Сообщений в теме: 365

[Dakota]

Биг сорри за то, что не посмотрел в факе эту тему......

[MiSha]

Фак обчитался.

Суть в следующем:
1. есть помещение в уже построеном здании. право собствености не зарегистрировано.

Надо заключить долгосрочный договор аренды с условием о том, что арендодатель еще и ремонтирует передаваемое в аренду помещение в соответсвии с нашим тех заданием.
Арендодатель хочет аванс(задаток) чтоб сделать ремонт, аванс ессно потом идет в зачет арендной платы.

решаю так:
1 Договор аренды сроком меньше года со следующими условиями
- ремонт
- передача помещения по акту
- вступление договора в силу с даты регистрации права собствености
- распространение договора на отношения существовавшие до заключения догвора
- обязаность арендодателя, в случае надлежащегого исполнения арендатором своих обязательств по этому договору заключить долгосрочный договор аренды и зарегистрировать его.

Волнующие вопросы:
1 как ваще схемка нигде пороков нет?
2. смогу ли отнести платежи по наст договору осущ до момента регистрации права собст-ти на затраты?

[maus34]

- вступление договора в силу с даты регистрации права собствености

- распространение договора на отношения существовавшие до заключения догвора

Считаю, что нельзя:
608 (арендодатель - собственник или управомоченное лицо. Собственник - с даты гос. регистрации)

[SOI]

Кроме того та же maus34 отмечала в схожей теме, что задаток по предварительному - не катит.

А о том, что предмета договора в такой ситуации ще нет говорилось много раз. Соот-но предварительный незаключен.

[Casper]

А о том, что предмета договора в такой ситуации ще нет говорилось много раз. Соот-но предварительный незаключен.

Предмет то есть...прав на него (предмет) у арендодателя нет

2. смогу ли отнести платежи по наст договору осущ до момента регистрации права собст-ти на затраты?

Стопудово придеруца

[пани Лиза]

maus34
SOI
Casper
В порядке размышлений...
Нет прав на недвижимое им-во, но права то на "незавершенное строительство" есть... м.б. это будет аренда "движимости" пока?

Сообщение отредактировал Елизавета: 28 December 2004 - 22:14

[MiSha]

Считаю, что нельзя:
608 (арендодатель - собственник или управомоченное лицо. Собственник - с даты гос. регистрации)

Дык и договор заключается с даты госрегистрации собствености, а уж потом стороны распространяют его на отношения существовавшие заключения.

А о том, что предмета договора в такой ситуации ще нет говорилось много раз.

Предмет вполне себе есть! помещение в здании и адрес есть и на плане оно указано и характеристики его и ремонт там сделают, какой захотим.

Цитата
2. смогу ли отнести платежи по наст договору осущ до момента регистрации права собст-ти на затраты?


Стопудово придеруца

Ну пусть они тогда повисят до регистрации права собствености... как зарегистрируем - так и отнесу.

Или лучше другой вариант:

Предварительный договор на долгосрочную аренду помещения, благо предмет конкретизируется легко+ задаток, который потом пойдет в счет арендной платы по договору аренды.

Вопросы те же:
смогу ли отнести платежи по наст договору осущ до момента регистрации права собст-ти на затраты?

Ну пусть задаток повисит у меня до момента заключения основного договора...

[Rally]

- вступление договора в силу с даты регистрации права собствености

Имхо слабый момент, это сделка совершенная под отлагательным условием, но она ничтожна из-за ст. 608 ГК.

[MiSha]

Имхо слабый момент, это сделка совершенная под отлагательным условием,

Неа. Дата на договоре будет дата получения св-ва о собствености.
в договоре условие о распространеии условий договора на отношения сущетсвовавшие до заключения договора.

Вы мне лучше про предварительный договор и задаток по нему скажите чего

[Jazzanova]

MiSha

1 как ваще схемка нигде пороков нет?

пороки есть..
если у вас договор аренды нп
то следуя логике арбитражной практики такой договор меньше года считается заключенным с момента его подписания...
но если увас отлагательная сделка..то у вас с момента регистрации права собственности не договор вступает в силу..а права и обязательства возникают по нему...

смогу ли отнести платежи по наст договору осущ до момента регистрации права собст-ти на затраты?

