Тут интересные статьи попались...
(не реклама)
февраль-март 2005 года
ЖСК нового типа скоро станут ЖНК.
В нашей стране накопилось очень много проблем, которые государство не смогло решить в течение более 70 лет. Улучшение жилищных условий – главная из этих проблем. ЖСК нового типа, появившиеся в нашем городе в апреле 2001 года, стали помогать нашим гражданам решать свои жилищные проблемы, но их часто упрекали в том, что ЖСК нового типа осуществляют свою деятельность без законных на то оснований. Скоро никто не сможет упрекнуть эти ЖСК, деятельность которых строилась в соответствии со ст. 116 и 218 ГК РФ, в незаконной деятельности, так как в Государственной Думой РФ принят ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который вступает в силу с 01 апреля 2005 года.
Данный закон еще далек от совершенства и только в процессе работы будет полностью видно, что в данном законе необходимо доработать.
Но уже сейчас можно сказать о том, что основные принципы деятельности жилищных накопительных кооперативов, положенные в основу данного закона – это те условия, которые были предусмотрены в учредительных документах, в частности Уставах и Положениях, ЖСК, входящих в НП «ПРАВОВОЙ ДОМ», т.е. Петербургский ЖСК «НАШ ГОРОД»; Угличский ЖСК «Наш город»; Благовещенский ЖСК «НАШ ГОРОД», Петербургский ЖСК «НОВОСЕЛ».
В п. 5 ст.3 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» четко указывается, что «Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе», а п. 6 данной статьи гласит: «Кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений».
Данные нормы закона еще раз подтвердили, что кооперативы, которые заключают со своими пайщиками всевозможные ДОГОВОРЫ О ЧЛЕНСТВЕ, являются «ЛЖЕКООПЕРАТИВАМИ».
Согласно ст.ст.1 и 16 ФЗ «О ЖНК» осуществление деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан организациями ИНЫХ ОРГАНИЗАЦИОННО – ПРАВОВЫХ ФОРМ НЕ ДОПУСКАЕТСЯ, если в отношении данных структур не принят Федеральный закон, например: строительные компании могут привлекать денежные средства граждан только в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступает в силу также с 01 апреля 2005г.
Именно поэтому деятельность всех иные структур, которые занимаются привлечением средств граждан и предоставляют рассрочку в приобретении квартир, именуемые себя «благотворительными обществами», «потребительскими обществами», «кредитными обществами», а тем более агентства недвижимости, ЯВЛЯЕТСЯ И БУДЕТ ЯВЛЯТЬСЯ НЕЗАКОННОЙ.
Обращаю Ваше внимание, что в ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не предусматривает УЧРЕДИТЕЛЕЙ КООПЕРАТИВА, а наоборот указывает: «Кооператив создается по ИНИЦИАТИВЕ не менее чем ПЯТЬДЕСЯТ человек».
Такое ограничение по количественному составу инициативной группы является целесообразным и своевременным, так как такое ограничение положит конец созданию «ЖСК - однодневок», которые в последнее время растут, как «грибы» и негативно влияют на деятельность тех кооперативов, которые работают в рамках правового поля.
Положительным моментом в данном законе является и то, что в самом законе имеется ссылка на минимальную сумму взноса – это не менее 30% (п.1 ст. 47 Закона), необходимую иметь пайщику, у которого может возникнуть право на приобретение жилья.
Такое требование закона необходимо для того, чтобы не дать возможности недобросовестным участникам рынка недвижимости, привлекать средства граждан обманным путем. Например, в настоящее время очень часто в СМИ встречаются такие рекламные призывы как «квартиру можно приобрести за 15000 рублей» или «Вы вносите всего 10% от стоимости квартиры сейчас - а въезжаете в квартиру через месяц». Большинство ныне действующих ЖСК нового типа, включая ЖСК, входящие в НП «ПРАВОВОЙ ДОМ», в своих Уставах указывают, что право на приобретение квартиры в порядке очереди у пайщика возникает только тогда, когда у него имеется не менее 50% от стоимости квартиры.
