Сообщений в теме: 430

[scorpion777]

декабрист
про 15-ую статью уже наизусть знаю
У меня сильное подозрение, что есть некое письмо РТИ о том, что Инструкция
о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (на основании которой и определяется площадь квартиры), не должна противоречить новому ЖК. Вот только точно бы знать...

[scorpion777]

И все-же... только что дозвонился в местную РТИ, поговорил с начальником отдела. Грит, действуем строго в рамках ЖК, все выписки из ТП даем без площади лоджий и никаких тут гвоздей.

[rod]

действуем строго в рамках ЖК, все выписки из ТП даем без площади лоджий и никаких тут гвоздей.

Если речь идет об общей площади, то все правильно. Лоджии и балконы у нашего БТИ идут за рамками общей площади отдельной строкой, но с коэффициентами.

[scorpion777]

rod
выписка из ТП передо мной, никакой отдельной строки, никаких коэффициентов. Только размеры (длина/ширина), без указания площади, на плане указаны.

[scorpion777]

rod
в каждом филиале сходют с ума по своему

[Usufrukt]

Площадь лоджий и балконов включаются (в Москве) в состав общей площади? Краем уха слышал информацию о том, что теперь нет. Ищу НПА.

[kuropatka]

Usufrukt

Ищу НПА.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 15. Объекты жилищных прав

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

МГЮА - forever!

Да уж...

[DarkElf]

Ситуация нашумевшая: договор уступки права требования заключен в январе 2006 г., т.е. после введения ЖК, в договоре указано, что ориентировочная общая площадь столько то и окончательный расчет по результатам БТИ. Сегодня звонят и говорят, будте любезны придете заплатите за доп. 5,4 м. (это с коэф. 0,5)! говорю:"Пришлите экспликацию". Прислали , а там естественно общая посчитана по правилам ЖК, а не по СНиПАМ и инструкциям и выходит всего на 0,3 м.кв. больше чем указано в договоре.
В общем платить ой как не хочется за 5,4, за 0, 3 заплатила бы сразу, но компания поставила жесткое условие, что даст клчи только после расчетов, причем, естественно, игра будет по их правилам.
Понятно, что выхода нет и придется для начала заплатить, а потом судиться, вот тут вопросы:
1. Написать ли им письмо с просьбой разъяснить как они считают общую площадь до момента пречистения денег?
2. Оплатить и сразу в суд или ждать права собственности, а потом в суд?
3.Иск вчинять по неосновательному обогащению?

[scorpion777]

DarkElf

компания поставила жесткое условие, что даст клчи только после расчетов,

даст ключи, или подпишет акт передачи - приемки квартиры?

Понятно, что выхода нет и придется для начала заплатить, а потом судиться

не обязательно

1. Написать ли им письмо с просьбой разъяснить как они считают общую площадь до момента пречистения денег?
2. Оплатить и сразу в суд или ждать права собственности, а потом в суд?
3.Иск вчинять по неосновательному обогащению?

вариант иска о понуждении исполнить обязательство не расматривали?

[DarkElf]

Сначала зовут принимать по качеству строительства с застройщиком, но это якобы к оплате никак не относится, а потом платишь остаток суммы и они тебе отдают ключи и подписывают акт приема передачи, т.е. без доплаты той суммы, которую требуют они не бедет ни акта ни ключей

иск о понуждении? это конечно вариант, но тогда перспектива начать ремонт и въехать в купленную квартиру откладывается на неопределенное время, а это доп. траты за наем квартиры+ежемесячные платежи по ипотечному кредиту.
и еще момент- у меня с этой компанией еще и агентский договор по которому они обязуются зарегать право собственности, а это перспектива 1,5-2 лет, к сожалению, боюсь начнут палки в колеса вставлять и придется еще их потом разок понуждать через суд, а компашка крупная, любого физика в суде задавит.

[scorpion777]

DarkElf
но если Вы заплатите им за лоджии, в суде потом будет проблематично эти деньги отбить. Суд истолкует эту оплату, как согласие с предложением застройщика.

[DarkElf]

но если Вы заплатите им за лоджии, в суде потом будет проблематично эти деньги отбить. Суд истолкует эту оплату, как согласие с предложением застройщика.

