Сообщений в теме: 115

[svb]

В словосочетании "самовольная постройка" квалифицирующим является слово "постройка". Поэтому раз "постройка", то ессно - недвижимость. И ст.222 ГК как раз определение такой недвижимости и дает.

Из определения, которое Вы же и привели, понятно, что говорить о недвижимости, как об объекте права, можно только после получения соответствующей разрешительной или правоустанавливающей документации.

Таким образом, если дом построен самовольно, то, да, он недвижимость. Может ли он быть объектом права, т.е. подлеждать эксплуатации, участвовать в обороте и т.п. - нет. Только после оформления всех документов.

[MyRoute]

svb

В словосочетании "самовольная постройка" квалифицирующим является слово "постройка". Поэтому раз "постройка", то ессно - недвижимость.

не всякая постройка есть недвижимость. Ларёк тоже постройка, и забор и замощение. Поэтому на слове "постройка" не стоит акцентировать.

[_Тина_]

ОК.
На практике. Есть некое сооружение, которое хотят передать в залог. Тесная связь с землей присутствует, однако объект создавался без разрешительной документации, следовательно, ПС на него никто не регил.
И что тогда это: недвижимость, движимое имущество (временная постройка?)или самоволка?

[Gemüt]

_Тина_Не хочется излишне теоретизировать, но деваться некуда. Недвижимость - недвижимое имущество (ст.130 ГК). Однако недвижимое имущество кроме фактических признаков (абз.1 п.1 ст.130 ГК) для того, чтобы признаваться Ом Rа должны иметь и юр.признаки (создание в соответствии с законом). В случае, если От фактически является недвижимостью, однако при этом создан не в соответствии с законом, он не становится Ом Rа, для Rа вообще не существует, если иное не указано законом (п.3 ст.222 ГК). Поэтому фактически самоволка - недвижимость, а юридически - правовое ничто.
По существу: имхо, самоволка, взыскание на нее потом необратить.

[MyRoute]

Gemut

взыскание на нее потом необратить.

почему? если передавать в залог как набор стройматериалов?

[Ludmila]

почему? если передавать в залог как набор стройматериалов? 

Если в банке нормальные юристы, они на такое не пойдут... И вообще рисков много....

[Денежка]

_Тина_

Однако недвижимостью не может быть то, что построено без разрешения и с нарушением правил.

Может. Это объект права, нахождение которого в обороте не допускается.
Сначала определяется, является ли то, что на ЗУ самовольно навалено, недвижимостью - в порядке, установленном для кадастрового учёта (технического) объектов недвижимости, и если оказывается, что самоволка получилась недвижимостью с технической точки зрения, то рассматривается возможность гражданского оборота этой недвижимости.

[Jazzanova]

Если в банке нормальные юристы, они на такое не пойдут... И вообще рисков много....

конечно нет
если это самоволка, то все сделки с ней связанные ничтожны в том числе и залог, соответственно реституция как последствие в лучшем случае
но реституция не обеспечена ничем
надо разобраться кто правообладатель участка
тогда возможен вариант с п. 3 ст. 222 ГК
затем уже залог

[Ludmila]

Тут проблема намного глубже и намного хуже, чем вопрос, который ставит автор темы... Ипотека в данном случае сопряжена с целой кучей высоких существенных юридических рисков...

[Jazzanova]

что может быть хуже ничтожности залога?
ведь кредит в этом случае сохраняет силу, но не обеспечен активом?

[Ludmila]

что может быть хуже ничтожности залога?

Ничего.
Но если в залог берут, скажем, земельный участок и много зданий на нём, то проблема может оказаться глобальнее, чем признание того, что отсутствует ипотека на одну будку... в зависимости от того, что банк берёт в ипотеку, ну и ещё от ряда факторов, там может полететь ипотека полностью - и на землю, и на все здания... Это я имела в виду.

[svb]

svb

В словосочетании "самовольная постройка" квалифицирующим является слово "постройка". Поэтому раз "постройка", то ессно - недвижимость.

не всякая постройка есть недвижимость. Ларёк тоже постройка, и забор и замощение. Поэтому на слове "постройка" не стоит акцентировать.

ну это да. Увлекся доступностью изложения в ущерб конкретизации

_Тина_ - Вы бы уж поподробнее про Ваш ларек и прочее. Может он у Вас вообще представляет собой передвижной тонар? А вообще, как Вы поняли, имеет смысл подумать о другом обеспечении. Чтобы на объект повесили обременение в виде залога, ПС на него уже должно быть зарегистрировано. Ибо обременение не на что накладывать будет.