Немаловажное значение в этом плане имеет ст. 17 Закона, закрепляющая основные принципы деятельности ЖНК, включая ОТКРЫТОСТЬ ИНФОРМАЦИИ О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КООПЕРАТИВА; РАВЕНСТВО ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ВСЕХ ЧЛЕНОВ КООПЕРАТИВА и многие другие принципы, которые выполняются в НП «ПРАВОВОЙ ДОМ».
Еще очень важный момент, который отражен в законе и в настоящее время нарушается некоторыми ЖСК нового типа – проведение общего Собрание пайщиков в ФОРМЕ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ. В п.3 ст. 36 Закона имеется ЗАПРЕТ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПАЙЩИКОВ С ПРАВОМ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ, если на таком собрании проводится переизбрание членов Правления, годовые отчеты Правления, результаты аудиторской проверки, утверждение отчетов и балансов. Таким образом, закон допускает проведение таких собраний с заочным голосование, но только по тем вопросам, которые не являются основными в деятельности ЖСК (ЖНК).
Еще на один момент я хотела бы обратить Ваше внимание – на ст. 51 данного Закона, которая уже вступила в действие с 01 января 2005г., и в соответствии с которой КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ЖНК возлагается на федеральный орган исполнительной власти. Таким образом, государство вынуждено принять на себя обязанность по защите интересов граждан, вложивших денежные средства в ЖНК.
Управляющий Коллегии Адвокатов «ГОРДЕЕВА Н.Ф. и ПАРТНЕРЫ», Председатель Совета НП «ПРАВОВОЙ ДОМ»
Добавлено @ 18:39 апрель - май 2005
СПОСОБЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.
В своей жизни мы довольно часто слышим такое слово как «собственность». Но всегда ли мы знаем, что это такое и какой смысл вложен в это понятие.
Итак, согласно Большому Юридическому словарю «Собственность – это принадлежность средств и продуктов производства определенным лицам в определенных исторических условиях, отражающих конкретный тип отношений собственности».
Право собственности, как право конкретных субъектов на определенные объекты (имущество) сводится, как правило, к трем правомочиям: праву владения; праву пользования и праву распоряжения имуществом.
Право владения – это предоставленная законом возможность фактически обладать вещью, например, квартирой, и удерживать ее в собственном владении.
Право пользования – это законная возможность эксплуатировать имущество и извлекать из него полезные свойства, получая при этом доход. Например, квартиру, которая является Вашей собственностью Вы имеете право сдавать по договору аренды и получать на законном основании доход от этого договора аренды.
Право распоряжения имуществом – это предоставленная собственнику законом возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, которые могут изменить юридическую судьбу вещи. Например, Вы можете продать квартиру, которая находится в Вашей собственности, по той цене, которую вы установите, а покупатель за эту цену согласен ее приобрести. Если Вы не желаете получить при отчуждении денежные средства, Вы можете просто подарить эту квартиру любому понравившемуся Вам человеку. Это Ваш выбор и Ваше право распорядиться своей собственностью.
А вот сам порядок приобретения этого права собственности четко регулируется законом, в частности ст. 218 Гражданского Кодекса РФ.
В силу данной статьи приобрести собственность можно несколькими способами:
• изготовить или создать новую вещь для себя, например, построить дом либо квартиру (первичный рынок недвижимости);
• если ранее вещь, например, квартира, имела собственника, то вы сможете приобрести право собственности на основании договора купли – продажи, мены, дарения или получить это право собственности по наследству (вторичный рынок недвижимости);
• если ранее вещь, например, участок земли, не имела собственника или имя этого собственника никому не известно, а Вы добросовестно и открыто пользовались этим земельным участок не менее 15 лет, то суд может признать Вас собственником этого земельного участка исходя из принципа «приобретательской давности»;
• член жилищного, жилищно – строительного, а теперь и жилищного накопительного, дачного, гаражного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж приобретает право собственности на указанное имущество.
Давайте с Вами разберемся, почему Закон выделил в отдельное основание приобретение право собственности у членов ЖК, ЖСК, ЖНК и других кооперативов?
Ответ очень простой. В п.4 ст. 218 ГК РФ в отличие от общих правил возникновения права собственности, определен момент приобретения права собственности у членов кооператива: сам факт внесения полной суммы пая за квартиру.
