М.И.Брагинский, В.В.Витрянский Договорное право книга 2Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно-правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно-правовые элементы договора имущественного найма право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника."
|
|
||
|
|
||
Отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью с 01.03.2013 года
#101
Отправлено 23 January 2013 - 00:11
#102
Отправлено 23 January 2013 - 00:19
да уж напринимали как всегда не думая, что теперь без коментов чико никуда, обывателю то что со всем этим добром делать к чико каждый раз писать на закон ру.Platosha, думаю у Чико более изящное как вы выразились толкование. Очень бы хотелось с ним ознакомиться.
да лан, ну никто Контакт и юрклуб не отменял, не одним Закон.ру спасаться народ будет))
#103
Отправлено 23 January 2013 - 13:40
Собственно предположил тоже в сообщении № 94.как попытка погадать, каково толкование Романа Сергеевича:
М.И.Брагинский, В.В.Витрянский Договорное право книга 2Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно-правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно-правовые элементы договора имущественного найма право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника."
#104
Отправлено 23 January 2013 - 15:57
а я и не спорюСобственно предположил тоже в сообщении № 94.
сам он молчит только
#105
Отправлено 23 January 2013 - 17:40
Ну, вообще, это его надо спросить, но предполагаю, что он может сказать, что договор продолжает действовать между арендатором и арендодателем, а значит, арендодатель, который при смене собственника не может обеспечить сохранение владения арендатора будет нести перед последним ответственность за нарушение договора. А новый собственник с арендатором ничем не связан.Как в таком случае понимает Роман Сергеевич ст. 617 ГК?
Только зачем тогда это отдельно прописывать - это и так понятно, без всяких 617-ых. Плюс на сегодняшний день толкование стю617 в практике именно таково, что ею установлено право следование, т.е. связанность нового собственника старым договором аренды. И взять и перевернуть такое даже не годами, а десятилетиями сложившееся толкование - это было бы очень и очень смело.
#106
Отправлено 23 January 2013 - 18:38
Видимо именно так.Ну, вообще, это его надо спросить, но предполагаю, что он может сказать, что договор продолжает действовать между арендатором и арендодателем, а значит, арендодатель, который при смене собственника не может обеспечить сохранение владения арендатора будет нести перед последним ответственность за нарушение договора. А новый собственник с арендатором ничем не связан.
Ничто не вечно, все меняется. Напишут, что "исходя из системного толкования..."Только зачем тогда это отдельно прописывать - это и так понятно, без всяких 617-ых. Плюс на сегодняшний день толкование стю617 в практике именно таково, что ею установлено право следование, т.е. связанность нового собственника старым договором аренды. И взять и перевернуть такое даже не годами, а десятилетиями сложившееся толкование - это было бы очень и очень смело.
#107
Отправлено 23 January 2013 - 18:43
арендодатель, который при смене собственника не может обеспечить сохранение владения арендатора будет нести перед последним ответственность за нарушение договора
Как в таком случае понимает Роман Сергеевич ст. 617 ГК?
выражаясь проще и ближе к действительному порядку вещей - "ни хрена нести не будет ибо возмещать убытки нечем, я комплекс продал новому собственнику, деньги пропил и теперь давай взыщи с меня мой арендатор 30 рублей на проезд в маршрутке до суда"
#108
Отправлено 23 January 2013 - 19:39
Просто по факту с продажи недвижки по рыночной цене вылазит НДС 18 % на такие суммы (сотни миллионов), что десять раз подумаешь прежде, её продать. Кроме того, обычно она заложена, под неё кредиты, и т.д. Как правило, продажа недвижки это крупная сделка и все это надо утрясать с кучей бенефициаров.
Ага, а потом этот ушлый кредитор пойдет на банкроство бывшего арендодателя, и развернет в банкротстве продажу комплекса........выражаясь проще и ближе к действительному порядку вещей - "ни хрена нести не будет ибо возмещать убытки нечем, я комплекс продал новому собственнику, деньги пропил и теперь давай взыщи с меня мой арендатор 30 рублей на проезд в маршрутке до суда"
А если ты его продал по нерыночной цене для уменьшения НДС, то это "лучший подарок бывшему арендатору".
Кидать туда-сюда недвижку что бы только "стряхнуть аренду" - в большинстве случаев будет неразумно.
Сообщение отредактировал BloodForFun: 23 January 2013 - 19:51
#109
Отправлено 23 January 2013 - 19:53
odysseus,У меня такое ощущение, что вы никогда не продавали крупную недвижку, для вас написал заяву, заплатил 20 000 тысяч госпошлины, и с бегал в Росреестр.
Просто по факту с её продажи вылазит НДС 18 % на такие суммы, что десять раз подумаешь прежде, её продать. Кроме того обычно она заложена, и ТД, под неё кредиты. Как правило это крупная сделка и все это надо утрясать с официальными и неофициальными бенефициарами.
ну смотря что под крупной понимать - для кого 90 млн это крупная, а для кого крупная от 2-3 млрд.
ну я так скажу что крупность недвижки никак не зависит от того на какой системе налогообложения находится ее собственник, у вас прям вот собственник если УСНО применяет так вообще мелкая сошка
стоит не стоит продавать решать собственнику, арендатору то откуда знать про "кредиты, бенефициаров, общак с зоны ушедший в инвестиции, арендатору главное иметь гарантии того что если он арендовал помещение в конкретном месте то и срок аренды будет четким а не зависящим от "продал, пропил, проел, отжали"
Просмотр сообщенияodysseus (23 Январь 2013 - 15:43) писал: выражаясь проще и ближе к действительному порядку вещей - "ни хрена нести не будет ибо возмещать убытки нечем, я комплекс продал новому собственнику, деньги пропил и теперь давай взыщи с меня мой арендатор 30 рублей на проезд в маршрутке до суда" Ага, а потом этот ущлый кредитор пойдет на банкроство бывшего арендодателя, развернет в банкротсве продажу комплекса........
