Истцы правы. Вот этого -
в подвале проходят коммуникации, находится электрощитовая и насосная станции, т.е. оборудование для обслуживания дома
достаточно для удовлетворения иска.
Мотивация ответчиков - с момента реконструкции дома помещения подвала использовались как склады и производственные помещения для магазинов, расположенных на первом этаже (есть справка Ростехинвентаризации по годам)
Типа "мы всегда закон нарушали - значит, законно все"
А вообще, есть объединенная тема по чердакам и подвалам, зачем было новую создавать?
Вот еще почитайте интересный у нас в Новосибирске обзорчик выпустили на эту тему:
ПРАКТИКА РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
СПОРОВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
26 июля 2007 г. г.Новосибирск
Новосибирским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения судами споров о праве собственности на нежилые помещения в многоквартирных домах.
На обобщение поступило 15 дел, из которых по 6 делам иски были удовлетворены, по 5 делам в удовлетворении исков отказано; по 3 делам производство по делу было прекращено в связи с отказом истцов от иска; одно дело оставлено без рассмотрения в связи с неявкой сторон. В кассационном порядке было обжаловано 5 решений, из которых 4 решения были оставлены без изменения, а 1 решение отменено с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска. Кроме того, предметом обобщения были дела названной категории споров, рассмотренные кассационной инстанцией Новосибирского областного суда.
Из 15 поступивших дел 9 составляют дела по спорам о праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, 6 дел – по спорам о праве собственности на встроено-пристроенные помещения к многоквартирным домам.
Споры о праве собственности на общее имущество в
многоквартирном доме.
До 1990 г. многоквартирные дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.
Объектом технического учета являлось домовладение. Собственником жилого дома выступало либо государство, либо юридическое лицо.
Закон СССР от 6.03.1990 г. №1305-1 "О собственности в СССР" ввел многосубъектность и делимость собственности жилищно-строительного кооператива, поскольку в соответствии с п.2 ст.7 названного Закона член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество.
С введением Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4.07.1991 г. государственный и муниципальный жилищный фонд также перестал быть односубъектным, поскольку гражданам было предоставлено право получить занимаемые в этом фонде жилые помещения в собственность.
Для реализации жилищных прав лиц, проживающих в многоквартирных домах, необходимо существование внутридомовой инфрастуктуры, целевым назначением которой является обеспечение эксплуатации и благоустройство дома и придомовой территории.
В связи с этим возникла необходимость регулировать правоотношения общей собственности на места общего пользования и внеквартирное инженерное оборудование.
Как показывает практика, по поводу использования, содержания и улучшения как обособленных объектов права собственности, к которым относятся квартиры,
2
иные жилые и нежилые помещения самостоятельного целевого назначения, так и общего имущества многоквартирного дома складываются весьма непростые отношения. Реализация собственниками жилых и нежилых помещений правомочий по управлению многоквартирным домом тесно связана с вопросом определения состава общего имущества многоквартирного дома.
Многоквартирный дом в целом объектом жилищных прав не является даже в том случае, когда все помещения в нем принадлежат одному лицу, что вытекает из содержания ст.ст. 15,16, ч.7 ст. 46 ЖК РФ. Такой дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны.
Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является.
Анализ частей 3,4 ст. 36, частей 2,3,4 ст. 37 и ч.2 ст. 40 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ позволяет выделить конкретные особенности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме:
- основанием возникновения является прямое указание закона;
- оборотоспособность общего имущества в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотспособности лишена полностью;
- раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможны;
- преимущественное право покупки доли в праве на обще имущество многоквартирного дома отсутствует;
- распоряжение общим имуществом многоквартирного дома ограничено законом;
- правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих собственников помещений.
Отличием данной разновидности общей собственности является императивно предусмотренный способ определения долей собственников. Согласно ч.1 ст. 37 ЖК РФ, ст. 15 Закона "О введении в действие ЖК РФ" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона "О введении в действие ЖК РФ" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на обще имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Именно от величины доли в праве собственности зависят права собственников помещений по управлению общим имуществом многоквартирного дома, а также обязанности по его содержанию.