В данном случае переход права собственности осуществляется производным путем: сначала собственником квартиры должен быть кооператив, а после полной выплаты пая ЭТО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ АВТОМАТИЧЕСКИ переходит к пайщику, независимо от того, обратился ли пайщик в Федеральную службу регистрации своего права собственности или нет. ЭТО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ УЖЕ ИМЕЕТСЯ.
Если Вы купили квартиру по договору купли – продажи, то право собственности у Вас возникнет в силу ст. 131 ГК РФ только после того, когда данный договор купли – продажи будет зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимость, а вот если Вы были членом кооператива, то САМ ФАКТ ВЫПЛАТЫ ПАЯ свидетельствует о возникшем у Вас праве собственности на эту квартиру, получили Вы свидетельство о собственности на эту квартиру или нет, Вы уже СОБСТВЕННИК.
Обращаю Ваше внимание, уважаемые читатели, что и оформление самого свидетельства о праве собственности на квартиру, которую Вам предоставил кооператив, в том числе и ЖНК, УПРОЩЕНО.
Для того, чтобы Вы получили свидетельство о собственности на квартиру, за которую Вы полностью выплатили пай, Вам необходимо получить в Правлении кооператива справку о полной выплате пая. Кооператив обязан предоставить в регистрирующий орган первичные правоустанавливающие документы (если для Вас была приобретена квартира на вторичном рынке, то договор купли – продажи, где в качестве покупателя выступал кооператив; если это был договор долевого участия, где участником долевого строительства был указан кооператив, то сначала кооператив должен получить свидетельство о собственности на эту квартиру на кооператив, а в регистрирующий орган кооператив предоставляет все вышеуказанные документы). Уплатив за регистрацию права собственности не более 500 рублей, Вы становитесь собственником квартиры и можете теперь распоряжаться ею по своему усмотрению.
Если в каком – либо кооперативе Вам предлагают в момент приобретения для Вас квартиры, оформить ее в долевую собственность, т.е. на сумму внесенного Вами пая – в вашу собственность, а на остальную сумму в собственность кооператива, берегитесь! Это не КООПЕРАТИВ! Ваши права будут НАРУШЕНЫ!
ГОРДЕЕВА Н.Ф.
Добавлено @ 18:40 Право собственности на квартиру у членов ЖНК
На сегодняшний день в НП «ПРАВОВОЙ ДОМ» входят четыре кооператива (ЖСК «НАШ ГОРОД» и ЖСК «НОВОСЕЛ» г. Санкт-Петербурга, ЖСК «НАШ ГОРОД» г. Углича и ЖСК «НАШ ГОРОД» г. Благовещенска), работающих по принципу привлечения денежных средств граждан – своих членов для приобретения или строительства жилых помещений. Общее количество пайщиков в «ПРАВОВОМ ДОМЕ» составляет 180 человек (в т.ч. в Санкт-Петербурге –155). Общее число приобретенных объектов – 72 (в т.ч. в Санкт-Петербурге – 66). Стали собственниками приобретенного жилья, 10 человек, а еще 5 пайщиков находятся в стадии оформления права собственности
Согласно статье 30 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Именно с этого момента кооператив утрачивает свое право собственности на эту квартиру и обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств. Кооператив выдает пайщику справку о полной выплате пая, на основании которой и осуществляется переход права собственности на квартиру производным способом, подтверждающим, что квартира находилась в собственности кооператива, но после внесения полного взноса за квартиру, она (квартира) автоматически меняет собственника. Последующее оформление документации только удостоверяет право собственности, но не имеет правообразующего значения.
Возвращаясь к ФЗ «О ЖНК», еще раз обращаю внимание на то, что кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с приобретением жилых помещений. Это касается как самого членства в кооперативе, так и приобретения жилья пайщиком. Поэтому в схеме работы жилищных накопительных кооперативов отсутствуют такие понятия как «договор о членстве», а также «выкуп квартиры по метрам» по мере выплаты пая, а также невозможен переход права собственности на квартиру от кооператива к пайщику, при полной выплате пая, посредством договора купли-продажи. Если, придя в какую-либо организацию, именуемую себя жилищным накопительным кооперативом, вам предлагают заключить договор при вступлении в кооператив, либо в дальнейшем предлагают купить вам долю в квартире соразмерную вашему паевому взносу, то здесь налицо явное нарушение Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах».
