Особенности жилищно-накопительного кооператива как механизма приобретения жилья населением
Е.Л.Березина,
Тюменский государственный университет
Квартирный вопрос, так сильно деформирующий, по выражению классика, жизнь общества и отдельного человека, снова вышел на авансцену государственной политики в России. Наличие «крыши над головой» является одной из базовых потребностей человека, отсутствие ее [«крыши»] у значительной части населения страны (а в том или ином улучшении жилищных условий, по данным Минрегионразвития, нуждается 4,5 миллиона семей) [6], лишает всякого содержания планы наращивания качества жизни россиян, развития «человеческого потенциала» страны и, соответственно, многочисленные программы модернизации и повышения конкурентоспособности России в XXI веке.
Нынешняя программа массированного вмешательства государства в квартирный вопрос с целью создания механизма обеспечения населения жильем в общенациональных масштабах является уже третьей подобного рода попыткой в послевоенный период. Первой была знаменитая программа строительства панельных пятиэтажек, получивших название «хрущевки» (со временем оно трансформировалось в уничижительное «хрущобы»). Ее прототипом была французская программа строительства муниципального жилья для беженцев из Алжира и других африканских колоний. Н.С.Хрущева она привлекла своей дешевизной и быстрыми темпами строительства. Пилотной площадкой этого проекта стала Москва, где возведение панельных пятиэтажек началось уже в 1953 году. В общенациональный же масштаб его возвело постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР «О развитии жилищного строительства в СССР», появившееся в 1957 году. Новизна (и даже революционность) данного документа заключалась в том, что впервые жилищное строительство оценивалось в нем с точки зрения не только объемов, но и стоимости квадратного метра; государство впервые принципиально отказалось от коммунальной квартиры и как средства «уплотнения» (экономии квадратных метров), и как политико-идеологической категории (формы бытового коллективизма и политического взаимоконтроля граждан), провозгласив в качестве нормы посемейное заселение квартир. «Хрущевская» программа позволила резко (почти в 4 раза) увеличить объемы строительства жилья, доведя его ежегодный ввод до 48,1 млн кв. м в 1951-55 годах и 95,4 млн кв. м в 1956-60 годах [4]. Сравнивая ее итоги со всеми последующими, можно сказать, что программа эта была наиболее удачной из всех уже реализованных. Она позволила стране совершить прорыв к массовому индустриальному домостроению, имела ясные качественные и количественные параметры и в целом достигла поставленных целей, заложив неплохие основы для дальнейшего развития жилищного строительства в стране. Скажем, ежегодный объем ввода нового жилья в 60 – 70-х годах никогда не опускался ниже 100 млн кв. м, а государственный норматив душевой обеспеченности жилой площадью вырос с 2 кв. м до 9 кв. м [5].
Вторая попытка – это ничем не завершившаяся программа «Жилье-2000», провозгласившая задачу обеспечения всех нуждающихся отдельными благоустроенными квартирами к 2000 году. Для решения этой задачи предполагалось за 15 лет (1986 – 2000 годы) построить более 2200 млн кв. м жилья, доведя среднедушевую обеспеченность жильем до 22,5 кв.м. Иными словами, планировалось увеличить объемы ежегодного ввода всех видов жилья со 110 млн кв. м в 1985 г. до почти 150 млн кв. м в 2000 г. Соответственно, на 15 – 30% предполагалось увеличить производство строительных материалов и механизмов по всем основным позициям [3]. Эта программа, однако, была заранее обречена, поскольку экономика и финансы страны уже находились в «предынфарктном» состоянии и, разумеется, не могли вынести дополнительной и запредельной для них нагрузки.
Была еще локальная программа обеспечения жильем молодых семей, вылившаяся в массовое возведение общежитий семейного типа, так называемых «малосемеек», которая не имела, однако, существенных последствий, да и свернута была она достаточно быстро и незаметно. Стоит отметить и постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 01.06.62 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве», тем более что в сумме оно давало до 20% нового жилья в стране (из них ЖСК – около 7%).