В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
3
обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование /технические подвалы/, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке /далее – общее имущество в многоквартирном доме/.
Более подробно определение состава общего имущество в многоквартирном доме содержится в Правилах содержания общего имущество в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.
Согласно п.2 названных Правил в состав общего имущество включаются:
а/ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и /или/ нежилого помещения в этом многоквартирном доме /далее – помещения общего пользования/, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи /включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки/ и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и /или/ нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование /включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование/;
б/ крыши;
в/ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома /включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие и несущие конструкции/;
г/ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и /или/ нежилого помещения /включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции/;
д/механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и /или/ нежилого помещения /квартиры/;
е/земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж/иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Можно выделить два критерия для отнесения объекта к общему имуществу: субъектный, когда объект не принадлежит никому из собственников помещений,
4
и целевой, когда объект предназначен для обслуживания более чем одного помещения.
Среди разнородных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, можно выделить несколько групп по критерию единой цели, что вытекает из содержания ст. 36 ЖК РФ. Критерием выделения названы цели "обслуживания, эксплуатации, благоустройства".
Отнесение общего имущества к той или иной группе в зависимости от цели имеет практическое значение при решении вопросов о пользовании и распоряжении этим имуществом.
Согласно ч.3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Очевидно, что отчуждение объектов, относящихся к 1-й группе, неправомерно в силу нарушения должной эксплуатации жилого дома с возможными неблагоприятными техногенными последствиями.
Так, Законом Москвы от 9.11.94 г. № 19-87 было запрещено распоряжение следующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовой холл, лифты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак. Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем.
В соответствии с п.24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя:
а/ документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б/ документы /акты/ о приемке результатов работ;
в/ акты осмотра, проверки состояния /испытания/ инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома /крыш, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества/ на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Действие подпункта "г" п.24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г. /п.6 данного Постановления/.
г/ инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
5
Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика /подрядчика/ по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Отнесение того или иного имущества к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома является предметом судебных споров.
16.11.2005 г. Григорьева Н.Я. обратилась в суд с иском к ЗАО "Новосибирскжилстрой-2" о понуждении к исполнению обязательства по договору об инвестиционной деятельности от 15.07.1996 г. и передаче ей в собственность одного стояночного места для легкового автомобиля в гаражной стоянке подземной части дома № 40 по ул.Красноярской в г.Новосибирске.
В обоснование иска истица ссылалась на договор об инвестиционной деятельности от 15.07.1996 г. согласно которому ответчик обязался организовать строительство 9-ти этажного жилого дома и предать ей после ввода дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру площадью 110,68 кв.м. и одно стояночное место для легкового автомобиля, а Григорьева Н.Я. обязалась внести денежный вклад в размере 553 млн.руб.
Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что предметом договора об инвестиционной деятельности являлось только строительство квартиры; в части строительства и передачи в собственность одного стояночного места в подземной части дома соглашение между сторонами при заключении договора не достигнуто, поскольку в договоре отсутствуют такие существенные условия, как предмет, местонахождение, стоимость, срок, порядок передачи стояночного места.
В частности, в договоре не указано месторасположение стоянки и стояночного места, его индивидуальные признаки /номер, площадь/. Кроме того, истица, как указывалось в отзыве, неправильно толкует условие договора в части оплаты, которая вносилась лишь за квартиру.
Ответчик ссылался также на то, что в задании на проектирование подземная стоянка указана в качестве автостоянки общего пользования, являющейся неотъемлемой частью жилого дома, планировочно связанной с помещениями подсобного и технического назначения.
