Сообщений в теме: 82

[Pastic]

Иванов заключил с Петровой предварительный договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, по которому через 3 месяца Петрова должна была продать Иванову свою квартиру на определенных условиях. Квартира находилась в долевой собственности Петровой и ее н/летнего сына, поэтому договор предусматривал обязанность Петровой в течение срока действия предварит. договора получить согласие органа опеки на совершение сделки. В случае отказа Петровой от заключения основного договора либо непредоставления ею необходимых для этого документов, предусматривалась уплата Петровой Иванову штрафа в определенной сумме.

В установленный срок Петрова договор не заключила. Иванов обратился в суд с иском о взыскании с нее штрафа, ссылаясь на то, что Петрова даже не обращалась в ОиП за получением разрешения (есть ответ ОиП на запрос), поэтому основной договор не заключен по ее вине.

Суд иск удовлетворил (снизив, правда, размер штрафа в 2 раза), вынес заочное решение, в котором квалифицировал договор как смешанный, включающий в себя как собственно предварительный договор, так и обязательство Петровой предоставить необходимые для сделки документы.

Я - на стороне Петровой. Заочное решение мы отменили, рассматриваем заново. Схема у меня такая родилась: после заключения предварительного договора, Петрова обратилась в агентство недвижимости и заключила договор, согласно которому агентство обязалось найти Петровой 1-ую квартиру с определенными характеристиками за определенную цену для приобретения в долевую с сыном собственность. Срок договора с агентством - в пределах срока предварительного договора с Ивановым. Агентство подходящего варианта Петровой не нашло. В связи с чем Петрова не имела возможности получить в ОиП разрешение на совершение сделки, поскольку не могла предложить варианта квартиры, переходящей в собственность сына. Штраф в данном случае является мерой гражданско-правовой ответственности, несет ее Петрова только при наличии вины (п.1 ст. 401 ГК РФ), однако лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства - что и имело место быть.

Ваше мнение?

[Bistrov Den]

... после заключения предварительного договора, Петрова обратилась в агентство недвижимости и заключила договор, согласно которому агентство обязалось найти Петровой 1-ую квартиру с определенными характеристиками за определенную цену для приобретения в долевую с сыном собственность. Срок договора с агентством - в пределах срока предварительного договора с Ивановым. Агентство подходящего варианта Петровой не нашло. В связи с чем Петрова не имела возможности получить в ОиП разрешение на совершение сделки, поскольку не могла предложить варианта квартиры, переходящей в собственность сына. Штраф в данном случае является мерой гражданско-правовой ответственности, несет ее Петрова только при наличии вины (п.1 ст. 401 ГК РФ), однако лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства - что и имело место быть.

ИМХО, выбор агентства - это риски Петровой. Раз она обратилось к такому некомпетентному агенту, что он не смог ей 1-ую квартиру найти (может она заведомо невыполнимые условия назначила - по цене, метражу и пр. ), значит она не проявила необходимой степени осмотрительности и заботливости.
В общем, это была ее обязанность - получить согласие на отчуждение, а как она это сделает:
- сама найдет квартиру;
- поручит это другому лицу;
- уговорит ОиП дать согласие без приобретения квартиры (например, есть вариант устроиться у родственников и др.)

вторую сторону абсолютно не должно волновать. Так что я пока не вижу, на основании чего можно признать, что Петрова невиновна.

[evg28]

С другой стороны можно сказать, что она проявили необходимую осмотрительность и обратилась к профессионалам, то есть, специализированной организации, которая именно этим занимается и что если уж они не смогли найти, то и она сама тем более не смогла бы поскольку работа+ребенок и куча забот.
ИМХО

[Орокон]

Pastic

в + я бы "обыграл"

обязанность Петровой в течение срока действия предварит. договора получить согласие органа опеки на совершение сделки.

с т.з. нельзя ставить обязательство стороны по договору в зависимости от действий органа МСУ и публичных интересов ....в общем стырил бы "игры разума" КС относительно "гонорара успеха"

[qwe-002]

С другой стороны можно сказать, что она проявили необходимую осмотрительность и обратилась к профессионалам, то есть, специализированной организации, которая именно этим занимается и что если уж они не смогли найти, то и она сама тем более не смогла бы поскольку работа+ребенок и куча забот.

Это все еще можно дополнить тем, что Петрова физически не могла лично принимать участие в поиске вариантов. Например была в коммандировке, ухаживала за больным родственником и т.п. Приказ на коммандировку думаю не трудно нарисовать. Хотя конечно это капля в море. Но все же лучше попробовать.

[Bistrov Den]

С другой стороны можно сказать, что она проявили необходимую осмотрительность и обратилась к профессионалам, то есть, специализированной организации, которая именно этим занимается и что если уж они не смогли найти, то и она сама тем более не смогла бы поскольку работа+ребенок и куча забот.

