
Не измышлений, а размышлений. Измышления оставим тем, кто лепит в тему практику по ситуации, прямо противоположной ситуации автора.Может Вы сразу изложите результат измышлений
Итак, всё просто.
1. Есть договоры, влекущие наличие обременений на объект недвижимости - аренда, ипотека и т.д. В отношении большинства обременений в законодательстве прямо указано, что при переходе права собственности обременение сохраняется. Такие указания имеются, в частности, в отношении аренды и ипотеки. Т.е. права и обязанности по доворам аренды и ипотеки переходят к новому собственнику объекта.
Инвестиционные договоры не влекут возникновения обременений в отношении объекта недвижимости, они не следуют, так сказать, за объектом, права и обязанности по этим договорам не переходят к новому собственнику объекта. Обязанным лицом перед инвесторами остаётся застройщик, и поскольку он не может выполнить свои обязательства перед ними, он несёт перед ними ответственность.
2. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права. Это, думаю, сомнений не вызывает.
Т.е. пока право собственности инвесторов не зарегистрировано, они не собственники.
Из всего этого напрашивается следующий вывод.
Если бы до обращения взыскания инвесторы заявили в судебном порядке требования о признании за ними права собственности на доли в незавершёнке, и если бы суд удовлетворил их требования, то тогда они стали бы залогодателями со всеми вытекающими из этого последствиями - в частности, как Вы справедливо заметили, на возврат разницы между вырученной суммой и суммой, потраченной на удовлетворение требований залогодержателя и возмещение расходов по взысканию.
Если же они до обращения взыскания такие требования не заявили, то заявлять требования о признании за ними права собственности сейчас они не могут, т.к. тот, кто перед ним обязан, не является собственником объекта, а собственник объекта перед ними никаких обязательств не несёт.
Об истребовании имущества из чужого незаконного владения они также не могут заявить иски, потому что, во-первых, владение законное, а во-вторых, во владении инвесторов объект не находился.
Т.е. всё, что сейчас могут инвесторы, это заявить иск к застройщику о расторжении договоров, взыскании уплаченного ими по договорам и взыскании убытков.
Выступать в качестве залогодателей они не могут, т.к. собственниками объекта они не были.
Теоретически - могут. Но есть у меня сильные подозрения, что к моменту получения инвесторами исполнительных листов у застройщика не будет ни денег, ни имущества.В этом случае соинвесторы с него, наверное, смогут взыскать, как НО хотя бы?
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