Эх, был у меня пару лет назад случай с тонаром - его с колес сняли, на кирпичи поставили, торгует помаленьку. Приперлись умники, которые 2 часа доказывали, что раз стоит на земле и колес нет - значит недвижка. Смелось полгорода .

[RLV79]

_Тина_

И что тогда это: недвижимость, движимое имущество (временная постройка?)или самоволка?

Это может сказать только УФАКОН (или, до определенного в законе момента, БТИ). Так что сделав на объект кадастровый паспорт Вы узнаете что это недвижка, а при отказе в его изготовлении не по формальным основаниям поймете, что это движимое имущество.
В общем то вот здесь Нева Хаус Вам то же самое сказал:

Сначала определяется, является ли то, что на ЗУ самовольно навалено, недвижимостью - в порядке, установленном для кадастрового учёта (технического) объектов недвижимости, и если оказывается, что самоволка получилась недвижимостью с технической точки зрения, то рассматривается возможность гражданского оборота этой недвижимости.

[MyRoute]

Статья в журнале "Арбитражное правосудие в России" "ОБЪЕКТЫ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ: ПО КАКОМУ ПУТИ ИДЕТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА" ссылька

[Денежка]

Статья в журнале "Арбитражное правосудие в России" "ОБЪЕКТЫ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ: ПО КАКОМУ ПУТИ ИДЕТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА"

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей. Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества.

Интересно, почему это "следует отметить" и на каком основании этому "следует отметить" нужно верить?

Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального.

Ага...

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
14) реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

Вероятно, у автора где-то есть методичка, в которой сказано, какие изменения приводят к "существенным отличиям", а какие так себе, тьфу, а не изменения...

Реконструкция это всегда изменение некоего уже созданного объекта. Если в результате работ прекращается прежний объект и появляет новый, то это это не реконструкция, а новое строительство (т.е. так должно быть, в этом отличие реконструкции от нового строительства)
Ст. 222 ГК РФ не может применяться при реконструкции.

С другой стороны, по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции.

ГДЕ??? ГДЕ ЭТИ НОРМЫ??? И давно ли определение "самовольной постройки" из ГК перенесли в ГрК???

При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Что такое для автора "перепланировка"? Поклейку обоев в цветочек поверх обоев в клеточку автор не желает к самовольному строительству приравнять?
Ст. 222 ГК РФ не может применяться при перепланировке.

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06).

Во-первых, 665/05, а не 06.
Во-вторых, в рассмотреном деле шла речь о помещениях как самостоятельных объектах недвижимости. Построил кто-то два этажа без разрешений, и просил признать право собственности на вновь созданные помещения. Суд сказал истцу - фиг, создание новых объектов (помещений) без разрешения это самовол. Ну и правильно. А если бы шла речь о здании, то реконструированное здание самоволкой по смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ быть не может.
Хотя, я так понимаю, для автора что здание как объект права собственности, что помещения как самостоятельные объекты недвижимости и права собственности - всё едино.

Пристройка к ранее возведенному объекту или его надстройка выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектнойдокументации, акту приемки объекта в эксплуатацию и техническому паспорту строения. Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка

С тем, что несогласованная пристройка это самовол, ещё туда-сюда можно согласиться - но только с оговоркой "по аналогии". Считая пристройку вновь созданным отдельным сооружением.

Более того, полагаем, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания

Ну, про обои я уже говорил...

поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

И про разницу между зданием и помещением как самостоятельным объектом тоже...

В итоге суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию,

Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма,

Регистрация не является элементом формы. Просто уточняю))
Ну, и кто спорит с тем, что отсутствие договора аренды (его незаключённость) означает отсутствие права пользования земельным участком на условиях аренды?

Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006).

Вот те на!.. А ранее автор ссылался на вывод другого суда, что

Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

Собственно, и ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006) это же самое сказал)))))))))))))

...установив, что спорный павильон не относится к объектам недвижимости, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

)))

Таким образом, для исключения самовольности создания недвижимого имущества должны быть соблюдены следующие условия застройки:
...6. государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество.

Вообще-то возможность госрегистрации права является следствием "несамовольности" постройки, а не условием для исключения самовольности. Причина со следствием перепутаны.

