Сообщений в теме: 586

[Ukushu Zelenaya]

Лен, это по сути правильно, но ооочень долго А у нас собственник 2 еще и деловой партнер, тч. мы от них со всех сторон зависим

[Р.Дмитриев]

Дорогие друзья! Здрасти Вам!
Было интересно прочесть мнения, но скажу пару слов по данному делу.
Во-первых, прав Iliya PrEGr не может быть сервитута. Как я понял у собственника 1 земля в аренде. Нормы по частному сервитуту не распространяются на арендаторов. Возможна только аренда.
Во-вторых, о территории, необходимой для использования и к вопросу о том, как определил территорию по ст. 36 ЗК РФ собственник 2? Почему ему отдали эту территорию именно в таких границах без учета прав арендатора, чей объект недвижимости находится по сути внутри ЗУ, переданного в собственность?
Я бы посоветовал озадачится этим направлением мысли. Возможно есть лазейка по обжалованию действий распорядителя земли, предоставившего ЗУ для собственника 2. Он сделал это без учета прав собственника 1 на территорию, необходимую для обслуживания здания. Были ли согласования? Какие кадастровые планы на оба ЗУ? И т.д.
Ukushu Zelenaya, Анюта (если позволите Вас так называть), раз политико-экономическая обстановка между собственниками зданий сложная, то Вам уже поможет указание на невозможность сервитута. А сами тяните время и собирайте информацию. Потом Ваш юридический нюх Вам подскажет что делать дальше.
Желаю удачи

[Денежка]

Р.Дмитриев

Нормы по частному сервитуту не распространяются на арендаторов. Возможна только аренда.

Здание-то в собственности одного лица, соседняя земля, необходимая для прохода к зданию - у другого лица. Все условия для сервитута.

[Ukushu Zelenaya]

Р.Дмитриев Спасибо доложусь начальству... принимать решение ему
Вот только по сервитуту, мне кажется, что DraGon прав, т.к.

Здание-то в собственности одного лица, соседняя земля, необходимая для прохода к зданию - у другого лица. Все условия для сервитута.

А пока что мне очень помогла информация Дили и ее ссылки на

Утверждены
Руководитель
Росземкадастра
С.И.САЙ
17 марта 2004 года

ВРЕМЕННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОЦЕНКЕ СОРАЗМЕРНОЙ ПЛАТЫ ЗА СЕРВИТУТ

тоже есть о чем подумать

[Mеl]

Р.Дмитриев

о территории, необходимой для использования и к вопросу о том, как определил территорию по ст. 36 ЗК РФ собственник 2? Почему ему отдали эту территорию именно в таких границах без учета прав арендатора, чей объект недвижимости находится по сути внутри ЗУ, переданного в собственность?
Я бы посоветовал озадачится этим направлением мысли. Возможно есть лазейка по обжалованию действий распорядителя земли, предоставившего ЗУ для собственника 2. Он сделал это без учета прав собственника 1 на территорию, необходимую для обслуживания здания.

акцепт.

Были ли согласования?

если я правильно поняла Аню в аське, то согласования были сделаны (если были) предыдущим собственником здания. Потому у нее и отсутствует какая-либо информация. Но таки предполагаю, что был акт об утверждении границ плюс проект договора аренды с предложением его заключить, что и было сделано.
На момент утверждения границ земельного участка по 36, собственник(и) здания мог(ли) оспорить этот акт, но по какой-то причине не стали этого делать, а просто продали здание.
вот про этот акт я и писала:

Может имеет смысл оспорить этот акт?

а в ответ, эх:

это по сути правильно, но ооочень долго

доложусь начальству... принимать решение ему

[Ukushu Zelenaya]

Лен, ты абсолютно права, что все эти вопросы решались в прошлой жизни (даже не при прошлых собственников, а до этого)
На настоящий момент, у нас имеется ВРЕМЕННЫЙ договор аренды земельного участка, т.к. до сих пор не было даже проведено межевание границ, поэтому землю мы арендуем по обрезу здания
Более того, при прошлых собственниках имелся судебный спор о сносе самовольно построенного крыльца, заходящего на их территорию... и они этот спор выиграли, документально подтвердив свои границы...

Поэтому я и говорю, что начальству я доложусь, но вопрос этот (если будет принято решение судиться) будет решаться оооочень долго, а политически нам необходим мир (т.к. мы от этих ребят кругом зависим)... Хотя может и придется еще посудиться
Сейчас же главное дать им обоснованный ответ на выдвинутое ими предложение о заключении соглашения об установлении сервитута

[Bistrov Den]

прав Iliya PrEGr не может быть сервитута. Как я понял у собственника 1 земля в аренде. Нормы по частному сервитуту не распространяются на арендаторов. Возможна только аренда.