Решением Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от 7.06.2006 г. в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям:
1/ предметом договора между сторонами являлось строительство и передача в собственность истицы только квартиры. Предусмотренная договором передача одного стояночного места для легкового автомобиля имела целью повышение комфортности проживания; из содержания договора не следует, что истица финансировала строительство одного стояночного места. Кроме того, между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в части стояночного места;
2/ представленные документы: план рабочего проекта, копия задания на проектирование дома с подземной автостоянкой, заключение по проекту строительства, технический паспорт дома свидетельствуют о том, что в подземной части жилого дома не предусматривалось строительства индивидуально определенных стояночных мест; подземная автостоянка на 21 место предназначена для использования в качестве стоянки манежного типа общего пользования, и все подсобные и технического назначения помещения планировочно связаны с помещениями стоянки и не отгорожены;
6
3/ определение доли в общей собственности в виде одного стояночного места без исследования вопроса о правах иных инвесторов невозможно;
4/иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку автостоянка ЗАО "Новосибирскжилстрой-2" не принадлежит и передана на баланс эксплуатирующей организации ТСЖ "Устой".
Кассационная инстанция определением от 31.08.2006 г. решение суда оставила без изменения, согласившись с выводами суда 1-ой инстанции.
Аналогичные иски были предъявлены и другими собственниками жилых помещений указанного многоквартирного дома по другим делам.
По делу по иску Безвершенко Г.П., Вергазовой М.М., Сидорова М.В.. Гриценко В.И. и др. истцы в процессе рассмотрения спора изменили исковые требования и просили обязать ответчика передать каждому из истцов по акту приема-передачи 1/21 доли в праве собственности на помещение подземной автостоянки.
Решением Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от 9.03.2007 г. в удовлетворении иска отказано по тем мотивам, что инвестиционными договорами, заключенными между истцами и ответчиком в 1997 г. не предусмотрена передача каждому из истцов по 1/21 доли в праве собственности на подземную автостоянку, а в остальном – по тем же мотивам, что и по предыдущему делу.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 19.04.2007 г. решение суда оставлено без изменения.
Разрешение данных споров вызывает несколько вопросов:
1/ являются ли инвестиционные договоры заключенными в части стояночных мест в подземной автостоянке многоквартирного дома;
2/ учтена ли стоимость стояночного места в сумме денежного вклада, вносимого истцами по инвестиционным договорам; принимали ли остальные собственники помещений в многоквартирном доме участие в финансировании строительства подземной автостоянки;
3/ входит ли подземная автостоянка в состав общего имущества многоквартирного дома либо является иным помещением, имеющим самостоятельное значение;
4/ является ли застройщик ОАО "Новосибирскжилстрой-2", передавший жилой дом на баланс ТСЖ "Устой", надлежащим ответчиком.
Как видно из содержания вышеприведенных решений, судами не сделан определенный вывод по вопросу о том, является ли подземная автостоянка общим имуществом многоквартирного дома, а сделана лишь ссылка на то, что подземная автостоянка на 21 место предназначена для использования в качестве стоянки манежного типа общего пользования, и все подсобные и технического назначения помещения планировочно связаны с помещениями стоянки и не отгорожены.
Исходя из приведенных выше признаков и классификации общего имущества в многоквартирном доме следует, что подземная автостоянка имеет целью благоустройство дома, а не его обслуживание и эксплуатацию. Далее возникает вопрос, является ли она обособленным от других частей дома помещением.
7
Согласно п.1.37 СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" при устройстве в жилых зданиях встроенных и встроено-пристроенных стоянок легковых автомобилей следует соблюдать требования СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей", согласно которому стоянка для автомобилей – здание, сооружение /часть здания, сооружения/ или специальная открытая площадка, предназначенные только для хранения автомобилей; автостоянки, встроенные в здания другого назначения должны отделяться от помещений /этажей/ этих зданий противопожарными стенами и перекрытиями 1-го или 2-го типа, при этом жилые этажи должны быть отделены от автостоянки нежилым этажом /техническим/; в таких автостоянках, как правило не допускается предусматривать обычные лестничные клетки и общие лифтовые шахты; для обеспечения функциональной связи автостоянки и здания другого назначения выходы из лифтовых шахт и лестничных клеток автостоянки, как правило, следует предусматривать в вестибюль основного входа указанного здания с устройством на этажах автостоянки тамбур-шлюзов.