О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук
На слабую троечку по пятибальной шкале статейка))

Сообщение отредактировал Нева Хаус: 17 October 2008 - 20:00

[RLV79]

Нева Хаус

На слабую троечку по пятибальной шкале статейка))

Да Вы что!!!! Какая тройка, здесь расстрелом пахнет ))

[Денежка]

RLV79

здесь расстрелом пахнет

Не-не, не надо никого расстреливать))

[Гурбатов]

Ст. 222 ГК РФ не может применяться при реконструкции.

смелый вывод. Я так понимаю, основанный на буквальном прочтении 222 - создание объекта недвижимости.
Я не совсем согласен. Судебная практика (имеется, так скажем) говорит, что в результате реконструкции появляется новая индивидуально-определенная вещь, в отношении которой недопустима реституция (например). Мало того, на вещь после реконструкции требуется новая регистрация права (видимо на основании ч. 1 ст. 218 - создание).
Может есть практика, подтверждающая Ваш довод.
Я, например, встречал практику, где по нормам 222 обязывали собственника прежнего объекта привести оный в первоначальное состояние.
У меня у самого в практике есть судебный акт об удовлевторении моего иска о признании права на основании 222 на объект после реконструкции.

[Денежка]

Гурбатов

Судебная практика (имеется, так скажем) говорит, что в результате реконструкции появляется новая индивидуально-определенная вещь, в отношении которой недопустима реституция (например)

Я помню, на ЮК эта тема обсуждалась. Неправильная это пратика. Как минимум не всегда появляется новая вещь.

Мало того, на вещь после реконструкции требуется новая регистрация права (видимо на основании ч. 1 ст. 218 - создание).

Это только если наружные границы изменяются. Тогда зданию присваивается новый кад.номер, и, соответственно, заного регистрируется право. Так было до закона о кадастре, как сейчас - не знаю.
Здание как нечто, связанное с землей, в первую очередь характеризуется физическими координатами места нахождения. Если в результате реконструкции наружные границы никак не измененились, то никак и не изменилась связь между зданием как объектом недвижимости и земельным участком, на котором это здание стоит.

По новому закону о кадастре недвижимости собственник здания как объекта зарегистрированного права может получить кадастровый паспорт здания. Паспорт появляется в результате кадастровых работ в отношении здания, так вот при кадастровом учёте здания, по новому закону, вообще в кадастровом паспорте нет места, где бы можно было учесть площадь помещений. Нет нигде и поэтажных планов - есть только план расположения здания на местности. Здание как инд.опр.объект, по закону о кадастре, характеризуется назначением, расположением на местности, площадью (по фундаменту), числом этажей и материалом стен.
Высота здания в кадастре не учитывается, площадь помещений - не учитывается.

По ГрК: 14) реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

Т.е. можно сделать реконструкцию здания, не приводяющую к изменению кадастровых сведений - изменить высоту, например. И здание будет реконструированным, но как объект кадастрового учета и как объект права не изменится. Просто вместо одноэтажного здания в три метра высотой будет видиться здание высотой, скажем, метров тридцать, но это будет одно и то же здание, с одним кадастровым номером.

[Гурбатов]

Нева Хаус

Неправильная это пратика.

и эта )))