А сервитут в данном случае устанавливается не в пользу з/у под зданием, а в пользу самого здания, так что здесь проблем нет. Еще раз повторюсь, что требовать установления сервитута может только собственник здания (т.е. Вы
Ukushu Zelenaya ).

[Ukushu Zelenaya]

Это я уже поняла но в сопроводительном письме к соглашению есть одна фразочка: "Предлагаем Вам заключить настоящее соглашение. Если Вы в срок до ... не ответите, то мы будем считать, что Вы отказываетесь от установления сервитута на зем.участок"

т.е. мы по любому должны вступить с ними в переговоры. В противном случае нам просто перекроют проезд, а когда мы начнем качать права, скажут "Так Вы же сами отказались!"

[Mеl]

Ukushu Zelenaya
Аня, раз участок не отмежеван, то собственник(и) здания еще и не воспользовались своим правом по 36. Что мешает это сделать сейчас?

в сопроводительном письме к соглашению есть одна фразочка

ну и вступайте себе в переписку не давая согласия. Не впервой поди.

В противном случае нам просто перекроют проезд

негаторные иски еще никто не отменял

[Ukushu Zelenaya]

ну и вступайте себе в переписку не давая согласия. Не впервой поди.

это мы и собираемся сделать... но аргументация то тоже нужна

раз участок не отмежеван

наш не отмежован. а все соседние - вполне себе (и как я понимаю, не за меленькую сумму денег)

[Bistrov Den]

т.е. мы по любому должны вступить с ними в переговоры. В противном случае нам просто перекроют проезд, а когда мы начнем качать права, скажут "Так Вы же сами отказались!"

Это правда

негаторные иски еще никто не отменял

И это тоже правда
Причем, как я уже и указывал, негаторный иск можно будет предъявить на будущее, доказав реальность угрозы нарушения Вашего права (например, получив от врагов письмо с явно выраженным намерением перекрыть проезд).

[Mеl]

Ukushu Zelenaya

наш не отмежован

для вас этого достаточно!

[Р.Дмитриев]

А вот интересно - межевание-то у обоих собственников на ЗУ не проведено? И какие кадастровые планы? Может там значатся такие фразы: "Границы не точны, требуют уточнение". А это подспорье в ссылке на ст. 6 ЗК РФ. Впрочем, уже было сказано, что был судебный спор и границы в рамках спора уточнялись. Но не видя материалов суда не могу говорить о перспективах.

Bistrov Den
все, сообразил я))))) Извиняюсь перед всеми на счет возможности установления сервитута. Все правильно!))))

[Mеl]

Р.Дмитриев

И какие кадастровые планы? Может там значатся такие фразы: "Границы не точны, требуют уточнение".

угу, мечтать не вредно ))) но неплохо бы не забывать, что это Питер, где по непонятной мне причине не выдают КПЗУ установленного на федеральном уровне образца (т.е. формы В.1-В.6). Из того листочка с планом и скудными сведениями, который в Питере гордо именуют КПЗУ выявить что-либо про состояние межевания.... практицки невозможно.
Если я не права, то пусть питерцы меня поправят )))))

[Ukushu Zelenaya]

Вчера получила на руки копию договора о купле-продаже земли... обнаружилось масса интересных моментов. Принято решение готовить базу для обжалования
Сейчас все изучу и буду с Вами советоваться

[Ukushu Zelenaya]

Значится так:

Изначально у собственника-2 имелось распоряжение КГА 2002г. о заключении договора аренды на 49 лет со следующими ограничениями:
- обеспечить сохранность подземных коммуникаций и сооружений, и беспрепятственный доступ к ним;
- обеспечить беспрепятственный проезд-проход под аркой дома для доступа на соседние участки.

На основании этого распоряжения был заключен договор аренды, а затем (в декабре 2005) договор купли-продажи земельного участка.
В договоре содержатся следующие положения:
- участок предназначен для использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующими органами власти
- собственники обязаны обеспечить сохранность подземных коммуникаций и сооружений, и беспрепятственный доступ к ним;
- собственники обязаны обеспечить беспрепятственный проезд-проход под аркой дома для доступа на соседние участки
- ограничения использования и обременения участка, установленные до заключения договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством
- покупатель обязуется обеспечивать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов недвижимости, существовавших на участке на момент его продажи, и в отношении которых установлены ограничения, размещение на участке межевых и геодезических знаков и проезд к ним, доступ на участок соответствующих служб обслуживания.