Легко заметить, что главная проблема всех государственных программ решения жилищного вопроса заключалась в отсутствии необходимых для достижения этой цели строительных мощностей. Дефицит предложения нового жилья «выстраивал» граждан, нуждавшихся в улучшении жилищных условий, в «очередь». Ее «длина», измерявшаяся временем «стояния», составляла для большинства 10 – 15 лет, а то и все 20 – 25. Сегодня ситуация ничем принципиально не отличается: снова дефицит строительных мощностей и материалов, отсутствие предложения необходимых объемов нового жилья, снова «очередь», в которой люди «выстраиваются» сообразно размерам своего дохода. Причем для некоторых она уходит «в вечность», поскольку их доход никогда не позволит им накопить сумму, необходимую для покупки хоть какого-то жилья. Иными словами, изменилось лишь «посредующее звено» между гражданином, стремящимся приобрести жилье, и «очередью». Если раньше в этом качестве выступали стаж работы и принадлежность к той или иной отрасли экономики (так, нефтяники, скажем, продвигались в ней быстрее, чем учителя или работники культуры), то сегодня – только доходы.
Национальный проект «Доступное жилье – гражданам России», выдвинутый в числе приоритетов социально-экономического развития страны, – это первая государственная жилищная программа, реализуемая в условиях рыночной экономики. Пока, как считают эксперты, она достаточно аморфна, в частности, имеет лишь один твердый промежуточный ориентир, позволяющий как-то оценить эффективность работ по ее реализации: удвоение – до 80 млн кв. м – ежегодных объемов вновь вводимого жилья. Об инструментарии программы пока ведутся споры, хотя в общих чертах они уже понятны: 1) увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития разнообразных ипотечных и квазиипотечных программ, ориентированных как на все население страны, так и на отдельные социальные категории – молодые семьи военнослужащих и ряд других; 2) увеличение предложения нового жилья с целью значительного снижения его цены, которая сегодня не соответствует как возможностям основной массы граждан страны, так и общему уровню потребительских цен.
Главная задача и проблема сегодня – это поиск баланса этих двух инструментов государственного жилищного проекта. К сожалению, с этим пока далеко не все в порядке. Если увеличение массового спроса на жилье достаточно понятная и в принципе решаемая в условиях широкой бюджетной поддержки ипотечных схем задача, то резкий рост объемов предложения жилья – это задача, которая не имеет пока, по мнению экспертов, ясного и однозначного решения. У этой проблемы целый ряд аспектов, касающихся и развития промышленности стройматериалов, и неувязок законодательного характера, и административного давления на строительный и жилищный рынки. Тем важнее сейчас, когда национальный проект «Доступное и комфортное жилье» еще только накапливает свою методическую и ресурсную базу, проанализировать уже работающие экономические механизмы, ориентированные на решение поставленных в нем проблем.
Сегодня, когда ипотека для современной России – дело если и не очень отдаленного, но все-таки будущего (так, в 2005 г. с использованием ипотечного механизма в целом по стране было приобретено не более 2% квартир), в обозримой перспективе (до 2010 – 2015 года) могут сработать квазиипотечные схемы. Суть их в том, чтобы попытаться использовать так называемые длинные деньги, т.е. низкопроцентные жилищные накопления граждан. Тем более что накопления российских граждан весьма значительны: по различным данным, на вкладах физических лиц в российских банках находится около $71 млрд (сколько денег в «чулках», не знает никто) [7]. Одной из таких схем являются жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).
