Сообщений в теме: 268

[ADSemenov.ru]

... При чем тут собственник? ...

____ При том, что Фельдман сильно "заумничает" и обосновывает отсутствие реализации какими-то специфическими особенностями контрагента по договору. А суть остаётся одна — УпрКом (ТСЖ) делает определённую работу и получает за это деньги, которые, согласно типу договора, поступают в полную собственность исполнителя. И при чём тут собственник Общего Имущества? Это Вы очень правильно заметили. Он — ни при чём. А исполнитель — при всех налогах.

[Ия.]

ADSemenov.ru
Если ТСЖ управляет, представляет интересы собственников помещений перед третьими лицами, то это - хоз.деятельность. И налоги должны быть, и плату ТСЖ должно брать со всех собственников, а не только с членов.

____ 2. Прекрасное замечание. А какая должна быть мотивация для участия в некоммерческой организации? Мне думается, что мотивация должна быть некоммерческого характера. Например, радение за свой дом и безкорыстное представление интересов всех своих соседей. При этом ещё и немного профессионалом надо быть. Там, где эта "утопия" работает, там и ТСЖ работает как надо.

должна быть мотивация собственников в надлежащей эксплуатации и содержании МКД, а не в участии в некоммерческих организациях, основанных на «радении за дом» и «бескорыстном представлении интересов соседей», у которых лозунги красивые, а толку нет. Согласна с Вами: «где эта утопия работает, там и ТСЖ работает как надо». Вот именно: УТОПИЯ. И то: до поры, до времени..
alexx35

При содержании общего имущества отсутствует реализация
При заключении договора управления с каждым собственником в МКД определить его "кусок" общего имущество (имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристику) - нельзя.
А раз реализации нет, то и налогов - нет.

Как же отсутствует реализация?
При содержании общего имущества есть реализация услуг управления, представления интересов собственников, ТСЖ, ЖК, УК и пр. А «кусок» общего имущества каждого собственника – это доля в праве общей собственности на общее имущество.
Здесь ведь речь имхо не о реализации общего имущества, а о реализации услуг, предоставляемых ТСЖ по содержанию и управлению общего имущества, посреднических

Сообщение отредактировал Ия.: 19 June 2007 - 05:04

[alexx35]

Договор управления по ЖК — двусторонний договор — с одной стороны УпрКом, с другой все собственники, как одна сторона (ст. 162.2 ЖК).  Вот эта тонкость ("одна сторона") очевидно и ускользает от внимания судов. Пока.
Так что не вижу смысла вообще говорить о выделении доли, поскольку один конкретный собственник не является стороной договора (и не может являться как раз ввиду неделимости предмета договора ).

Мне кажется, что договор управления многоквартирным домом на практике устроен сложнее, чем считаете Вы, основываясь на 162.2

Например - в доме 300 собственников, один не платит - кого будете приглашать в суд?
Одного неплательщика? - у вас с ним (по 162.2) нет договора.
Всех собственников? - подите, соберите (и зачем им ходить - они платят)...
Неувязочка получается...

Имхо, внимание к этому аспекту - не "умничанье", а учёт специфики

Фельдмана Вы не любите - но он этим доводом выигрывает суды по России (добавляя немного из ст. 3, п. 7 НК) - как только смогу, выложу решения.

Ия
Реализация понимается в смысле ст. 38 НК РФ

[ADSemenov.ru]

____ alexx35 —

____ Как бы договор не был сложнее (смешанный) форма всё равно одна — двусторонняя. На одной из сторон выступает большинство собственников. Такой порядок в жилищной сфере установил ЖК. Даже если бумажек с таким договором у УпрКом'а подписано множество (с отдельными собственниками) — сторона всё равно одна. Это логично, учитывая неделимость Общего Имущества (неотделимость долей).
____ На практике долги "выбивает" УпрКом (или ТСЖ, или доверенное лицо при НУ) представляя интересы всех остальных долевых собственников Общего Имущества. Представление интересов собственников помещений — это часть договора управления.

____ Я за Фельдмана рад (про суды), но он "льёт воду на мельницы" Власти и своими "доводами" оправдывает действия ТСЖ от своего имени, позволяя им присваивать накопительные фонды собственников. Да и не только это — действие от своего имени порождает ещё много негатива.

____ Ия
____ Релизация понимается в смысле представления о ней г-на Фельдмана.
____ Но, однако, даже в Африке реализацией считают такое положение вещей, когда за сделанную работу получают в собственность денежные средства. Они там не заморачиваются "высокими материями".