На кадастровом плане участка, являющимся приложением к договору, ограничения не зарегистрированы и в ГБР они регистрацию так же не прошли…

В соответствии с Пленумом ВАС №11 от 24.03.05г. «Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введение в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственники недвижимости реализовали свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает свое право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст.26 ЗК РФ».

Вот теперь интересно, что с этим делать? (особенно, если учесть, что договор попал к нам неофициальным путем)

[Ukushu Zelenaya]

Ну вот, столько информации, а мыслей никаких

Можно, конечно, тупо требовать в суде обязать собственника зарегистрировать ограничения, закрепленные в договоре... вот только где гарантия, что, даже в случае положительного судебного решения, они не подадут документы на регистрацию с нарушением формальных требования... в результате чего выполнят решение суда, но получат отказ

С чем в суд-то удти можно?

[Р.Дмитриев]

Мдя!

Вообще на счет сентенций ВАСи об ограничении действия ст. 36 ЗК РФ я уже в форуме высказывалсся (извините, но ссылку не смогу найти). Это же противоречие действующего законодательства. Тем более, что лазейка там есть и из этого Постановления Пленума № 11 (точнее использование ст. 36 ЗК РФ по прямому назначению). Впрочем, практику судебную по применению этого Постановления Пленума я не знаю (может кто подскажет?).

На счет понуждения зарегистрировать обременения (скажем в качестве сервитута) мне кажется не перспективно. Обременения возникли в силу договора. Договор К-П предусмотрел переход абсолютного права собственности. Обременения же могут кваливицироваться только как договорной сервитут с тем, с кем заключен договор. Публичным этот сервитут не является. Вас как сторону в договоре по честному сервитуту врядли включат. Вот и получается - ограничения предусмотрели, но... как исполнять такие договорные обязательства? Да и вообще, можно ли считать их легитимными? Ничтожностью попахивает.
Я вот тут слыхал, что сложилась разная практика относительно случаев продажи под "разборку" объекта. Ну когда по договору К-П продают и обязывают по договору "разобрать". Некоторые считают, что положения договора о разборке законны, я же считал и пока считаю, что передав право собственности ты не можешь требовать от лица распорядиться вещью так как ТЫ этого хочешь.
Тут аналогичная история - продали З/У и требуют исполнения ограничений, природа которых хоть и желательна, но скорее противоречит гражданскому законодательству и институту собственности. Хотите обременить мою собственность в общественных интересах? Установите публичный сервитут! И тогда у нас с вами будут ПОНЯТНЫЕ отношения, так как они будут соответствовать тем "договоренностям" (правилам игры для всех - законам), о которых условилось все общество. А если хотите по своему, то на эти самые "договоренности" и нарветесь

[Денежка]

Ukushu Zelenaya

Можно, конечно, тупо требовать в суде обязать собственника зарегистрировать ограничения, закрепленные в договоре... вот только где гарантия, что, даже в случае положительного судебного решения, они не подадут документы на регистрацию с нарушением формальных требования... в результате чего выполнят решение суда, но получат отказ 

С чем в суд-то удти можно?

В суд идти надо с требованием об установлении сервитута, а потом с решением вы сами сходите в ФРС и зарегите обременение на чужой участок.
Думаю, не страшно будет в суде показать копию договора собственника-2 (с КУГИ?), суд может в ФРС запрос сделать для получения копии договора, КУГИ третьим лицом, наверное, привлекут.

[Ukushu Zelenaya]

Установите публичный сервитут!

это было бы хорошо!!!

Р.Дмитриев DraGon а не подскажете как и на основании чего это можно сделать? какие доводы использовать?

З.Ы. Договор КП у них с РФФИ, а не с КУГИ

[Bistrov Den]

на основании чего это можно сделать?

Статья 28 ЗК РФ:
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

[Ukushu Zelenaya]

Bistrov Den Спасибо. Это я и сама знаю
Меня скорее интересует на основании чего мы можем установить публичный сервитут в нашей ситуации? то, что: мы Страховая комнания + помещение в нашем здании арендует Медицинский центр = к нам ходит неограниченное число клиентов = основания для публичного сервитута?

[Bistrov Den]

Bistrov Den Спасибо. Это я и сама знаю

Виноват. Не понял вопроса.
ИМХО нужен публичный интерес. Сраховая и медцентр (если они не государственные) не годиться, т.к. нужны не всем + работают на прибыль.
Хотя, если договориться с ОМСУ...

[Ukushu Zelenaya]

если договориться с ОМСУ...

а что это? ОМС знаю, СМО тоже...

[petroff]

орган местного самоУправления