Инженерные системы автостоянок, встроенных в здания другого назначения или пристроенных к ним, должны быть, как правило автономны от инженерных систем этих зданий; в случае транзитной прокладки через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, принадлежащих зданию, указанные коммуникации /кроме водопровода, канализации, теплоснабжения, выполненных из металлических труб/ должны быть изолированы строительными конструкциями с определенным пределом огнестойкости.
С учетом требований, предъявляемых к строительству подземных автостоянок, встроенных в здание другого назначения, можно согласиться с высказанной в юридической литературе позицией, что автостоянка относится к иным помещениям, имеющим самостоятельный характер по своему функциональному назначению.
Из представленных по рассмотренным Железнодорожным районным судом г.Новосибирска делам по искам собственников жилых помещений о передаче им права собственности стояночных мест документов видно, что в многоквартирном доме построена подземная автостоянка манежного типа общего пользования на 21 автомашину, помещения подземной автостоянки и жилой части дома функционально разделены, жилой этаж отделен от автостоянки техническим этажом для прокладки инженерных сетей; автостоянка имеет отдельный въезд и отдельный вход, оборудована помещениями приточно-вытяжной вентиляции.
Ссылка в решениях на то, что все подсобные и технического назначения помещения связаны с помещениями автостоянки, не отгорожены, сделана на основании заключения по проекту строительства жилого дома Новосибирского городского центра госсанэпиднадзора. Однако в заключении отсутствует указание на то, каково назначение данных помещений, относятся ли они к помещениям автостоянки либо к помещениям, обслуживающим в целом дом.
Судами этот вопрос не выяснялся, в связи с чем ссылка на это обстоятельство как на доказательство конструктивной связи автостоянки и обслуживающих помещений многоквартирного дома представляется преждевременной.
Поскольку подземная автостоянка может быть отнесена к иным помещениям, имеющим определенный целевой характер – удовлетворение потребностей автовладельцев в парковочных местах, следовательно, она может быть отнесена к самостоятельному объекту права общей собственности лишь тех собственников, на средства которых она построена, а не к общему имуществу многоквартирного дома.
Ответчик не отрицал, что не во всех инвестиционных договорах была предусмотрена передача собственникам жилых помещений стояночных мест в
8
в подземной автопарковке. Кроме того, им, как видно по одному из дел, по окончании строительства дома председателю ТСЖ "Устой" был направлен список собственников жилых помещений, имеющих согласно инвестиционным договорам право на пользование стояночным местом в подземной стоянке.
При таком положении позиция истцов о том, что именно они принимали участие в финансировании строительства автопарковки и стоимость парковочного места включена в стоимость жилого помещения, заслуживала внимания. Однако вопрос о том, за чей счет осуществлялось финансирование строительства автопарковки, по существу остался неразрешенным и суд в этой части ограничился лишь толкованием условий инвестиционного договора в части оплаты.
О преждевременности вывода суда о том, что ни один из инвесторов не финансировал строительство стояночного места для автомобиля и помещение подземной автостоянки является общим имуществом всех собственников квартир жилого многоквартирного дома, как не основанного на представленных по делу доказательствах, свидетельствует исключение данного вывода из мотивировочной части решения Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от 29.09.2006 г. по делу по иску Авдеевой Н.Г. к ЗАО "Новосибирскжилстрой-2" о понуждении к исполнению обязательства и передаче в собственность стояночного места для автомобиля кассационной инстанцией /определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 14.11.2006 г./.
Поскольку право собственности на парковочные места в подземной автостоянке ни за кем не зарегистрировано, ТСЖ "Устой" на основании п.1 ч.2 ст. 137 ЖК РФ, Закона о ТСЖ приняло решение организовать в подземной автостоянке 34 парковочных места, а не 21, как предусмотрено проектом, при этом 6 членам ТСЖ, в инвестиционных договорах которых отсутствует указание о передаче парковочных мест, установлена плата за стоянку.