Одним из первых пайщиков ЖСК «НАШ ГОРОД», досрочно выплатившим итоговую сумму паевого взноса и получившим свидетельство о праве собственности на квартиру, приобретенную кооперативом, был Попов Константин Владимирович. Председатель Правления ЖСК «НАШ ГОРОД» Гордеева Н.Ф. в почетной обстановке поздравила Константина Владимировича (на снимке …) с данным событием и пожелала дальнейшего сотрудничества. Ведь член кооператива, получивший право собственности на квартиру, вправе распоряжаться ею как ему угодно. Если пайщик в дальнейшем желает еще улучшить свои жилищные условия, то он может предложить свою квартиру в качестве «зачетной», и тем самым продолжить членство в кооперативе, получив при этом другую квартиру, большей площади.
Котляков Е.В.
Добавлено @ 18:41 ЗАЧЕТНОЕ ЖИЛЬЕ
В настоящее время в Санкт-Петербурге на рынке жилья сложилась ситуация, при которой платежеспособный спрос населения относительно невелик. Те, кто имел средства на момент стремительного роста цен на недвижимость, успели их вложить, а часть людей остались в стадии накопления, не имея на руках необходимой для покупки квартиры суммы. Именно на таких граждан и рассчитано множество всевозможных программ, позволяющих приобрести жилье при нехватке собственных средств. Некоммерческое Партнерство «ПРАВОВОЙ ДОМ», предлагает программы приобретения жилья с рассрочкой выплаты его стоимости.
Одной из возможностей, позволяющей приобрести жилье для людей, у которых есть некоторая сумма собственных средств и находящаяся в собственности недвижимость, является схема «зачета жилья», работающая в жилищных накопительных кооперативах, входящих в НП «ПРАВОВОЙ ДОМ». Эта схема делится на два направления:
Первое. Если у Вас есть в собственности квартира, и Вы желаете приобрести еще более лучшую, то необходимо предоставить характеристику Вашей имеющейся квартиры. Она будет предложена пайщикам, ожидающим приобретения квартиры. Если ваше жилье по своим параметрам подойдет одному из пайщиков, то подписываются необходимые для «зачета» документы, и уже непосредственно Вам будет подбираться квартира. Стоимость вашей «зачетной» квартиры Вы определяете сами. И только тогда, когда Вы подберете себе квартиру, одновременно подписываются два договора купли-продажи: один с Вами – на покупку квартиры кооперативом у Вас, второй – на покупку той квартиры, которую Вы выбрали. При этом Вы будете являться собственником своей, предложенной к «зачету» квартиры, до тех пор, пока кооператив Вам не купит квартиру.
Второе. Если у Вас есть в собственности комната или квартира, в которой прописан (зарегистрирован) несовершеннолетний ребенок, то такая квартира может быть также принята к зачету, но уже к «условному». Что это значит? Это значит, что Вы, при вступлении в один из кооперативов, оплачиваете минимальный паевой взнос (не мене 10% - паевой взнос и 2% - в резервный фонд), к которому условно прибавляется стоимость вашего жилья, и эта общая сумма должна быть не менее половины от стоимости того жилья, которое Вы хотите. Затем вы в порядке очереди получаете квартиру, и одновременно с этим продается квартира (комната), принятая к «условному зачету», а деньги, полученные от продажи, учитываются в Вашем паевом взносе.
Обе описанные схемы представляют собой обмен с доплатой, причем сумма доплаты включается в рассрочку. В обоих случаях пайщик оплачивает членский вступительный взнос в кооператив и стоимость услуг уполномоченных юридической и риэлтерской организаций. Разница между первым и вторым случаем заключается в том, что при «условном зачете» Вы получаете квартиру, внеся минимальный паевой взнос в порядке очереди, а при обычном «зачете» - вне очереди.