[RONALD]

____ На практике долги "выбивает" УпрКом (или ТСЖ, или доверенное лицо при НУ) представляя интересы всех остальных долевых собственников Общего Имущества. Представление интересов собственников помещений — это часть договора управления.

Долги выбивает у кого? Если у должников, то да. А если у третьих лиц для собственников, то ТСЖ не может.

Сообщение отредактировал RONALD: 19 June 2007 - 22:50

[ADSemenov.ru]

... то ТСЖ не может ...

____ Почему?
____ А разве не может ТСЖ выступать в суде от имени Собственника_1, Собственника_2, ..., Собственника_N с иском о ненадлежащем несении бремени содержания своей доли Общего Имущества МКД Собственником_Х?

____ Разве это не является уставной целью НеКоммерческой Организации под "дурацким" названием ТСЖ?

[alexx35]

...А разве не может ТСЖ выступать в суде от имени Собственника_1, Собственника_2, ..., Собственника_N с иском о ненадлежащем несении бремени содержания своей доли Общего Имущества МКД Собственником_Х?
____ Разве это не является уставной целью НеКоммерческой Организации под "дурацким" названием ТСЖ?

Одна сторона договора управления подаёт иск от имени - одного кусочка другой стороны к - другому кусочку другой стороны - я правильно понял Вашу мысль?
Мне это кажется странным.
Более уместным было бы, имхо, признать необходимость уточнения специфики договора управления (в поправках к ЖК или подзаконных актах) и вернуться к налогам.

[RONALD]

ТСЖ является законным представителем только тех собственников, которые являются его членами.

Собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, у ТСЖ могут быть только договорные отношения, представление интересов этих собственников, учитывая добровольность членства в ТСЖ, возможно только на основании доверенности.

Добавлено в [mergetime]1182279710[/mergetime]
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

Далее закрытый перечень что может делать ТСЖ.

[ADSemenov.ru]

... ТСЖ является законным представителем только тех собственников, которые являются его членами ...

____ Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья: "... 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами ..."
____ И никаких "только". Прямое указание Закона. При этом, если представление касается вопросов содержания общего имущества, то я не вижу даже возможности конкретного собственника отказаться от этого представления, поскольку именно большинство собственников (по площади) поручило (в письменной форме!) это делать ТСЖ в момент принятия его Устава. Остальные должны подчинится (ст. 46.5 ЖК). И членство здесь вообще ни при чём.

... Статья 137. ... Далее закрытый перечень что может делать ТСЖ.

____ А 137.2.5 ("... иные ... действия ...") практически его открывает.
____ Да бог с ним, с этим перечнем. Это всего лишь права. То есть то, что ТСЖ может делать, а может и нет. Обязанности же определяются ст. 138, в которой, кроме уже мною упомянутого пункта 8, есть пункт 5: "... обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество ...".

____ И что с этим делать? — Прямое указание Закона, однако.
____ "Складывая" эти два пункта получаем что-то вроде: представляя интересы добросовестных долевых собственников, решать через суд (ст. 247.1, ст. 249 ГК, ст. 39 ЖК) проблемы неплатежей недобросовестных долевых собственников Общего Имущества дома.

[RONALD]

... ТСЖ является законным представителем только тех собственников, которые являются его членами ...

____ Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья: "... 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами ..."
____ И никаких "только". Прямое указание Закона. При этом, если представление касается вопросов содержания общего имущества, то я не вижу даже возможности конкретного собственника отказаться от этого представления, поскольку именно большинство собственников (по площади) поручило (в письменной форме!) это делать ТСЖ в момент принятия его Устава. Остальные должны подчинится (ст. 46.5 ЖК). И членство здесь вообще ни при чём.

т.е. оно не может отмахнуться от законных интересов, в т.ч. не членов. ТСЖ обязано представлять интересы ВСЕХ собственников. Но вот делать это может только П.132.2. (т.е. по доверенности)
т.е. ТСЖ является только представителем собственников в силу закона, не имея самостоятельных вещных прав в отношении их общего имущества.

Сообщение отредактировал RONALD: 20 June 2007 - 10:45

[RONALD]

... Статья 137. ... Далее закрытый перечень что может делать ТСЖ.

____ А 137.2.5 ("... иные ... действия ...") практически его открывает.
____ Да бог с ним, с этим перечнем. Это всего лишь права. То есть то, что ТСЖ может делать, а может и нет. Обязанности же определяются ст. 138, в которой, кроме уже мною упомянутого пункта 8, есть пункт 5: "... обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество ...".