В любом случае, остается открытым вопрос - реальные ли требования ставились перед агентом (можно ли было найти необходимую квартиру)?

нельзя ставить обязательство стороны по договору в зависимости от действий органа МСУ и публичных интересов

+1
На месте покупателя стоило бы сформулировать условие так (хоть это и меньше защищает его интересы) - "Петрова обязуется предпринять все необходимые действия, а именно: подыскать варианты размена и обратиться в ОиП с заявлением о выдаче согласия".

[Сатир]

Раз она обратилось к такому некомпетентному агенту, что он не смог ей 1-ую квартиру найти (может она заведомо невыполнимые условия назначила - по цене, метражу и пр.  ), значит она не проявила необходимой степени осмотрительности и заботливости.

оценку этому должен быть суд.
Кроме того, умение отличать профессионалов на этом рынке от лентяев и мошенников не входит в требуемую "степень осмотрительности и заботливости".

Также согласен с Летчиком-2, что

нельзя ставить обязательство стороны по договору в зависимости от действий органа МСУ и публичных интересов

[Ц.С.К.]

мне кажется что вашу схему можно поломать ссылаясь на ст. 403 ГК. думаю что ответственность за действия агентства в любом случае несет ваша клиентка...

[xxx]

мне кажется что вашу схему можно поломать ссылаясь на ст. 403 ГК. думаю что ответственность за действия агентства в любом случае несет ваша клиентка...

согласен. Плюс судья скажет: "вот и взыскивайте в порядке регресса сумму штрафа с агенства"....

[evg28]

Ц.С.К.

мне кажется что вашу схему можно поломать ссылаясь на ст. 403

а мне кажется нет тут 403 Клиентка не возлагала на агенство недвижимости получить согласия опеки, а просила найти квартиру, это совершенно разные обязятельства. ИМХО

[Pastic]

В любом случае, остается открытым вопрос - реальные ли требования ставились перед агентом (можно ли было найти необходимую квартиру)?

Реальные.

Добавлено в [mergetime]1201159882[/mergetime]
Суть в том, что благодаря наличию отмененного решения нам известна позиция суда... и едва ли она изменилась. Позиция - Петрова виновата не в том, что не получила разрешение ОиП, а в том, что и не пыталась этого сделать. Вот я и думаю предоставить доказательства, что это случилось не по ее вине.

[alex max]

Летчик-2

с т.з. нельзя ставить обязательство стороны по договору в зависимости от действий органа МСУ и публичных интересов ....в общем стырил бы "игры разума" КС относительно "гонорара успеха

а по моему не в ту степь это.. Кс говорил о доге поручения, а не "вообще нельзя". Здесь речь идет о предварительном договоре, где стороны были вправе предусмотреть такое условие.

мне кажется что вашу схему можно поломать ссылаясь на ст. 403 ГК. думаю что ответственность за действия агентства в любом случае несет ваша клиентка...

вот именно.


Добавлено в [mergetime]1201160356[/mergetime]

Позиция - Петрова виновата не в том, что не получила разрешение ОиП, а в том, что и не пыталась этого сделать. Вот я и думаю предоставить доказательства, что это случилось не по ее вине.

ну все равно все упирается в степень заботливости при поиске нормального риэлтера.

[Pastic]

мне кажется что вашу схему можно поломать ссылаясь на ст. 403 ГК. думаю что ответственность за действия агентства в любом случае несет ваша клиентка...

вот именно.

Никто не спорит, что несет ответственность, но в любом случае - при наличии вины. И именно в наличии вины и заключается спор. Поэтому мы и должны доказать, что Петрова "при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, она приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства".

[Bistrov Den]

а мне кажется нет тут 403 Клиентка не возлагала на агенство недвижимости получить согласия опеки, а просила найти квартиру, это совершенно разные обязятельства. ИМХО

Акцепт

с т.з. нельзя ставить обязательство стороны по договору в зависимости от действий органа МСУ и публичных интересов ....в общем стырил бы "игры разума" КС относительно "гонорара успеха

а по моему не в ту степь это.. Кс говорил о доге поручения, а не "вообще нельзя". Здесь речь идет о предварительном договоре, где стороны были вправе предусмотреть такое условие.

Суд как раз признал, что это был смешанный договор - предварительный с элементами договора по подбору документов (???).

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 24 January 2008 - 14:17

[Капитон]

Pastic

Петрова "при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, она приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства

зная об условиях предварительного договора, вбила соответствующую ответственность агенства?

[Seffernaya]

Pastic

Петрова "при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, она приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства

зная об условиях предварительного договора, вбила соответствующую ответственность агенства?