а разве это не будет неосновательным обогащением? вообще то есть риск, что суд так может подумать, но если при подписании актаприема-передачи соблюсти формулировку общая площадь и записать именно ту, что указана в экспликации как общая, а не та что"площадь с летними", то может и выгореть.
уж очень не хочется сейчас вступать в длительную тяжбу и при этом мыкаться черт знает где без жилья

Сообщение отредактировал DarkElf: 11 August 2006 - 13:43

[scorpion777]

DarkElf
в чем Вы НО усматриваете?

[DarkElf]

DarkElf
в чем Вы НО усматриваете?

в том, что если я все же заплачу за 5,4 кв. м., даже если и "добровольно-принудительно", но терминология, существующая в моем договоре "общая площадь квартиры" сохраняется и в акте приема передачи, без каких либо доп. пояснений, то тогда получается, что мой контрагент без установвленных законом и сделкой оснований приобрел имущество за счет меня, т.к. я на момент заключения договора в 2006 г. понимала под понятием "общая площадь" именно то, что указано в ст. 15 ЖК и, поскольку никаких уточнений и ссылок в моем договоре на то, что применяются какие то иные правила определения общей площади нет, руководствуемся ЖК, а всякие СНиПЫ и инструкции, они для строителей и для БТИшников, а не для меня как стороны по договору! Тем более, что в экспликации общая площадь всего на 0,3 больше той, что указана в моем договоре, а не на 5,4.
что думаете?

Сообщение отредактировал DarkElf: 11 August 2006 - 17:13

[scorpion777]

DarkElf
смотрите сами, но если вы оплатите, суд может применить положения п.3 ст.438 ГК РФ. Поскольку застройщик понес расходы на строительство лоджий. а Вы согласились их оплатить.

[DarkElf]

scorpion777
а будет ли в данном случае оферта, чтобы акцепт то был?
п.3. ст. 438 ГК мне кажется несколько о другом говорит, о том что если поступила оферта, т.е. предложение , содержащее все существенные условия того или иного договора и я сделала одно из пречисленных в п.3. действий, то я акцептовала. А у меня то договор уже давно заключен и акт приема передаци не будет офертой, он лишь основание для окончательного расчета между сторонами.
к тому же договор у меня не с застройщиком, а с риэлтором, и то что он так его составил пусть винит своих юристов.

Сообщение отредактировал DarkElf: 11 August 2006 - 17:54

[BushminVitaliiS]

Решил поделиться ситуацией.

После вступления ЖК, застройщик заключает договор с дольщиком, в котором:

"Под общей площадью понимается общая приведенная площадь, определяемая как сумма площадей жилых и подсобных помещений, а также площадь лоджий, балконов, террас с понижающими коэффициентами."

В суде говорю, тут возможно три способа разрешения вопроса:
а). Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Поскольку буквальное значение слов, выражений, сопоставление с другими условиями и договором в целом не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (абз. 2 ст. 431 ГК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий.

Учитывая, что ЖК РФ является нормативно-правовым актом, подлежащим обнародованию и рассчитанным на неопределенный круг лиц, можно сделать вывод, что действительная воля сторон, с учетом цели договора и действующего законодательства, была направлена на установление коэффициентов равных 0.

б). Поскольку стороны в договоре не оговорили, что следует понимать под понижающими коэффициентами и чему данные коэффициенты равны, условие о включении в общую площадь квартиры площадь лоджий, балконов с понижающими коэффициентами, являются несогласованными (договор в данной части является незаключенным).

с). На основании ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В момент заключения договора (25 мая 2005 г.) уже 3 месяца действовал ЖК РФ, согласно ч.5 ст.15 которого, балконы и лоджии не подлежат включению в общую площадь жилого помещения.
Соответственно, условие, содержащееся в п.1.4. договора, противоречит нормам ЖК РФ.

Ваше мнение, уважаемые коллеги?

Сообщение отредактировал BushminVitaliiS: 09 January 2007 - 00:48

[scorpion777]

BushminVitaliiS
а как насчет ст.421 ГК: Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами?
В Вашем же случае есть ссылка на понижающие коэффициенты, которые определяются в соответствии со СНиПами ))
можно вообще написать так:

Под площадью понимается сумма площадей жилых и подсобных помещений, а также площадь лоджий, балконов, террас без применения понижающих коэффициентов

что влечет за собой...

[BushminVitaliiS]

scorpion777

а как насчет ст.421 ГК: Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами?