Жилищные и жилищно-накопительные кооперативы относятся к типу потребительских кооперативов. По определению статьи 119 Жилищного кодекса РФ [2], жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан в целях удовлетворения потребностей в жилье за счет собственных финансовых средств. На сегодняшний день эти отношения урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [1]. Основой деятельности ЖНК является принцип взаимной финансовой поддержки или, другими словами, принцип кассы взаимопомощи. ЖНК – это некоммерческая организация, каждый член которой обеспечивается жильем за счет собственных средств и средств участников ЖНК, поступающих в общий паевой фонд. Вселиться и прописаться в квартиру участник ЖНК сможет, лишь накопив часть стоимости жилья (как правило, 50%). Недостающие средства будут добавлены из паевого фонда ЖНК (но не более накопленной суммы). Предоставленные средства член кооператива должен вернуть в паевой фонд в соответствии с графиком рассрочки платежей в срок, не превышающий период первоначального накопления более чем в 1,5 раза. В результате каждый член ЖНК выплачивает полную стоимость квартиры, но в рассрочку. Все средства общего паевого фонда вкладываются исключительно в недвижимость, которая приобретается для членов кооператива. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30% от стоимости жилья на момент его подбора. Член ЖНК и члены его семьи прописываются (регистрируются по месту жительства) в приобретенной для него квартире на основании нотариально удостоверенного договора безвозмездного пользования, открывает финансово-лицевой счет, оплачивает коммунальные услуги, оформляет на себя телефон и т.п. В общем, живет полноценной жизнью, выплачивая членские и паевые взносы. После выплаты займа член ЖНК в соответствии с ГК РФ (ст. 218, п.4) становится полноправным собственником приобретенной для него квартиры. Для получения свидетельства о собственности ему нужно сдать в органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или регистрационную палату) пакет документов, включающий: справку о выплаченном пае (из бухгалтерии ЖНК), выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета (из РЭУ или ЕИРЦ), а также поэтажный план и экспликацию (БТИ). Жилищно-накопительный кооператив имеет ряд преимуществ.
Надежность:
• основы деятельности ЖНК, гарантии защиты прав и законных интересов граждан – членов ЖНК определяет Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (от 30.12.2005 №215-ФЗ);
• обязательна регистрация всех членов ЖНК в едином государственном реестре юридических лиц (п. 5 статья 5 закона);
• ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья (статьи 24, 26 закона);
• за деятельностью ЖНК осуществляется постоянный контроль со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (статьи 50, 51, 52 закона);
• ЖНК имеет два расчетных счета: членский (членские взносы) и паевой (паевые взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств (п. 5 статья 1б закона);
• под особым контролем находится юридическая безопасность сделок по приобретению жилья (статья 30 закона);
• ЖНК приобретает жилье только после согласования с членом ЖНК (статья 7 закона);
• федеральный закон установил ответственность должностных лиц ЖНК и требования к ним (статьи 45, 46 закона);
• ЖНК обязаны соблюдать нормативы финансовой устойчивости (статья 49 закона);
• деятельность ЖНК подвергается обязательному ежегодному аудиту (статья 54 закона).
Экономическая эффективность:
• жилье, приобретенное с помощью ЖНК, существенно дешевле, т.е. более доступно, чем жилье, приобретенное по схеме банковского ипотечного кредитования;
• вселение и проживание в новой квартире осуществляется при накоплении третьей части ее рыночной стоимости;
• возможен зачет имеющегося жилья;
• в некоторых кооперативах предусмотрены льготы по размеру вступительного взноса таким категориям населения, как пенсионеры, военнослужащие, молодые семьи;
• в случае выхода из ЖНК выплачивается вся накопленная сумма паевого взноса;
• можно зарегистрироваться вместе с членами своей семьи в полученном в безвозмездное пользование жилье;
• в качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую предоставляют гражданам государство, работодатели, профсоюзы или друзья и родственники;
• возможна передача пая другому члену кооператива или третьему лицу.
Доступность:
• появляется возможность приобретения на приемлемых условиях жилья даже теми, у кого нет первоначального взноса;
• нет ограничений по гражданству, месту жительства и возрасту;
• низкий вступительный взнос;
• для вступления в кооператив достаточно наличия паспорта;
• приобретение жилья возможно в любом населенном пункте РФ;
• не требуются гарантии поручителей и справки о доходах;
• не нужно никаких залогов.