у вас договор заключен с момента подписания соответственно нет необходимости в п. 2 ст. 425...ГК
но даже если бы и была...то было бы все нормально на мой взгляд..
а платежи в том числе аванс можете запустить по договору подряда...
а потом зачет сделаете..

[maus34]

Нет прав на недвижимое им-во, но права то на "незавершенное строительство" есть... м.б. это будет аренда "движимости" пока?

Елизавета права на незавершенку также возникают с момента гос. регистрации. Кроме того, ее нельзя сдать в аренду как помещение, т.к. ее нельзя эксплуатировать до гос. комиссии. Насчет аренды движимости - не катит:
1. "Физически" недвижимая вещь
2. Нельзя эксплуатировать, следовательно, ельзя извлекать плоды, доходы и т.п.

Если мы говорим о моменте после гос. комиссии, но до гос. регистрации права - тоже нельзя - 608.

Дык и договор заключается с даты госрегистрации собствености, а уж потом стороны распространяют его на отношения существовавшие заключения.

Нельзя распространить отношения на тот период, когда арендодатель не был собственником. Ничтожно - 608.

Вы мне лучше про предварительный договор и задаток по нему скажите чего

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть единственное обязательство из предварительного - заключить основной договор. Никаких денег по предварительному передавать нельзя. Задаток не катит. ТОлько неустойка.

[MiSha]

с момента его подписания...

Дык подпишем мы его на след день после получения св-ва, а потом распространим на отношения существовавшие до подписания...

а платежи в том числе аванс можете запустить по договору подряда...
а потом зачет сделаете..

насчет подряда не совсем впитал.

Они заказчик мы подрядчик по ремонту? Тока одна загвоздка мы делать ремонт не хотим, не можем (нет лицензии) и субподрядчиков тоже привлекать не хотим). если привлекать их же как субподрядчика - ну тут явная недействительность сделки вылезет....
Хотя может я чего не догнал?

Добавлено @ [mergetime]1104311221[/mergetime]
maus34
Хороший детский садик у вашей дочурки

По задатку согласен пожалуй.

Если мы говорим о моменте после гос. комиссии, но до гос. регистрации права - тоже нельзя - 608.

С этим тоже не спорю

Цитата
Дык и договор заключается с даты госрегистрации собствености, а уж потом стороны распространяют его на отношения существовавшие заключения.


Нельзя распространить отношения на тот период, когда арендодатель не был собственником. Ничтожно - 608.

А вот это подтвердите практикой - тогда соглашусь. иначе не согласен: Отношения были? были! Договор заключен когда? - После регистрации. Это вы уж больно расширительно 608 трактуете.

Киньте практику буду признаетелен.....

[Jazzanova]

MiSha

насчет подряда не совсем впитал.

чтобы деньги на ремонт перекинуть вам нужен договор
например подряд..
аванс перебросили...работы сделали тем временем заключилась аренда..подряд расторгли датой аренды..с обязательством вернуть аванс, который убивается зачетом ап в соответствующей части

ну тут явная недействительность сделки вылезет....

да пусть вылезает..
для зачета значение не имеет из какого основания возникло обязательство предъявленное к зачету..
пошла у вас реституция по которой должен быть возврат аванса..ну и прекрасно зачли...без проблем..

[MiSha]

Jazzanova А налоговая не захочет меня за это ...ээ изнасиловать?

[Jazzanova]

MiSha
может и захочет,
но сейчас праздничная суета...
если только после праздников...


Добавлено @ [mergetime]1104320992[/mergetime]
MiSha
чего конкретно опасаетесь?

[MiSha]

чего конкретно опасаетесь?

недействительности подряда, как притворной али еще как.
Да и с предметом подряла вымучивать придецца (ну это так мелочи)

[Jazzanova]

MiSha
так выж все налоги какие надобно в бюджет заплатите
зачем же вас насиловать то..вы ж не миша ходорковский
или...неужто...

Добавлено @ [mergetime]1104321412[/mergetime]
ну ешкин кот ..подумаешь...недействительная сделка...
это же не преступление..

[MiSha]

Jazzanova спасибо за помощь. не не МБХ я, к сожалению или к счасть думаю, что к счастью

тока тогда не понятно почему залог не катит, тоже ведь все налоги заплатим. Я прошу прощения если глупости говорю.
ЗЫ
А вы думаете его там насиловали?