А как насчет п.4 ст.421 ГК РФ? Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В Вашем же случае есть ссылка на понижающие коэффициенты, которые определяются в соответствии со СНиПами ))

От чего СНиП стал обязательным для сторон? Ссылки на него нет.
Более того, не уверен, что он до сих пор действует.

[scorpion777]

BushminVitaliiS

А как насчет п.4 ст.421 ГК РФ? Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

да пытался я это судьям втолковать )) они за свое - в ДДУ указано, что квартира с лоджиями, значит надо платить (в кассации прямо заявили "Вам что - лоджии должны бесплатно строить??") )) правда надзор своего слова еще не сказал )

От чего СНиП стал обязательным для сторон? Ссылки на него нет.
Более того, не уверен, что он до сих пор действует.

ну а понижающий коэффициент где прописан? (правда еще не один строитель не пояснил мне на какой черт этот коэффициент придумали)
насчет действия - этот коэффициент еще прописан в Инструкции о порядке учета жилого фонда, для БТИшников. Правда там вообще коряво - строителям дают обмеры с учетом понижающего коэффициента, гражданам техпаспорт без площади лоджий.

[Денежка]

scorpion777

правда еще не один строитель не пояснил мне на какой черт этот коэффициент придумали

Для расчета освещенности, отапливаемости и прочих "-тей"))

[BushminVitaliiS]

scorpion777

да пытался я это судьям втолковать )) они за свое - в ДДУ указано, что квартира с лоджиями, значит надо платить (в кассации прямо заявили "Вам что - лоджии должны бесплатно строить??") )) правда надзор своего слова еще не сказал )

А я думал Вы на стороне строителей бьетесь
Мне тоже так сказали. Аргумент по поводу того, что цена балконов включена (или должна быть включена) в стоимость кв. м. - пролетел мимо.

Вообщем-то для них я написал так:
Исковые требования сводятся к следующему. По условиям договора Застройщик обязуется построить и передать КВАРИТРУ, а Инвестор - принять и оплатить ее. ЦЕНА ДОГОВОРА УСТАНОВЛЕНА исходя из стоимости 1 кв.м. ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ жилого помещения (а не какой-либо иной площади). Такой способ определения цены договора подразумевает, что стороны при заключении договора включили в цену квадратного метра общей площади все необходимые строительные работы в соответствии с проектом (в том числе строительство лоджий). Инвестор справедливо рассчитывал, что при оплате ЦЕНЫ ДОГОВОРА (которая поставлена в зависимость от стоимости 1 кв. метра общей площади), он получит в собственность оговоренную КВАРТИРУ как таковую. Поскольку Застройщик все необходимые работы выполнил ненадлежащим образом, истец требует УМЕНЬШЕНИЯ ЦЕНЫ выполненной работы.
(КВАРТИРА имеет следующие основные характеристики: 2 жилых комнаты, 1 ванна, 2 лоджии, общая площадь = 95,9 кв.м., ЦЕНА КВАРТИРЫ (ЦЕНА ДОГОВОРА) со всеми названными характеристиками поставлена в зависимость от ЦЕНЫ 1 кв.м. ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ, если ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ меньше, то КВАРТИРА не соответствует названным основным характеристикам, а значит можно требовать УМЕНЬШЕНИЯ ЦЕНЫ РАБОТЫ, определять размер уменьшения, исходя из стоимости одного кв.м.)

ну а понижающий коэффициент где прописан?  (правда еще не один строитель не пояснил мне на какой черт этот коэффициент придумали)
насчет действия - этот коэффициент еще прописан в Инструкции о порядке учета жилого фонда, для БТИшников.

"А мне-участнику долевого все равно в каких ненормативных актах он прописан - я нормативным актом руководствуюсь"

Нева Хаус
Меня тоже судья спросила для чего коэфициенты вообще? Первое, что пришло в голову - это облегчение бремени оплаты коммунальных услуг.

Сообщение отредактировал BushminVitaliiS: 09 January 2007 - 16:02

[scorpion777]

BushminVitaliiS

А я думал Вы на стороне строителей бьетесь
Мне тоже так сказали. Аргумент по поводу того, что цена балконов включена (или должна быть включена) в стоимость кв. м. - пролетел мимо.

обычно на стороне строителей. А тут у мну был свой карыстный интерес ))