Как показывает практика, данные схемы в основном используют семьи с небольшим доходом, но имеющие какую-либо жилую площадь, для которых наиболее приемлем вариант оплаты недостающей суммы в рассрочку. Однако нет никаких препятствий для тех, кто имеет всю сумму на квартиру, но не желает сразу оплачивать всю стоимость жилья, например, люди с высоким уровнем достатка. Среди наших пайщиков есть те, за которых все взносы оплачивают их дети, помогая таким образом своим родителям. Родители проживают в купленной кооперативом квартире, а все вопросы за них решают доверенные лица, как правило, дети либо другие родственники. Необходимо учитывать, что если родители преклонного возраста, то еще до момента полной выплаты пая, они могут оформить уступку (договор передачи прав и обязанностей) паенакоплений своим детям.
Чем же, описанные выше схемы, могут быть особо привлекательны для обычных граждан? Кроме того, что при вступлении в кооператив количество предоставляемых документов минимально и не требуется справок о доходах и поручительств, основные преимущества ЖНК, входящих в НП «ПРАВОВОЙ ДОМ» сводятся к следующему:
Во-первых, сумма всех расходов, включая вступительный взнос в кооператив, понесенных сверх стоимости квартиры, составит не более 21% за десять лет, а при досрочной выплате пая – еще меньше.
Во-вторых, в течение 10 лет Вы можете не волноваться за юридическую чистоту сделки, т.к. за это будет отвечать организация, проводившая обязательную юридическую экспертизу.
В-третьих, стоимость риэлтерских услуг значительно ниже средней стоимости по городу Санкт-Петербургу.
Ко всем перечисленным преимуществам добавляется еще и такая например, как 10%-ая скидка всем членам кооператива при обращении за юридической помощью по вопросам, не связанным с приобретением жилья с помощью кооператива или то, что на жилищные накопительные кооперативы полностью распространяется законодательство о наследовании и т.д..
Хотелось бы еще раз напомнить уважаемым читателям, что все консультации, связанные с приобретением жилья с помощью кооперативов, входящих в НП «ПРАВОВОЙ ДОМ», проводятся БЕСПЛАТНО. Всегда будем рады видеть Вас в нашем офисе на Невском пр., 30, оф. 4.5. тел. 449-03-63.
Евгений Котляков, Председатель Правления ЖНК «НОВОСЕЛ»
Добавлено @ 18:41 Обсуждаем ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
30 декабря 2004 года Президент России подписал Федеральный Закон «О жилищно – накопительных кооперативах», который вступил в действие 1 апреля 2005 года.
Что же это за жилищные накопительные кооперативы? А это «ЖСК нового типа», которые работали по принципу кассы взаимопомощи, приобретая жилье в рассрочку.
Согласно ст. 2 данного закона «жилищный накопительный кооператив – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов».
Обращаю Ваше внимание на ключевые моменты закона:
во-первых, согласно данному закону такой кооператив может быть создан только в том случае, если инициативная группа составляет не менее 50 человек;
во-вторых, жилищные накопительные кооперативы имеют право приобретать только квартиры либо целые дома, но ни в коем случае не комнаты в коммунальных квартирах;
в-третьих, все они обязаны иметь именно два счета: на один счет поступают денежные средства от членских взносов и эти средства могут расходоваться на финансово-хозяйственную деятельность кооператива, а на второй – паевые средства. Этот счет является целевым, а денежные средства с этого счета могут расходоваться только на приобретение квартир, улучшение их потребительского качества, т.е. ремонта и возврата пая выходящим пайщикам;
в – четвертых, право собственности на квартиру оформляется на кооператив и только после полной выплаты пая - на гражданина (члена ЖНК);
в – пятых, в жилищных накопительных кооперативах не предусмотрено оформление жилья в долевую собственность.
В ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отдельной строкой выделен исполнительный орган управления кооперативом, избрание либо назначение которого в силу пункта 6 части 6 ст. 34 ФЗ «О ЖНК», отнесено к исключительной компетенции общего собрания либо правления кооператива.
Очень важным является требование закона, закрепленное в ст. 34: «Кооператив обязан проводить годовое общее собрание членов кооператива ежегодно». Сроки проведения общих собраний обязательно должны отражаться в Уставе, но такое собрание не может быть проведено ранее «чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года».
Установление жестких сроков проведения общих годовых собраний, которые в силу ст. 36 этого же закона ни в коем случае не могут проводиться в заочной форме, является очень своевременной защитой прав пайщиков. В Санкт-Петербурге большинство кооперативов, приобретающих жилье в рассрочку, вообще не проводят общие собрания пайщиков либо проводят их только «на бумаге».