Спорными представляются выводы суда в части признания незаключенным договора о передаче парковочного места собственнику жилого помещения.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При разрешении спора суды правильно исходили из того, что между сторонами заключен договор подряда, следовательно, в силу ст. 432, 702 ГК РФ существенным условием такого договора является его предмет – определенная работа. Из содержания инвестиционного договора следует, что ЗАО "Новосибирскжилстрой-2" обязался после ввода в эксплуатацию дома по ул.1905 года /строительный адрес/ передать инвестору – заказчику определенную квартиру и одно стояночное место для легкового автомобиля.
При толковании условий договора судом в силу ст. 431 ГК РФ буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом, а если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора.
Представляется, что исходя из содержания договора, проектной документации на строительство дома, объяснений сторон, не оспаривавших тот
9
факт, что строительство дома предусматривалось с подземной автостоянкой на 21 автомашину, суд вправе был сделать вывод о том, что под одним стояночным местом стороны при заключении договора имели ввиду стояночное место в подземной парковке того же дома, в котором предусматривалось строительство квартиры.
Представленная по делу документация на подземную парковку позволяла определить и другие параметры стояночного места – его площадь и местонахождение.
Что касается цены работы в части стояночного места, то в силу п.1 ст.709 ГК РФ она не является существенным условием договора подряда и при отсутствии в договоре указаний о цене или способе ее определения в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ.
С учетом того, что ЗАО "Новосибирскжилстрой-2" по акту от 20.10.2004 г. передало автостоянку на баланс эксплуатирующей организации – ТСЖ "Устой", созданного для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, вывод суда о невозможности удовлетворения ответчиком – ЗАО "Новосибирскжилстрой-2" обязательства о передаче истцам стояночного места в автопарковке следует признать обоснованным.
В практике возникают вопросы о правовом режиме подвалов в связи с тем, что часть подвального помещения предназначена для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения.
Для решения вопроса о том, относится ли такое помещение к общему имуществу собственников многоквартирного дома либо предназначено для самостоятельного использования, необходимо установить назначение такого помещения.
В Законе РФ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г., действовавшем до 1.03.2005 г., одним из видов общего имущества в кондоминимуме названы технические подвалы.
В Перечне общего имущества многоквартирного дома /п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491/ указаны технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и /или/ нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование /включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др. инженерное оборудование/. Они относятся к объектам права общей долевой собственности, предназначенным для нормальной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.
Закроевы М.В. и С.В., Колесниковы Т.В. и Л.Г. и другие граждане /всего 6 истцов/ обратились в суд с иском к ООО "Комбинат питания", ЗАО "Сэлф-Мастер", ООО "Овод-Нск", ООО "Зодчие", Дементьеву В.А., Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о признании сделок и государственной регистрации права на недвижимое имущество недействительными ссылаясь на то, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме № 5 по ул.Дружбы в г.Новосибирске.
Жилой дом с объектами соцкультбыта и подземной автостоянкой принят в эксплуатацию в 2003 г. и передан для эксплуатации и обслуживания ТСЖ "Надежда". Согласно акту госприемки от 4.11.2003 г. дом имеет помещение ТСЖ площадью по проекту 71,8 кв.м., фактической 107,6 кв.м. Указанные помещения использовались ТСЖ для размещения персонала, обслуживающего комплекс недвижимого имущества, бухгалтерии.
10
27.06.2003 г. ЗАО "Сэлф-Мастер", действующий на основании договора поручения с ООО "Комбинат питания" и ООО "Овод-Нск" заключили договор об инвестиционной деятельности на строительство нежилых помещений в подвальной части жилого дома. 10.10.2003 г. ООО "Овод-Нск" заключило договор уступки права требования с ООО "Зодчие". Последнее 13.1-.2003 г. уступило право требования на нежилые помещения площадью 97,6 кв.м., обозначенные в поэтажном плане под № 1-6, 8, Дементьеву В.А. 25.04.2004 г. последний зарегистрировал право собственности на данные помещения.
Однако нежилые помещения, как указывали истцы, находящиеся в подвале жилого дома, являются общими помещениями в многоквартирном доме, что подтверждается техническим паспортном дома. Решение о предоставлении подвальных помещений Дементьеву В.А. домовладельцами не принималось. В результате общие помещения дома, в которых находится инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, используется ответчиком Дементьевым для осуществления предпринимательской деятельности.