____ И что с этим делать? — Прямое указание Закона, однако.
____ "Складывая" эти два пункта получаем что-то вроде: представляя интересы добросовестных долевых собственников, решать через суд (ст. 247.1, ст. 249 ГК, ст. 39 ЖК) проблемы неплатежей недобросовестных долевых собственников Общего Имущества дома.

А если внимательно, 137.2. (5. иные действия), если это не нарушает права и законные интересы собственников.
Да, закрытыми будет список всех правомочий ТСЖ. ТСЖ от своего имени может, только, то что предусмотрено ст. 137-138, в т.ч. п.п. 3 п.2 ст. 137. Представлять может, но по доверенности (п.1 ст. 182 ГК).

[ADSemenov.ru]

____ RONALD

____ А как быть с тем, что Устав ТСЖ, принятый большинством собственников, как раз и есть та доверенность в отношении общего имущества дома?
____ Или Вы считаете, что не соблюдена форма? Ну, в том плане, что на нём не написано, что это доверенность.
____ Однако, по тексту и по смыслу Закона (ЖК) это как раз и есть самая, что ни на и есть настоящая, доверенность.

____ К тому же Вы немножко лукавите про ст. 182: "... в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо ...". Как видим, кроме доверенности, есть ещё и указание Закона. ЖК и является Законом, а ст. 138 — его указанием. И никаких нюансов — опять прямой текст Закона и в ГК и в ЖК.

[RONALD]

____ RONALD
____ К тому же Вы немножко лукавите про ст. 182: "... в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо ...". Как видим, кроме доверенности, есть ещё и указание Закона. ЖК и является Законом, а ст. 138 — его указанием. И никаких нюансов — опять прямой текст Закона и в ГК и в ЖК.

Правильно: "ТСЖ от своего имени может, только, то что предусмотрено ст. 137-138, (т.е на основании Закона и Как пример, привел п.п. 3 п.2 ст. 137. (дез доверенности)

[Ия.]

ADSemenov.ru
Вы так и не ответили: кто управляет - ТСЖ или непосредственно собственники?

____ Релизация понимается в смысле представления о ней г-на Фельдмана.
____ Но, однако, даже в Африке реализацией считают такое положение вещей, когда за сделанную работу получают в собственность денежные средства. Они там не заморачиваются "высокими материями".

А что, у ТСЖ нет "сделанной работы", за которую следует "получить в собственность денежные средства"? Чем же тогда занимается ТСЖ? И при чем здесь Фельдман и Африка?
alexx35

Реализация понимается в смысле ст. 38 НК РФ

так я тоже в смысле ст.38 НК РФ. Разве ТСЖ не осуществляет операции по реализации услуг управления, представительских услуг собственникам?

Сообщение отредактировал Ия.: 21 June 2007 - 02:41

[ADSemenov.ru]

____ Ия

____ Если есть ТСЖ, то, конечно, управляет ТСЖ, но в пределах своего Устава. А вот Устав — это, по сути, доверенность от большинства собственников, выданная этой НКО. И в силах самих собственников "доверенность" эту установить только на оперативное управление ОИ. Помимо всего этого, следуя букве Закона, Общее Собрание Собственников всегда может "поправить" любые действия ТСЖ.

____ Естественно, как и любая УпрКом, ТСЖ должно платить налоги.
____ Я считаю, что должен быть общий договор управления (смешанный), по которому ТСЖ должно действовать в отношении поставщиков и подрядчиков от имени собственников помещений и за их счёт. В этом случае налоги будут толко на те средства, которыми оплачены услуги самого ТСЖ. Например, плата за управление (ст. 154.2.1 ЖК) или плата за уборку территории штатными сотрудниками ТСЖ.
____ При этом:
______ -не нарушается связка "Покупатель—Поставщик" и потребителем остаётся именно собственник помещения (а не ТСЖ, которое им и не может быть);
______ -не появляется солидарной ответственности собственников по неплатежам;
______ -транзитные платежи не становятся объектом "пристального" внимания МНС;
______ -накопительные фонды (капремонт и пр.) не становятся собственностью ТСЖ и потому не подлежат налогообложению.

