Сообщений в теме: 460

[Balbes]

Агасфер

Однако права из незарегистрированной но совершенной сделки могут переходить по наследству, по всем тем причинам, которые я не раз называл.

Вот это еще здесь не обсуждалось. Интересно, какие именно права и обязанности переходят к наследникам, если продавец умер до регистрации сделки?

Добавлено @ 22:08

Нельзя исполнить совершенную в надлежащей форме сделку так, чтобы она при этом не была заключена

Бывает такое, что стороны исполняют сделку и до ее заключения, что и прописано в этой норме.

[Агасфер]

Balbes

Бывает такое, что стороны исполняют сделку и до ее заключения

Внимательнее читайте, что я написал

Нельзя исполнить совершенную в надлежащей форме сделку так, чтобы она при этом не была заключена

Не просто исполнение, а исполнение того, что совершено в НАДЛЕЖАЩЕЙ ФОРМЕ.
Исполнить сделку до ее заключения нельзя, так как это не будет исполнение сделки, по той простой причине, что сделки нет.

Интересно, какие именно права и обязанности переходят к наследникам, если продавец умер до регистрации сделки?

Это как раз и обсуждается - см. название темы
Если продавец умер, и право было зарегистрировано пусть даже после его смерти, наследники несут права и обязанности стороны по договору. Т.е. они могут требовать с покупателя, которому перешло право - покупную цену.
То

[Balbes]

Агасфер

Если продавец умер, и право было зарегистрировано пусть даже после его смерти, наследники несут права и обязанности стороны по договору.

Регистрация после смерти невозможна (ст.16 Закона "О госрегистрации...")

[Агасфер]

Balbes
Хм...судебная практика, на которую здесь же ссылались говорит о другом
Добавлено @ 23:35
Вообще мы пытаемся разобраться в природе обозначенных отношений.

[barimor]

Регистрация после смерти невозможна (ст.16 Закона "О госрегистрации...")

А где это в ст.16 написано ?

Мне кажется, не следует путать ситуации, в которых:

1) стороны успели подать документы на регистрацию до смерти одной из них (волеизъявились), и учреждение юстиции зарегистрировало сделку, не зная о том, что одна из сторон умерла;

2) стороны успели подать документы на регистрацию до смерти одной из них, но учреждение юстиции после приема документов узнало о смерти одной из сторон и сделку не зарегистрировала, выдав отказ.

В первом случае нет никаких оснований признавать договор незаключенным, поскольку сделка была зарегистрирована, а оспаривать регистрацию как ненормативный акт согласно сложившейся судебной практике нельзя.

Во втором случае можно говорить о незаключенности договора, которую можно устранить путем обжалования отказа в проведении государственной регистрации (п.2 ст.20 Закона о регистрации)

Но и в первом, и во втором случае, безусловно, об уклонении одной из сторон совершать государственную регистрацию сделки не может быть и речи. Смерть стороны это не способ уклонения.

[Агасфер]

barimor

Но и в первом, и во втором случае, безусловно, об уклонении одной из сторон совершать государственную регистрацию сделки не может быть и речи. Смерть стороны это не способ уклонения.

Коллега, я никоим образом не имел ввиду, что смерть, это способ уклонения от совершения сделки , важно то, как ГК определяет сделку, до ее госрегистрации. А именно: он называет ее сделкой совершенной в надлежащей форме.

[Balbes]

мае№ 4г-2609

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г.Красноярск 29 августа 2005 г.

Судья Красноярского краевого суда Войта И.В., рассмотрев надзорную жалобу представителя Дерягиной Е.В. по доверенности – Дерягиной О.В. на решение Советского районного суда г. Красноярска от 17 марта 2005 года и определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 06 июня 2005 года по делу по иску Дерягиной Елены Владиславовны к Акимовой Нине Михайловне о признании сделки недействительной.

УСТАНОВИЛ:

Дерягина Е.В. обратилась в суд с иском к Акимовой Н.М. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 25 июля 2003 года.
Свои требования мотивировала тем, что в собственности отца истицы – Дерягина В.Р. на основании договора купли-продажи от 24 июля 1998 года находилась однокомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Спортивная, д.182 кв. 410. 27 июля 2003года Дерягин В.Р. умер. После обращения 05 августа 2003 года в регистрационную палату ей стало известно, что спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за отцом. Истица заявила о своем праве на наследство и по истечении установленного срока получила свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру, однако государственной регистрации права собственности ей было отказано, поскольку на дату ее обращения за регистрацией – май 2004 года, спорная квартира была зарегистрирована на праве собственности за сожительницей отца – Акимовой Н.М. Просила признать сделку недействительной, поскольку Дерягин В.Р. умер 27 июля 2003 года, а спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за Акимовой Н.М. 05 августа 2003 года.
В дополнении к исковому заявлению истица в качестве основания недействительности спорной сделки указала также на несоответствие ее требования Закона, а именно на нарушение при регистрации сделки пункта 1 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствии с которым государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Поскольку в данном случае Дерягин В.Р. заявление о государственной регистрации договора не подписывал, нарушен пункт 1 ст. 16 указанного Закона, так как по заявлению одной стороны регистрация не должная была производиться.
Решением Ленинского районного суда от 17 марта 2005 года, оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 06 июня 2005 года в удовлетворении исковых требований Дерягиной Елены Владиславовны к Акимовой Нине Михайловне о признании сделки недействительной отказано.
В надзорной жалобе, поступившей в краевой суд 16 августа 2005 года представитель Дерягиной Е.В. по доверенности – Дерягина О.В. просит состоявшиеся судебные постановления отменить, ссылаясь на то, что в силу части ? ст. 58 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. НА момент регистрации договора продавец умер, т.е. утратил свою правоспособность и не мог совершить каких-либо сделок.
В соответствии с ч.2 ст. 381 ГПК РФ по результатам рассмотрения надзорной жалобы судья выносит определение об отказе в истребовании дела, если изложенные в жалобе доводы в соответствии с федеральным законом не могут повлечь за собой возможность отмены судебного постановления.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права (ст.387 ГПК РФ). Таких нарушений судами первой и кассационной инстанции при рассмотрении дела по существу не допущено.
В судебном заседании установлено, что Дерягин В.Р. в апреле 2003 года оформил доверенность на право продажи квартиры 410 в доме 182 по ул. Спортивная г. Красноярска, принадлежащей ему на праве собственности на Симоненкову Г.М.
На основании указанной доверенности Симоненкова Г.М. от имени Дерягина В.Р. продала спорную квартиру ответчице. Договор купли-продажи от 25 июня 2003 года был удостоверен нотариусом Букариной Е.Д. Квартира была передана по акту приемки-передачи от 25 июля 2003 года, подписанному Симоненковой Г.М. по вышеуказанной доверенности и Акимовой Н.М.
27 июля 2003 года Дерягин В.Р. умер, на момент заключения договора – 25 июля 2003 года – доверенность, выданная на совершение сделки по продажи квартиры, была действительна.
20 августа 2003 года договор купли-продажи квартиры и переход права собственности был зарегистрирован на основании заявления Акимовой Н.М., поскольку действующая на момент регистрации редакция закона о регистрации допускала государственную регистрацию права по заявлению одной сторон договора или сделки, если сделка, не требующая нотариального оформления, была оформлена нотариально.
При таких обстоятельствах, суды первой и кассационной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что произведенная сделка купли-продажи спорной квартиры соответствует требованиям, установленным гражданским законодательством к договору продажи недвижимого имущества и отказали в удовлетворении исковых требований Дерягиной Е.В.
Доводы, содержащиеся в надзорной жалобе, были предметом исследования в суде кассационной инстанции и по мотивам, изложенные в кассационном определении обоснованно не приняты во внимание. Выводы судов первой и кассационной инстанции основаны на анализе исследованных в судебном заседании доказательств, мотивированы, соответствует требованиям закона, и оснований считать их неправильными не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 381 ГПК РФ

ОПРЕДЕЛИЛ:
В истребовании по надзорной жалобе представителя Дерягиной Е.В, по доверенности – Дерягиной О.В. дела по иску Дерягиной Елены Владиславовны к Акимовой Нине Михайловне о признании сделки недействительной – отказать.


Судья Красноярского
Краевого суда И.В. Войта

[Марфа]

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Выпуск N 2
от 6 августа 2002 года

Сборник материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками
17. Недействительность сделок с землей
.......
Правильной является позиция, которая сводится к тому, что необходимо при оценке фактических обстоятельств исходить из анализа ст. 165 ГК РФ в целом.

При ином подходе в разряд недействительных попадают все сделки с недвижимостью, так как между моментом их заключения и регистрацией всегда имеется разрыв во времени. Установленный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" месячный срок для проведения регистрации касается только регистрационного учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки он не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГК РФ.

Поэтому положения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделок по мотиву отсутствия их регистрации и прав по ним следует отличать от других аналогичных по названию сделок, не порождающих правовых последствий, начиная с момента их заключения и заканчивая регистрацией, даже если таковая была проведена.

В п. 3 ст. 165 ГК РФ речь идет о ничтожности сделки в смысле ее "недозаключения" или "недозавершения", т.е. только об одном из обязательных элементов, относящихся к форме сделок с недвижимостью, - регистрации, который может быть восполнен в судебном порядке.

Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о признании этой сделки действительной. В этом случае сделка и право регистрируются в соответствии с решением суда на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Своеобразие ситуации по сделкам, не прошедшим государственную регистрацию, состоит в том, что приобретатель находится в положении фактического владельца и пользователя имущества, а юридическим собственником остается продавец либо иной правоотчуждатель. Однако последний как при жизни не мог повторно распорядиться этим имуществом, так как оно уже являлось предметом исполненного обязательства, так и после смерти на это имущество не могут претендовать его наследники. Иное означало бы не только нарушение требований, относящихся к заключению сделок, но и злоупотребление своими правами, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.
........