Однако приобретение жилплощади посредством ЖНК сопровождается и некоторыми рисками:
• в условиях непрекращающегося роста цен на недвижимость (порядка 25 – 30% в год) накопления пайщика кооператива будут обесцениваться и к моменту покупки квартиры сбережения могут не позволить купить искомую квартиру, поскольку кооператив не имеет права инвестировать денежные средства;
• вступительный взнос (3 – 5% от стоимости квартиры) не возвращается в случае выхода пайщика из кооператива до покупки квартиры;
• пайщики не могут контролировать целевое расходование средств – ст. 16 соответствующего федерального закона гласит, что деньги пайщиков списываются «только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений». Таким образом, допустима трата неограниченной доли паевых средств на рекламу и административные расходы (приобретение дорогостоящей оргтехники и аренду офисных помещений). Все это вполне укладывается в рамки закона;
• в случае банкротства ЖНК правление обязано выплатить каждому пайщику его долю, однако ее рассчитывают с учетом износа имущества кооператива, а также уменьшают на величину обязательств ЖНК, инфляционные потери также не компенсируются;
• в случае банкротства кооператива уже купленную для пайщика квартиру, за которую еще не до конца выплачены деньги, могут продать, чтобы выплатить каждому члену кооператива его долю.
• и, наконец, после вступления в силу Федерального закона № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», который должен был регламентировать деятельность ЖНК, большинство кооперативов предпочло уйти в «свободное плавание» под флагом потребительского ипотечного кооператива (ПИК). Т.е. деятельность большинства жилищных кооперативов в России больше не регулируется государством, а значит, интересы пайщиков абсолютно не защищены. В Москве, например, из 80 кооперативов лишь 4 перерегистрировались в ЖНК.
В Тюмени уже 4 года действует жилищный кооператив «Наш город – строим вместе».
В 2004 г. ЖК «Наш город» был переименован в ЖСК «Наш город – строим вместе», подчеркнув тем самым свое членство в Гильдии народных кооперативов и общероссийской программе доступного жилья «Строим вместе». После вступления в силу нового Жилищного кодекса и Федерального закона №215 «О жилищных накопительных кооперативах» 16 февраля 2005 года общим собранием членов кооператива было принято решение об изменении его наименования на потребительский ипотечный кооператив «Наш город – строим вместе». В декабре 2005 года ПИК «Наш город» перестал быть членом Гильдии народных кооперативов. Таким образом, деятельность Тюменского жилищного кооператива больше не регулируется и не контролируется ни федеральным законодательством, ни областными властями, ни какими бы то ни было другими организациями.
Статистика деятельности кооператива такова: на данный момент членами кооператива являются 479 человек, из них полностью за квартиру расплатились 54 человека, 223 человека уже накопили необходимую сумму (50%) для покупки квартиры и отметили новоселье, 130 человек накапливают необходимый 50-процентный взнос. За все время существования кооператива было куплено квартир площадью 13118 кв.м на сумму 221 933 379 руб. Средний размер приобретенной кооперативом квартиры составляет 41,4 кв.м, средняя стоимость – 977680 руб.[8].
Право на подбор недвижимости каждый участник программы получает при выполнении следующих условий:
• накоплена оговоренная часть стоимости квартиры;
• полностью внесен вступительный взнос;
• накопительный коэффициент (рейтинг) соответствует желаемой рассрочке.
При вступлении в ПИК «Наш город – строим вместе» предлагается выбрать наиболее удобный из шести существующих тарифных планов: «Максимум», «Ускоренный», «Классический», «Детский», «Зачетный» и «Привлеченные средства». С 2005 года ПИК «Наш город – строим вместе» активно развивает сеть филиалов, в июле открылось отделение кооператива в Ишиме.
В то время как растерянные граждане пытаются определиться с наиболее приемлемым для себя способом приобретения долгожданных квадратных метров, государство поспешило предложить очередную схему. В начале апреля 2006 года правительство РФ приняло решение объединить накопительную и ипотечную схемы финансирования жилья [9]. Проект получил название ВИК (Всероссийский ипотечный кооператив). На начальной стадии из стабилизационного фонда на него будет израсходовано 56 млрд рублей (предполагается, что эти деньги пойдут на строительство домов в рамках нового проекта). Однако эти деньги должны вернуться, по замыслу правительства, уже через два года. В ВИК сможет вступить любой гражданин России старше 16 лет, не имеющий негативной кредитной истории.
