проблема контроля целевого использования кредита?
Это только одна из проблем...
Лично я вижу ещё следующие проблемы:
1) оценка платежёспособности заёмщика. Одно дело кредитовать застройщика, у которого большие обороты, идущие через банк (обычное требование при кредитовании - пускать все обороты или хотя бы обороты на определённую сумму через кредитора + соглашение о безакцептном списании со счёта), у которого есть имущество, на которое можно обратить взыскание (пусть даже просто в порядке исполнительного производства), который, в конце концов, заинтересован в том, чтобы работать, а не в том, чтобы нахапать денег и с ними скрыться, т.е. заинтересован в возврате кредита.
Совсем другое дело - кредитовать пустышку, у которой ни имущества, ни оборотов, которая изначально предназначена на убой, создаётся на одну операцию... Вполне может оказаться, что когда дело дойдёт до взыскания кредита, пустышка окажется в долгах, как в шелках, что она никогда никому ничего не платила, что операции по всем счетам приостановлены за неуплату налогов... А то ещё окажется, что там куча физиков, которым инвестор уступил свои права на квартиры, что эти физики заплатили деньги и ничего не получили.
2) Залог неких прав - это не залог. Нет, конечно, с юридической точки это залог, а вот с точки зрения реального обеспечения... Права могут оказаться десять раз заложены, уступлены, может выясниться, что инвестору эти права и вовсе не принадлежали, что застройщик ещё до заключения договора с пустышкой заключил договор на те же квартиры с кем-то ещё...
В общем, проще прокредитовать застройщика фактически без залога (ну да, нарисовав недействительные и незаключённые договоры залога прав застройщика, прекрасно понимая, что это только бумажка для ЦБ - вот, мол, есть у нас обеспечение, ага!!!), чем городить огород с инвестором. Конечно, застройщик должен быть надёжным, но это вопрос уже к клиентщикам, безопасникам и т.д., не к юристам.