Сообщение отредактировал MiSha: 29 December 2004 - 18:07

[Jazzanova]

тока тогда не понятно почему залог не катиттоже ведь все налоги заплатим

чего то невпитал...залог чего..кто кому...?

А вы думаете его там насиловали?

такой статьи в ГК не видел..
вопрос для разного...

[MiSha]

чего то невпитал...залог чего..кто кому...?

тьфу, блин, не залог.. ЗАДАТОК, конечно же, зарапартовался

[Головастик]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


от 10 февраля 2005 года Дело N Ф04-73/2005(8100-А46-36)




(извлечение)


Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании суда кассационную жалобу предпринимателей Фатеенко Светланы Михайловны и Фоминых Анны Александровны на решение от 25.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 18.10.2004 Арбитражного суда Омской области по делу N 6-379/03 (А-1017/04) по иску предпринимателей Фатеенко С.М. и Фоминых А.А. к открытому акционерному обществу "Омскстрой", г. Омск,


УСТАНОВИЛ:


Предприниматели Фатеенко С.М. и Фоминых А.А. обратились с иском о взыскании с ОАО "Омскстрой" соответственно 2853928 рублей 40 копеек и 2609588 рублей 99 копеек убытков в виде упущенной выгоды (неполученных доходов) в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договорам об инвестировании строительства.

Исковые требования со ссылкой на положения договоров об инвестировании строительства N N 1, 2, 3, 4 от 22.01.2001, предварительных договоров о передаче имущества в доверительное управление между истцами и ООО "Консалт-Инвест" от 12.11.2002, предварительных договоров о передаче в аренду нежилых помещений, заключенных 19.11.2002, 21.11.2002, 04.12.2002 ООО "Консалт-Инвест" соответственно со Шпиневым С.А., Гоголем А.В., ООО "Алькор-Ом", мотивированы тем, что ответчик не выполнил своих обязательств по сроку строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, указанного в договорах об инвестировании строительства. В результате истцы не смогли вовремя выполнить обязательства перед ООО "Консалт-Инвест" о передаче имущества в доверительное управление. Данное общество в свою очередь не исполнило обязательства перед арендаторами по сдаче в аренду имущества в срок, указанный в предварительных договорах аренды.

По мнению истцов, за период просрочки в 9 месяцев по исполнению ответчиком договоров от 22.01.2001 они на основании статей 15, 393, 405 Гражданского кодекса Российской Федерации понесли убытки в виде упущенной выгоды (неполученных доходов) от невозможности сдачи недвижимости в аренду по цене за 1 кв. м, предусмотренной в предварительных договорах аренды.

Решением от 25.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.10.2004, суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Принимая решение, суд посчитал, что приготовление истца к получению прибыли путем заключения предварительных договоров не является основанием для взыскания убытков.

Сославшись на пункты 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что имущество, являющееся предметом предварительных договоров доверительного управления и аренды на момент их заключения, не существовало в натуре. Оно не было определено как в договоре инвестирования строительства, так и в указанных предварительных договорах. Соответственно из предварительных договоров невозможно определить содержание условий, позволяющих установить предмет сделок.

Основываясь на указанных обстоятельствах, признал предварительные договоры доверительного управления и аренды незаключенными.

Указал на возможность защиты своего нарушенного права путем взыскания неустойки (пеней) в размере, предусмотренном договорами об инвестировании строительства.

Расценил представленные истцами договоры сомнительными, а их действия как злоупотребление правом. Отметил, что истцы не проявили разумной осмотрительности при совершении сделок в отношении не завершенного строительством объекта.

В кассационной жалобе заявители ставят вопрос об отмене решения и постановления суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Считают, что предмет предварительных договоров определен, так как им является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу передачи имущества. Следовательно, стороны вправе принять на себя обязательство по заключению будущего договора о передаче имущества и тогда, когда права на это имущество еще не возникли. Распоряжение имуществом при этом не возникает.

По мнению заявителя, заключенные предварительные договоры имеют все существенные условия, позволяющие определить конкретные нежилые помещения, являющиеся предметом сделок.
КонсультантПлюс: примечание.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "и их и добросовестность" имеется в виду "и их добросовестность".