Принцип работы ВИК будет напоминать ЖСК советского времени, но с поправкой на ипотеку. Схема устроена так: человек определяет стоимость жилья, которое он хочет купить, и вносит вступительный взнос в ВИК на административные расходы в размере 0,5% от стоимости квартиры. Затем он накапливает половину стоимости (паевой депозит), внося деньги в общий паевой фонд. Важным преимуществом является то, что на сумму накоплений будет начисляться 15% годовых. С 2007 года предполагается установить ставку на уровне LIBOR (межбанковские кредиты)+12 процентов. Это гораздо выгоднее, чем хранить деньги на самом доходном депозите. По сути, это равноценно тому, что пайщик сам выступает в роли банка, получающего проценты за ипотечный кредит, выданный другому пайщику, который уже накопил свои 50 процентов. С учетом сложного процента паевого депозита 50% стоимости жилья накопятся гораздо быстрее, чем если деньги просто класть в банк. По расчету экспертов, пайщику реально придется накопить не 50, а всего 28%, что значительно скомпенсирует рост цен на жилье за время накопления. Кстати, сама цена квартир будет гораздо ниже рыночной: для членов программы будут покупаться не любые квартиры, а только в домах, специально для нее построенных. Для этого на конкурсах будут привлекаться застройщики, готовые продавать ВИКу квартиры с отделкой по цене, сложившейся в конкретном муниципальном образовании: себестоимость+10 процентов. К примеру, для Москвы сегодня этот уровень 1365 y.e. за кв. метр (речь идет о монолитных домах по индивидуальным проектам). После покупки квартиры она оформляется в залог. Залогодержателем будет выступать АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), что позволит избавиться от лишних звеньев в цепочке рефинансирования ипотечного кредита. На этой стадии пайщик уже не получает 15%, а сам платит процент, поскольку он получил ипотечный кредит. Но ставка будет невысокой, на сегодня это 9% годовых в рублях. Досрочное погашение будет возможно в любой момент без штрафных санкций. А максимальный срок рассрочки установлен равным пяти срокам начального накопления. Обслуживанием кредита будет заниматься не банк, а сам ВИК, в котором предполагается создать подразделение, имеющее лицензию на банковские операции. Средства на кредитование недостающих 50% стоимости приобретаемых квартир должны будут поступать от новых пайщиков. Для некоторых категорий граждан предусмотрена незначительная господдержка (в виде субсидирования процентной ставки). Для стабильности работы системы будет создан резервный фонд (30% среднегодовых совокупных активов). В настоящее время в ряде регионов идут переговоры с местными властями о целевом выделении земельных участков на льготных условиях. Кроме того, важно, чтобы люди и местные власти поверили в реальность проекта, это поможет не только переломить негативные тенденции, но и успешно реализовать новый проект «Доступное жилье – гражданам России».
Литература
1. «О жилищных накопительных кооперативах», №215-ФЗ от 30.12.2004//Российская газета. – 31 декабря 2004 г.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации, №188-ФЗ от 29.12.2004//Российская газета. – 31 декабря 2004 г.
3. Ю.Баталин, А.Мельников. Что имеем не храним, потерявши плачем//Советская Россия. – 19 марта 2005 г.
4. Большая Советская Энциклопедия. – М, «Советская энциклопедия», 1973, т.9, с. 215 – 217.
5. Ш.Оганджанян, О.Никольская. Отжившие//Вечерняя Москва. – 13 марта 2006 г.
6. Ипотека – враг дешевых квартир?//Комсомольская правда. – 20 апреля 2005 г.
7. И.Резник. Доступного жилья не было, нет и не будет/ /http:// www.gazeta.ru , 23 марта 2005 г.
8. Статистика работы ПИК «Наш город – строим вместе»//www.nashgorod.ru.
http://law.admtyumen...evDoc=466201243
Сообщение отредактировал AristoS: 09 February 2007 - 20:21