комплекс уже продан, о том что он продан узнали допустим через год после сделки. Как вы в банкротстве прежнего собственника предлагаете отжать комплекс у нового собственника??
#110
Отправлено 23 January 2013 - 19:58
комплекс уже продан, о том что он продан узнали допустим через год после сделки.
И чего, новый собственник год сидел и смотрел как арендная плата идет мимо его кармана? Сначала заплатил кучу денег за недвижку, а потом не хочет получать с неё деньги?
У вас совсем уж странные кейсы пошли. Чего уж годом ограничивать, давайте уж рассматривать ситуацию, о том что арендатор узнал о продаже через 5 лет.
Сообщение отредактировал BloodForFun: 23 January 2013 - 20:01
#111
Отправлено 23 January 2013 - 20:18
У вас совсем уж странные кейсы пошли. Чего уж годом ограничивать, давайте уж рассматривать ситуацию, о том что арендатор узнал о продаже через 5 лет.
не тут слишком будет, там же через 5 лет новый собственник узнает что купив 5 лет назад комплекс в 4 000 кв.м ныне он составляет объект в 10 000 кв м. и т.д.
пан, ну я просто против убирать право следования. Я за - чтобы его можно было регистрировать как обременение. Тогда все будут в курсе и продавец и покупатель и арендатор- кто хочет зарегистрирует, кто не хочет пусть рискует.
#112
Отправлено 23 January 2013 - 20:28
пан, ну я просто против убирать право следования. Я за - чтобы его можно было регистрировать как обременение. Тогда все будут в курсе и продавец и покупатель и арендатор- кто хочет зарегистрирует, кто не хочет пусть рискует.
А я за то, что бы убрали право следования.
Просто регистрация в текущих условиях заставляет большинство компаний заключать договоры на 11 месяцев, что дает меньшую защиту, чем длительный договор с отсутствием регистрации.
Предполагаю, что зарегистрированные договоры аренды составляют не более 3-7 процентов от всего рынка аренды.
Да и, вообще, в большинстве случаев все идет через субаренду, которая стряхивается расторжением "вышестоящего договора".
А зарегистрированная аренда, в текущих условиях, никакой дополнительной защиты не дает, поскольку очень часты договорные условия, позволяющие арендодРателю избавиться от неугодного.
Сообщение отредактировал BloodForFun: 23 January 2013 - 20:29
#113
Отправлено 23 January 2013 - 20:36
Просто регистрация в текущих условиях заставляет большинство компаний заключать договоры на 11 месяцев, что дает меньшую защиту, чем длительный договор с отсутствием регистрации.
согласен но от части. Конечно длительный договор без регистрации лучше чем 11-месячный. Но согласитесь - что мешает предложить два варианта - по желанию сторон, если зарегистрировали - значит все, право следования есть как обременение. Если не зарегистрировали то договор считается все равно заключенным но право следования нет до момента регистрации данного обременения и при условии что это самим договором предусмотрено.
А зарегистрированная аренда, никакой дополнительной защиты не дает, поскольку очень часты договорные условия, позволяющие арендодРателю избавиться от неугодного.
это зависит от арендатора и арендодателя. Бывают частые случаи когда именно арендатор боле сильная сторона, так как этот комплекс
#114
Отправлено 25 January 2013 - 04:03
Условие типа "арендодатель не вправе отчуждать недвигу не обеспечив переход прав и обязанностей арендодателя по настоящему договору на нового собственника" не будет недопустимым в связи с отказом от прав?
#115
Отправлено 25 January 2013 - 13:09
Это с марта 2013 года теперь смена собственника не влечет перехода прав и обязанностей арендодателя на нового собственника?Если смена собственника не влечет перехода прав и обязанностей арендодателя на нового собственника, то как защитить договор аренды?
#116
Отправлено 25 January 2013 - 13:10
#117
Отправлено 28 January 2013 - 12:35
http://zakon.ru/Disc...u_arendy_p/5448В ходе принятия постановления по аренде к Василию Витрянскому, выступившему докладчиком проекта, поступил вопрос, не вступят ли разъяснения пленума в противоречие с новыми нормами ГК, который отменили обязательную регистрацию аренды. На это Василий Витрянский ответил, что в любом случае регистрация аренды сохранится: либо до 1 марта будет принят закон, который обяжет регистрировать аренду как обременение, либо второй пакет поправок в ГК приостановит нормы об отмене регистрации аренды до принятия новелл о вещном праве (см. материал на данную тему здесь).
#118
Отправлено 28 January 2013 - 18:02
Всё, Крашенинников вошел в историю - он теперь круче даже ВАСа - тот хотя бы коллективно толкует законодательство, иногда его очень далеко утолковывая, а этот единолично. Этакий pontifex maximus новейшей России!
#119
Отправлено 28 January 2013 - 18:29
#120
Отправлено 28 January 2013 - 19:49
А мне понравилось сообщение Константина Гультяева про регистрацию обременения из социального наймаSmertch
Сообщение отредактировал grin095: 29 January 2013 - 12:55
#121
Отправлено 29 January 2013 - 01:51
Если что, это была ирония.А мне понравилось сообщение Константина Гулуьтяева про регистрацию обременения из социального наймаSmertch
#124
Отправлено 31 January 2013 - 16:23
#125
Отправлено 01 February 2013 - 19:00
С 1 марта 2013 года будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме
Количество пользователей, читающих эту тему: 2
0 пользователей, 2 гостей, 0 анонимных