В качестве доказательств разумности действий и добросовестности участников данных правоотношений, отсутствия со стороны истцов факта злоупотребления правом ссылаются на отсутствие информации у истцов о том, что объект будет введен в эксплуатацию позже предусмотренного срока. Поэтому разумность действий истцов и их и добросовестность в данной ситуации должны предполагаться.

С учетом данных доводов просят суд отменить состоявшиеся судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.

Ответчик судебные акты находит законными и обоснованными.

Как следует из материалов дела, 22.01.2001 между Фатеенко С.М. (Инвестор) и ОАО "Омскстрой" (Застройщик) были подписаны договоры N 1 и N 2 об инвестировании строительства (долевое участие в строительстве помещений под офис в жилом доме). 22.01.2001 подобные договоры N 3 и N 4 были подписаны между Фоминых А.А. (Инвестор) и ОАО "Омскстрой" (Застройщик).

Предметом указанных договоров являлось участие истцов в инвестировании строительства помещений под офис в первой очереди жилого дома по улице К.Маркса - Съездовская в городе Омске и получение инвесторами от ответчика соответствующих нежилых помещений под офис на первом этаже этого дома после его ввода в эксплуатацию. Согласно пункту 3.1.1 указанных договоров ответчик обязался построить и ввести в эксплуатацию первую очередь жилого дома в декабре 2002 года.

По мнению истцов, свои обязательства по своевременному инвестированию строительства путем передачи Застройщику денежных средств, предусмотренные пунктом 3.2.1 договоров от 22.01.2001, Инвесторы исполнили полностью. Однако жилой дом был введен в эксплуатацию лишь 24.09.2003 (постановление Мэра города Омска от 24.09.2003 N 407-п). Нежилые помещения были переданы ответчиком истцам 24.09.2003, то есть исполнение обязательств по договорам N N 1, 2, 3, 4 от 22.01.2001 было выполнено ответчиком с просрочкой.

Между тем 12.11.2002 между истцами и ООО "Консалт-Инвест" были подписаны предварительные договоры о передаче имущества в доверительное управление, согласно которым полученные от ОАО "Омскстрой" нежилые помещения должны быть переданы истцами в доверительное управление ООО "Консалт-Инвест" для дальнейшей сдачи в аренду.

Во исполнение пункта 1.6 указанных предварительных договоров ООО "Консалт-Инвест" заключило предварительные договоры о передаче в аренду нежилых помещений со Шпиневым С.А. (от 19.11.2002), с Гоголем А.В. (от 21.11.2002), с ООО "Алькор-Ом" (от 04.12.2002). Согласно пункту 1.4 указанных предварительных договоров стороны обязались заключить основные договоры аренды в срок до 01.02.2003 после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности приобретателя на них.

Арендная плата по указанным предварительным договорам аренды была согласована с арендаторами в размере 1290 рублей за 1 кв. м площади в месяц, но не менее суммы в рублях, эквивалентной 40 долларам США (по курсу ЦБ РФ на момент платежа), без учета коммунальных платежей (пункт 2.10 предварительных договоров аренды).

Однако вследствие просрочки ответчиком обязательств по постройке и вводу дома в эксплуатацию ни договоры доверительного управления, ни договоры аренды в сроки, предусмотренные предварительными договорами, заключены не были.

Так, договоры доверительного управления имуществом были заключены истцами с ООО "Консалт-Инвест" только 30.10.2003. Тогда же (30.10.2003) были заключены договоры аренды между ООО "Консал-Инвест" и предпринимателями Шпиневым С.А., Гоголем А.В. и ООО "Алькор-Ом".

По мнению истцов, вследствие просрочки ответчика (9 месяцев - с 01.01.2003 по 24.09.2003) у истцов образовались убытки в виде упущенной выгоды (неполученных доходов): у Фатеенко С.М. - в сумме 2853928 рублей 40 копеек, у Фоминых А.А. - в сумме 2609588 рублей 99 копеек, которые в соответствии со статьями 15, 393, 405 Гражданского кодекса РФ должны быть возмещены истцам за счет ответчика.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Одним из оснований для отказа в удовлетворении исковых требований суд указал незаключенность предварительных договоров о передаче имущества в доверительное управление от 12.11.2002. Суд посчитал договоры незаключенными по той причине, что на момент их заключения имущества в натуре не существовало и предмет договора в предварительном договоре определен быть не мог. Соответственно незаключенными признаны и предварительные договоры о передаче имущества в аренду.