Статья 42 ФЗ « О ЖНК» установлены новые сроки полномочия членов Правления, а также полномочия Правления, в которой указано, что «Правление кооператива осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями», а если общее собрание не было проведено в предусмотренные законом сроки, то полномочия членов правления прекращаются за исключением тех обязанностей, которые связаны с подготовкой и проведением общего собрания. Несмотря на требования закона о переизбрании членов Правления ежегодно, закон говорит о том, что «лица, избранные в состав правления, могут переизбираться неограниченное число раз».
Очень важным моментом, четко определенным в данном законе, является срок ожидания приобретения жилья для пайщиков, который связан с финансовой устойчивостью кооператива. Для кооперативов, проработавших на рынке не менее года он должен составлять НЕ МЕНЕЕ ДВУХ ЛЕТ (ч.5 ст. 47 ФЗ «О ЖНК»).
Данный срок ожидания приобретения квартиры для пайщиков установлен в законе, исходя из уже сложившейся практики. Более того, такое требование закона поставило заслон недобросовестным участникам рынка недвижимости, которые использовали механизм кооперативов для своих мошеннических действий.
Уважаемые читатели, если Вам предложили внести 30% от стоимости жилья и обещали приобрести квартиру в течение 2-6 месяцев – будьте осторожны. Задумайтесь, какими средствами должен обладать кооператив, чтобы оплатить 70% квартиры каждого пайщика? Реальны ли такие обещания?
Еще на один важный момент, закрепленный в данном законе, хочу обратить Ваше внимание: сроки выплаты паевых средств в случае выхода из кооператива.
Согласно ч.4 ст. 32 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» «Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен Уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать два года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе».
Такое требование закона защищает права пайщиков, которые остаются в кооперативе, и не ущемляет прав выходящих пайщиков, соблюдая при этом финансовую устойчивость деятельности кооператива.
Еще раз хочу обратить Ваше внимание на то, что никогда ранее и ни в одном нормативном документе не существовало большей защиты прав пайщиков, чем это предусмотрено в настоящее время Федеральным Законом № 215 - ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Гордеева Н.Ф., Председатель Совета НП «ПРАВОВОЙ ДОМ»,
Управляющий Коллегии Адвокатов «ГОРДЕЕВА Н.Ф. и ПАРТНЕРЫ»
Добавлено @ 18:42 Рынок жилья – где дешевле?
Состояние Петербургского рынка недвижимости на июнь 2005 года характеризуется отсутствием положительной динамики. Сегодня ценовая ситуация по сравнению с сильнейшим удорожанием конца 2003 – начала 2004 года - без особых взлетов и падений (удорожание цен на рынке жилья приводит к сокращению продаж), а снижение несовместимо с возрастающей себестоимостью строительства.
На первичном рынке массового жилья цены колеблются на уровне 970$-980$ за кв.м. Разница между ценами вторичного и первичного рынков составляет около 15%.
При высокой степени потребности населения в улучшении жилищных условий и низком уровне жизни его основной части, платежеспособность низка – единовременно выплатить стоимость квартиры сегодня могут только единицы. Однако большая часть трудоспособного населения уже имеет стабильную работу и заработок, при которых можно планировать часть затрат.
Одновременно с этим высокая конкуренция среди банков заставляет их в борьбе за клиентов развивать кредитный рынок для частных лиц от экспресс-кредитов до долгосрочных ссуд и ипотеки. Развитие этого сегмента банковского рынка в дальнейшем сопряжено с понижением процентных ставок по кредитам и упрощением условий их предоставления.
Принятые новые законы – Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяют банкам снижать риски и расширять перечень кредитных услуг. Схемы кредитования участников долевого строительства в этой связи динамично развиваются. Министр финансов РФ Алексей Кудрин четко обрисовал перспективы по ипотеке: «Ипотечное кредитование может стать доступным для большинства россиян в ближайшие год-два. К 2010 г. мы доведем выдачу кредитов до миллиона в год» (Цит. по: Доход//Деловой Петербург. 2005. 18 мая).