[sh-olga]

Добрый день уважаемые коллеги. У меня возник вопрос. Ранее эта тема уже обсуждалась на форуме, но в моей ситуации существует нюанс. Продавец умер до регистрации договора купли-продажи квартиры. Сделку в ФРС зарегистрировали. Но дата регистрации более поздняя чем дата смерти продавца. Опасений в том, что сделку могут оспорить наследники продавца у покупателя нет, поскольку он сам является единственным наследником по завещанию. Но покупателя смущает тот факт, что его право собственности хотя и зарегистрировано ФРС, но оно с дефектом и в случае продажи квартиры могут возникнуть проблемы и с регистрацией и с покупателями, которые могут обратить внимание на неувязку с датами. Вообщем покупатель хочет каким-то образом устранить дефект права. Только непонятно каким образом ему поступить. Если обращаться в суд, то с каким иском, а самое главное К КОМУ????? ответчиков то нет. У кого-нибудь возникают мысли по этому поводу???????


sh-olga, ай-яй-яй! И это еще мягко сказано. Присоединяю Ваш пост к общей ветке обсуждения и прошу впредь соблюдать Правила.
Massive.

Сообщение отредактировал Massive: 25 April 2006 - 13:27

[Legal Eagle]

и в случае продажи квартиры могут возникнуть проблемы и с регистрацией и с покупателями, которые могут обратить внимание на неувязку с датами.

А откуда они узнают?

[Альберt]

Но покупателя смущает тот факт, что его право собственности хотя и зарегистрировано ФРС, но оно с дефектом и в случае продажи квартиры могут возникнуть проблемы и с регистрацией и с покупателями, которые могут обратить внимание на неувязку с датами. Вообщем покупатель хочет каким-то образом устранить дефект права.

Оспорить сделку КП и регистрацию как наследник-истец и принять наследство. Если конечно клиент этого ТАК хочет

[sh-olga]

Оспаривать сделку это понятно, но в суд надо подавать иск, а кто будет отвветчиком НЕ ПОНЯТНО.

[mnatsa]

Альберt

Оспорить сделку КП

А кто будет ответчиком?

Massive
Зря присоединил. В этом вопросе есть много отличий от этой темы.

[feta]

[quote name='Pastic' date='20.10.2003 - 12:44']
[quote]
Как известно, по договорам приватизации ВС РФ разъяснил: достаточно сдать документы, а момент регистрации не важен. Суды считают, что если данное разъяснение применимо и к другим договорам.
[/quote]

А применимо это разъяснение к моей теме о смерти собственников до оформления предоставленной им в качестве натурального возмещения квартиры в собственность при сносе дома, как Вы думаете?
Там ведь тоже люди не смогли оформить документы надлежащим образом не по своей вине.
Я хочу вставить енто дело в исковое

[Орокон]

в 1995г.

кхм, до 1998 г. обязательной гос.регистрации таких сделок не было... в связи с отсутствием в природе регпалат (появились после 1998 г.), так что идите в РТИ (для вызова техника), а затем с БТИшном планом квартиры + Справкой РТИ формы (не помню какая) и данным договором в ФРС.

зы: и судиться совсем не обязательно

[serg_koch]

так что до ФРС надо как-то узаконить на Б. Как ума не приложу?????? 

В суде установите юридический факт владения домом Б. Но в данном случае, скорее всего будет исковое производство.

Сообщение отредактировал serg_koch: 21 January 2007 - 23:50

[Alderamin]

Летчик-2

кхм, до 1998 г. обязательной гос.регистрации таких сделок не было... в связи с отсутствием в природе регпалат (появились после 1998 г.)

Зато была ст. 239 ГК РСФСР:

Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.
Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли - продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

и судиться совсем не обязательно

А что тут можно сделать без суда???

serg_koch

В суде установите юридический факт владения домом Б. Но в данном случае, скорее всего будет исковое производство.

Не скорее всего, а совершенно однозначно никакого установления факта тут быть не может и не будет...

Сообщение отредактировал Massive: 31 January 2007 - 01:33

[Kefir]

Идите и регистрируйте в ФРС.
Откажет, тогда обжалуйте в суде. Просите обязать зарегистрировать.
В Симоновском суде один к одному была у меня ситуация. Тоже заключили договор в 95-м, не являлся покупатель для регистрации, Москомрегистрация отказала, пошли в суд, никто ни разу в суд не явился и т.д. и т.п.

[Kefir]

Откажет, тогда обжалуйте в суде.

Читайте полностью и до конца.

Добавлено в [mergetime]1169482859[/mergetime]
Точно не помню, но если договор нотариально удостоверен, для регистрации достаточно наличия присутствия Покупателя (Правила регистрации посмотрите).

[Pastic]

Точно не помню, но если договор нотариально удостоверен, для регистрации достаточно наличия присутствия Покупателя (Правила регистрации посмотрите).


Чего-то не нашел(((

И не найдете. Уже скоро три года как нет такого в ФЗ "О гос.регистрации..."