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2008 г. N 9713/06
Общество с ограниченной ответственностью "Микрон" (далее - ООО "Микрон", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Фирма "Би-Газ-Си" (далее - ЗАО "Би-Газ-Си", фирма) об истребовании из незаконного владения ответчика двух имущественных комплексов автозаправочных станций (далее - АЗС) за условными номерами 148390 и 148404.
При новом рассмотрении дела ЗАО "Би-Газ-Си" предъявило два встречных иска о признании права собственности на имущественные комплексы АЗС N 66 и N 126.
Решением от 26.08.2005 Арбитражный суд города Москвы первоначальный иск удовлетворил, полагая, что право собственности ООО "Микрон" на спорные имущественные комплексы АЗС подтверждено в судебном порядке, а АЗС хотя и изменились в результате реконструкции, но сохранили свое назначение, поэтому могут быть истребованы во владение общества в порядке виндикации. В удовлетворении встречных исков суд отказал.
Постановлением от 16.02.2006 Девятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции от 26.08.2005 в части удовлетворения первоначального иска отменил, в остальной части оставил без изменения, так как ООО "Микрон" не доказало своего права на имущественные комплексы АЗС в том виде, в каком они существуют после реконструкции.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 04.04.2007 решение суда первой инстанции от 26.08.2005 и постановление суда апелляционной инстанции от 27.12.2006 в части отказа в удовлетворении встречных исков отменил, встречные иски удовлетворил. В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 27.12.2006 оставил без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзывах на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения по следующим основаниям.
В процессе реализации заключенных договоров АЗС N 126 и N 66 были капитально отремонтированы ЗАО "Би-Газ-Си" и приняты в эксплуатацию государственной комиссией (акты от 11.02.1997 и от 22.06.1998).
Таким образом, после приемки в эксплуатацию имущественных комплексов АЗС N 66 и N 126, реконструированных на условиях, предусмотренных названными постановлениями правительства Москвы и инвестиционными контрактами, владельцем этих комплексов является ЗАО "Би-Газ-Си".
Между Московским земельным комитетом и фирмой на земельные участки, занятые указанными комплексами, заключены договоры аренды от 30.04.2003 и от 09.09.2003 сроком на 49 лет и от 11.09.2003 сроком на 5 лет.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобрета*** этим лицом.
Судами установлено, что материалами дела подтверждаются создан*** ЗАО "Би-Газ-Си" новых имущественных комплексов АЗС в результате полно*** реконструкции прежних АЗС, выполнение инвестором всех обязательств по контракту, завершение взаиморасчетов, включая оплату выкупной цены, установленной договорами купли-продажи (приложение N 2 к инвестиционному контракту), совместными актами и соглашениями участников инвестиционных контрактов от 15.06.2007 по вопросу реализации контрактов, и отсутствие между их участниками спора о праве на реконструированные объекты АЗС.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты нарушенного права собственности относятся иски о признании права.
Исходя из указанных обстоятельств суд кассационной инстанции правильно пришел к выводу о том, что в результате инвестиционной деятельности ЗАО "Би-Газ-Си" на законных основаниях, в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобрело имущественные комплексы АЗС N 66 и N 126 в собственность.


ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2005 г. N 665/05
После реконструкции здания ООО "Сити плюс" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации города Самары о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1235,4 кв. метра: 6-го этажа, литер А (комнаты N 1 - 18) и 7-го этажа (комнаты N 1 - 16). (их надстраивали)
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Выводы суда кассационной инстанции сделаны без учета требований норм закона, на которые сослались суды первой и апелляционной инстанций, в связи с чем постановление суда кассационной инстанции не соответствует законодательству.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно абзацу третьему пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, реконструкция недвижимости проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил.
Реконструкция не согласована с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях.

[Денежка]

Гурбатов

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2005 г. N 665/05

Про это я уже говорил. Тут созданы новый объекты - помещения. И право хотят на них признавать. А созданы без разрешения, потому самовол.
Был бы собственник здания и надстроил бы этаж - и иска бы никакого не было бы, по новому особенно кадастровому учёту.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2008 г. N 9713/06

Тут вообще про

двух имущественных комплексов автозаправочных станций

Не знаю, что там и как реконструировалось, в имущественных-то комплексах))

[Джамал]

Классика хитроумности ГК.

Статья 219.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 131.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения....

Например, товарищ построил дом на своем участке земли. И что ему делать? Нести бумагу в Орган о признании за ним права собственности? Но ведь оно и так есть. Его надо лишь зарегистрировать, с другой стороны, как регистрировать то чего пока еще нет.

Хотелось послушать мнения коллег о данной коллизии. А также как на практике (в суде и прочих инстанциях) решается этот вопрос? Спасибо.

[Lawyerus]

Джамал

Например, товарищ построил дом на своем участке земли. И что ему делать? Нести бумагу в Орган о признании за ним права собственности? Но ведь оно и так есть. Его надо лишь зарегистрировать, с другой стороны, как регистрировать то чего пока еще нет.

Еще забыли это:

Статья 25 ФЗ №122-ФЗ. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
Вообще, непонятно, в чем смысл вопроса..


Добавлено немного позже:
И в чем коллизия то?

[RLV79]

Джамал

Но ведь оно и так есть.

Нет у него права на объект недвижимости. ГК четко установил момент возникновения такого права - с момента гос. регистрации. Право у него сейчас только на стройматериалы из которых состоит дом.

[Kirik]

Право у него сейчас только на стройматериалы из которых состоит дом.

Совершенно верно! Право регистрируется на объект права, а его юридически пока нет.(не оформлен) Поставите объект на кадастровый учет и потом зарегистрируете на него право.

Сообщение отредактировал Kirik: 19 May 2009 - 11:16