____ Вред Фельдмана заключается в том, что он пытается обосновать неуплату НДС и налога на прибыль, сохраняя действия ТСЖ от своего имени. Действия Фельдмана бессмыслены, поскольку есть формы договоров, при которых средства не становятся собственностью ТСЖ и вопрос о реализации и налогообложении сам отпадает. Так почему Фельдман так упорно стоит на своём? — Думаю, потому, чтобы дать возможность работать Власти со всеми собственниками в одном юридическом лице. Но собственникам это надо? — Нет. А кому надо? — Вот и делайте выводы.

____ А вред Хованской (депутат) заключается в том, что она, не понимая (или специально?) природы появления налогов в ТСЖ (и УпрКом), пытается "протолкнуть" Закон об освобождении ТСЖ от налогов. Будет нарушение конкуренции на рунке ЖКХ услуг, будут злоупотребления и т.д. — не будет только одного — пользы для самих собственников помещений.

[RONALD]

____ Я считаю, что должен быть общий договор управления(смешанный)

В связи с этим в Правилах содержания ОИ есть пункт 16. говорит как обеспечить содержание ОИ. Пункт "а" Договор с УО заключает собственник.

ТСЖ должно предоставлять КУ (в не зависимости Устава) само.

[Molkin]

Хованская недавно высказалась, что не видит дальнейших перспектив ТСЖ. "Домом должен управлять профессионал" - полная цитата.

[alexx35]

Разве ТСЖ не осуществляет операции по реализации услуг управления, представительских услуг собственникам?

Есть реализация или нет - ключевой вопрос для налогообложения.

ТСЖ, потребкооператив, ЖСК, любая другая некоммерческая организация - созданная собственниками специально для управления / обслуживания своего жилого фонда (и подконтрольая им) - действует по поручению, либо как агент. Такое юрлицо выполняет волю собственников, коллективно выраженную при его создании (и подтверждаемую на ежегодных общих собраниях)
.
Все получаемые таким лицом (от собственников) деньги - целевое финансирование, а реализации услуг нет - есть длящееся исполнение поручения (контролируемое на ежегодном собрании). Равенства сторон в договоре здесь нет - такое юрлицо - не более чем порученец, созданный для исполнения неких специальных функций, которые общему собранию неудобно исполнять самому.

Если же у Вас договор с коммерческой управляющей организацией (не созданной собственниками / жителями специально для обслуживания Вашего дома, а созданной кем-то для получения прибыли), то здесь отношения иные, с равенством сторон в договоре, поручений собственника нет, а реализация услуг есть (ну и все налоги, соответственно).

Точка зрения Фельдмана (изложение моё).

Сообщение отредактировал alexx35: 24 June 2007 - 23:50

[petroff]

Molkin

Хованская недавно высказалась, что не видит дальнейших перспектив ТСЖ. "Домом должен управлять профессионал" - полная цитата.

зачем они тогда ставят минимум в 10% ТСЖ по регионам при распределении "путинских" денег? об этом она говорила неделю назад в передаче Позднера.

[Ия.]

ADSemenov
выше Вы писАли:

____ Что получаем?
____ 1. Налогов у ТСЖ нет....

Теперь Вы пишите:

____ Естественно, как и любая УпрКом, ТСЖ должно платить налоги..

alexx35

Все получаемые таким лицом (от собственников) деньги - целевое финансирование и реализации услуг нет

Такое юрлицо выполняет волю собственников, коллективно выраженную при его создании (и подтверждаемую на ежегодных общих собраниях)

кто же занимается содержанием и ремонтами общего имущества? При таком подходе это больше смахивает на "непосредственное управление", только + нужно еще дополнительно платить некие целевые взносы на содержание председателя, членов правления, бухгалтера и прочих наемных работников ТСЖ, которые ни за что в итоге не отвечают, но "выполняют волю собственников".. А собственники, не являющиеся членами ТСЖ, ЖСК, тоже целевые взносы должны платить?
По поводу "целевого финансирования" ТСЖ, ЖСК и пр. в письме Деп. налоговой и таможенно-тарифной политики МФ РФ от 17 февраля 2006 г. N 03-03-04/4/32 есть пояснения


Добавлено в [mergetime]1182534409[/mergetime]

Хованская недавно высказалась, что не видит дальнейших перспектив ТСЖ. "Домом должен управлять профессионал" - полная цитата.

Наконец-то здравая мысль. Наконец-то вспомнили о том, что управлять общим имуществом дома, общими инженерными системами МКД - это не кухней своей распоряжаться.

