"СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ: КОММЕНТАРИЙ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАКТИКА ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ"
(издание четвертое, переработанное и дополненное)
(П.В. Крашенинников)
(В К+, самый конец 5 главы)
...На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу. (Например, гражданину принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира и он решил произвести отчуждение одной трети права на жилье.)
Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, предусмотренных в п. 2 ст. 1: "...граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора", в п. 2 ст. 421: "...стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами", а также ст. 209 и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор и, во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
В приведенном примере зарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.
Этот автор котируется? Или тоже бредит?
Смотрим Скловского. Ни в коей мере не умаляю его авторитета - умен он. НО! Нежилое помещение, например, не желает признавать объектом ГП
Согласимся с автором безоговорочно?
А автор, как всякий умный человек, сначала увидел проблему в стандартной ситуации, а потом успешно ее разрешил. Будем спорить про то, что нежилые помещения - объект ГП?
То же и с долями. Сначала создал проблему, потом ее решил:
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВА НА НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
К.И. Скловский, доктор юридических наук. (есть в К+)
...Рассмотренное дело продемонстрировало такой обескураживающий факт, как принципиальную юридическую невозможность создать общую собственность на здание: ведь договор может служить основанием возникновения общей собственности лишь на вещь делимую. А здание - вещь неделимая.
Таким образом, собственник здания не имеет объекта для продажи, кроме самого здания: он не может продать долю в праве собственности, так как у него нет долей, нет общей собственности ; он не может и продать нежилое помещение, так как у него в собственности только здание. Наконец, он не может договором об отчуждении создать общую собственность.
По точному смыслу закона мы должны признать невозможность отчуждения здания по частям. Но этот вполне юридически корректный вывод не согласуется с фактами нашей экономики 
. Поэтому придется искать выход для примирения права и нужд оборота. Очевидно, что выход не может лежать в плоскости признания нежилого помещения объектом гражданских прав 
. В этом случае возникают самые разные осложнения вследствие противоречия права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикции.
Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у его собственника. На это решение и указывают так или иначе юристы, критикующие оборот нежилых помещений. Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании.
И за два года у доктора мнение не поменялось
"ПРИМЕНЕНИЕ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О СОБСТВЕННОСТИ И ВЛАДЕНИИ. ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ"
(К.И. Скловский) (Издательство "Статут", 2004)
(в К+, п. 9 коммента к ст. 244)
...Если же собственник намерен сохранить за собой право на неделимую вещь, то образовать общую собственность с иным лицом невозможно. Таким образом, сделки по распоряжению неделимой вещью, например объектом недвижимости, имеющие целью создание общей собственности на здание, противоречат п. 4 ст. 244. Точно так же не соответствуют закону и договоры, в силу которых собственник жилого помещения отчуждает 1/2, 1/5 или иную долю в праве собственности на это помещение.
9. Из нормы п. 4 ст. 244 следует правило: никто не может сам себе создать право общей собственности на неделимую вещь. Это правило п. 4 ст. 244, само по себе вполне логичное и отвечающее природе общей собственности, является преградой распространенной практике отчуждения нежилых помещений как частей здания путем создания общей собственности на здание между продавцом и покупателем. В то же время нежилые помещения сами по себе не могут считаться объектами права собственности, поскольку части неделимых вещей (зданий) не могут быть вещами. Однако широкое распространение на практике сделок с нежилыми помещениями и упоминание нежилых помещений в качестве предмета сделок в законе (см., например, ст. ст. 12, 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость) ставит вопрос о поиске путей введения этой практики в русло ГК. Наиболее адекватным средством для этого представляется установление правила о том, что собственнику принадлежит 100% долей в праве собственности на неделимую вещь (здание), и он вправе передать определенные доли иным лицам. Такое правило, вступая в формальное противоречие с понятием общей собственности, которая возникает у двух и более лиц, что исключает возможность существования доли в размере 100% (или 1/1), и потому являясь фикцией, создаст тем не менее возможность для оборота нежилых помещений путем создания общей собственности на здания.
Я не такой умный, как Скловский. Поэтому мне не хватает ума придумывать фикции. Я просто считаю, без всяких фикций, что собственник неделимой вещи обладает правом собственности на вещь, т.е. целым правом, т.е. 1/1 долей. А доли можно делить математически как угодно. И кусочками продавать.
И еще я считаю, что НЕ ПОЛУЧИТСЯ у него убедить суды в том, что "действующее законодательство и сложившийся оборот противоречит моей (т.е. его, Скловского) теории, и поэтому доли нельзя продавать до тех пор, пока законодательно не введут эту "фикцию доли 1/1"". Как я уже здесь писал, не право (и тем более не теория) порождает отношения, а отношения формируют право.
Т.е. имеем, из теоретиков, Крашенинников vs. Скловский. Причем первый четко говорит - "нет запрета!" А второй говорит - "гмм... мне видится, что нельзя, но раз нельзя, но надо, то давайте хотя бы будем думать, что можно".
Если не трудно, укажите, где про доли у Витрянского почитать? Прокомментирую...