Однако одним из наиболее перспективных направлений улучшения жилищных условий гражданами, исходя из их платежеспособности, на настоящий момент являются жилищные накопительные кооперативы, деятельность которых регламентируется ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», вступившем в силу 01.04.2005 г.
ЖНК – добровольное объединение граждан на основе членства с целью улучшения жилищных условий с помощью добровольного объединения своих денежных средств (ст. 2 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).
Рассмотрим механизм деятельности ЖНК на примере НП «ПРАВОВОЙ ДОМ» (СПб, Невский пр., д.30, оф. 4.5, тел. 449-03-63, www.imeetepravo.ru).
В данном ЖНК есть три возможных способа покупки жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости: накопительный, единовременный и зачетный.
При накопительном Вы, вступая в ЖНК, вносите 15% от ориентировочной стоимости необходимой квартиры, накопив 50%, после подбора и приобретения вселяетесь и регистрируетесь в ней, а оставшуюся часть стоимости – 50% , выплачиваете в течение 10 лет. Право собственности на квартиру переходит к Вам в момент окончательного расчета.
При единовременном, Вы, вступая в ЖНК, вносите единовременно 55% стоимости жилья, а при зачетном – Вы предоставляете имеющуюся у Вас квартиру или комнату в зачет приобретаемого жилья.
Причем удорожание недвижимости в ЖНК за 10 лет составляет не более 21% и состоит из:
5% - вступительный членский взнос;
12% - ежемесячные членские взносы в ЖНК (0.1%х12 месяцев х 10 лет);
4% - расходов, связанных с подбором и приобретением жилья, включая обязательную юридическую экспертизу – 4%.
Для сравнения: если Вы возьмете кредит в банке (средний процент - 12%) удорожание квартиры для Вас за 10 лет составит 120%! Причем, в случае Вашей финансовой несостоятельности (потеря работы или стабильного дохода), Вы можете лишиться своей недвижимости, которую банк реализует в случае невыплаты кредита для возмещения всех своих затрат, включая пени за несвоевременную выплату и непогашенную сумму кредита. А в ЖНК Вы выплачиваете только оставшуюся фиксированную стоимость жилья по индивидуальному графику.
Естественно, при сегодняшнем экономически-сложном фоне в нашей стране стоит подумать - доплачивать 10 лет за приобретенное жилье 2% или 12% в год?
Российский рынок недвижимости приобретает все более цивилизованные формы, государство поддерживает его законодательно, банковская система предоставляет разные программы кредитования населения, страховые компании страхуют возможные риски, адвокаты проводят юридические экспертизы сделок. Однако, покупая недвижимость, платить за все будете только Вы. Четко ли Вы знаете, оформляя кредит под «драконовские» проценты, как его выплатить? В западных странах средний процент по ипотечному кредитованию от 3 до 4% в год, против наших 12%! Так может быть нам пора расстаться с русским «авось» и перейти к немецкому расчету и швейцарской точности?
У американцев за правило хорошего тона считается иметь своего психиатра и юриста. Так давайте же просто научимся считать свои деньги и вовремя обращаться к адвокату, может психиатр нам тогда и не понадобится?
Лариса Коровина, Начальник отдела маркетинга
Добавлено @ 18:42 Наши преимущества в сфере недвижимости
С 1 марта 2005года на территории нашей страны действует новый Жилищный Кодекс Российской Федерации, а с 1 апреля введен в действие Федеральный Закон «О жилищных накопительных кооперативах».
Эти законы регулируют отношения в сфере жилищной кооперации, что и породило массу вопросов, связанных как с членством в кооперативах и механизмом их организации, так и с преобразованием кооперативов в товарищества собственников жилья…
Для того, чтобы понять, в какой кооператив Вы хотите вступить, Вам уважаемые читатели, прежде всего, необходимо знать, что ЗАКОНОМ предусмотрены следующие виды КООПЕРАТИВОВ, действующие в сфере недвижимости:
• Кредитные кооперативы (ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан» № 117- ФЗ от 07.08.2001г.);
• Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (глава 11 Жилищного Кодекса РФ);
• Жилищные накопительные кооперативы (ФЗ « О Жилищных Накопительных Кооперативах» № 215 –ФЗ от 30.12.2004г.).