Указанный вывод суда является ошибочным, поскольку по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем соответствующий договор. Предварительные договоры содержат описание имущества, которое подлежит передаче в будущем по основным договорам.
Вместе с этим данные выводы суда не привели к принятию неправильного решения, отказ в иске является правомерным.

Суд первой инстанции обоснованно сослался на следующие обстоятельства. Предварительные договоры о передаче имущества в доверительное управление содержат срок, когда стороны должны заключить основной договор - январь 2003 года (пункт 1.4). Аналогичные условия (01.02.2003) содержатся и в предварительных договорах на передачу имущества в аренду (пункты 1.4, 2.3). С указанного срока должен быть заключен и основной договор аренды.

Суд правомерно пришел к выводу, что в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительными договорами, с февраля 2003 года были прекращены.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что будущие арендаторы (доверительный управляющий) до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, требовали от истцов (доверительного управляющего) заключения основного договора.

Согласно действующему законодательству истцы должны доказать наличие убытков в виде неполученных доходов, а также причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств.

При сложившихся обстоятельствах истцы не подтвердили, что в период до сентября 2003 года они безусловно сдали бы нежилые помещения в аренду и получили бы соответствующие доходы. При недоказанности факта причинения убытков отказ в удовлетворении иска является правомерным.

По условиям договоров об инвестировании строительства от 22.01.2001 за месяц до проведения государственной приемки жилого дома истцы обязаны были выполнить работы по внутренней отделке поверхности стен и потолков, устройству покрытия полов, установке дверных блоков и подоконников, установке санфаянса с обвязкой, пожарной сигнализации, выключателей, электрических розеток.

Поскольку неполученный доход выражается в стоимости аренды за сдаваемые в аренду помещения, которые можно использовать под салоны-магазины, истцу следовало подтвердить факт надлежащего исполнения им условий инвестиционного договора, а также то, что при надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств помещения были бы пригодны для передачи их в аренду под магазины. Соответствующих доказательств в материалах дела нет.

Кроме этого кассационная инстанция считает необходимым отметить следующее.

Предварительные договоры о передаче в аренду помещений от 21.11.2002 заключены обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Консалт-Инвест", которое по его условиям действовало в качестве доверительного управляющего по предварительным договорам о передаче имущества в доверительное управление от 12.11.2000. Однако на тот момент общество доверительным управляющим истцов не являлось, поскольку по предварительным договорам от 12.11.2000 стороны обязались заключить договор доверительного управления в будущем. Следовательно, у общества отсутствовали полномочия на совершение данных сделок, что может свидетельствовать об отсутствии правовых последствий от заключения данных сделок.

Таким образом, истцы со всей очевидностью не подтвердили, что в указанный ими период времени они безусловно бы получили соответствующие доходы, являющиеся для них убытками, и данные убытки причинены вследствие действий ответчика.

С учетом этого кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса и взыскиваются в размере, предусмотренном статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


ПОСТАНОВИЛ:


Решение от 25.06.2004 и постановление от 18.10.2004 Арбитражного суда Омской области по делу N 6-379/03 (А-1017/04) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с предпринимателей Фатеенко Светланы Михайловны и Фоминых Анны Александровны в доход федерального бюджета по 1000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

[andrey_289]

как правильно составить предварительный договор на аренду помещений под торговлю ,если право собственности не будет еще полгода ,а деньги нужны для окончательного расчета со строителями.
Помогите!
Нужен примерный текст .
Спасибо.

[ashyr]

мы берем (и в Мосвкве так многие делают) деньги как обеспечение (по природе задаток), потом платеж "размазывается" в арендной плате. Если основной договор не заключается, деньги остаются (задаток)

А предварительный, у меня есть форма но времени нет.

И опишите что за помещения, а то договоров у меня нескротко.

[Jazzanova]

andrey_289
берите деньги как аванс
единственная неприятность
он может рассматриваться как коммерческий кредит
в договоре оговорите сроки аренды после получения права собственности, иначе ничтожно
либо получите от собственника полномочие на сдачу в аренду