На основании изложенного истцы просили пизнать недействительными договор об инвестиционной деятельности № 158 от 27.06.2003 г., заключенный ЗАО "Сэлф-Мастер" с ООО "Овод-Нск", и последующие договоры уступки права требования от 10.10.2003 г. и 13.10.2003 г, а также государственную регистрацию права собственности Дементьева В.А. на нежилые помещения общей площадью 97,6 кв.м., расположенные в подвале, и обязать ответчика Дементьева В.А. освободить полученные по недействительной сделке нежилые помещения.
Решением Ленинского районного суда г.Новосибирска от 26.12.2006 г. иск в части признания недействительными договоров удовлетворен, Дементьев В.А. обязан освободить нежилые помещения, а в удовлетворении иска о признании недействительной государственной регистрации права собственности Дементьева В.А. отказано.
Удовлетворяя иск суд исходил из того, что нежилые помещения, преданные Дементьеву В.А. являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в отношении которого домовладельцами не принималось решение о передаче их ответчику.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 6.03.2007 г. решение суда по кассационной жалобе Дементьева В.А. было отменено с направлением дела на новое рассмотрение. При этом кассационная инстанция указала на недоказанность истцами того, что спорная часть подвального помещения используется для монтажа технического и технологического оборудования и не могла быть объектом инвестиционной деятельности.
В акте госприемки от 4.11.2003 г., утвержденном постановлением мэрии г.Новосибирска от13.11.2003 г. указано, что в подвале блок-секции дома "А" имеется помещение ТСЖ площадью по проекту 71,8 кв.м., фактической 107,6 кв.м. Однако из плана подвала жилого дома видно, что техническая и технологическая часть подвала расположена в одной части подвала и имеет разграничение с остальной частью подвала. Часть подвального помещения, площадью 97,6 кв.м., зарегистрированная за ответчиком Дементьевым В.А. расположена отдельно и изолирована.
При новом рассмотрении дела кассационной инстанцией предложено установить, планировалась установка какого-либо инженерного оборудования /сантехнического, электрического, вентиляционного и иного оборудования/, предназначенного для обслуживания и эксплуатации жилых и нежилых помещений
11
дома по проектно-сметной документации в спорном помещении, каково назначение спорной части подвального помещения. Кроме того, установить, на каком основании, кроме указанного в акте госприемки дома в эксплуатацию, спорное помещение отнесено к имуществу ТСЖ, на чьи средства строилось.
Приведенные судебные постановления свидетельствуют о том, что для правильного разрешения спора необходимо определить назначение изолированной части подвального помещения многоквартирного дома: относится ли оно к общему имуществу многоквартирного дома или предназначено для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием и эксплуатацией помещений многоквартирного дома.
В этой связи возникает и другой вопрос: каким критериям должно отвечать нежилое помещение в многоквартирном доме, являющееся объектом самостоятельного права собственности.
Как указывалось выше, многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, которые могут относиться к жилым и нежилым помещениям.
Статус жилого помещения установлен законодательно в ч. 2 ст.15 ЖК РФ. Что касается нежилого помещения, то такое определение законодательно не определено. В Законе РФ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. дано понятие помещения: единица комплекса недвижимого имущества /часть здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости/ выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Отсюда нежилое помещение можно определить как изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан.
Нежилые помещения в многоквартирных домах могут быть как первичными, изначально создаваемыми как таковые /магазины, колясочные и т.д./, так и переведенными из жилого фонда. Данные помещения могут как входить в общее имущество многоквартирного дома, так и быть самостоятельными объектами права собственности, что вытекает из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
По существу указания кассационной инстанции по вышеназванному делу сводятся к вопросу о том, предусматривалось ли изначально создание в подвальном помещении многоквартирного дома самостоятельного объекта недвижимости в виде изолированного помещения, не предназначенного для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, и за чей счет осуществлялось финансирование строительства.
При условии, что собственники помещени