Наигранно. Во-первых, агентства крайне редко идут на заключение договоров по подбору квартир с серьезными штрафными при невыполнении.
А во-вторых, договоры такого плана как правило стандартны и втискивать в текст фразу типа " ... с целью надлежащего исполнения договора №... от ....заключенного между Петровой и Имярек..." ей никто бы не позволил.

А почему, кстати, агентство искало однокомнатную квартиру? При получении разрешения от опеки чиновники заморачиваются нюансами-не меньше площадь на дитя, чем оно имело и чтоб без ухудшений. А тут разный пол (мать+ сын). Может, она просила подыскать 2-ку в другом районе?

Сообщение отредактировал Seffernaya: 24 January 2008 - 15:31

[Siddhartha]

А почему не обрушить тем, что никакой это не смешанный договор, а чисто предварительный. По логике суда тут 2 договора: 1 - заключить ДКП недвижки, 2 - Петрова взяла на себя обящанность получить разрешение. Сразу тут вопросы: может ли взятие на себя такой обязанности быть предметом ГП договора, что это за договор и где тут встречное предоставление Иванова. ИМХО это все надуманно и о смешанности говорить не приходится.

[Ц.С.К.]

и все таки с учетом того что "Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства." в вашей схеме есть слабые места. как вы докажите что обращение за помошью к агеству и есть те самые ВСЕ возмоможные меры и идругих просто нет?

Сообщение отредактировал Ц.С.К.: 24 January 2008 - 15:44

[nessa]

Siddhartha

может ли взятие на себя такой обязанности быть предметом ГП договора

согласна

[diana]

Pastic
а в договоре Петровой с агентством случаем нет запрета на поиск жилья ею самостоятельно, я с таким сталкивалась, достаточно распространенная схема, может на этом сыграть. А вообще признать договор ничтожным нет зацепок, например бывают случаи, когда в предварительном установлена нотариальная форма для основного договора, а сам предварительный заключен в простой письменной.

[kuropatka]

Pastic

договор предусматривал обязанность Петровой в течение срока действия предварит. договора получить согласие органа опеки на совершение сделки.

Гм. А это точно гражданские правоотношения? По мне так - чистая понятийка о выполнении каких-то административных обязательств.

Короче, мне близка идея Летчика-2:

нельзя ставить обязательство стороны по договору в зависимости от действий органа МСУ и публичных интересов ....в общем стырил бы "игры разума" КС относительно "гонорара успеха"

[Капитон]

kuropatka

А это точно гражданские правоотношения? По мне так - чистая понятийка о выполнении каких-то административных обязательств

А если мы с Вами подпишем договор, что Вы зарегистрируете мою сделку в Рег Палате в течение 3-х мес.- это тоже выполнение "административных обязательств"?

[Hocob]

Ц.С.К.

в вашей схеме есть слабые места. как вы докажите что обращение за помошью к агеству и есть те самые ВСЕ возмоможные меры и идругих просто нет?

Абсолютно верно.

Если не принимать в расчет спорные условия договора о предоставлении "необходимых документов", условия предварительного договора действительны и

В случае отказа Петровой от заключения основного договора

...

предусматривалась уплата Петровой Иванову штрафа в определенной сумме.

Сообщение отредактировал Hocob: 24 January 2008 - 17:03

[kuropatka]

Капитон

А если мы с Вами подпишем договор, что Вы зарегистрируете мою сделку в Рег Палате в течение 3-х мес.- это тоже выполнение "административных обязательств"?

Это - ничтожная сделка. Регистрировать (сделки с недвижимостью, как я понял) имеют право специально уполномоченные госслужащие. Я могу лишь оказывать консультационные услуги и выполнять прочие действия.

[alex max]

kuropatka

Гм. А это точно гражданские правоотношения? По мне так - чистая понятийка о выполнении каких-то административных обязательств.

Короче, мне близка идея Летчика-2:

Цитата
нельзя ставить обязательство стороны по договору в зависимости от действий органа МСУ и публичных интересов ....в общем стырил бы "игры разума" КС относительно "гонорара успеха"

Сами пишете - идея. Идея-то идеей, а где в ГК про это почитать (что нельзя в предварительном такое условие ставить)??



Добавлено в [mergetime]1201172935[/mergetime]

А если мы с Вами подпишем договор, что Вы зарегистрируете мою сделку в Рег Палате в течение 3-х мес.- это тоже выполнение "административных обязательств"?

Это - ничтожная сделка. Регистрировать (сделки с недвижимостью, как я понял) имеют право специально уполномоченные госслужащие. Я могу лишь оказывать консультационные услуги и выполнять прочие действия.

Думаю, Капитон и имел ввиду представительство по регистрации..