Сообщение отредактировал Ия.: 23 June 2007 - 04:56

[alexx35]

Для ИЯ

Ссылка на указанное Вами письмо не носит абсолютного характера - это ответ (мнение одного чиновника МинФина) в отношении конкретной ситуации для ТСЖ с перечисленными в начале письма положениями устава.
Напишите в своём уставе про "волю собственников", "целевое финансирование", обяжите бухгалтерию отчитываться по форме для целевого финансирования:

НК РФ, Статья 250. Внереализационные доходы, п. 14, абз. 2-й

Налогоплательщики, получившие ... целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы по месту своего учета отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Министерством финансов Российской Федерации.
(форма в Гаранте есть)

и это письмо, которое Вас так беспокоит, не будет иметь к Вам отношения.

[ADSemenov.ru]

____ А потом прочтите ст. 251 НК и не обнаружите там этих целевых выплат, после чего прдётся заплатить налог на все неперечисленные подрядчикам "целевые" средства на конец отчётного периода.

____ А ошибка Фельдмана в том, что Устав ТСЖ не может порождать какие-либо обязательства у собственников помещений, а договор по ГК — может. Поэтому не надо ему "мудрствовать" — надо просто иметь в ТСЖ общий договор со всеми собственниками.

____ Ия

____ Налогов у ТСЖ нет только на те средства, которые хоть и находятся на р/с ТСЖ, но не принадлежат ему. Неужели я так плохо излагаю свои мысли?

Сообщение отредактировал ADSemenov.ru: 24 June 2007 - 19:01

[alexx35]

____ А потом прочтите ст. 251 НК и не обнаружите там этих целевых выплат, после чего прдётся заплатить налог на все неперечисленные подрядчикам "целевые" средства на конец отчётного периода.

____ А ошибка Фельдмана в том, что Устав ТСЖ не может порождать какие-либо обязательства у собственников помещений, а договор по ГК — может. Поэтому не надо ему "мудрствовать" — надо просто иметь в ТСЖ общий договор со всеми собственниками.

1. Я, конечно, потом прочту ст. 251 НК. А Вы прочтите её сейчас (оставил только про целевое финансирование - и то не всё, что там есть).
Я говорил о целевом финансировании, а не о целевых выплатах и целевых средствах.

Статья 251. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы
1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
...14) в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения...
2. При определении налоговой базы также не учитываются целевые поступления... К ним относятся... целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.

2. Мы обсуждаем здесь налоги ТСЖ / УК.

ГК РФ, Статья 52. Учредительные документы юридического лица
1. Юридическое лицо действует на основании устава...

Вам не кажется, что Устав ТСЖ/УК, определяя деятельность организации, может повлиять и на её налоги?

TO ALL
Дискуссия выродилась - я с удовольствием рассказываю оппоненту содержание законов, но в суде и за деньги. А в ЮК и даром - ...

Сообщение отредактировал alexx35: 25 June 2007 - 00:21

[ADSemenov.ru]

14) в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования ...
... К средствам целевого финансирования относится имущество ... :

____ Далее идёт закрытый список всех случаев целевого финансирования. Что Вы там увидели?

2. При определении налоговой базы также не учитываются целевые поступления ...
... К указанным целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся:

____ Далее идёт закрытый список видов поступлений. Что Вы там увидели, окромя членских и вступительных взносов? Я вижу только ещё возможность получить без налога средства из бюджета на капремонт дома. При этом, согласитесь, что члены ТСЖ не являются собственниками ТСЖ (они не акционеры).

____ Устав может повлиять на налоги, но не противореча НК.

____ Дискуссия не выродилась, но мне приходится уточнять вырванные цитаты из Закона. При этом мне "не западло" делать это бесплатно. Наверное, потому что я не юрист.

[alexx35]

ADSemenov.ru
А ошибка Фельдмана в том, что Устав ТСЖ не может порождать какие-либо обязательства у собственников помещений, а договор по ГК — может

ГК РФ, Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством
1. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота... основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

ТСЖ и общее собрание собственников не находятся в отношениях, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. С этим Вы согласны? Какой же между ними может быть договор по ГК?

Что касается целевого финансирования / поступлений - видимо, я плохо объясняю.
Наш случай нетипичный (его я знаю хорошо и всем, кому надо, нормально объясняю), но мы не ТСЖ, а УпрОрг без членства, созданная в 1990 г.
Свяжусь с Фельдманом, выложу здесь его судебные решения (возможно, только в сентябре)

Сообщение отредактировал alexx35: 25 June 2007 - 02:05