Никаких ПАЕВЫХ ИПОТЕЧНЫХ КООПЕРАТИВОВ законом НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО.
Итак, ст.4 ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах» гласит: «Кредитный потребительский кооператив граждан – потребительский кооператив граждан, созданный гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи». В статье 3 вышеуказанного закона сказано, что «фонд финансовой взаимопомощи – денежные средства, используемые кредитным потребительским кооперативом граждан ДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗАЙМА СВОИМ ЧЛЕНАМ; формируется за счет собственных средств кредитного потребительского кооператива граждан и ЛИЧНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ ЕГО ЧЛЕНОВ».
Для того, чтобы в кредитном потребительском кооперативе был сформирован фонд финансовой взаимопомощи, число членов кредитного потребительского кооператива не может быть менее пятнадцати и не более двух тысяч человек.
Особенностью деятельности кредитных потребительских кооперативов является то, что ОНИ ПРЕДОСТАВЛЯЮТ КРЕДИТЫ на потребительские нужды своих членов кооператива, причем общая сумма внесенного паевого взноса члена потребительского кредитного кооператива не может быть более чем 10% от суммы всего паевого фонда.
Никаких ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ на квартиры после полной выплаты пая в этих кооперативах НЕ ВОЗНИКАЕТ, т.е. на эти кооперативы не распространяется действие ч.4, ст.218 ГК РФ.
Это значит, что членам потребительского кооператива могут предоставляться ТОЛЬКО ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА, НЕ КВАРТИРЫ ЛИБО КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ.
Теперь вместе с Вами разберемся, в чем разница между жилищными, жилищно-строительными кооперативами, о которых сказано в новом Жилищном Кодексе РФ и жилищными накопительными кооперативами, ради которых был принят специальный Федеральный закон.
Итак, ст.110 ЖК РФ гласит: «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в КООПЕРАТИВНОМ ДОМЕ.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в ПРИОБРЕТЕНИИ, РЕКОНСТРУКЦИИ И СОДЕРЖАНИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в СТРОИТЕЛЬСТВЕ, РЕКОНСТРУКЦИИ И ПОСЛЕДУЮЩЕМ СОДЕРЖАНИИ МНОГОКВАРТИ РНОГО ДОМА».
Из требований данной статьи четко прослеживается, что члены ЖК И ЖСК должны проживать ВСЕ В ОДНОМ МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, как это и было в прежние «советские» времена.
По новому Жилищному Кодексу РФ, члены ЖК и ЖСК все вместе собираются, складывают свои денежные средства и приобретают для последующей реконструкции целый дом, в котором будут все вместе жить и его содержать, либо самостоятельно занимаются строительством нового многоквартирного дома, сдают его в эксплуатацию, заселяют своими семьями и содержат данный дом. Таким образом, основным видом деятельности ЖК И ЖСК является реконструкция или строительство многоквартирного дома.
Причем, членов в таких кооперативах не может быть меньше 5 человек и больше, чем количество квартир в доме, на что указывает ст.112 ЖК РФ.
Более того, именно при такой форме кооперативов предусмотрены УЧРЕДИТЕЛИ.
«Решение об организации жилищного кооператива ПРИНИМАЕТСЯ ОБЩИМ СОБРАНИЕМ УЧРЕДИТЕЛЕЙ.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об учреждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители)».
С моей точки зрения именно эти два момента приводили, приводят и будут приводить к мошенничеству в сфере строительства домов посредством ЖСК. Обратите внимание, всего 5 человек, которые и являются учредителями ЖК или ЖСК - собрались, решили собрать с других граждан деньги на строительство либо реконструкцию целого дома, и кооператив готов. А будет ли построен либо реконструирован какой-то еще НЕ ОПРЕДЕЛЕННЫЙ ДОМ никому неизвестно.
Еще один недостаток в деятельности таких кооперативов заключается, на мой взгляд, и в том, что сам порядок деятельности такого кооператива регулируется только Уставом, принятым учредителями кооператива. Членство в таком кооперативе утверждается общим собранием членов кооператива. Решение о вселении в квартиру в таком кооперативе принимается также общим собранием.
Жилищный кооператив может быть преобразован ТОЛЬ
Сообщение отредактировал AristoS: 19 September 2005 - 21:38
